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對商品房地下車(chē)位權屬的理論分析
(一)地下車(chē)位的理論根據
因為《物權法》中有關(guān)商品房車(chē)位的規定體現在第六章“業(yè)主的建筑物區分所有權”里，建筑物區分所有權理論是商品房地下車(chē)位權屬確定的理論基礎，所以我們首先應當對建筑物區分所有權有一個(gè)大概的認識。
建筑物區分所有權，是近現代各國民法上一項重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權。關(guān)于其名稱(chēng)，各國立法例不盡相同。德國、奧地利稱(chēng)為“住宅所有權”。意大利、英國稱(chēng)為“公寓所有權”，瑞士稱(chēng)為“樓層所有權”，等等。我國學(xué)者則多認為“建筑物區分所有權”這一名稱(chēng)最為妥恰。最早對建筑物區分所有權予以規定的是1804年的《法國民法典》。其實(shí)他們所表述的內容并沒(méi)有大的不同，即都是對以建筑物的某一特定部分為標的物而成立的不動(dòng)產(chǎn)所有權的抽象概括，建筑物區分所有權的概念是什么，各國不但沒(méi)有形成通說(shuō)，相反卻形成了各種對立的學(xué)說(shuō)：
1.建筑物區分所有權理論的基本概述
一元論說(shuō)也稱(chēng)為“一元主義”或者“一元論”。專(zhuān)有權說(shuō)，是指區分所有權人對區分所有建筑物的專(zhuān)有部分享有的權利，即專(zhuān)有所有權。共有權說(shuō)，該說(shuō)以集團性、共同性為立論基點(diǎn)，將區分所有建筑物整體視為由全體區分所有權人所共有。
二元論說(shuō)。該說(shuō)認為區分所有權，是由區分所有建筑物的專(zhuān)有部分所有權和共用部分持分權構成的。
新一元論說(shuō)。該說(shuō)否定二元論說(shuō)區分專(zhuān)有部分和共用部分的做法，將二者合并，稱(chēng)為“享益部分”，認為以該“享益部分”為標的物而成立的不動(dòng)產(chǎn)權利，即是區分所有權。換言之，所謂區分所有權，是指區分所有人對區分所有建筑物的“享益部分”享有的權利，它不僅是一種財產(chǎn)權，而且也是一種全新的物權。
三元論說(shuō)。為德國貝爾曼先生所倡，又稱(chēng)“廣義的區分所有權說(shuō)’.認為區分所有權，是由區分所有建筑物的專(zhuān)有部分所有權、公用部分所有權和因共同關(guān)系所生的成員權三要素所構成的一種特別所有權。
關(guān)于區分所有權的概念，我國宜采取三元論說(shuō)，三元論說(shuō)反映了建筑物區分所有權的固有屬性，表明了建筑物區分所有權是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權，建筑物區分所有權由以下三部分組成：
第一是專(zhuān)有所有權又稱(chēng)“專(zhuān)有權”或“特別所有權”，它既是區分所有權的“單獨性靈魂”，也是區分所有權結構中的單獨所有權要素。其涵義指區分所有人對專(zhuān)有部分享有的自由使用、收益和處分的權利。
第二是共有所有權也稱(chēng)“共用部分持分權”或“持分共有所有權部分”，是指建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。
第三是成員權又稱(chēng)構成員權，指建筑物區分所有人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團體的一成員而享有的權利和承擔的義務(wù)。[1]
2.商品房地下車(chē)位是否為專(zhuān)有權客體
剛剛頒布的《物權法》亦采用三元論學(xué)說(shuō)。在理論上，屬于專(zhuān)有權客體范圍的停車(chē)位，其產(chǎn)權歸屬享有專(zhuān)有權的區分所有權人;而屬于共有權客體范圍的停車(chē)位，其產(chǎn)權歸小區全體或部分業(yè)主共有。有學(xué)者認為：“小區地下停車(chē)位可以成為專(zhuān)有權的客體，只要開(kāi)發(fā)商能取得其它所有權的條件，如土地使用權證書(shū)、建設許可證等證件，其就可以單獨擁有該類(lèi)型車(chē)位的所有權，并可以依法轉讓、出租等。在其沒(méi)有將該類(lèi)車(chē)位轉讓的情況下該類(lèi)車(chē)位就歸其所有。小區內的其他業(yè)主若想擁有該類(lèi)車(chē)位，其必須通過(guò)受讓的方式單獨取得該類(lèi)車(chē)位的所有權，才能享有排他性支配權。”[2]
我贊成這位學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)，通說(shuō)認為，構成專(zhuān)有部分，須具備兩個(gè)要件，就是構造上的獨立性與利用上的獨立性。從構造上的獨立性來(lái)說(shuō)，能與其他建筑物區分開(kāi)來(lái)。從利用的獨立性來(lái)看又可從獨立使用與獨立的經(jīng)濟效用來(lái)判斷，地下車(chē)位在構造上是獨立的，不是一棟房屋必須具備的，而像高層小區的電梯樓梯就是必須存在的，地下車(chē)庫是一種相對獨立的建筑物，而且在法律上它也是獨立存在的有獨立價(jià)值的物，可獨立行使經(jīng)濟效益。
在傳統民法的理論與實(shí)踐中，在理解專(zhuān)有權客體的判斷標準上，一般都認為構造上的獨立性是指“物理上之獨立性”，而利用上之獨立性是指能獨立利用且不與其他共有設施混為一體。而且由于考慮到經(jīng)濟因素，現代建筑物區分所有權理論逐漸支持放寬對構造上的獨立性的標準，以“范圍明確輪”代替“物理上之獨立性”，同時(shí)也放寬了對利用上的獨立性的標準。筆者更加贊同于對利用上的獨立性的理解，其實(shí)只要具備在建筑執照設計圖樣上有明顯界線(xiàn)及實(shí)際上有明顯之界址兩個(gè)條件，即使沒(méi)有固定墻壁隔間，也可以成為專(zhuān)有部分，[1]地下車(chē)位具備了利用上的獨立性并基本符合構造上的獨立性，所以我認為地下車(chē)位是專(zhuān)有權客體。
當然在地下車(chē)庫專(zhuān)有的情況下，專(zhuān)有權人的處分行為可能會(huì )影響其他建筑物區分所有權人的利益，如將車(chē)位賣(mài)給小區以外的人或者將車(chē)庫挪作他用，因此在制度安排上可以對地下車(chē)庫的專(zhuān)有權人設置一定的權利限制，或者賦予其他建筑物區分所有權人某種優(yōu)先權，[2]有一種情況是如果車(chē)位的數量滿(mǎn)足不了業(yè)主，那就會(huì )有一部分人永遠無(wú)法購買(mǎi)到車(chē)位，所以說(shuō)限制專(zhuān)有權人的權利是有必要的。
小區業(yè)主是建筑區分所有權人，其中專(zhuān)有所有權具有主導性，區分所有權人取得專(zhuān)有所有權，也就同時(shí)取得共用部分持分權和成員權;喪失專(zhuān)業(yè)所有權，也就喪失共用部分持分權和成員權，轉讓、抵押、繼承亦然。建筑物區分所有權的這三部分內容具有一體性，在房屋產(chǎn)權登記時(shí)，只需表明對所購部分的所有權，其余兩項權利無(wú)需登記則不言自明，這是建筑物區分所有權的典型形態(tài)，在現代商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售中很常見(jiàn)。[3]
(二)學(xué)術(shù)界關(guān)于地下車(chē)位權屬的幾種觀(guān)點(diǎn)
小區車(chē)位主要有三種形式，第一種是在商品房道路邊、樓宇間或綠化區域旁邊劃出停車(chē)位，第二種是將商品房的首層架空，可以作綠化用或做車(chē)庫用，第三種則是在商品房整個(gè)小區的地下修建停車(chē)庫，前兩者屬于地上車(chē)位，相比較地上車(chē)位權屬的認定而言，地下車(chē)位的權屬認定則復雜得多。其實(shí)商品房地下車(chē)位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車(chē)位的所有權問(wèn)題，所有權確定了，使用權、收益權、處分權都會(huì )隨之解決。有學(xué)者認為，我國房地產(chǎn)權屬一致性主要是指土地上所附著(zhù)建筑物權屬一致性，并不涉及地下建筑物和埋葬物，比如地下埋葬物歸國家所有，樓房下的城市地鐵就不歸地上建筑物所有人所有。因此依據房地權屬一致性而認為地下停車(chē)位當然歸業(yè)主共有是片面的。[4]但是我認為地下車(chē)位并不是埋葬物或是大眾公用設施，而是少部分人專(zhuān)用車(chē)位，物權法的制定也就在于需要保護私有權。對于地下車(chē)位權屬有這樣幾種觀(guān)點(diǎn)：
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