開(kāi)封市物業(yè)管理條例

　　開(kāi)封市物業(yè)管理條例，即開(kāi)封市物業(yè)管理辦法，經(jīng)2010年8月13日市政府第30次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，自2010年10月1日起施行，下面是開(kāi)封市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一章 總　則

　　第一條　為規范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門(mén)監督指導、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的管理體制。

　　鼓勵物業(yè)管理逐步向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　第五條 市、縣(區)人民政府應當加強對物業(yè)管理監督管理工作的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制和物業(yè)管理責任目標管理工作制度。

　　第六條 市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　規劃、城管、發(fā)改、公安、民政、環(huán)保、園林文物、安監、工商等有關(guān)行政管理部門(mén)應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第八條　已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　第九條　物業(yè)管理區域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區域的，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關(guān)規定劃定或調整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條　一個(gè)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)12個(gè)月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)24個(gè)月且業(yè)主總數在30人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)行規范的物業(yè)管理。

　　第十二條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見(jiàn)，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十三條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。

　　第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會(huì )代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的1/2。

　　籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內的公告欄內公告，公告時(shí)間不得少于7日。

　　第十五條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起45日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，將本條第一款規定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十六條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開(kāi)展工作。

　　建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶(hù)建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)3日前就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十八條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和選舉業(yè)主委員會(huì )成員等事項進(jìn)行表決。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項。

　　第二十條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;

　　(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )成立情況的書(shū)面報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉工作。

　　無(wú)正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì )自行解散的，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業(yè)管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、居民委員會(huì )代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起7日內在物業(yè)管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起30日內組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　自新一屆業(yè)主委員會(huì )備案之日起10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )名義提供擔保;

　　(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )規定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;

　　(二)連續3次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當自成員資格終止之日起3日內，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十七條　建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個(gè)或者多層建筑總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前30完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成。

　　第二十九條　建設單位在銷(xiāo)售房屋之前，應當參照臨時(shí)管理規約示范文本制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第三十條　建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前應當將臨時(shí)管理規約向買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應當遵守臨時(shí)管理規約(包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容)并予以書(shū)面承諾。

　　第三十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗交接。

　　第三十四條　在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十五條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積2‰的標準配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于60平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

　　第三十六條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區域內公布維修聯(lián)系電話(huà)。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系建設單位落實(shí)保修責任。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，必須具備國家規定的資質(zhì)條件。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十八條　業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內報縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第三十九條 業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十四條規定的資料。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定是否續約，并將結果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續約的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續約的，應當在合同期滿(mǎn)2個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當告知對方，并提前3個(gè)月在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)監督電話(huà)，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(六)配合居民委員會(huì )做好社區建設和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范和相關(guān)規定的情況進(jìn)行監督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，市、縣(區)價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì )公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。

　　第四十五條　業(yè)主(包括物業(yè)已交付，但尚未居住的)應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位繳納。

　　第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十七條　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　第四十八條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。

　　第四十九條　對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五十一條 市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應當及時(shí)調查處理，并在10日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會(huì )應當配合縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章物業(yè)的使用、維護

　　第五十二條　物業(yè)的使用、維護應當遵守規劃、住建、城管、環(huán)保、園林文物、公安、消防等有關(guān)法律、法規、規章的規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十三條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時(shí)，應當提出有關(guān)共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　第五十五條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十七條 物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經(jīng)規劃等有關(guān)部門(mén)批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

　　(六)亂設攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報或投訴。

　　第五十八條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十九條　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納住宅專(zhuān)項維修資金。

　　住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十條 專(zhuān)項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應當續籌。續籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定，但續籌后的專(zhuān)項維修資金總額不得低于初次籌集的數額。

　　已售出但未建立住宅專(zhuān)項維修資金的房屋，由業(yè)主大會(huì )決定是否補建住宅專(zhuān)項維修資金，決定不補建的，其住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造由相關(guān)業(yè)主負責。

　　第六十一條 專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定。

　　第六十二條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第六十三條　違反本辦法的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據《物業(yè)管理條例》第五十七條之規定，由物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十四條　違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，依據《物業(yè)管理條例》第五十八條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十五條　違反本辦法的規定，不移交有關(guān)資料的，依據《物業(yè)管理條例》第五十九條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十六條　違反本辦法的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，依據《物業(yè)管理條例》第六十條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺詐手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十七條　違反本辦法的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，依據《物業(yè)管理條例》第六十一條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十八條 違反本辦法的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，依據《物業(yè)管理條例》第六十二條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十九條　違反本辦法的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，依據《物業(yè)管理條例》第六十三條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第七十條　違反本辦法的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，依據《物業(yè)管理條例》第六十四條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條　違反本辦法的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依據《物業(yè)管理條例》第六十五條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第七十二條　違反本辦法的規定，有以下行為之一的，依據《物業(yè)管理條例》第六十六條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十三條 違反本辦法規定，各級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)之便，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時(shí)管理規約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七十五條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十六條 違反本辦法的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第七章附　則

　　第七十七條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規約、臨時(shí)管理規約的示范文本，由開(kāi)封市住房和城鄉建設局制定。

　　第七十八條　本辦法自2010年10月1日起施行。

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