少繳的稅費誰(shuí)來(lái)補-評《物權法》第十九條缺失

關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn)登記；變更登記；避稅　　內容提要： 近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現著(zhù)過(guò)熱的態(tài)勢，無(wú)論是商品房抑或二手房，其成交價(jià)格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤為明顯。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮也對我國經(jīng)濟的良性發(fā)展造成了一定程度的負作用。國家出臺一系列宏觀(guān)政策抑制房?jì)r(jià)不公道增長(cháng)，其中又以通過(guò)稅收杠桿抑制房屋出賣(mài)人獲利為最重要方式之一。但是，伴隨著(zhù)2007年10月1日《物權法》開(kāi)始施行，這一系列稅收政策將極有可能成為一紙空文�！段餀喾ā返谑�九條將極有可能為房屋出賣(mài)人公道避稅、惡意逃稅打開(kāi)方便之門(mén)。而通過(guò)對第十九條條文做出限制性司法解釋?zhuān)瑒t完全可以彌補由條文本身產(chǎn)生的漏洞�！　》课�，作為社會(huì )尤其是個(gè)人財富的重要形態(tài)，承載著(zhù)權利人大部分的財產(chǎn)價(jià)值，其取得、變動(dòng)、登記等事項不僅關(guān)系到普通老百姓的財產(chǎn)利益，更關(guān)乎整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟秩序乃至政治秩序的穩定與繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱，均將對百姓個(gè)人和國家整體產(chǎn)生不良影響。自改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是自步進(jìn)二十一世紀后，我國房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)及其活躍，房?jì)r(jià)在部分城市幾乎成跳躍性增長(cháng)。國家相關(guān)各部委針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商、房屋出賣(mài)人、房屋買(mǎi)受人等不同環(huán)節分別或共同出臺了眾多宏觀(guān)調整性政策法規以此穩定房?jì)r(jià)。其中，又以2005年5月9日出臺的《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部分關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）為典型性代表。但是，由于即將施行的《物權法》第十九條的出臺，國家的若干法規、政策很可能達不到預期效果，其對二手房交易市場(chǎng)的沖擊將更為明顯�！　∫�、我國現行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)涉及的主要稅費　　鑒于二手房市場(chǎng)作為普通公民個(gè)人出賣(mài)房產(chǎn)獲利的主要市場(chǎng)，稅收種類(lèi)、稅率高低對于百姓個(gè)人賣(mài)房收進(jìn)及買(mǎi)方支出起著(zhù)巨大作用。即，二手房市場(chǎng)的宏觀(guān)調控主要依靠于稅收政策調劑。依據我國《個(gè)人所得稅法》、《城市房屋權屬登記治理辦法》、《城市私有房屋治理條例》等法律法規，以北京地區為例，于2005年5月9日以前，北京市房地產(chǎn)交易主要涉及稅費[1]包括：　　同時(shí)，依據《意見(jiàn)》中的有關(guān)規定，現今在北京地區二手房市場(chǎng)購買(mǎi)房屋，如該房產(chǎn)自產(chǎn)權人獲得后已滿(mǎn)兩年期，則轉讓該房產(chǎn)涉及主要稅費為：　　1、營(yíng)業(yè)稅＝售房?jì)r(jià)×5％�！　�2、印花稅＝售房?jì)r(jià)×0.5‰　　3、個(gè)人所得稅：售房?jì)r(jià)-原購房?jì)r(jià)-公道用度（當初業(yè)主購房時(shí)所產(chǎn)生的稅費，即：契稅＋印花稅）×20%　　對于以囤積房屋，企盼獲得巨額利潤的出賣(mài)人而言——房產(chǎn)購得后未滿(mǎn)兩年即出賣(mài)者，以一套價(jià)值200萬(wàn)房產(chǎn)為例，買(mǎi)受人與出賣(mài)人分別涉及稅率稅費為：　　買(mǎi)方須繳納的稅費：　　1、契稅1.5％即200萬(wàn)元×1.5％＝30000元　　2、印花稅0.05％即200萬(wàn)元×0.05％＝1000元　　以上2項與《意見(jiàn)》實(shí)施前保持不變，合計稅率：1.55％，合計支出（含交易治理費）：30000 1000 2000＝33000元�！　≠u(mài)方須繳納的稅費：　　1、印花稅0.05％即200萬(wàn)元×0.05％＝1000元　　2、個(gè)人所得稅（該物業(yè)未住滿(mǎn)5年，并且不是業(yè)主唯一住房的情況下，實(shí)行全額征收個(gè)人所得稅。稅率從現行的1.3％下調到1％）即200萬(wàn)元×1％＝20000元（新增）　　3、營(yíng)業(yè)稅5％即200萬(wàn)元×5％＝100000元　　4、教育及城市建設稅0.5％即200萬(wàn)元×0.5％＝10000元　　其中，3和4兩項現時(shí)均統稱(chēng)為“營(yíng)業(yè)稅”，進(jìn)行***征收，因此現行公布的最新?tīng)I業(yè)稅率為5.5％，合計稅率：6.55％，合計支出（含交易治理費）：1000 20000 100000 10000 2000＝123000元�！　≡诖舜味�手房交易中，國家對于出賣(mài)人和買(mǎi)受人共計稅率8.1%，可收繳總稅費156000元。這種較為高的稅率和相對較高的稅費總額不僅能有效抑制二手房市場(chǎng)的過(guò)渡炒作，也是國家一筆數額不小的財政收進(jìn)。在實(shí)務(wù)中，為了規避如此高的稅率，出賣(mài)人通常會(huì )選擇與買(mǎi)受人達成私下協(xié)議，壓低房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的成交金額，通過(guò)其他方式由買(mǎi)方補足成交價(jià)格與房屋實(shí)際價(jià)格的差價(jià)，即所謂的“高價(jià)低賣(mài)”。固然此種做法會(huì )給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)一定風(fēng)險，如一方違約后的賠償題目、買(mǎi)方未及時(shí)足額補足差價(jià)等，但是由于買(mǎi)賣(mài)雙方大多出于信任，且此種做法規避稅費較多，仍有眾多二手房交易采此種做法。但是，假如上文中的交易行為發(fā)生于2007年10月1日后，依筆者以為，買(mǎi)賣(mài)雙方總計需繳納稅可能為0元�！　《�、《物權法》中“變更登記”制度的法律實(shí)務(wù)作用　　《物權法》第十九條第一款規定：權利人、利害關(guān)系人以為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證實(shí)登記確有錯誤的，登記機關(guān)應該予以更正。本條文的出臺標志著(zhù)“我國的不動(dòng)產(chǎn)登記規則中已經(jīng)建立了更正登記制度”[2].所謂“更正登記”，也稱(chēng)“強制登記”，是指對錯誤登記的改正登記[3].建立更正登記（亦稱(chēng)“變更登記”）的主要目的在于：　　1、避免由于登記機關(guān)工作職員疏忽、過(guò)失，當事人采取欺騙手段或與登記機關(guān)工作職員惡意串通等原因造成登記錯誤；　　2、登記權利人出于客觀(guān)或主觀(guān)等原因，無(wú)意或蓄意申請登記，導致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載權利人只是“名義權利人”、“形式權利人”，而真實(shí)的權利人無(wú)法通過(guò)物權公示來(lái)實(shí)現自己的物權。更正登記制度為真實(shí)權利人提供了通過(guò)公法行為恢復、保護、實(shí)現自己權利的途徑�！　〔粍�(dòng)產(chǎn)登記薄上記載某人享有某項物權時(shí)，推定該人享有該權利[4].也就意味著(zhù)即使登記有錯誤也推定登記的權利狀態(tài)與實(shí)際權利狀態(tài)相吻合。在現實(shí)中，登記盡對不出差錯只是一種理想狀態(tài)�！段餀喾ā烦雠_以前，法律對不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職責、登記要件和登記審查標準等沒(méi)有明確的規定，各地登記機構把握的標準寬嚴不一，很多登記機構一般只對申請人提供的有關(guān)必要材料是否齊備進(jìn)行審核，沒(méi)有將詢(xún)問(wèn)當事人納進(jìn)登記程序，也不對不動(dòng)產(chǎn)的狀況進(jìn)行實(shí)地查看，因此導致不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現較多的錯誤記載事項[5].依照我國現行法律規定和實(shí)際做法，房屋被登記機關(guān)錯誤登記時(shí)，因登記機關(guān)頒發(fā)房屋產(chǎn)權證的行為系具體行政行為，真正的房屋產(chǎn)權人只能通過(guò)行政訴訟程序，請求人民法院依法撤銷(xiāo)登記機關(guān)錯誤頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證，再由登記機關(guān)重新登記[6].通過(guò)訴訟的方式更正登記內容中的錯誤事項，不僅從法律本錢(qián)上看權利人要付出相對較大的代價(jià)，而且由于訴訟程序較為嚴格，所需時(shí)間也相對較長(cháng)，這將對不動(dòng)產(chǎn)流轉效率和公示公信力產(chǎn)生較大的影響，輕易造成相對人放棄購買(mǎi)該不動(dòng)產(chǎn)，致使權利人蒙受不必要之損失。而通過(guò)更正登記制度的建立，賦予利益相關(guān)人以申請變更之權利，結合異議登記制度，從而有效的解決了這些題目。至于此種申請變更請求權之性質(zhì)，由于學(xué)界存在較多爭議，本文不作探討�！　�實(shí)務(wù)中，不僅出現過(guò)諸如不動(dòng)產(chǎn)面積、位置等事項出現登記錯誤，同樣也出現過(guò)登記簿記載權利人與不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權利人不同之現象。如夫妻結婚前由一方全額出資購房，為表達愛(ài)意，登記簿記載權利人為其伴侶。若干年后二人離婚，登記簿記載之權利人聲稱(chēng)此房產(chǎn)為屬婚前財產(chǎn)，主張其獨自享有該不動(dòng)產(chǎn)物權。如無(wú)變更登記制度，實(shí)際出資人即房屋真實(shí)權利人很難取得所有權。應該說(shuō)，《物權法》第十九條為解決類(lèi)似現象的立法目的是好的，但是，由于條文自身的缺陷，此種制度建立后很可能引出更為嚴重之題目�！　∪�、《物權法》第十九條第一款之文意分析　　依據條文，申請變更登記的主體為權利人和利害關(guān)系人；申請變更登記前置條件在于：申請主體“以為”登記簿記載事項有誤；登記機關(guān)予以履行變更登記義務(wù)為：登記簿記載權利人出具書(shū)證“或”有證據證實(shí)確有登記錯誤；如滿(mǎn)足上述條件，所產(chǎn)生的法律后果為：登記機關(guān)“必須”做出變更，即“應當予以變更”。由于我國尚未出臺《物權法》相關(guān)司法解釋?zhuān)�《物權法》條文本身也為作說(shuō)明，在第十九條第一款中，存有若干較為模糊概念�！　∈紫�，“權利人”、“利害關(guān)系人”之界限和各自范圍未予以明確�！皺嗬�人”包括所有權人自毫無(wú)疑義，題目在于用益物權人是否也可以“權利人”名義申請變更，對于“權利人”之身份審查采取何種方式也不明確。用益物權人如無(wú)法以“權利人”名義申請變更登記，轉而以“利害關(guān)系人”名義申請，是否可被接受？作者以為，依立法者本意，“利害關(guān)系人”應僅指與登記錯誤事項有關(guān)之職員。但是，由于條文中沒(méi)有相關(guān)限制，與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的其他職員是否也屬“利害關(guān)系人”不甚明確。如，與不動(dòng)產(chǎn)存在利益關(guān)系的利益相關(guān)人——房屋潛伏買(mǎi)受人是否也可以作為“利害關(guān)系人”申請變更登記？或者說(shuō)，買(mǎi)受人和出賣(mài)人串通，共同編造其他理由證實(shí)買(mǎi)受人為“利害關(guān)系人”或“權利人”，以此申請變更登記。而由于未明確“權利人”、“利害關(guān)系人”之界限和各自范圍，即使雙方惡意串通，也難于追求其法律責任。

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