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畢業(yè)生租房常見(jiàn)法律問(wèn)題
社會(huì )生活中，越來(lái)越多的人因為自主或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要租賃房屋，但各種租房問(wèn)題也隨之而來(lái)。租賃合同怎么簽？收房時(shí)設備壞了怎么辦？本文總結了畢業(yè)生租房常見(jiàn)法律問(wèn)題，供大家在處理相關(guān)事務(wù)時(shí)參考。
1.房租和相關(guān)費用問(wèn)題
租房市場(chǎng)就是過(guò)年的月份相對便宜一些，其他所有的時(shí)間基本上都是一樣的。由于學(xué)生租賃高峰，7、8 月份租房?jì)r(jià)格沒(méi)有明顯變化，但房源少。所以基本上不用考慮時(shí)間問(wèn)題。
物業(yè)管理費、取暖費應該誰(shuí)來(lái)出?如果是集中采暖都是業(yè)主出，老房子的物業(yè)費租戶(hù)只要承擔衛生費就可以，大部分普通住宅的物業(yè)管理費是800 元/年左右，原則上是業(yè)主出。如果物業(yè)費和取暖費全部租客出，相應房租就會(huì )低一些。這些在簽租賃合同時(shí)也會(huì )涉及到的。
2.租房選擇中介公司需要考慮的因素
1、合法性�？从袥](méi)有營(yíng)業(yè)執照，有沒(méi)有經(jīng)營(yíng)許可證，有沒(méi)有經(jīng)紀人證書(shū)等。
2、公司的規模、形象。
3、服務(wù)的內容和質(zhì)量。
4、經(jīng)營(yíng)方式。中介門(mén)店有兩種方式：一是直營(yíng)店，由公司直接經(jīng)營(yíng)管理，一旦出事，有整個(gè)公司包賠顧客損失;二是加盟店，利用公司商標(商譽(yù))和部分渠道，加盟開(kāi)展業(yè)務(wù)，除了事故，由加盟店自己負責。購房者了解中介門(mén)店的經(jīng)營(yíng)方式可以有效規避風(fēng)險。
5、房源和成交業(yè)績(jì)。
3.網(wǎng)上租房注意事項
1、簽約之前，應該要求房東提供房產(chǎn)證，身份證，必要時(shí)需要有戶(hù)口本等證件的原件，以防受騙。
2、入住前應該在房東的陪同下檢查房屋設施、家具、電器等，確保這些東西完好無(wú)損。如果不是完好無(wú)損的，應該在合同里注明。
3、和房東一定要帳目明晰，入住之前，應該說(shuō)明自然消耗的物品該誰(shuí)出錢(qián)置換。比如日光燈管，用壞了誰(shuí)負責出錢(qián)換，這些都是要事先說(shuō)明的，最好在合同里說(shuō)清。
4.租房流程
1、承租人查看房主產(chǎn)權原件，房屋租賃許可證原件，房主身份證原件。及產(chǎn)權證的產(chǎn)權人與身份證相同。并索取復印件做為合同附件。
2、如果房主要求支付定金，也需要請查看以上證件，一般定金不要超過(guò)月租金的20%，并且要求出具收條。
3、如果房主要求一年一付房租或者要求付大筆的訂金，這樣情況就要特別小心。
4、合同簽字時(shí)，房主方與產(chǎn)權證的產(chǎn)權人相同。如不相同需有產(chǎn)權人的代理委托書(shū)。
5、辦理合租合同時(shí)，需有房主方的同意合租書(shū)面證明。房主未取得共有人同意的情況下不得出租的共有房屋。
6、房主查看承租人身份證。并索取復印件做為合同附件。
7、在房主的陪同下，到居委會(huì )或物業(yè)管理處登記暫住。
8、簽合同時(shí)一定不能大意草率，不著(zhù)急簽字。
房主資格問(wèn)題
要求房東拿出房產(chǎn)證，并查看房產(chǎn)證上產(chǎn)權人的名字和房東的身份證是否一致，以此確定房東是否有權出租該房屋。如果房產(chǎn)證上還有其他人的名字，即房屋屬于共有房屋，則要有全部共有人的書(shū)面同意。
按照法律規定，有以下情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法登記取得房地產(chǎn)權證書(shū)或者無(wú)其他合法權屬證明的;
(2)改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準而未經(jīng)批準的;
(3)被鑒定為危險房屋的;
(4)法律、法規規定不得出租的其他情形。
定金/押金問(wèn)題
所謂定金，就是指合同雙方當事人約定的，為保證合同的履行，由一方預先向對方給付的一定數量的貨幣或其他代替物。
《合同法》第115 條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應雙倍返還定金�！�
如果交定金，一定要想清楚是否一定要租這套房子，交完定金以后后悔了，那定金一般是要不回來(lái)的。交定金的時(shí)候應該約定好房租，約定好什么時(shí)候簽租房合同，并根據自己的要求跟房東有一個(gè)初步的書(shū)面約定，不要僅僅口頭上說(shuō)"你給我保留房子，我交給你多少定金"，你有可能后悔，房東也可能后悔。如果是你后悔了，定金一般都要不回來(lái);如果是房東不想租了，就要賠雙倍定金。
“付×押×”問(wèn)題
“付×押×”是租賃市場(chǎng)中對租金和押金支付方式的俗稱(chēng)，比如付三押一，即指租金按三個(gè)月為一期支付，押金數額為一個(gè)月的租金。具體幾個(gè)月支付一期租金，則由各人自身狀況決定。支付租金，作為承租人主要的義務(wù)，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時(shí)間和方式，以及逾期未支付的違約責任。此種違約責任常見(jiàn)的形式為：每逾期一日加收一定比例滯納金，且如果超過(guò)一定的合理期限(比如30 天)，出租人可以單方面解除租賃合同，
既有利于保護出租人的租金收益，又能給承租人合理的寬限期。押金在法律上稱(chēng)為“租賃保證金”，主要用于抵沖承租人應當承擔但未繳付的費用。押金應支付多少，應當按照租期長(cháng)短、裝修程度、家俱家電數量和價(jià)值等因素來(lái)確定。對于出租人而言，押金數額越高，保障性能越強。但許多人會(huì )把押金誤解成定金，嚴格來(lái)講，兩者屬于完全不同的兩個(gè)概念，只有在合同中有特別約定時(shí)，押金才具有定金的擔保作用。需要特別提醒的是，無(wú)論支付租金還是押金，若通過(guò)銀行劃帳方式支付的，最好直接劃入產(chǎn)權人名下的帳戶(hù)，并留好相關(guān)的劃款憑證，以此進(jìn)一步控制資金風(fēng)險。
5.與人合租的問(wèn)題
1)承租對象方面：最好為同性，因為異性不方便;性格一定要大方;生活方式不能過(guò)于講究;一定要有正當職業(yè);一般情況下不要允許讓他留宿其他人在你的房子里。
2)水、電、煤氣方面要因人而異。合租前，最好簽訂書(shū)面協(xié)議，內容包括房租的分攤比例、空間的占用、衛生誰(shuí)負責、餐飲問(wèn)題、客人的來(lái)訪(fǎng)及留宿，及什么時(shí)間應保持安靜，若一室友決定出去，或夜不歸宿，應關(guān)照其他人什么事情等等，總之越詳細越好。
3)在合同方面，有的合租是跟二房東租，他也是從房主那租的房子，這時(shí)候你有權要求看他們雙方的租賃合同。確認房東是允許他再租的，如果房主約定不能再將房子轉租就不能租，房主無(wú)所謂就可以。這種情況下再簽合同就屬于違法行為，但在這種情況下，最好互留證件和聯(lián)系方式。
4)房租最好不要年付。以按月付最好。
5)房子出租后應注意要做好自身門(mén)戶(hù)的防盜工作。
6)要注意入住后自己的生活方式，最好不要對對方帶來(lái)不便。也要注意，如果對方有什么不良癖好，對自己的正常生活造成影響的，要友好協(xié)商。
6.租賃合同問(wèn)題
在租房時(shí)，一定要和房東簽訂書(shū)面的房屋租賃合同，以明確雙方的權利義務(wù)。合同中要對租賃期限、租金數額、支付方式、房屋用途、違約責任等作出約定，以便日后解決糾紛時(shí)有據可依。房東在交房時(shí)應告訴你該房屋的使用要求，家用電器等附屬設施如何使用，煤氣用具、淋浴器等使用時(shí)要注意的問(wèn)題等。作為房客，你也應主動(dòng)向房東了解這些情況。
房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說(shuō)，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時(shí)交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。
同時(shí)，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。根據我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產(chǎn)管理部門(mén)備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應在當地房地產(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質(zhì)量和數量。質(zhì)量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。
這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書(shū)面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內容。
如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費等來(lái)對抗呢?這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費。租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價(jià);物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶(hù)提供服務(wù)所收取的費用，二者不是一個(gè)法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無(wú)具體約定，則出租人無(wú)權要求承租人支付物業(yè)管理費。
7.財務(wù)及其它住房安全問(wèn)題
財務(wù)失竊、安全問(wèn)題房東是不會(huì )承擔責任的。你可以報110抓犯罪分子。房東把房子交給你，你就是房子的使用人，你的東西失竊沒(méi)有權利讓房東承擔責任。所以希望大家在入住后一定要注意自己的財務(wù)安全，尤其是夏天更要注意，因為可能會(huì )有人通過(guò)爬窗戶(hù)上去。要注意按防護欄，防盜門(mén)要鎖上。在居住的過(guò)程中一定要注意跟房東、鄰里關(guān)系是非常重要的，絲毫不亞于簽合同的重要性。
8.糾紛處理
常見(jiàn)的糾紛主要集中在遇到房屋設備損壞、盜竊、搶劫等意外時(shí)，到底該由誰(shuí)來(lái)“埋單”的問(wèn)題上。盜竊這種問(wèn)題上面已經(jīng)說(shuō)了房東是不會(huì )承擔責任的，自己可以買(mǎi)保險。房屋設備損害的問(wèn)題，《合同法》第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。如果無(wú)法和房東達成調解協(xié)議，可找律師進(jìn)行維權。
畢業(yè)生租房常見(jiàn)法律問(wèn)題
1、房屋租賃合同最長(cháng)不得超過(guò)多少年?
根據民法典第七百零五條規定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。實(shí)務(wù)中，不少當事人利用空白租賃合同來(lái)規避該法律規定。但這一舉措可以通過(guò)筆跡鑒定來(lái)判斷形成時(shí)間。
2.房屋租賃合同一定要采用書(shū)面形式嗎？
根據民法典第七百零七條規定，租賃期限為六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。不定期租賃合同，當事人可以隨時(shí)解除，但應在合理期間內通知對方。
3.承租人不按照約定方法使用租賃房屋的，出租人可以解約嗎？
根據民法典第七百一十一條規定，承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
4.因維修房屋而影響承租人使用的，承租人可以要求出租人減少租金嗎？
根據民法典第七百一十三條規定，因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長(cháng)租期。
5.承租人可以擅自對出租房進(jìn)行裝修嗎？
根據民法典第七百一十五條規定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物。否則，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。
6.承租人可以將房屋轉租他人嗎？
根據民法典第七百一十六條的規定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
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