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談?wù)劮康禺a(chǎn)投資區位的選擇
[摘 要] 房地產(chǎn)投資區位問(wèn)題一般關(guān)系到城市的布局和發(fā)展，對杜能原理從新定義變量，將成本和收入定義為消耗的時(shí)間效用。區位的選擇問(wèn)題就得到解決。[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 區位 杜能原理 時(shí)間效用
區位在房地產(chǎn)投資中占很重要的地位，這一地位是不可取代的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟的著(zhù)作中我們常�？吹竭@一點(diǎn)。區位在不同的行業(yè)所占據的位置是不相同的比如對于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，距城市的中心區域較近，它需要的是有較高人流量，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區往往可以在相當程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤。因此，商業(yè)企業(yè)對城市中心地區的土地投標地租就較高。而對于工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。以降低他的成本和城市擴張引起的不必要的損失。而商業(yè)他要求距城市的中心區域較近，它需要的是有較高人流量的地區。
這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級別。而工業(yè)往往聚集在距車(chē)站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。
當然影響區位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場(chǎng)、交通、政策、技術(shù)等，以及社會(huì )經(jīng)濟因素，都會(huì )影響區位選擇。
房地產(chǎn)投資區位的選擇對不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)都是一個(gè)很難抉擇的問(wèn)題，一方面他們面臨土地價(jià)格的上漲過(guò)快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著(zhù)消費者對房地產(chǎn)區位和價(jià)格存在更多挑剔。
在西方經(jīng)濟學(xué)中我們會(huì )得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結出來(lái)的）、扇形理論（Sector Theory）霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創(chuàng )立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。
下面我們我們通過(guò)這些理論來(lái)看一看房地產(chǎn)住宅投資區位的選擇。
我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟學(xué)的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式
I=（P- C-SK）Q；I定義銷(xiāo)售收入、P農產(chǎn)品市價(jià)、C農產(chǎn)品成本、K為農產(chǎn)品交通時(shí)間耗費、S為運費
我們將公式重新定義為
R=P- C-K我們將其R定義為購房后的時(shí)間效用、P購房人每天可消耗的時(shí)間、C為購房后生活必需品的交通時(shí)間耗費、K為購房后的交通時(shí)間耗費（K實(shí)際上是兩個(gè)變量我們在下面討論）。如果市場(chǎng)價(jià)格P一定（一年內）在公式中有兩個(gè)變量C、K，那么消費者在討論購房時(shí)主要考慮的是C、K的問(wèn)題了，這樣我們大家就一目了然了。
我們先來(lái)討論C（C為購房后生活必需品交通時(shí)間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調的是隨著(zhù)人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿(mǎn)足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來(lái)說(shuō)這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來(lái)說(shuō)他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)占有較多的中層收入家庭的市場(chǎng)就意味著(zhù)占有較高的市場(chǎng)占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。
對于C（C為購房后生活必需品交通時(shí)間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點(diǎn)與區位點(diǎn)間的總移動(dòng)費用最大化——中值問(wèn)題：總移動(dòng)距離最小化的地點(diǎn)成為中值）目標函數 min Z=∑∑ aidijxij
約束條件：∑xij=1
yj—xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai為地點(diǎn)i的需求；dij為地點(diǎn)i和地點(diǎn)j間的最短距離；
xij：地點(diǎn)i的居民如利用地點(diǎn)j的設施，則為1；否則為0；
yj：地點(diǎn)j布局設施時(shí)為1；否則為0
P為設施數
目的：使每個(gè)居民都能得到一個(gè)設施，其費用最��；最終居民與設施均達到效率最大化。
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