昆明物業(yè)管理條例實(shí)施細則
為規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，完善物業(yè)服務(wù)收費的市場(chǎng)價(jià)格形成機制，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《云南省物價(jià)局云南省住房和城鄉建設廳關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(云價(jià)綜合〔2011〕121號)的規定，結合我市實(shí)際，提出如下貫徹意見(jiàn)，請遵照執行。
一、新建住宅物業(yè)交付使用之前，開(kāi)發(fā)建設單位依法通過(guò)招投標或協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展前期物業(yè)服務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。市價(jià)格主管部門(mén)、住房和城鄉建設主管部門(mén)制定主城區物業(yè)服務(wù)收費標準并向社會(huì )公布。
其他縣(市)區的住宅物業(yè)服務(wù)收費標準，可在昆明市主城區物業(yè)服務(wù)收費標準范圍內，結合本地實(shí)際情況，由當地縣(市)區價(jià)格主管部門(mén)、住房和城鄉建設主管部門(mén)制定，并向社會(huì )公布。
開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按政府指導價(jià)和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，確定前期物業(yè)服務(wù)收費的具體標準，并與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同或協(xié)議中約定。
開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準不得超出最高收費標準。
二、物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的住宅(不含別墅)，物業(yè)服務(wù)包括綜合管理、共有部位和共用設施設備維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護五類(lèi)，每類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費分為五個(gè)等級。物業(yè)服務(wù)收費標準根據不同服務(wù)要求、內容及設施設備配置情況，按相應服務(wù)類(lèi)別和等級進(jìn)行確定。
三、物業(yè)服務(wù)項目總建筑面積在80萬(wàn)平方米以上(含80萬(wàn)平方米)的，物業(yè)服務(wù)收費在市價(jià)格主管部門(mén)備案。備案后抄送市住房和城鄉建設主管部門(mén)。市價(jià)格主管部門(mén)應在每年第二季度內，將上年全市備案的物業(yè)服務(wù)收費項目統計上報省級價(jià)格主管部門(mén)。物業(yè)服務(wù)項目總建筑面積在80萬(wàn)平方米以下(不含80萬(wàn)平方米)的，物業(yè)服務(wù)收費在所在區價(jià)格主管部門(mén)備案，備案后抄送區住房和城鄉建設主管部門(mén)。區價(jià)格主管部門(mén)應在每年第一季度內，將上年備案的物業(yè)服務(wù)收費項目統計上報市價(jià)格主管部門(mén)。
四、經(jīng)招投標中標或選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，申報物業(yè)服務(wù)收費備案時(shí)應向價(jià)格主管部門(mén)提供以下資料復印件并加蓋報送單位公章：
(一)工商營(yíng)業(yè)執照副本和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的復印件
(二)經(jīng)規劃部門(mén)批準的住宅小區總平面圖及車(chē)輛(機動(dòng)、非機動(dòng))停放平面圖(室內、室外或地上、地下);
(三)前期物業(yè)服務(wù)(含物業(yè)服務(wù)合同)方案，申請備案物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)收費等級的書(shū)面文書(shū);
(四)成本測算表及物業(yè)服務(wù)費等級資料;
(五)已售購房合同抽樣復印件。
五、前期物業(yè)服務(wù)收費應在業(yè)主入住前報經(jīng)所在地價(jià)格主管部門(mén)備案，并在收費地點(diǎn)進(jìn)行公示。標準不得超過(guò)同等級所確定的物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)。
六、開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人應簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內容、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等相關(guān)內容。
房屋滿(mǎn)足交付使用條件或符合法律規定的交付使用日期生效后，無(wú)論業(yè)主是否接收房屋，其房屋的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。未滿(mǎn)足交付使用條件或不符合法律規定交付使用的房屋，物業(yè)服務(wù)費應當由開(kāi)發(fā)建設單位按合同規定支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
七、業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )有權根據業(yè)主大會(huì )的`委托與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)的項目?jì)热�、服�?wù)質(zhì)量，重新約定物業(yè)服務(wù)收費，雙方協(xié)商一致的，報物業(yè)服務(wù)項目所在地價(jià)格主管部門(mén)、住房和城鄉建設主管部門(mén)備案;雙方協(xié)商不一致的，可請求物業(yè)服務(wù)項目所在地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級住房和城鄉建設主管部門(mén)協(xié)調確定。
八、業(yè)主大會(huì )成立后的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據業(yè)主大會(huì )要求提供本規定未涵蓋的服務(wù)內容和設施設備維修養護的，經(jīng)雙方協(xié)商，可對原物業(yè)服務(wù)收費標準進(jìn)行調整。具體收費標準由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按服務(wù)成本協(xié)商確定，并報物業(yè)服務(wù)項目所在地價(jià)格主管部門(mén)與住房和城鄉建設主管部門(mén)備案，并向業(yè)主公布。
九、配備有電梯和二次供水等設施設備的物業(yè)，其設備的維護保養及運行費用由業(yè)主或物業(yè)使用人支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行代收代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應單獨列賬，專(zhuān)款專(zhuān)用，滾存使用，并定期公布收支賬目。
十、物業(yè)項目配建的蓄水池、化糞池、室外管網(wǎng)的清洗清掏費用已含在物業(yè)服務(wù)收費標準中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對蓄水池(罐)每年至少清洗一次，清洗后的水質(zhì)必須達到飲用水標準。
十一、物業(yè)服務(wù)區域內業(yè)主自有產(chǎn)權車(chē)庫(位)(含地上、地下)的物業(yè)服務(wù)費，按同區域住宅物業(yè)服務(wù)費標準收取;車(chē)庫(位)物業(yè)服務(wù)費按每月每車(chē)庫(位)計收，也可以按面積計收。
十二、業(yè)主、使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主、使用人約定裝修保證金的金額和用途，但住宅物業(yè)的裝修保證金每戶(hù)不得超過(guò)2000元。非住宅物業(yè)的裝修保證金可按每100平方米1000元收取。
裝修完成，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主檢查驗收，沒(méi)有造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應自驗收合格之日起30日內全額無(wú)息退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業(yè)主應當及時(shí)修復。若不能及時(shí)修復的，可按雙方約定使用保證金進(jìn)行修復，保證金有余款的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在修復后10日內如數退還業(yè)主;若保證金不足以支付修復費用的，業(yè)主應在修復后10日內補齊修復費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結算修復費用時(shí)，應當出示修復工(料)價(jià)單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的，可協(xié)商解決或通過(guò)法律途徑解決。
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修工人實(shí)行持證管理的，其出入證押金每人每本30元。證件完好退回后，應如數退還押金。如證件回收后不能再次使用的可向房屋裝修人按每人每證不超過(guò)10元收取出入證工本費。
十四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)人員和其他來(lái)訪(fǎng)人員收取任何費用。
十五、裝修建筑垃圾收費按房屋建筑垃圾重量收取。裝修建筑垃圾可自行清運，也可委托物業(yè)企業(yè)代運。代運收費標準按城市生活垃圾收費標準中的建筑垃圾處理服務(wù)費標準執行，并簽訂書(shū)面裝修服務(wù)協(xié)議，未簽訂書(shū)面裝修服務(wù)協(xié)議的，不得收費。
十六、前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的三個(gè)月內發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。
出售房屋交付之日的三個(gè)月后的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日(即業(yè)主大會(huì )成立前)發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)所有權人承擔。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔;產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。
十七、房屋竣工交付使用實(shí)行出入證(含IC卡等)管理服務(wù)的，應由開(kāi)發(fā)建設單位按每戶(hù)四張卡的數量無(wú)償提供給業(yè)主;出入證(含IC卡)需要增加或者出現遺失、損壞需補辦的，可按證(含IC卡)工本費收取。
十八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自立名目、自立標準擅自收費或只收費不服務(wù)的，按《中華人民共和國價(jià)格法》相關(guān)條款進(jìn)行處罰。
十九、本通知自2012年4月1日起實(shí)施�！独ッ魇凶≌飿I(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準》有效期為二年。到期屆滿(mǎn)，將根據實(shí)施情況重新修訂發(fā)布。市價(jià)格主管部門(mén)與住房和城市建設主管部門(mén)此前印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費的政策規定與本通知不一致的，以本通知為準。
原昆價(jià)房地〔1997〕178號、昆價(jià)經(jīng)〔1998〕265號、昆價(jià)房〔1999〕279號、昆價(jià)房〔2000〕38號、昆價(jià)房〔2001〕9號、昆發(fā)改價(jià)格函〔2006〕63號、昆發(fā)改價(jià)格函〔2011〕44號等同時(shí)廢止。
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