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提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要性
導語(yǔ)： 物業(yè)管理單位代收代繳水費、電費等政府定價(jià)的價(jià)格，必須按分類(lèi)價(jià)格分別執行，不得自行加價(jià)，不得以任何借口混合收費。
10月30日，家住淮安市經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區盛華心港灣小區的張先生與小區保安起了爭執。
當天上午9點(diǎn)多，張先生開(kāi)車(chē)外出，經(jīng)過(guò)小區大門(mén)時(shí)，物業(yè)放下道桿，要求其繳納2014年至今的停車(chē)費。張先生拒絕后，雙方發(fā)生爭執。一個(gè)多小時(shí)候后，在警方的協(xié)調下，張先生得以出門(mén)。當天中午12點(diǎn)左右，張先生的妻子下班開(kāi)車(chē)回家，又被保安堵在大門(mén)口不給進(jìn)。
張先生認為，進(jìn)出小區是業(yè)主最基本的權利，物業(yè)無(wú)權不讓業(yè)主進(jìn)家門(mén)，他保留追究物業(yè)公司不當行為的權利。同時(shí)，張先生質(zhì)疑，小區物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )簽訂合同時(shí)并不具備從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，那么，簽訂的物業(yè)合同是否有效呢?
業(yè)主質(zhì)疑
簽訂物業(yè)合同的日期是2014年8月8日，可物業(yè)拿執照的日期是2014年9月30日，獲得暫定三級資質(zhì)的日期是2015年6月1日。這合同有效嗎?
張先生告訴記者，他不愿交納停車(chē)費的原因，是因為他認為物業(yè)資質(zhì)不合法。張先生告訴記者，2014年8月8日，小區業(yè)委會(huì )引入藍庭物業(yè)服務(wù)有限公司管理小區。近期，在小區業(yè)主要求下，該公司將其成立日期、服務(wù)資質(zhì)和與業(yè)委會(huì )簽訂的物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了公示。
從公示的材料中，張先生發(fā)現小區業(yè)委會(huì )與物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的生效日期為2014年8月8日，而物業(yè)公司工商營(yíng)業(yè)執照上的日期卻是2014年9月30日，由此，張先生質(zhì)疑，該物業(yè)公司在未依法成立之前即簽訂服務(wù)合同，該合同是否真實(shí)有效呢?
張先生還發(fā)現，該物業(yè)公司在2015年6月1日才獲得由住建部門(mén)頒發(fā)的暫定三級資質(zhì)，由此，張先生再次質(zhì)疑物業(yè)公司在2014年8月8日至2015年5月31日期間，在沒(méi)有任何資質(zhì)的情況下，如何依法提供物業(yè)服務(wù)，如何保障物業(yè)質(zhì)量?
物業(yè)回應
因公司名稱(chēng)變更，導致執照日期晚于合同簽訂日期。業(yè)主的質(zhì)疑是誤會(huì )，藍庭物業(yè)公司經(jīng)理王南庭表示，張先生的質(zhì)疑是誤會(huì )，他曾于2009年注冊過(guò)一家名為業(yè)豪的物業(yè)服務(wù)公司，此次只是更名。王經(jīng)理還表示，他正與張先生協(xié)調處理交費事宜。
小區業(yè)委會(huì )主任左彥章也表示，藍庭物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之前就存在，2014年9月30日才拿到工商營(yíng)業(yè)執照是因為公司名稱(chēng)變更，至于變更原因他表示不清楚。
“我們簽訂的合同在街道都有備案，是有據可查的。”左彥章認為，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是有效的，業(yè)主應該繳納停車(chē)費。
律師說(shuō)法
物業(yè)無(wú)權阻攔業(yè)主進(jìn)出小區，至于業(yè)主是否需繳納停車(chē)費，律師有不同看法。對于張先生的質(zhì)疑，律師是如何評價(jià)的呢?記者咨詢(xún)了兩位資深律師，他們的觀(guān)點(diǎn)也有所不同。
江蘇天哲律師事務(wù)所田竹律師表示，張先生認為物業(yè)服務(wù)合同有問(wèn)題，可以與小區業(yè)委會(huì )交涉，而非與物業(yè)直接發(fā)生爭執。如果張先生對物業(yè)服務(wù)無(wú)異議，那么自2014年8月8日，物業(yè)進(jìn)駐小區之后，物業(yè)公司確實(shí)提供了客觀(guān)的、具有勞動(dòng)價(jià)值的服務(wù)，從服務(wù)有償的角度講，張先生應該繳納自2014年8月8日以來(lái)的停車(chē)費。對于物業(yè)公司無(wú)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)合同有問(wèn)題一事，張先生可以向相關(guān)部門(mén)反映物業(yè)公司的違法行為。
江蘇冠譽(yù)律師事務(wù)所唐衛東律師則認為，物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有成立直接影響到合同的法律效力，從法律角度講，張先生有權拒交停車(chē)費。不過(guò)，唐律師也表示，物業(yè)公司確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，從情理角度而言，又有給予一定費用的要求。
對于物業(yè)公司將業(yè)主擋在小區門(mén)外的做法，兩位律師均表示此舉極為不妥，業(yè)主進(jìn)出小區是業(yè)主最基本的權利，物業(yè)公司不得以任何理由也無(wú)權剝奪這項權利。此外，兩位律師建議，業(yè)委會(huì )作為業(yè)主的權利維護者，應該對出現的矛盾做出進(jìn)一步澄清和解釋。
資料鏈接
根據我國及江蘇省有關(guān)物業(yè)企業(yè)管理資質(zhì)的法律法規，目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。三級資質(zhì)為物業(yè)企業(yè)起步資質(zhì)，而暫定三級則意味著(zhù)其物業(yè)從業(yè)資質(zhì)的有效期只有一年，在一年到期前三個(gè)月，需要到相關(guān)部門(mén)申請辦理正式的三級資質(zhì)，取得正式三級資質(zhì)后才可以繼續經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理項目。
根據國務(wù)院2003年第379號《物業(yè)管理條例》第六十條規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，承擔賠償責任。
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