最新土地增值稅稅率表

時(shí)間：2021-01-14 17:03:23 職場(chǎng)動(dòng)態(tài) 我要投稿

最新土地增值稅稅率表

　　最新土地增值稅稅率表大家知道是怎么樣的嗎，如果你有需要就來(lái)了解一下吧!下面是YJBYS小編為大家收集的關(guān)于最新土地增值稅稅率表，歡迎大家閱讀借鑒!

　　最新土地增值稅稅率表

土地增值稅率表
級數	計稅依據	適用稅率	速算扣除率
1	增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分	30%	0
2	增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分	40%	5%
3	增值額超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)扣除項目金額200%的部分	50%	15%
4	增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分	60%	35%

　　注：納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。

　　—— 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十一條文

　　計算公式應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。計算方法和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　按照土地增值稅稅率表，增值額未超過(guò)扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額 50%、未超過(guò)扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額 100%、未超過(guò)扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。

　　按照土地增值稅稅率表，增值額超過(guò)扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

　　征稅范圍

　　一般規定

　　(1)土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。

　　(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著(zhù)物產(chǎn)權的行為征稅。

　　(3)土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無(wú)償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

　�、俜慨a(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務(wù)人”。

　�、诜慨a(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國境內非營(yíng)利的社會(huì )團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)。

　　特殊規定

　　(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)

　　以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權沒(méi)有發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

　　(3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當地稅務(wù)機關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

　　(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓?zhuān)虼�，不屬于土地增值稅的征稅范圍�?/p>

　　(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地使用權在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

　　(7)企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

　　(8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

　　(9)房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門(mén)的規定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

　　(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權屬證書(shū)，無(wú)論其在轉讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書(shū)變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實(shí)質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。[3]

　　征收方式

　　第一步

　　核定征收，按照轉讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類(lèi)似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

　　第二步

　　減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構的評估報告。

　　1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：

　　(1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額;

　　(2)按發(fā)票所載金額從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額;

　　(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;

　　(4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

　　2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

　　(1)取得國有土地使用權時(shí)所支付的金額證明;

　　(2)中介機構評定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認;

　　(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評估費用。

　　征稅對象

　　納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個(gè)人。

　　課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權所取得的增值額。

　　土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。

　　轉讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益�？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規定有下列幾項：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時(shí)按規定補交的出讓金;以轉讓方式得到土地使用權的.，為支付的地價(jià)款。

　　(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開(kāi)發(fā)間接費用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

　　(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用)是指銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據新會(huì )計制度規定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)扔枰钥鄢�。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

　　(4)舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當地稅務(wù)機關(guān)參考評估機構的評估而確認的價(jià)格。

　　(5)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　(6)加計扣除。對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計20%的扣除。

　　計算方法

　　計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;

　　(4)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;