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房地產(chǎn)建設工程項目管理
建設工程是一個(gè)系統的工程，在進(jìn)行項目管理過(guò)程中應該應用系統的觀(guān)點(diǎn)、系統的方法進(jìn)行管理.項目管理是對一次性項目的管理，每一個(gè)項目都與其他項目不同，都有項目自身的新目標、新問(wèn)題、新特點(diǎn)。下面一起來(lái)看看具體的內容。
1、項目的組織與管理
房地產(chǎn)項目中工程建設管理實(shí)際上就是對項目各目標、各環(huán)節、各要素、各過(guò)程進(jìn)行全面協(xié)調，工程建設項目質(zhì)量、進(jìn)度和成本是對立和統一的矛盾體，是一個(gè)系統工程，每一個(gè)目標的控制情況對其他目標的控制都有著(zhù)重大影響。要把質(zhì)量、進(jìn)度、成本三大控制目標看作一個(gè)整體，用過(guò)程控制的方法對其進(jìn)行綜合管理，在保證質(zhì)量的基礎上使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目目標系統最優(yōu)化。
簡(jiǎn)單來(lái)講項目組織與管理的核心任務(wù)就是對項目目標的嚴格控制，在形成管理目標的同時(shí)，從而形成了組織觀(guān)念，組織方法和手段，當然整個(gè)系統的運行方式也會(huì )大相徑庭。整個(gè)體系在充分占有信息的基礎上，針對工程項目的決策和實(shí)施進(jìn)行科學(xué)的分析和論證，達到為項目的決策和實(shí)施增值。工程項目中科學(xué)的采購模式，管理規劃的內容，編制方法，對目標動(dòng)態(tài)的控制，對人力資源的管理，項目風(fēng)險管理的工作流程都是在整個(gè)工程項目中起到至關(guān)重要的作用。
2、項目成本控制
房地產(chǎn)建設項目施工是一次性的，成本控制應強調項目的動(dòng)態(tài)控制，因為施工準備階段的成本控制只是根據施工組織設計的具體內容確定成本目標、編制成本計劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制做好準備;而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了糾差，也已來(lái)不及糾正。因此施工項目的成本控制應從項目施工的開(kāi)始一直到結束，在施工前，應確定成本控制目標，即進(jìn)行施工項目的成本分析和可行性研究;在施工中，應對成本進(jìn)行實(shí)時(shí)控制，及時(shí)校正偏差;在施工結束后，對成本控制的情況進(jìn)行及時(shí)總結，補充經(jīng)驗。
雖然項目建設成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規劃設計階段。設計方案的優(yōu)化是設計階段的首要任務(wù)，它對工程建設成本有著(zhù)舉足輕重的作用，不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。當然，其中也包括對前期的造價(jià)分析，應由建設單位牽頭，由設計單位來(lái)實(shí)現。在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進(jìn)行專(zhuān)題調研，通過(guò)考察相關(guān)項目，收集最新技術(shù)資料、組織專(zhuān)家會(huì )等方式完成。
落實(shí)到具體工作中，項目建設成本控制的重點(diǎn)應從工程招投標、合同簽署、工程變更、竣工結算四個(gè)方面入手。
3、項目進(jìn)度控制
項目進(jìn)度控制管理中，代表不同利益方的項目管理(業(yè)主方和項目參與各方)都有進(jìn)度控制的任務(wù)，但是在此管理中，也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程。項目時(shí)間管理的五個(gè)方面內容：活動(dòng)定義;活動(dòng)排序;活動(dòng)持續時(shí)間估算;進(jìn)度計劃編制;進(jìn)度計劃控制。制定項目進(jìn)度計劃，根據項目活動(dòng)間依存關(guān)系，人為依存關(guān)系，項目?jì)热菖c非項目?jì)热葜g外部存在依存關(guān)系，項目各種約束，假設條件來(lái)準備合理安排，確定各活動(dòng)順序及依據邏輯順序排列而構成的項目活動(dòng)網(wǎng)絡(luò )路徑。根據項目活動(dòng)清單、約束條件、歷史信息計算出獨立活動(dòng)完成時(shí)間、工期。進(jìn)度計劃應適時(shí)監控，每周總結工程進(jìn)度情況，監控其是否與計劃有偏差，尋找原因，落實(shí)糾錯措施。召開(kāi)項目工程進(jìn)度協(xié)調會(huì )，建議一周兩次，通過(guò)協(xié)調會(huì )落實(shí)項目施工過(guò)程中現場(chǎng)存在的問(wèn)題、每周的工期目標、解決上次會(huì )議中提出的問(wèn)題的反饋情況，做到及時(shí)糾偏，及時(shí)調整、及時(shí)跟上。
在項目進(jìn)度控制中，解決工程進(jìn)度問(wèn)題可以結合配套的資金支付計劃的制定及控制。企業(yè)在流動(dòng)資金運作中往往會(huì )出現現金流量缺口，為了防范現金流量缺口的出現給企業(yè)帶來(lái)臨時(shí)財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應根據施工計劃做出現金流量預測，正確編制現金預算，并且將現金預算與現金流量表進(jìn)行對比分析，分析企業(yè)的現金運作特點(diǎn)。同時(shí)，還要注意某一期間內現金流入量與現金流出量的匹配，加強工程進(jìn)度款的支付控制與管理。工程進(jìn)度款的支付應根據施工合同和招標文件，按照施工實(shí)際完成工程量進(jìn)行，做到撥款有度，心中有數;并隨時(shí)檢查進(jìn)度款運用情況，保證施工進(jìn)度如期按約正常進(jìn)行。在資金支付控制中要發(fā)揮財務(wù)部門(mén)的監控作用，具體做到規范企業(yè)財務(wù)管理，制定切實(shí)可行的內部財務(wù)管理辦法;完善資金管理，控制貸款和擔保規模;成立資金結算中心，集中開(kāi)戶(hù)，統一管理;完善管理辦法，規范結算紀律，增強防范風(fēng)險意識。
4、項目質(zhì)量控制
質(zhì)量是建設工程項目管理的主要控制目標之一。建設工程項目的質(zhì)量控制，需要系統有效的應用質(zhì)量管理和質(zhì)量控制的基本原理和方法，建立和運行工程項目質(zhì)量控制體系，落實(shí)項目各參與方的質(zhì)量責任，通過(guò)項目實(shí)施過(guò)程各個(gè)環(huán)節質(zhì)量控制的職能活動(dòng)，有效預防和正確處理可能發(fā)生的工程質(zhì)量事故，在政府的監督下實(shí)現建設工程項目的質(zhì)量目標。項目施工的質(zhì)量控制主要應從人、材、機、法、環(huán)、檢等六個(gè)方面著(zhù)手控制，由于任何項目都是由人來(lái)完成的，所以人的控制是質(zhì)量控制中最為關(guān)鍵的工作，是其他控制的基礎。
施工質(zhì)量控制還應貫徹全面、全過(guò)程質(zhì)量管理思想、運用動(dòng)態(tài)控制原理，進(jìn)行質(zhì)量的事前控制、事中控制和事后控制。事后質(zhì)量控制也稱(chēng)事后質(zhì)量把關(guān)，保證粘貼不合格外墻磚不得進(jìn)入勾縫工序，事后控制包括對質(zhì)量活動(dòng)的評價(jià)、認定，對工序質(zhì)量偏差的糾正，對不合格產(chǎn)品進(jìn)行整改和處理，提出施工質(zhì)量改進(jìn)措施，保證質(zhì)量處于受控狀態(tài)。通過(guò)施工質(zhì)量控制的三個(gè)基本環(huán)節構成的有機系統正常運行，健康陽(yáng)光城的外墻磚施工在有條不紊進(jìn)行中保證了施工進(jìn)度，達到施工預期施工質(zhì)量目標，也保證整體工程竣工驗收及投入交付使用的總體目標。
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