房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售經(jīng)紀公司的收入確認探討

　　【摘 要】伴隨著(zhù)2006年至2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐年升溫，房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)一片繁榮，代理銷(xiāo)售難度的降低，加劇了行業(yè)的競爭，直接導致代理公司在幾乎所有代理銷(xiāo)售合同條款中毫無(wú)決定權，均以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(甲方)為主導，利益重心嚴重偏向甲方，增加了代理銷(xiāo)售公司權責收入確認的難度，代理銷(xiāo)售行業(yè)收入確認原則及時(shí)點(diǎn)成為急切需要討論的課題。收入作為利潤表中利潤構成的一項重要要素，受到企業(yè)以及會(huì )計信息使用者的高度重視，資本市場(chǎng)不斷出現的利用收入確認進(jìn)行財務(wù)舞弊的事件也引起了會(huì )計監管機構的高度關(guān)注。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)日益多樣化和復雜化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境出現越來(lái)越多的不確認性，日益復雜交易合同的不斷出現，實(shí)務(wù)中往往很難根據現行《收入》準則來(lái)準確判斷收入確認的時(shí)點(diǎn)，從而導致收入的確認問(wèn)題變得越來(lái)越困難，實(shí)務(wù)中企業(yè)在收入確認和計量方面仍然存在較多需要研究和解決的問(wèn)題。本文通過(guò)對某知名房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司實(shí)操中的收入確認環(huán)節進(jìn)行研究，從《企業(yè)會(huì )計準則第14號――收入》的基本理論出發(fā)，分析了房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售服務(wù)全過(guò)程，結合房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)業(yè)務(wù)合同復雜多樣性以及在市場(chǎng)中所處的優(yōu)劣勢，研究更加適合房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)收入的確認時(shí)點(diǎn)。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);收入確認;過(guò)程;時(shí)點(diǎn);代理銷(xiāo)售

　　一、 房地產(chǎn)代理行業(yè)收入概述

　　1、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的理論依據

　　房地產(chǎn)代理收入符合《企業(yè)會(huì )計準則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個(gè)條件：

　　(1)收入的金額能夠可靠地計量;

　　(2)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);

　　(3)交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定;

　　(4)交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

　　顯然，一項交易或事項發(fā)生后，若僅同商品銷(xiāo)售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應否和何時(shí)確認為收入，就需要會(huì )計人員運用專(zhuān)業(yè)知識和實(shí)際工作經(jīng)驗進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類(lèi)型、收入的種類(lèi)、銷(xiāo)售、提供勞務(wù)時(shí)有無(wú)附加條件而使所銷(xiāo)售的商品或勞務(wù)在似乎錢(qián)貨兩清的表面現象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權及其風(fēng)險在實(shí)質(zhì)上是否完全轉移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應否和何時(shí)確認。

　　2、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構成、合同有關(guān)收入條款類(lèi)型

　　(1)收入構成

　�、俅�理費是指代理公司代理銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，銷(xiāo)售成功且達到合同約定條款后按照代理合同約定比例，開(kāi)發(fā)商結算給代理公司的代理銷(xiāo)售傭金。

　�、陬檰�(wèn)費是指代理公司為開(kāi)發(fā)商提供的前期市場(chǎng)調研、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)策劃以及后期銷(xiāo)售過(guò)程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應報酬。

　�、矍�道分銷(xiāo)收入是指代理銷(xiāo)售公司行業(yè)內資源共享，在代理公司間再次簽訂代理合同，按約定比例結算分銷(xiāo)傭金。

　�、荛_(kāi)發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售期間開(kāi)發(fā)商根據銷(xiāo)售情況給予的固定的或者臨時(shí)性的各項獎勵，其中包含：跳點(diǎn)、超價(jià)等。

　　(2)合同收入確認條款類(lèi)型

　�、俅�理銷(xiāo)售合同

　　a、以開(kāi)發(fā)商房款到賬金額確認代理銷(xiāo)售公司代理費收入

　　合同約定不論收到的房款為部分或全部，開(kāi)發(fā)商以收到的房款金額結算代理銷(xiāo)售傭金。

　　b、開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認代理公司代理銷(xiāo)售傭金

　　合同約定開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算代理傭金。

　　c、開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后，結算80%代理傭金且留有收房控存20%

　　開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款，只結算80%代理傭金，另外20%代理傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿(mǎn)意評價(jià)達標后才可結算。

　�、陬檰�(wèn)策劃合同，是與開(kāi)發(fā)商簽訂的為開(kāi)發(fā)項目提供市場(chǎng)定位、數據調查、營(yíng)銷(xiāo)計劃等服務(wù)的合同。合同中一般規定按照所約定的服務(wù)內容條款和完成時(shí)間節點(diǎn)，按合同總價(jià)款的比例，分階段結算傭金報酬。

　�、矍�道分銷(xiāo)合同是指代理銷(xiāo)售公司間再次簽訂代理合同，按照合同中約定的銷(xiāo)售方式和提成比例完成同一項目的代理銷(xiāo)售服務(wù)活動(dòng)。

　�、塥剟詈贤�或臨時(shí)約定協(xié)議，開(kāi)發(fā)公司視銷(xiāo)售情況階段性和臨時(shí)性與代理公司約定的銷(xiāo)售獎勵。比如：跳點(diǎn)合同中的代理傭金結算。

　　3、規范房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的重要性

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)代理行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業(yè)準確計量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、規避法律及涉稅風(fēng)險，而且促使企業(yè)提高內控管理水平。

　　(1)計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了代理行業(yè)收入確認的條件，而非個(gè)性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標，行業(yè)業(yè)績(jì)可評判，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供有效數據。

　　(2)規避法律及涉稅風(fēng)險。統一規范的收入確認過(guò)程，是需要代理公司和開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行數據交換和確認，這個(gè)過(guò)程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障;同時(shí)也可以避免在混亂的收入確認下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險。

　　(3)提升企業(yè)內控的管理水平。規范化的收入確認過(guò)程，使得企業(yè)建立起一套規范的、完整的、標準的銷(xiāo)售數據統計流程，這個(gè)流程本身就是一個(gè)科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強自身管理，提高內控制度建設。

　　(4)通過(guò)行業(yè)標準的統一，減少代理行業(yè)內的不公平現象，創(chuàng )造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)競爭環(huán)境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發(fā)表審計意見(jiàn)，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個(gè)代理行業(yè)的長(cháng)足發(fā)展。

　　二、 房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的影響因素

　　1、收入準則的限制

　　《企業(yè)會(huì )計準則――收入》應用指南中認為：長(cháng)期為客戶(hù)提供重復的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認收入。房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來(lái)說(shuō)其時(shí)間跨度往往需要幾個(gè)月甚至一兩年，在此期間為開(kāi)發(fā)商提供一項重復勞務(wù)即銷(xiāo)售服務(wù)。按照指南中的規定根據相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時(shí)確認收入，這里的確認時(shí)點(diǎn)不是由代理銷(xiāo)售公司所能掌控的。

　　從本文中對房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構成、合同有關(guān)收入條款類(lèi)型的分析中不難看出，看似明確的收入類(lèi)型和合同條款，確因開(kāi)發(fā)商的主導地位導致的信息的收集和確認過(guò)程的不對等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開(kāi)發(fā)商作為強勢的一方，經(jīng)常會(huì )有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算代理費的情況出現，導致以權責發(fā)生制按合同條款確認收入卻無(wú)法收回所確認款項。

　　2、收入條款的不確定性

　　(1)以開(kāi)發(fā)商房款到賬金額確認代理銷(xiāo)售公司代理費收入

　　在現實(shí)中，代理銷(xiāo)售公司負責協(xié)助業(yè)主簽訂銷(xiāo)售合同及支付首付款，在該環(huán)節能夠掌握每套銷(xiāo)售房屋的首付款到達開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)時(shí)間及金額，此部分房款對應代理費可以依據合同確認代理傭金，但是由于開(kāi)發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，代理銷(xiāo)售公司無(wú)法隨時(shí)查詢(xún)已銷(xiāo)售房屋尾款是否到達開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)及具體金額，由于開(kāi)發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長(cháng)期不與代理銷(xiāo)售公司對賬確認，導致代理銷(xiāo)售公司實(shí)際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無(wú)法確認收入。

　　(2)開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認代理銷(xiāo)售公司代理傭金

　　此類(lèi)型銷(xiāo)售代理合同看似簡(jiǎn)單，但代理銷(xiāo)售公司完全無(wú)法掌握全部房款是否已經(jīng)到達開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，原因同上，從而無(wú)法根據合同條款確認收入。

　　(3)開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款才結算80%代理傭金且留有收房控存20%

　　此類(lèi)型代理合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存代理傭金信息代理銷(xiāo)售公司更加無(wú)法掌握，只能按照開(kāi)發(fā)商結算代理傭金時(shí)點(diǎn)確認收入。

　　(4)顧問(wèn)策劃收入

　　此類(lèi)收入是代理銷(xiāo)售行業(yè)唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經(jīng)驗和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)，也不得不遷就開(kāi)發(fā)商的意愿。

　　(5)渠道分銷(xiāo)收入、跳點(diǎn)收入

　　此二類(lèi)收入因統計過(guò)程需大量開(kāi)發(fā)商的考核銷(xiāo)售記錄支持，另因代理銷(xiāo)售公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司信息的不對等，導致實(shí)操中也無(wú)法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實(shí)際到賬時(shí)確認。

　　3、稅務(wù)收入確認的差異

　　根據國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規定：企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進(jìn)度(完工百分比)法確認提供勞務(wù)收入。

　　(1)提供勞務(wù)交易的結果能夠可靠估計，是指同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量;②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定;③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

　　(2)企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量;②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例;③發(fā)生成本占總成本的比例。

　　(3)企業(yè)應按照從接受勞務(wù)方已收或應收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務(wù)收入后的金額，確認為當期勞務(wù)收入;同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計已確認勞務(wù)成本后的金額，結轉為當期勞務(wù)成本。

　　根據之前對房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)現狀及特點(diǎn)分析可見(jiàn)，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因實(shí)操中需要根據合同條款并結合開(kāi)發(fā)商確認的證據來(lái)確認交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會(huì )與國家稅務(wù)總局的規定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司按照稅務(wù)確認收入條件確認收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認基礎，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時(shí)已經(jīng)上繳的稅款也無(wú)法退回，那么對于房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認方式確認收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

　　三、 完善房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的建議

　　1、代理銷(xiāo)售經(jīng)紀公司自身需要完善的流程

　　(1) 建立和完善基礎臺賬

　　在銷(xiāo)售過(guò)程中，建立銷(xiāo)售基礎臺賬，掌握客戶(hù)從簽約到最終收房整個(gè)過(guò)程中客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時(shí)間、全額房款支付完畢的時(shí)點(diǎn)以及客戶(hù)的滿(mǎn)意度評價(jià)等等。

　　(2)與開(kāi)發(fā)商定期溝通和對賬

　　與開(kāi)發(fā)商建立起良好溝通機制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。代理公司和開(kāi)發(fā)商的相關(guān)人員應該定期進(jìn)行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本(代理公司確認收入，開(kāi)發(fā)商確認成本)。

　　(3)定期匯總分析，明確催款方法

　　為了有效保證經(jīng)濟利益能夠及時(shí)流入企業(yè)，維護企業(yè)自身利益，代理銷(xiāo)售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時(shí)間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長(cháng)期的合作機制等等。

　　2、政府房地產(chǎn)管理部門(mén)建立相應的監督機制

　　(1)完善房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同備案的內容

　　受到現有房產(chǎn)銷(xiāo)售備案內容的限制，作為房地產(chǎn)監管部門(mén)也不能隨時(shí)動(dòng)態(tài)掌握銷(xiāo)售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同備案登記內容，如增加全款支付時(shí)間、貸款銀行等。

　　(2)建立備案登記查詢(xún)系統

　　既然監管部門(mén)建立了備案登記制度，那就應該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開(kāi)，方便信息的使用者查詢(xún)�？梢苑譃閭�(gè)人用戶(hù)和企業(yè)用戶(hù)，對其相應公開(kāi)不同等級的信息查詢(xún)內容。提高數據的使用效率，從而降低企業(yè)數據采集成本。

　　(3)加大對房地產(chǎn)銷(xiāo)售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

　　在國家利用政策宏觀(guān)調控房地產(chǎn)的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過(guò)程，從而引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項目進(jìn)展全過(guò)程的上報制度，監控相關(guān)項目從立項到最終銷(xiāo)售全過(guò)程的收入、成本、利潤的確認。

　　3、完善《企業(yè)會(huì )計準則》的可操作性

　　盡管《企業(yè)會(huì )計準則》的收入確認原則對規范會(huì )計核算，提高會(huì )計信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規范、不公平現象。我們可以進(jìn)一步探索在收入確認原則中采用“收付實(shí)現制”，以實(shí)際收到價(jià)款作為收入確認的依據，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來(lái)判斷，會(huì )計管理機構，稅收征管機構也不會(huì )出現爭議，也更能使會(huì )計核算規范統一，提高會(huì )計信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng )造一種公平的納稅環(huán)境。

　　同時(shí)，希望財政部門(mén)能夠根據不同行業(yè)，出具行業(yè)內的實(shí)施細則和操作規范，從而對實(shí)際業(yè)務(wù)更具有指導意義。

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