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金融危機對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及其對策分析
金融危機對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及其對策分析1
摘要：次貸引發(fā)的全球金融危機已經(jīng)不可避免地波及到了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，受宏觀(guān)經(jīng)濟減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷進(jìn)資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費預期不足、市場(chǎng)缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。為盡快消除金融危機帶來(lái)的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調整經(jīng)營(yíng)理念，積極采取一切可能的應對措施。關(guān)鍵詞：金融危機
金融危機對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的'影響及其對策分析2
摘要：次貸引發(fā)的全球金融危機已經(jīng)不可避免地波及到了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，受宏觀(guān)經(jīng)濟減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷入資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費預期不足、市場(chǎng)缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。為盡快消除金融危機帶來(lái)的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調整經(jīng)營(yíng)理念，積極采取一切可能的應對措施。
關(guān)鍵詞：金融危機 次貸危機 房地產(chǎn)市場(chǎng)
1 金融危機與次貸危機
從美國第二大次貸機構——新世紀金融宣布26年第4季度業(yè)績(jì)出現虧損，到美國“兩房”危機、雷曼兄弟申請破產(chǎn)、美林銀行被收購、美國最大的保險公司AIG瀕臨破產(chǎn)，再到全球股市的持續下跌，次貸引發(fā)的信用風(fēng)險已經(jīng)演變?yōu)槿蛐缘慕鹑诖蠛[。
中國也不可避免地受到這場(chǎng)金融危機的波及。為了應對金融危機帶來(lái)的不利影響，將損失降到最低，我國政府在不足百日內連續五次降息，并出臺了力度空前的“4萬(wàn)億投資計劃”，表明了國家促內需保增長(cháng)的決心。
國際宏觀(guān)環(huán)境的劇變，使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇資產(chǎn)貶值、消費預期不足、融資困難、商品房成交量大幅萎縮等不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調整經(jīng)營(yíng)理念，采取一切措施積極應對。
次貸又稱(chēng)次級按揭貸款，是給信用狀況和還款能力較差的個(gè)人的住房按揭貸款。次級按揭貸款的利率更高，因此風(fēng)險大、收益也大。次貸危機又稱(chēng)次級房貸危機，是指因次級抵押貸款機構破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴。美國次貸危機的主要原因就是過(guò)于寬松的房貸政策和住房抵押貸款的證券化，而利率的上升和房?jì)r(jià)的下跌使得房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，最終導致這場(chǎng)危機爆發(fā)。
金融危機又稱(chēng)金融風(fēng)暴，是指一個(gè)國家或幾個(gè)國家與地區的全部或大部分金融指標（如短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地價(jià)格、商業(yè)破產(chǎn)數和金融機構倒閉數）的急劇、短暫和超周期的惡化。其特征是人們基于經(jīng)濟未來(lái)將更加悲觀(guān)的預期，整個(gè)區域內貨幣值出現幅度較大的貶值，經(jīng)濟總量與經(jīng)濟規模出現較大的損失，經(jīng)濟增長(cháng)受到打擊。同時(shí)，還伴隨著(zhù)企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率升高，社會(huì )普遍的經(jīng)濟蕭條，甚至有些時(shí)候伴隨著(zhù)社會(huì )動(dòng)蕩或國家政治層面的動(dòng)蕩。
2 金融危機對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
2.1 宏觀(guān)經(jīng)濟減速波及房地產(chǎn)業(yè) 根據國家統計局近期發(fā)布的28年國民經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展統計公報顯示，經(jīng)初步核算，28年全年國內生產(chǎn)總值為367億元，比上年增長(cháng)9%，但總體上出現逐季度回落現象，其中第四季度增速僅為6.8%。受宏觀(guān)經(jīng)濟減速影響，我國工業(yè)增速連續、明顯回落，國民經(jīng)濟主要產(chǎn)品產(chǎn)量大幅下降。而且在未來(lái)一段時(shí)期，宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)下行壓力將不斷增大。中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著(zhù)影響。28年全國商品房銷(xiāo)售面積為6.2億平方米，同比下降19.7%。銷(xiāo)售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。截至12月末，商品房空置面積為1.64億平方米，同比增長(cháng)21.8%，這比1-11月的月均增幅高6.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現了同比下降的態(tài)勢。
2.2 失業(yè)、減薪降低了消費者的消費能力和消費意愿 隨著(zhù)金融危機對宏觀(guān)經(jīng)濟影響的不斷蔓延，中國沿海大批中小型出口企業(yè)倒閉，其他企業(yè)也紛紛減薪、裁員。這直接導致居民收入增幅下降、失業(yè)率上升，其消費能力和消費意愿受到嚴重影響。根據國家統計局發(fā)布的.社會(huì )需求指數和社會(huì )收入指數顯示，28年這兩個(gè)指標都出現了大幅下滑，現已接近1992年以來(lái)的最低點(diǎn)。
2.3 外資撤出影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心 受金融危機影響，許多外資機構開(kāi)始出售在中國的房地產(chǎn)物業(yè)。其原因主要有三個(gè)：一是外資機構在這次金融危機中損失慘重，流動(dòng)資金出現問(wèn)題，需要通過(guò)出售房地產(chǎn)物業(yè)收回資金；二是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到金融危機的波及，銷(xiāo)量和價(jià)格增速都出現了大幅下降，各方對后市走向分歧嚴重；三是人民幣升值的步伐放緩。但是，由于外資占中國房地產(chǎn)總投資比例不足2%，因此外資機構的這種出售行為對房地產(chǎn)交易總量的影響不大，但對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和消費者預期會(huì )產(chǎn)生較大的負面影響。
2.4 影響消費者預期 房地產(chǎn)市場(chǎng)受消費者預期的影響很大，在這個(gè)兼具投資和消費雙重屬性的特殊市場(chǎng)中，消費者預期往往起決定性作用。美國次貸危機使消費者認識到房地產(chǎn)不會(huì )只漲不跌，它也存在著(zhù)巨大的風(fēng)險。對金融危機的心理恐慌、各主要發(fā)達國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡化效應、對經(jīng)濟復蘇缺乏信心、對房?jì)r(jià)下調的進(jìn)一步期待等因素嚴重影響了消費者預期，這使得房地產(chǎn)投資變得更加謹慎，消費需求進(jìn)入了觀(guān)望狀態(tài)。28年9月末，央行28年第3季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查結果顯示：未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民僅占13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )1999年以來(lái)的最低水平。在調查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等城市未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民均不足1%，低于全國平均水平。
2.5 影響房地產(chǎn)企業(yè)融資 受到金融危機的警示，不少商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸緊縮，惜貸情況嚴重。以上海市為例，28年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比去年下降了1.31億元，這表明房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的能力正在下降。在資金來(lái)源渠道單一的背景下，交易量的持續低迷和信貸緊縮，導致許多資金鏈緊張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨生存問(wèn)題，整個(gè)產(chǎn)業(yè)也面臨進(jìn)一步整合。
3.1 充分利用政府的宏觀(guān)調控政策 28年9月以來(lái)，愈演愈烈的國際金融危機，使得國內經(jīng)濟呈現下滑態(tài)勢，通脹壓力逐步緩解。為加大經(jīng)濟刺激力度，央行連續五次降息，以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴大國內需求，保持經(jīng)濟平穩發(fā)展。
在行業(yè)政策方面，1月17日國務(wù)院總理溫XX主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，分析經(jīng)濟形勢，安排部署十項經(jīng)濟工作，其中明確提出要“支持居民購房”；財政部和央行宣布：從28年11月1日起，對個(gè)人首次出售或購買(mǎi)住房暫不征收印花稅，對個(gè)人出售住房免征收土地增值稅，商業(yè)貸款首次購買(mǎi)普通自住房和改善性普通自住房，利率下限擴大為貸款基準利率的.7倍，最低首付調整為2%，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策；11月5日國務(wù)院擴內需、促增長(cháng)十項措施出臺，其中包括“加快建設保障性安居工程”、“加大金融對經(jīng)濟增長(cháng)的支持力度”；12月17日，國務(wù)院再推促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三項政策措施，包括符合條件的第二套住房首付貸款優(yōu)惠、購房?jì)赡贽D讓的免征營(yíng)業(yè)稅、取消城市房地產(chǎn)稅等。
以上各項政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都是利好消息。一方面，可以使房地產(chǎn)企業(yè)以較低的財務(wù)成本且較容易地獲得銀行信貸，增強企業(yè)的流動(dòng)性；另一方面，可以為房地產(chǎn)消費者節省更多的購房成本，從而間接地提高其實(shí)際支付能力，鼓勵其消費意愿。房地產(chǎn)企業(yè)要充分把握這種政策契機，利用政府在經(jīng)濟下滑情況下的扶植政策，以各項稅費的降低為賣(mài)點(diǎn)，堅持度過(guò)這段困難時(shí)期。
3.2 保持價(jià)格平穩增強消費信心 房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下降是美國次貸危機的導火索，房?jì)r(jià)的穩定是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。從27年第四季度起，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低迷期。在這種宏觀(guān)經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應該及時(shí)地調整價(jià)格，使其平穩地回歸理性。這不但有利于緩解房地產(chǎn)消費者長(cháng)期以來(lái)的觀(guān)望局面，提升消費者信心，促進(jìn)成交量的放大，還能加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉，增強企業(yè)抵御金融危機的能力。
目前，中國國內居民對房地產(chǎn)的需求主要是以結婚置業(yè)、拆遷用房為主的剛性需求以及改善性自住需求，且需求量很大。房地產(chǎn)價(jià)格的平穩和理性有利于這部分市場(chǎng)需求的釋放，從而拉動(dòng)整個(gè)房市升溫。
3.3 實(shí)施土地儲備戰略 根據中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀和走勢來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了此輪周期的下行調整階段。這直接導致中國土地市場(chǎng)運行低迷，土地價(jià)格出現了較大幅度的下調。然而，隨著(zhù)一系列宏觀(guān)經(jīng)濟政策的出臺，中國并沒(méi)有受到像其他歐美發(fā)達國家那樣的重創(chuàng )，仍然保持了較快的發(fā)展速度。許多經(jīng)濟學(xué)家預測，中國將最先擺脫國際金融危機的影響，回到高速發(fā)展的軌道中來(lái)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該認識到現階段的調整絕不是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)周期的“拐點(diǎn)”，資金充足的房地產(chǎn)企業(yè)可以借此機會(huì )，低價(jià)囤積優(yōu)質(zhì)土地，增加土地儲備，為企業(yè)的中長(cháng)期發(fā)展奠定基礎。
參考文獻：
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[5]國家統計局綜合司，28年國民經(jīng)濟總體保持平穩較快發(fā)展.中華人民共和國國家統計局網(wǎng).29.
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[7]國家統計局.中華人民共和國28年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報，中華人民共和國國家統計局網(wǎng).29.
[8]國家統計局.中華人民共和國27年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報.中華人民共和國國家統計局網(wǎng).28.
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