論《物權法》對驗資中不動(dòng)產(chǎn)物權確認的影響

摘 要：《物權法》已由第十屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議于2007年3月16日通過(guò)，自2007年10月1日起施行�！段餀喾ā肥且幏敦敭a(chǎn)關(guān)系的基本法律，調整因物的回屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、個(gè)人和其他權利人的物權以及對物權的保護等，根據審計準則的規定，注冊會(huì )計師執行驗資業(yè)務(wù)是應當對股東出資財產(chǎn)的權屬進(jìn)行確認，包括：該資產(chǎn)出資是否回股東所有‘出資后權屬是否轉移到被投資單位；出資的財產(chǎn)權利是否完整；是否設有擔保物權，是否存在產(chǎn)權爭議等，這些事項的確認實(shí)際上是對物權回屬的確認，注冊會(huì )計師應當根據《物權法》的有關(guān)規定進(jìn)行審驗，避免因物權回屬不符正當律規定而導致的驗資風(fēng)險。
　　關(guān)鍵詞：《物權法》；房屋建筑物、土地使用權等不動(dòng)產(chǎn)物權確認；驗資
　　
　　1 取得不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用權證書(shū)等不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)
　　
　　檢查不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)上的權利人記載情況。假如不動(dòng)產(chǎn)可能性證書(shū)記載的權利人是股東的，則應當要求股東將物權轉移到被投資單位，并提供特權轉移后的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)，假如權利人已經(jīng)登記為被投資單位的，應當要求股東提供出資前擁有權利的證據，包括土地使用權出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發(fā)票及付款證實(shí)等。
　　
　　2 向不動(dòng)產(chǎn)登記機構查詢(xún)或函證
　　
　　僅取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)還足以證實(shí)物權的回屬。必須向不動(dòng)產(chǎn)登記機構不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者函證不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載情況。通過(guò)查詢(xún)或函證可發(fā)現以下題目：
　　(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權回屬和內容的根據，通過(guò)查詢(xún)或函證可以發(fā)現不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的事項與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不一致的情況，假如股東以為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載有錯誤的，應當先申請更正后再驗資，否則驗資應當以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準。
　　(2)可以核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權的真實(shí)性，發(fā)現偽造、變造的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)，防范虛假出資，減少驗資風(fēng)險。在實(shí)務(wù)中，偽造、編造不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的情況較為常見(jiàn)，一般以編造土地使用權類(lèi)型、面積居多，采取查詢(xún)或函證程序可以在很大程度上避免被審驗單位及股東舞弊導致的驗資風(fēng)險。
　　(3)可以發(fā)現該不動(dòng)產(chǎn)物權是否存在爭議，比如是否存在《物權法》第19條規定的異議登記。假如存在異議登記的，不能予以驗資。
　　(4)通過(guò)對變更登記事項的查詢(xún)或函證，可以核實(shí)出資前的權利人是否為股東，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權已經(jīng)登記為被投資單位的，假如不執行查詢(xún)或函證程序，就無(wú)法確認該不動(dòng)產(chǎn)出資前是否回股東所有。
　　(5)可以發(fā)現存在的抵押權等擔保物權情況，根據國家工商行政治理總局《公司注冊資本登記治理規定》第八條第三款的規定，設定擔保的財產(chǎn)不得投資�！段餀喾ā返�187條規定，以房屋建筑物、土地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時(shí)設立，假如查詢(xún)或函證的結果表明股東出資的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，應當要求股東將抵押登記依法注銷(xiāo)后才可以驗資，假如查詢(xún)或函證的結果表明股東出資的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有抵押登記的，則不論是否簽訂有抵押合同，由于不存在抵押權，可以予以驗資。
　　
　　3 特殊情況的驗資處理
　　
　　(1)房地產(chǎn)公司驗資的特殊情況，在房地產(chǎn)公司驗資中，股東以自己拍賣(mài)購得的土地使用權出資，拍賣(mài)公司登記的買(mǎi)受人為該股東，土地出讓金繳納人為該股東，國土資源部分開(kāi)具的土地出讓金發(fā)票上的交款人為該股東，但是由于國家有關(guān)法律法規要求土地買(mǎi)受人必須成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司才可以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，因此《土地使用權出讓合同》上的權利人卻都是被投資單位，根據《物權法》的規定，由于沒(méi)有被登記為權利人，就沒(méi)有取得土地使用權，也就不能認定為該土地使用權在出資前回股東所有，因此，不能作為使用權出資。筆者以為，在這種情況下，股東繳納的土地出讓金應當作為股東對公司的債權，可以考慮以債權的出資投資，或者由股東放棄債權形成被投資單位的資本公積后以資本公積轉增資本。 　　(2)非房地產(chǎn)公司驗資的特殊情況。除了房地產(chǎn)公司驗資外，在其他行業(yè)企業(yè)驗資中還普遍存在以下情況：
　�、儆捎谏暾埐粍�(dòng)產(chǎn)登記需要繳納契稅等稅收，股東為了避稅，將自己所購置有房屋、土地使用權的物權直接登記為被投資單位。這種情況下，房屋施工合同、土地使用權出讓合同、發(fā)票、付款憑證上都是股東的名字，只有不動(dòng)產(chǎn)權屑證書(shū)登記為被投資單位，在出資前股東賬面上反映為固定資產(chǎn)，被投資單位賬面設有任何反映。
　�、诠蓶|出資以被投資單位的名義購置房屋、土地使用權，房屋、土地使用權的物權登記為被投資單位，有關(guān)合同和發(fā)票的名字為補投資單位，但是由于這些憑證沒(méi)有被交給被害人投資單位，在被投資單位賬面沒(méi)有任何反映，股東賬面或反映為投資，或者反映為暫付款。
　　筆者以為，由于上述兩種情況下股東沒(méi)有被登記為權利人，都不能認定該房屋、土地使用權在出資前回股東所有，因此，也只能考慮以債權的出資方式出資，或者由股東放棄債權形成被投資們資本公積后以資本公積轉增資本。
　　(3)股東以向被投資單位借款購置的不動(dòng)產(chǎn)出資，在實(shí)務(wù)中，筆者發(fā)現股東往往以被投資單位的資金購置不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權屆證書(shū)卻登記為股東名下，然后股東以該不動(dòng)產(chǎn)投進(jìn)被投資單位，在投資前，被投資單位賬面反映為對股東的債權，股東的賬面反映為固定資產(chǎn)和對被投資單位的債權，筆者以為，由于不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)登記一，股東擁有不動(dòng)產(chǎn)物權，可以以不動(dòng)產(chǎn)出資；對于以被投資單位的資金購置不動(dòng)產(chǎn)的行為，可以根據具體情況認定為股東向被投資單位投資或者抽逃出資，在以不動(dòng)產(chǎn)出資時(shí)，應當在評估作價(jià)的基礎上扣除該借款以及按銀行同期貸款利率計算的利息后的余額作為出資額，所扣除的款項作為股東回還借款或股東補繳出資。
　　(4)在建工程出資的可行性，以在建工程出資時(shí)，股東往往已辦理了土地使用權證書(shū)、未能辦理房產(chǎn)證。根據不動(dòng)產(chǎn)物權以登記為取得方式的原則，股東只取得了土地使用權，還沒(méi)有取得房屋的物權，表面上看只能以土地使用權出資。但是《物權法》第142條規定：“建設用地使用權人建造的建造、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據的除外�！钡�146條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著(zhù)于土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分，”因此，假如可以確認土地使用權的，可以以在建工程出資，但是應該留意審驗該在建工程的工程款是否已付清，應當在取得施工合同、工程結算資料、付款憑證的基礎上核實(shí)支付工程情況，再向施工方查詢(xún)或函證工程款支付情況。審驗時(shí)應當在評估作價(jià)的基礎上扣除未付工程款余額作為出資額。假如該在建工程未辦理土地使用權證的，因權屬無(wú)法確認而不能用以出資。
　　筆者只對《物權法》公布實(shí)施后驗資業(yè)務(wù)中房屋建筑物、土地使用權等不動(dòng)產(chǎn)物權確認的影響進(jìn)行了淺析，在實(shí)際工作中，應當根據《物權法》的有關(guān)規定進(jìn)行審驗，避免因物權回屬不符正當律規定而導致的驗資風(fēng)險。

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