縣級房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現狀的幾點(diǎn)思考調研報告
縣級(尤其是我們中西部不發(fā)達地區的縣)房地產(chǎn)業(yè)具有規模小銷(xiāo)價(jià)低購買(mǎi)力不能持久的“短平快”特點(diǎn):一般都是是掛靠在大開(kāi)發(fā)商下的小規模企業(yè),運作模式是購買(mǎi)一塊地興建一個(gè)小區或幾棟商住樓,銷(xiāo)售得差不多了也就撤走了另找商機,開(kāi)發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為,開(kāi)發(fā)商多是前幾年富起來(lái)的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者,素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員多是臨時(shí)騁請一些有背景或身分的當地富余人員,稅務(wù)財務(wù)不精通、不熟悉,核算不能達到規范要求。給稅收征管工作增大難度:
稅收征管現狀:工作被動(dòng),征管質(zhì)量不高
一、地區觀(guān)念短期效益驅動(dòng)形成干擾:近年來(lái)經(jīng)濟欠發(fā)達地區加大對招商引資力度,招商引資工作作為政績(jì)的一個(gè)主要方面,房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)見(jiàn)效快、政績(jì)顯現行業(yè)得到各級政府的青睞,各地各級產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想,為了引進(jìn)“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門(mén)地方土政策,因人因地因情況具體一個(gè)單位一個(gè)政策,在稅收上開(kāi)一些口子,給依法征稅人為設置了障礙,對稅務(wù)部門(mén)日常征管工作也時(shí)有干擾。
二、行業(yè)要求不高資金密集財務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度:縣級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)要求低門(mén)檻不高:找個(gè)掛靠單位,租個(gè)辦公場(chǎng)所,幾個(gè)相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開(kāi)張。筆者所在的武寧縣城是一個(gè)人口不足十萬(wàn)的小縣城,投資數千萬(wàn)元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家,形為企業(yè)實(shí)為個(gè)體的開(kāi)發(fā)商近百,良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對又是資金密集運作行業(yè),密集資金運作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長(cháng)、成本費用項目多、會(huì )計核算復雜的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規范財務(wù)核算,目前稍具規模的開(kāi)發(fā)商也只是幾個(gè)股東、三兩個(gè)財務(wù)人員,幾個(gè)工程人員組成,個(gè)體開(kāi)發(fā)商更是股東打包來(lái),事事自己動(dòng)手心里一盤(pán)賬根本談不上財務(wù)核算。成本、費用不實(shí)、隱瞞收入現象不同程度普遍存在,給稅收征管工作帶來(lái)被動(dòng)。
三、稅收征管手段簡(jiǎn)單化,所得稅、土地增值稅偷漏嚴重:由于成本費用核算不實(shí),建筑業(yè)目前執行的20__年工程預算指標體系與實(shí)際出入較大,稅務(wù)部門(mén)一般以房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為基礎,對所得稅實(shí)行定率征收,對土地增值稅按預征率征收,收入比例與現狀不相符,以武寧縣為例今年上半年實(shí)際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅509萬(wàn)元、所得稅170萬(wàn)元、土地增值稅68萬(wàn)元。房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利行業(yè)已是一個(gè)不爭的事實(shí),所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀(guān)分析房地產(chǎn)業(yè)的現狀,研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想:1、從宏觀(guān)、微觀(guān)上向地方黨政領(lǐng)導客觀(guān)分析房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟長(cháng)遠影響,房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展來(lái)講是一把雙刃劍,它的'產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)屬于消費行業(yè),它創(chuàng )造的是短期繁榮和短期財政收入,不能像工商業(yè)那樣給地方帶來(lái)長(cháng)期的持續經(jīng)濟發(fā)展,過(guò)度繁榮吸引過(guò)多資金擠占了其它方面的投資,土地是有限的逐步增值的資源,過(guò)快開(kāi)發(fā)是得不失,對房地產(chǎn)業(yè)不應有倚重和依賴(lài)心理,國際慣例也都不會(huì )予以行業(yè)優(yōu)惠。2、教育地稅干部克服畏難思想,采取緊盯戰術(shù),多調查研究、多實(shí)地觀(guān)察、及時(shí)掌握工程進(jìn)度和銷(xiāo)售情況,實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理,不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度,強制規范行業(yè)財務(wù)核算,提高納稅人自行申報率和申報準確率:稅收管理單位有針對性地逐戶(hù)進(jìn)行納稅輔導,明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚,敦促納稅人重視財務(wù)核算工作自覺(jué)及時(shí)進(jìn)行準確的納稅申報。為稽查部門(mén)的處理處罰設置一個(gè)強有力的前提條件。
三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務(wù)稽查工作職能:稅務(wù)稽查作為打擊偷漏稅的職能部門(mén),認真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務(wù),提高自身人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì),檢查時(shí)注意與相關(guān)部門(mén)聯(lián)系協(xié)作,積極搜集資料,夯實(shí)證據鏈,重點(diǎn)檢查所得稅、土地增值稅,處理時(shí)依法辦事,用足用好法律賦予的職能,嚴厲打擊偷漏稅不法行為,加大偷逃稅成本,讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收
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