改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的留意事項

本錢(qián)估價(jià)法又稱(chēng)本錢(qián)逼近法，是指在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要用度之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來(lái)確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)�！　”惧X(qián)估價(jià)法的運用范圍有時(shí)比市場(chǎng)比較法還要廣泛，特別適用于市場(chǎng)狹小、無(wú)法運用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的估價(jià)。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣(mài)方不公道的利潤，達到降低房?jì)r(jià)的目的�！　�本錢(qián)估價(jià)法的基本公式　　一、新建房地產(chǎn)的本錢(qián)估價(jià)法公式　　新建房地產(chǎn)的價(jià)格按本錢(qián)估價(jià)法進(jìn)行，其公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地用度 建造建筑物用度 正常利稅　　結合上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際，上述公式可具體化為：　　新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權出讓金 動(dòng)拆遷用度（或征地安置補償費） 市政配套增容費十建筑工程用度 專(zhuān)業(yè)用度 開(kāi)發(fā)商投資利息 銷(xiāo)售用度 相關(guān)稅費 開(kāi)發(fā)利潤　　1：土地使用權出讓金—土地使用權出讓金有內銷(xiāo)與外銷(xiāo)之分。內銷(xiāo)出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整；外銷(xiāo)出讓金完全由市場(chǎng)決定，可參照上海市基準地價(jià)表標定的基準地價(jià)調整�！　�2：動(dòng)拆遷用度—包括動(dòng)遷安置費、補償費、拆遷治理費等。動(dòng)拆遷用度因地段、拆遷房屋類(lèi)型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商展安置補償費高的達每平方米4萬(wàn)多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動(dòng)遷一戶(hù)居民均勻需要20多萬(wàn)元，而在楊浦區只需要10多萬(wàn)元�！　�3：征地用度—征地用度是指征用農地的用度。征地用度包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地治理費等。征地用度與動(dòng)拆遷用度一樣，不同區域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用用度每畝從幾萬(wàn)元到五六十萬(wàn)元不等，有的還要高些�！　�4：市政配套增容費—對于住宅建設項目來(lái)說(shuō)，只有住宅建設配套費、增容（指水、煤氣、電話(huà)等用量擴大或新增）費和貼費（電貼費）發(fā)生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元�！　�5：建設工程用度—這項用度包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費（指為房屋居住使用創(chuàng )造條件的工程）。室外工程費（指基地規劃紅線(xiàn)內的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛、照明等的建設用度）。建設工程用度隨建材價(jià)格、人工本錢(qián)的變化而波動(dòng)�！　�6：開(kāi)發(fā)商投資利息—投資利息包括支付土地用度的利息、建設工程用度的利息、專(zhuān)業(yè)用度的利息和配套用度的利息。利息計算有靜態(tài)計算和動(dòng)態(tài)計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復利。例如，某項目開(kāi)發(fā)周期為2.5年，則其取得土地用度5000萬(wàn)元的利息為（年利率為10.08%）：　　7：銷(xiāo)售用度—這項用度包括市場(chǎng)推廣費（廣告費）、銷(xiāo)售代理費、銷(xiāo)售手續費等，一般取房屋銷(xiāo)售價(jià)格的2%～4%.開(kāi)發(fā)項目規模較大的（如10萬(wàn)平方米以上的項目），這項用度比例可相應降低，尤其是廣告用度�！　�8：相關(guān)稅費—相關(guān)稅費是指營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、費附加和印花稅。假如契稅（以出讓方式取得土地使用權時(shí)繳納，稅率為3%）米計進(jìn)土地用度，則應單獨列出�！岸�稅一費”為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的5.56%，印花稅為0.03%.　　9：開(kāi)發(fā)利潤—開(kāi)發(fā)利潤應視整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而定。1993～1995年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤多在30%～50%以上，有的高達100%.而近兩三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銷(xiāo)售不暢，為數不少的房地產(chǎn)無(wú)利銷(xiāo)售甚至虧本銷(xiāo)售，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期在2年以?xún)龋ú话��?年）的住宅。利潤率可取15%～20%；開(kāi)發(fā)周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%.貿易樓、辦公樓等在此基礎上視具體情況調高或壓低�！　�二：舊有房地產(chǎn)的本錢(qián)估價(jià)法公式　　舊有房地產(chǎn)的價(jià)格按本錢(qián)估價(jià)法進(jìn)行計算，其公式為：舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊　　所謂重新建造完全價(jià)值，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（基準日）重新建造或購置全新?tīng)顟B(tài)的舊房地產(chǎn)時(shí)所必須的本錢(qián)價(jià)格�；\統地說(shuō)，重新建造完全價(jià)值可以采用新建房地產(chǎn)本錢(qián)法公式取得，或者運用市場(chǎng)比較法測算全新?tīng)顟B(tài)的舊有房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格�！　�建筑物的折舊　�。ㄒ唬�：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個(gè)方面的因素引起：　　1：物理因素—主要表現為以下幾種形式：　　A：建筑物的老化，一般是由風(fēng)雨的腐蝕、機械震動(dòng)等原因造成的�！　�B：使用過(guò)程中人為的損壞�！　�C：災難性損壞，如水災、風(fēng)災、火災、地震等造成的損壞�！　�D：由于設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損�！　�2：功能性因素—功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進(jìn)步、等原因而使同類(lèi)型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡(jiǎn)陋或規格過(guò)期等引起的房地產(chǎn)的相對減價(jià)。例如，現在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；相比之下，原來(lái)的那些不成套、不獨用、有室無(wú)廳、無(wú)樁基、無(wú)隔熱層的住宅的使用功能就退化了�，F在有些住宅區還采用智能化系統、凈化水設備，附設鍛煉場(chǎng)所，住宅使用功能大為進(jìn)步，這也使無(wú)此功能的住宅相形見(jiàn)細。很多新建辦公樓配有中心空調、電梯，采用雙回路供電（確保不停電），不少具備3A一SA智能化水準；相比之下，那些無(wú)中心空調、無(wú)電梯、無(wú)智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發(fā)生了功能性折舊�！　�3：經(jīng)濟性折舊—經(jīng)濟性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降。這經(jīng)常是由于市場(chǎng)變化或政府行為導致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區接近污染嚴重的區等造成的相對減價(jià)�！　�（二）、折舊的　　折舊額的計算方法可分為四大類(lèi)：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實(shí)際觀(guān)察法，四是混正當。其中，耐用年限法又有直線(xiàn)折舊法、余額遞減法�！　�1：直線(xiàn)折舊法—這是一種最簡(jiǎn)單也是最普遍的折舊方法，又稱(chēng)定額法。直線(xiàn)折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等�！　∵@種方法注重建筑物的實(shí)際損耗程度，經(jīng)過(guò)觀(guān)察判定建筑物有幾成新，尚存多大價(jià)值，應折舊多少。評估職員可根據建設部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進(jìn)行逐項比較評估，確定房屋新舊程度�！　�2：混正當—在估價(jià)實(shí)務(wù)中，評估職員應將以上幾種方法綜合運用，即把各種方法求出的結果作加權均勻或算術(shù)均勻。一般是先用耐用年限法確定基準減價(jià)額，然后依實(shí)際觀(guān)察法進(jìn)行修正�！　�對于房屋功能性折舊和經(jīng)濟性折舊的計算，尚無(wú)成熟的方法，主要依據評估職員對市場(chǎng)的熟悉程度和經(jīng)驗來(lái)確定。

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