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施工合同管理工作方法
隨著(zhù)建設市場(chǎng)風(fēng)險加大、市場(chǎng)監管力度增強、建設市場(chǎng)管理體制的進(jìn)一步完善，施工單位風(fēng)險意識普遍加強，目前的建筑市場(chǎng)正在發(fā)生著(zhù)本質(zhì)的轉變。那么，下面是小編為大家整理的施工合同管理工作方法，歡迎大家閱讀瀏覽。
合同總價(jià)的確定
目前在建安工程方面大至存在以下幾種形式：
(1)據實(shí)結算的合同類(lèi)型：該類(lèi)型的合同，合同總造價(jià)以雙方最終核對確認的工程預算為準，施工單位風(fēng)險最小，幾乎所有市場(chǎng)風(fēng)險全部由發(fā)包方承擔。缺點(diǎn)是：
�、�、在招標時(shí)發(fā)包方的選擇范圍小、往往最終確定的造價(jià)比較偏高;
�、�、由于在前期雙方很難對工程總造價(jià)取得共識，可能因此影響工程款的支付，工程進(jìn)展步履維艱;
�、�、在合同履行過(guò)程中，雙方一旦出現信用危機，對總造價(jià)的核對帶來(lái)很大的負面影響。
此類(lèi)合同的優(yōu)點(diǎn)：
招標程序簡(jiǎn)單迅速，雙方僅約定一個(gè)優(yōu)惠幅度，既可進(jìn)場(chǎng)組織施工。非常適于工期緊、工序簡(jiǎn)單、總金額小、雙方以前有良好的合作基礎的施工項目，應用范圍包括區內道路、管網(wǎng)等配套工程。
(2)合同造價(jià)一次包死的類(lèi)型：一般情況下，該合同造價(jià)以投標單位的投標報價(jià)為合同總造價(jià)，工程結算時(shí)除工程量變動(dòng)外其余均不調整。此類(lèi)合同的缺點(diǎn)：
�、�、施工單位承擔的風(fēng)險很大，合同在施工單位的潛意識中是一個(gè)不平等條約，雙方很難建立長(cháng)期穩定的戰略合作關(guān)系。往往發(fā)包方的每一個(gè)工程都必須進(jìn)行招標才能選定施工隊;
�、�、在市場(chǎng)價(jià)波動(dòng)較大時(shí)，施工單位有可能承受不了市場(chǎng)的沖擊，而致使工程擱淺，最終造成承發(fā)包雙方兩敗俱傷。
此類(lèi)合同的優(yōu)點(diǎn)是：
雙方對合同總造價(jià)都有了一個(gè)十分明確的目標，給工程款支付及最終結算帶來(lái)了最大的便利。該類(lèi)型合同比較適合工期較短的項目。
(3)除雙方約定的材料品種據實(shí)調差外，總造價(jià)基本包死。這種模式為第二種模式的合理補充。
此類(lèi)合同的優(yōu)點(diǎn)是：
�、�、在招標時(shí)，由于施工單位風(fēng)險的部分化解，能在施工單位中間加大競爭，比較有利于降低造價(jià);
�、�、這種合同模式下雙方風(fēng)險共擔，有利與雙方合作關(guān)系的建立。對一些較大型的項目比較適用，如多層住宅樓、小高層住宅樓等，可采用鋼材、水泥據實(shí)調差，其余材料不調差的模式。
(4)裝飾工程我做的較少，沒(méi)有太多的經(jīng)驗。與同行人員交流時(shí)，普遍感覺(jué)太黑暗了，管理起來(lái)真的是很傷腦筋。這也是相關(guān)的施工行業(yè)信用嚴重缺失的體現。對剛進(jìn)入市場(chǎng)的施工單位來(lái)說(shuō)，也可以說(shuō)是一個(gè)很好的時(shí)機，只要能贏(yíng)得客戶(hù)的信任就可以占有屬于自已的一片藍天。目前甲方對這一塊的管理重點(diǎn)應放在裝飾材料質(zhì)量和價(jià)格上，確保在結算時(shí)不當冤大頭。裝飾工程主材從總量上看類(lèi)型很多，主要有板方材、吊頂材料、燈具、潔具、石材、地板磚、涂料、五金鎖具、玻璃等。在一般的專(zhuān)業(yè)店里配套的產(chǎn)品都比較全，比如經(jīng)營(yíng)板材的商家一般都有大芯板、夾板、木楞、飾面板等。一個(gè)比較大型的工程，甲方只需要指定大約七、八家銷(xiāo)售商既可。在一些中心城市出現了綜合性的裝飾材料超市，價(jià)格透明度很高，信譽(yù)也很好，對大型的商業(yè)工程一般還都有折扣價(jià)，相應的甲方采購風(fēng)險大大降低，質(zhì)量、售后服務(wù)也有保證。
以上各種確定合同價(jià)的模式，很難說(shuō)哪一種更好一些。應該按具體工程的類(lèi)別、大小、特點(diǎn)清來(lái)確定哪一個(gè)模式的合同更適用于該工程。
工程分包
目前的建筑市場(chǎng)正在向專(zhuān)業(yè)化的方面發(fā)展，專(zhuān)業(yè)化的施工更能保證工程質(zhì)量。從建筑法上看，工程分包是違法的。但工程分包普遍存在，存在就有其合理性，單從這一方面來(lái)說(shuō)建筑法一定要修改，這只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。工程中的門(mén)窗制作一般由專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)家完成，現場(chǎng)安裝工作量很小是市場(chǎng)上最常見(jiàn)的分包項目。在標準施工合同文本中屋面防水工程保修期限為五年，是除結構外保修期限最長(cháng)的施工內容，也就是甲方風(fēng)險最大的分包項目，特別是倒置式屋面，由于工序很多，如出現漏雨，單獨一個(gè)防水公司根本維修不了，維修費用又高的驚人，最終造成扯皮現象。更可氣的是我以前供職的一個(gè)房地產(chǎn)公司對挖土方工程也進(jìn)行分包，當時(shí)的挖土方市場(chǎng)價(jià)為3元/立方米，按定額為5元左右，由于總承包隊伍的刁難，最終挖土施工隊自行放棄。
一項工作是否適合分包，主要看市場(chǎng)上相應的配套廠(chǎng)家是否較多(有利于降低造價(jià))，與總承包商的保修責任能否界定清晰。如果與配套廠(chǎng)商確實(shí)有很難推脫的關(guān)系，可以通過(guò)向施工單位介紹施工隊的方式解決，決不能只看到眼前利益而違背原則，否則就要交學(xué)費了。
材料供應
建筑材料采購，主要有甲方供應、甲方指定品牌、施工單位采購三種模式：
(1)甲供材：是指由甲方負責采購供應，在結算時(shí)按供應價(jià)調整材料價(jià)格、并按該價(jià)格從工程款中扣除的部分材料。因為是甲供材，所以該部分材料對與施工單位來(lái)說(shuō)一點(diǎn)市場(chǎng)風(fēng)險也沒(méi)有，同時(shí)不用墊付一分錢(qián)，等于是白白的拿甲方的資金來(lái)做自已的生意，且按現在的計價(jià)模式絲毫不減少自已的利潤，甚至也可因此免除對甲方做出的讓利承諾，一般情況下，在質(zhì)量出現問(wèn)題時(shí)還可從甲方取得經(jīng)濟補償。有一次我做了一個(gè)室外電纜敷設工程(沒(méi)有甲供材)的標的，按電纜廠(chǎng)家的報價(jià)計入標的，總造價(jià)108萬(wàn)元，最終施工單位的報價(jià)為78萬(wàn)多一點(diǎn)，對此我感到十分疑惑，把標的又重新核了一遍沒(méi)有錯誤，總覺(jué)得施工單位這次肯定砸鍋，可是從施工單位項目經(jīng)理的表情上看這一次他們又賺大了�？嗨碱ㄏ牒蠼K于知道了答案：施工單位競標時(shí)的讓利主要是由于定額中存在的水分很大而非材料價(jià)格因素，而施工單位在報價(jià)時(shí)一般情況下考慮的是按總造價(jià)優(yōu)惠幾個(gè)點(diǎn)來(lái)競標工程的，但如果主材由甲方供應，從邏輯上看，施工單位在報價(jià)時(shí)必定要考慮甲供材我一分錢(qián)不掙，但我也不能往里賠錢(qián)，肯定按扣除甲供材金額后的基數優(yōu)惠，如果我們招標時(shí)把電纜定為甲供材，其結果肯定要比78萬(wàn)高得多。這種模式主要適用于市場(chǎng)上因產(chǎn)地、規格、質(zhì)量不同而價(jià)格相差比較大的產(chǎn)品。如燈具、開(kāi)關(guān)、插座、潔具、防盜門(mén)、散熱器、石材、高檔涂料等。
(2)指定廠(chǎng)家的材料：指由甲方在招標階段指定廠(chǎng)家、規格，由施工單位購買(mǎi)的部分材料。這種模式不占用甲方資金，一般也不會(huì )因此產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，這種模式適合各種主要材料的采購。如果甲方對建材市場(chǎng)比較熟悉，在招標文件中可以盡可能多的約定好在將來(lái)的工程中擬采有的材料品牌、規格，這對以后的工程質(zhì)量管理非常有利——有好的材料才能做出好的工程。如屋面防水工程中的防水卷材我可以不指定分包，但材料廠(chǎng)家我必須指定。
(3)施工單位自購的材料，原則上只需現場(chǎng)監理控制好質(zhì)量既可。
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