1、租賃合同的概念

 

　　租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，交付租賃物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人。

 

　　2、租賃合同的特征

 

　　(1)租賃合同是轉移財產(chǎn)使用、收益權的合同。租賃合同是以承租人一方取得承租物的使用收益為目的，因而租賃合同僅轉移標的物的使用收益權，不轉移所有權，在租賃合同終止時(shí)，承租人要返還租賃物。這是租賃合同區別于買(mǎi)賣(mài)合同等轉移財產(chǎn)所有權合同的根本特征。

 

　　(2)租賃合同是以特定的非消耗物為標的的合同。租賃合同終止后，承租人必須把租賃物返還給出租人，正是租賃合同的性質(zhì)決定了租賃合同的標的物只能是特定的非消耗物。

 

　　(3)租賃合同為諾成、雙務(wù)、有償合同。租賃合同自當事人雙方達成協(xié)議時(shí)成立，不以租賃物的實(shí)際交付為合同的生效要件，故租賃合同為諾成性合同。租賃合同當事人雙方既享有一定權利，也承擔一定義務(wù)，雙方的權利相對應，所以租賃合同為雙務(wù)合同。在租賃合同中，任何當事人一方從對方取得利益，均須支付一定的代價(jià)。出租人通過(guò)轉讓租賃?使用、收益權而獲取租金，承租人則通過(guò)支付租金而取得租賃?占有、使用、收益權，因此租賃合同是有償合同。

 

　　(4)租賃合同是一種具有確定期限的合同。租賃合同是出租人將其財產(chǎn)的使用權、收益權臨時(shí)轉讓給承租人，因此租賃合同具有臨時(shí)性的特征。租賃物的使用價(jià)值是有一定期限的，如果租賃期過(guò)長(cháng)，既與臨時(shí)讓渡物的使用、收益目的不符，也容易就物的返還狀態(tài)發(fā)生爭執，甚至使物的使用價(jià)值喪失殆盡。因此合同法規定租賃期限最長(cháng)不得走過(guò)20年。

 

　　(5)租賃合同具有某些物權特征，租賃合同本質(zhì)上是一種債權，沒(méi)有對抗第三人的效力，但為了保護穩定的經(jīng)濟法律關(guān)系，平衡當事人的利益，出現了租賃權物權化的趨勢。

 

　　一是確立了買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。二是確立了不動(dòng)產(chǎn)承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權。

 

　　二、房屋租賃糾紛的調解要點(diǎn)

 

　　房屋租賃合同是租賃合同中最普遍的租賃形式。實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的房屋租賃糾紛主要有解除租賃關(guān)系糾紛、房屋租金糾紛、房屋修繕糾紛、侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權糾紛等。

 

　　1、解除租賃關(guān)系糾紛。解除租賃關(guān)系糾紛是指一方提出解除租賃關(guān)系，而另一方不同意由此發(fā)生的糾紛。

 

　　承租人要求解除租賃關(guān)系的包括以下幾個(gè)方面：

 

　　(1)當事人對租賃期限約定不明確或沒(méi)有約定，且事后又不能達成一致的，視為不定期租賃。當事人可以隨時(shí)解除合同。承租人提出解除租賃合同的，應予支持。

 

　　(2)租賃房屋危及承租人安全或健康的，承租人可隨時(shí)解除合同，出租人以承租人在訂約時(shí)期明知房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由抗辯的，不予支持。

 

　　(3)因不可歸責于承租人的事由，致使房屋人事部或部分滅失，不能實(shí)現合同目的，承租人提出解除合同的，應予支持。

 

　　出租人要求解除租賃關(guān)系，包括以下幾個(gè)方面：

 

　　(1)對于不定期租賃，當事人可以隨時(shí)解除合同，承租人在合理期限內通知承租人后，要求解除房屋租賃合同的，應予準許。

 

　　(2)出租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借，或利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)損害公共利益的，或累計6個(gè)月不交租金的，出租人要求解除租賃合同的應予支持。

 

　　(3)承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改、擴建承租房屋或擅自改變承租房屋的用途，損害出租人利益的，出租人要求解除租賃合同的應予支持。

 

　　(4)承租人以個(gè)人名義承租房屋，在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這是合同法規定的同居人的租賃權。出租人在承租人死亡后，剝奪同居人依原租賃合同的租賃權，要求解除合同，收回房屋的，不予支持。

 

　　2、房屋租金糾紛。租金糾紛主要是雙方因為租金的數額、標準和交付期限發(fā)生爭執。租金可由雙方當事人協(xié)商確定，出租人違反約定，擅自提高租金，出租人拒絕交納的，應予支持。出租人應按約定的時(shí)間交付租金，出租人拖欠租金的，出租人有權要求其補交，出租人累計6個(gè)月平交房租的，出租人不僅有權要求其補交，而且有權解除房屋租賃合同。

 

　　3、房屋修繕糾紛。租賃房屋需要維修時(shí)，承租人可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未盡維修義務(wù)的，承租人可自行維修，承租人就此請求出租人給付維修費用的，應予支持。出租人未經(jīng)出租人同意擅自將承租的房屋翻修、改建、擴建、拆除或其他使房屋受損影響房屋質(zhì)量的行為，不予準許。出租人要求恢復原狀或賠償損失的，應予支持。

 

　　4、轉租糾紛。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自將房屋轉租他人的，屬?lài)乐剡`約行為，出租人要求解除合同的，應予支持。

 

　　5、侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權糾紛。出租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是指租賃期間當出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買(mǎi)房屋的權利。承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權的構成要件包括：

 

　　(1)出租人要出買(mǎi)租賃房屋。

 

　　(2)出賣(mài)行為發(fā)生在租賃期間。

 

　　(3)出租人出賣(mài)房屋的，應提前通知承租人。

 

　　(4)承租人僅存同等條件上等同，包括買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、付款的期限和方式等。

 

　　(5)承租人應在合理期限內行使優(yōu)先購買(mǎi)權。承租人在合理期限內沒(méi)有購買(mǎi)的意思表示，優(yōu)先購買(mǎi)權喪失。如果出租人在賣(mài)房屋未通知承租人，或在同等條件下未將租賃房屋賣(mài)于出租人而侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的，承租人由此要求宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的，應予支持。

 

　　三、調解租賃合同糾紛應注意的幾個(gè)問(wèn)題

 

　　1、買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則

 

　　買(mǎi)賣(mài)不破租賃是　租賃期間出租人將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同對于受讓的第三人繼續有效。買(mǎi)賣(mài)不破租賃是租賃權物權化的具體表現�！逗贤�法》第229條就此作了規定，即：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”它的構成要件包括：

 

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)。這里所有權變動(dòng)的情形包括買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈與等。

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