“以房養老”10大疑問(wèn)剖析

　　業(yè)內期待已久的以房養老保險終于成行，保監會(huì )昨日下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)，至2016年6月30日止，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人……

　　一、住房反向抵押養老保險是什么?

　　住房反向抵押養老保險，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，把房產(chǎn)抵押給保險公司，按照約定條件領(lǐng)取養老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，去世后，房產(chǎn)的處置權就交給保險公司。

　　這其實(shí)也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在于：老人在世住著(zhù)房子時(shí)，不用像一般抵押貸款那樣及時(shí)歸還貸款，反而是在此期間，從保險公司領(lǐng)取養老金，等到去世后，保險公司再用處置抵押房產(chǎn)的收入來(lái)還貸。

　　二、為什么試點(diǎn)地區是北京、上海、廣州和武漢?

　　看起來(lái)，這種保險，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點(diǎn)指導意見(jiàn)規定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人，可以投保，申請試點(diǎn)的保險公司必須開(kāi)業(yè)滿(mǎn)5年，注冊資本不少于20億元。而選在北上廣和武漢試點(diǎn)，也是看重了這些城市經(jīng)濟實(shí)力較強、住房市場(chǎng)相對穩定。然而記者采訪(fǎng)發(fā)現，這項創(chuàng )新業(yè)務(wù)在實(shí)際操作中，卻面臨著(zhù)很多考驗，落實(shí)起來(lái)，難度不小。

　　三、險企參與反向抵押養老保險容易嗎?

　　業(yè)內人士指出，保險公司開(kāi)展此項業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險、房?jì)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險、長(cháng)壽風(fēng)險、現金流風(fēng)險等業(yè)務(wù)風(fēng)險，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。

　　有媒體認為，老年人住房反向抵押養老保險不完全是傳統意義上所理解的保險產(chǎn)品，更準確地說(shuō)，是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及房產(chǎn)評估、房屋維護、房屋拍賣(mài)轉讓、年金、醫療保險、健康增值、金融理財等眾多領(lǐng)域。將傳統養老保險與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的產(chǎn)品特性，對于經(jīng)營(yíng)主體保險公司而言將面臨一定難度的風(fēng)控考驗。

　　《指導意見(jiàn)》中對保險公司開(kāi)展試點(diǎn)的資格條件要求包括：已開(kāi)業(yè)滿(mǎn)5年，注冊資本不少于20億元;申請試點(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

　　不過(guò),相關(guān)負責人表示，由于該業(yè)務(wù)以老年人為主，業(yè)務(wù)涵蓋面廣，流程復雜，期間較長(cháng)，保險公司應顧全大局。一是在房產(chǎn)評估、抵押、后續管理等方面嚴格執行法律法規及合同約定。二是產(chǎn)品條款簡(jiǎn)單易懂，業(yè)務(wù)流程規范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消費者的知情權，對與消費者自身權益有關(guān)的信息，做好披露工作。

　　四、保險和房地產(chǎn)聯(lián)姻如何進(jìn)行有效的風(fēng)險管控?

　　“以房養老”把保險和房地產(chǎn)結合在一起，如何進(jìn)行有效的風(fēng)險管控?對此，對外經(jīng)濟貿易大學(xué)副教授徐高林提出了四個(gè)風(fēng)險因素：房?jì)r(jià)波動(dòng)、利率波動(dòng)、壽命波動(dòng)和現金流風(fēng)險。他說(shuō)保監會(huì )在調研的基礎上對風(fēng)險已經(jīng)做出了一道防線(xiàn)，試點(diǎn)城市房?jì)r(jià)抗跌，我們更要關(guān)注未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的“意外風(fēng)險”，在試點(diǎn)期內不斷的總結、學(xué)習。

　　風(fēng)險的關(guān)鍵問(wèn)題還是在于房產(chǎn)的估值問(wèn)題。王國軍指出，房?jì)r(jià)一旦下跌，對保險公司和銀行和個(gè)人都是一個(gè)大問(wèn)題，究竟誰(shuí)來(lái)承擔這樣一個(gè)損失，銀行、保險公司都不敢參與進(jìn)來(lái)，還是需要制度設計的合理，讓人們沒(méi)有后顧之憂(yōu)。此外，王國軍還提出了人們廣為關(guān)注的“70年產(chǎn)權”問(wèn)題，他說(shuō)，將來(lái)產(chǎn)權到70年以后房屋如何處置將會(huì )是一個(gè)大問(wèn)題。

　　顯然，房?jì)r(jià)波動(dòng)并不是唯一的風(fēng)險因素。徐高林還提出兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是完全獨立產(chǎn)權和房產(chǎn)處置的問(wèn)題，也就是繼承人和保險公司之間未來(lái)會(huì )在房產(chǎn)價(jià)值上可能出現爭議，對房產(chǎn)的處置達不成一致;二是房屋中途意外的風(fēng)險，老年人的權益很難得到保障。

　　關(guān)于投保人對產(chǎn)品的選擇，王國軍說(shuō)投保人需要根據自己的風(fēng)險承擔能力和意愿來(lái)選擇。根據保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(cháng)部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(cháng)全部歸屬于投保人。

　　五、以房養老怎樣“養”?

　　反向抵押養老保險并非我國首創(chuàng )，在一些發(fā)達國家已經(jīng)嘗試多年。簡(jiǎn)而言之，這種保險就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權。

　　“反向抵押養老保險的投保人群須同時(shí)符合兩個(gè)條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權。”保監會(huì )人身險監管部主任袁序成說(shuō)。

　　事實(shí)上，“保險版”以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長(cháng);投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利;投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會(huì )返還給繼承人。

　　中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇認為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養老”具有“三高”特征，就是適用于高房?jì)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無(wú)子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買(mǎi)群體。

　　從國際經(jīng)驗看，不只是養老金，保險公司還可能為投保人提供實(shí)物型的養老服務(wù)。保監會(huì )出臺的指導意見(jiàn)中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶(hù)推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務(wù)”。

　　六、房?jì)r(jià)漲跌怎么“算”?

　　無(wú)論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養老的最大風(fēng)險和不確定性都來(lái)自房?jì)r(jià)的波動(dòng)。

　　房產(chǎn)究竟價(jià)值多少?這無(wú)疑是反向抵押養老保險涉及的核心問(wèn)題。針對這一問(wèn)題，指導意見(jiàn)中稱(chēng)，“保險公司要聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。”

　　如果房?jì)r(jià)上漲，房屋增值怎么辦?根據指導意見(jiàn)，保險公司推出的試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。

　　首都經(jīng)貿大學(xué)保險系教授庹國柱說(shuō)，對于參與型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，保險公司可在與投保人簽訂購買(mǎi)合同時(shí)有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來(lái)分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產(chǎn)品，無(wú)論房?jì)r(jià)上漲與否，保險公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。

　　那么，如果房?jì)r(jià)下跌了怎么辦?業(yè)內人士指出，保險公司要承擔這個(gè)風(fēng)險，對于專(zhuān)業(yè)的投資運行機構——保險公司而言，可以通過(guò)資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風(fēng)險。

　　當然，這一商業(yè)保險新事物還面臨著(zhù)房屋70年產(chǎn)權到期后怎么辦這一重大問(wèn)題。如果70年產(chǎn)權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險。如果續期費用太高，保險公司很可能會(huì )無(wú)利可圖，甚至虧本。

　　七、以房養老模式面臨哪些困境?

　　盡管已經(jīng)邁出了第一步，但以房養老這個(gè)復雜的模式仍面臨多重困境。在此前的調查中，不少人表示不能接受這樣的觀(guān)念，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，而不是留給子女。有人認為這樣的模式僅僅適用于晚年需要用錢(qián)的孤寡老人。

　　某媒體記者采訪(fǎng)的幾位市民，即使能夠接受以房養老模式，他們對于房屋價(jià)值評估機構能否可靠，保險公司會(huì )不會(huì )對房產(chǎn)價(jià)值“壓價(jià)”，增值后利益分配能否公平等問(wèn)題，仍提出了疑問(wèn)。

　　同樣，對于反向抵押，保險公司也持謹慎態(tài)度。據悉，在此前僅有幸福人壽、泰康人壽(微博)、平安人壽、太平洋人壽，中宏人壽，合眾人壽等幾家企業(yè)參與了以房養老課題組，并提出很多問(wèn)題，焦點(diǎn)問(wèn)題集中房屋價(jià)值變化分配、長(cháng)壽風(fēng)險控制上。一位參與討論的險企人士告訴記者，參與型保險假如以后房?jì)r(jià)上漲的話(huà)，老人可以每個(gè)月多拿一定的增值年金，這樣就讓領(lǐng)取的年金提高;如果是非參與型，在房產(chǎn)增值之后，領(lǐng)取的養老金額不會(huì )提高，而房產(chǎn)增值部分所帶來(lái)的剩余金額將留給繼承人，更像一個(gè)非固定期限的貸款。對于保險公司來(lái)說(shuō)，老人壽命，房屋的價(jià)值都是不可控制的因素，兩種模式無(wú)論哪種都是帶有一定賭注性質(zhì)的，即使有大數法則兜底，但如果以房養老參與的人數不多，保險公司還是面臨一定風(fēng)險。

　　八、以房養老在我國為何這么不受待見(jiàn)?

　　在國外一些發(fā)達國家，倒按揭是一種很普遍的養老模式。以美國老人為例，62歲以上，就可以將自有房屋抵押，每月領(lǐng)一筆固定養老金。房主繼續獲得居住權，一直到去世為止。去世后金融機構將其房產(chǎn)出售，所得收入用來(lái)償還養老保險費用。

　　當然美國金融機構也不是白給老人那么多年撫養費，天下沒(méi)有免費的餡餅，金融結構要經(jīng)過(guò)一系列評估，其中最重要的四個(gè)指標是，老人現在多大，還能活多少年，現在的房產(chǎn)值多少錢(qián)，將來(lái)老人去世時(shí)這個(gè)房產(chǎn)還能值多少錢(qián)。經(jīng)濟賬算清楚后，最終決定每月給以房養老的老人們多少養老金。

　　受傳統“養兒防老”的觀(guān)念影響，“以房養老”這一新提法也給不少人增添了焦慮。調查數據顯示，77.5%的受訪(fǎng)者退休時(shí)能領(lǐng)取到的養老金僅為退休前的一半;78.6%的人認為“以房養老”完全不能保障自己的晚年生活;13.0%的人認為基本不能保障;6.6%的人認為基本可以保障;僅1.9%的人認為完全可以保障。

　　以房養老舉措推出，給老百姓多了一項解決養老難題的途徑，但此招看起來(lái)很美，落實(shí)起來(lái)的難度很大，面臨三大難題。事實(shí)上，自2007年以來(lái)南京、上海、北京和長(cháng)春等城市的個(gè)別金融機構自發(fā)興起嘗試，但均因效果不佳而停止。對此，一家養老產(chǎn)業(yè)集團總經(jīng)理表示，銀行、保險等金融機構為規避市場(chǎng)風(fēng)險，對以房養老的群體挑肥揀瘦，設置門(mén)檻過(guò)高是重要原因。

　　一位保險企業(yè)的高管陸海表示，制約險企的主要是技術(shù)操作上的難度，包括房產(chǎn)價(jià)值的評估、老人生命的預期等。“一般來(lái)講，把房子抵押出去以后，實(shí)際上保險企業(yè)應該一直管到老人去世，如果老人活的年齡特別大，對保險公司來(lái)講就有一定的風(fēng)險。”陸海告訴記者，“此外，現在評估的房屋價(jià)值可能今后是不斷變化的，有可能會(huì )升值，但也有大幅度縮水的可能，因此保險公司也面臨非常大的風(fēng)險。”

　　除保企之外，銀行方面在對以房養老方案的跟進(jìn)上也并不熱衷。中信銀行早在2011年就推出了“養老按揭”。但由于“以房養老”方式在國內接受程度較低，目前銀行積極性并不高，業(yè)務(wù)情況也是冷冷清清。

　　最大的難題是土地年限問(wèn)題。居民名下的房產(chǎn)，只有土地使用權，那么在以房養老過(guò)程中，就存在抵押期間或者戶(hù)主死亡后，產(chǎn)權可能到期的情況。雖然07年出臺的《物權法》第一百四十九條改為：住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續期，但是并未說(shuō)清續期是有償還是無(wú)償。產(chǎn)權如何續接，是個(gè)大難題，直接影響到房屋價(jià)值評估，這是金融機構最為擔心的。而在國外由于產(chǎn)權個(gè)人私有，該問(wèn)題完全不存在。

　　還有一大難題就是以房養老可能會(huì )出現剃頭挑子一頭熱。中國人的傳統觀(guān)念：養兒防老、傳宗接代的觀(guān)念根深蒂固，老一輩奮斗一生的“家業(yè)”都想留給子孫后代。其實(shí)早在06年，上海市公積金管理中心曾試推過(guò)“以房養老”模式，但由于長(cháng)期乏人問(wèn)津，最后不得不停辦該業(yè)務(wù)。“冷遇”的背后，充分證明以房養老之路漫漫。

　　最后一大難題就是市場(chǎng)失靈問(wèn)題：富家水澆不了農家田，說(shuō)白了就是有房子的富人可能根本不需要以房養老，而真正沒(méi)有房子的或者房子沒(méi)有產(chǎn)權的人卻沒(méi)有能力以房養老。如果以房養老不能惠及大眾，那么該政策的推出就失去了意義。還有一個(gè)問(wèn)題就是房地產(chǎn)在中國隨時(shí)面臨政策調控的風(fēng)險，如果一旦房?jì)r(jià)反轉甚至出現大跌，那么金融機構的精算師們如何判斷未來(lái)房?jì)r(jià)走勢，如果控制倒按揭風(fēng)險。

　　最近不少媒體甚至金融專(zhuān)家，談到以房養老可謂眉飛色舞，高唱贊歌，稱(chēng)其為解決我國日益沉重養老問(wèn)題的利器、解決我國日益嚴重老齡化問(wèn)題的靈丹妙藥。但上述三大難題不解決，以房養老還真的有點(diǎn)那么不靠譜。

　　雖然，“以房養老”還將面對諸多困難，但不可否認的是“以房養老”可以拓寬保險資金投資渠道，活躍保險產(chǎn)品市場(chǎng)，還可以增加二手房上市量，活躍房地產(chǎn)二級市場(chǎng)，最重要的是在當前養老床位緊張的情況下，有助于建立多層次的養老保障制度。

　　以房養老方案的制定，目的是探索符合國情、滿(mǎn)足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產(chǎn)品，擴大養老服務(wù)供給方式，進(jìn)而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務(wù)模式。

　　九、目前看起來(lái)很美的以房養老為何遇冷?

　　專(zhuān)家表示，首先是中國人的傳統觀(guān)點(diǎn)。一方面，中國人的“養兒防老”觀(guān)念比較重。另一方面，普遍來(lái)講，中國人房產(chǎn)必須傳給下一代，如果交給銀行或者保險機構的話(huà)，很可能被人詬病說(shuō)，你怎么對子女這樣啊?因為房產(chǎn)是中國人最大的一個(gè)資產(chǎn)，這是一個(gè)觀(guān)念上的問(wèn)題。另外，在實(shí)際操作上，面臨很多問(wèn)題無(wú)法解決。“以房養老”其實(shí)提出好多年了，但在中國之所以遇冷，一個(gè)最大的問(wèn)題是我們的房產(chǎn)怎么來(lái)評估?老人的健康跟預期壽命又是多少?一系列細則怎么出臺?怎么去完善?這些恐怕都是目前一些非常嚴重的問(wèn)題。目前以房養老的政策不夠細，中國的這種預期也不太明顯。目前在養老方面的支出相對比例還比較低，醫療體系不完善，公共服務(wù)體系基本也不完善，這種情況下，讓老人把家里最大的資產(chǎn)跟銀行簽合同，他覺(jué)得心里沒(méi)底。從銀行角度看“以房養老”這個(gè)事，它只不過(guò)是一筆按揭購房的過(guò)程，從目前中國的整體經(jīng)濟環(huán)境來(lái)講，以房養老對銀行來(lái)說(shuō)是合適的，因為這些房大多在黃金地段，房屋相對老舊，很可能房屋到年限之后一推就倒了，但這塊地非常值錢(qián)。但銀行有銀行的顧慮，一是關(guān)于老人的預期壽命和健康評估，由哪個(gè)權威機構來(lái)做?比如說(shuō)老人家60歲退休，跟銀行簽了一個(gè)“以房養老”的合同，人家活到100，銀行算來(lái)算去很可能就虧了。還有一種情況，如果房?jì)r(jià)暴跌的話(huà)，銀行的這部分損失誰(shuí)來(lái)賠?

　　要說(shuō)以房養老遇冷源于國人觀(guān)念，卻令人懷疑。老人是否以房養老，關(guān)鍵看市場(chǎng)是否提供最佳選擇。以房養老是一種市場(chǎng)選擇，關(guān)乎值不值、劃不劃算的問(wèn)題。從需求來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上固然存在以房養老的需求，但潛在需求未必就能轉換為現實(shí)需求。老人們至少有兩個(gè)算盤(pán)要打：一在于房子值多少錢(qián)，自己又能在有生之年領(lǐng)到多少錢(qián)。這里存在老人想要規避的巨大風(fēng)險。二在于以房養老不是唯一的住房?jì)r(jià)值實(shí)現方式，市場(chǎng)提供了更多的變現方式，比如出租乃至出售。即便老人不愿意搬出去住，也可以選擇部分出租。以房養老的誘惑力大打折扣。從供給方來(lái)說(shuō)，保險公司得考慮推出這樣的產(chǎn)品能不能賺錢(qián)，70年產(chǎn)權、樓市方向不明、價(jià)值評估復雜等等都是不得不考慮的因素。沒(méi)有盈利模式的事情，保險公司怎么會(huì )干?這是很多試點(diǎn)險企按兵不動(dòng)的原因。需求和供給找不到契合點(diǎn)和結合點(diǎn)，以房養老遇冷并不奇怪。

　　十、“以房養老”是否號錯脈開(kāi)錯藥?

　　號錯脈：這個(gè)借鑒于西方發(fā)達社會(huì )養老辦法，對于中國來(lái)說(shuō)，注定要“水土不服”。中國人的房子問(wèn)題，比西方人復雜得多。不要說(shuō)改革開(kāi)放以后才逐步富裕點(diǎn)的中國老人，并沒(méi)有多少人有自己獨立房產(chǎn)，即便有，在城市里，能夠賣(mài)得出價(jià)夠得上養老的并不多，除了像北上廣等房?jì)r(jià)不斷攀升的城市，很多城市的房?jì)r(jià)并不是很高，尤其是廣大的農村，很多農民房，都賣(mài)不出什么價(jià)錢(qián)來(lái)，這樣價(jià)格低廉的房產(chǎn)，何以支撐日益高昂的養老問(wèn)題?

　　開(kāi)錯藥：就是因為房子問(wèn)題，純屬個(gè)人私產(chǎn)，如何處置也是個(gè)人的自由。從國家層面上，需要在制度層面上，設計合理的辦法，讓納稅人的財富更加合理的使用，更好地切分給普通老百姓，讓人民創(chuàng )造的財富，更好地讓人民去分享。讓民眾老有所依、老有所養，關(guān)鍵要有可靠的保障。而不應該現在就把眼睛盯住人民的私產(chǎn)，這是完全混淆了責任，搞錯了方向。

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