租賃資產(chǎn)評估中租賃價(jià)格確定方法的探討

這里講的租賃資產(chǎn)，不是指融資租賃，而是指一般意義上的租賃行為。大額的重要國有資產(chǎn)的租賃行為也是國資部門(mén)關(guān)注的。以往這種行為涉及的面比較小，這種行為在上市公司與其母公司之間運作的情況越來(lái)越多，主要是為減少雙方的關(guān)聯(lián)交易額度。如何客觀(guān)地評估租賃資產(chǎn)的租賃價(jià)格，關(guān)系到經(jīng)濟行為各方的切身利益，因此評估業(yè)內人士應引起對該類(lèi)問(wèn)題的重視�！　”疚乃鶖⑹龅膶Σ煌�資產(chǎn)類(lèi)別具有共同性，為描述方便起見(jiàn)，我們首先探討一下關(guān)于機器設備租賃價(jià)值的評估方法，然后推廣到其他資產(chǎn)當中�！　∫�、正式出版物上介紹的方法對機器設備租賃權價(jià)值的評估，《資產(chǎn)評估常用數據與參數手冊》（2000版）第八篇“資產(chǎn)評估典型案例剖析”當中結合案例介紹的兩種方法，作為業(yè)務(wù)探討引用如下：某設備租賃公司租用一臺起重設備，該設備的原值為34萬(wàn)元，預計尚可使用10年。該公司擬租用5年，設備預計殘值為1.8萬(wàn)元，清理費用0.2萬(wàn)元，設銀行利率為11.52%，需支付利息10.2萬(wàn)元。根據雙方約定，租賃期內按季度支付租金，本項設備租賃權每次應付的租金額�！　》椒�1――計算正常情況下的應付資金額，計算步驟如下：⑴計算設備的租賃費租賃費＝設備原值－預計殘值＋清理費用＋銀行利息＋手續費＋保險費＝34－1.8＋0.2＋10.2＋0.6＋3.4＝46.6（萬(wàn)元）　�、朴嬎阍O備租賃期內應付租金額租金額＝[年折舊額＋（銀行利息＋手續費＋保險費）/設備使用年限]×租賃年限＝[（34－1.8＋0.2）/10＋（10.2＋0.6＋3.4）/10]×5＝23.3（萬(wàn)元）　�、怯嬎忝看螒�付租金每次應付租金＝租賃期內應付租金/租賃期內支付次數＝23.3/（60/3）　�。�1.165（萬(wàn)元）　　方法2――加快租賃資產(chǎn)折舊的方法，仍然沿用上例�！　、抛赓U資產(chǎn)每年應提折舊額的計算每年應計提折舊額＝{[設備原值－預計殘值×（1＋利息率）-10/（P/A，i，n）　�。�5.7947（萬(wàn)元）　�、朴嬎忝磕陸�負擔的設備利息、手續費和保險費上述費用＝（銀行利息＋手續費＋保險費）/設備使用年限＝（10.0＋0.6＋3.4）/10＝1.42（萬(wàn)元）　�、怯嬎忝磕陸�付租金及租賃期內應付租金每年應付租金＝年折舊額＋年折舊費＝5.7947＋1.42＝7.2147（萬(wàn)元）　�、扔嬎忝看螒�付租金每次應付租金＝每年應付租金/4＝7.2147/4＝1.8037（萬(wàn)元）　　以上兩種方法，前者計算簡(jiǎn)潔，容易理解；后者考慮了時(shí)間價(jià)值的概念，評估得出的租金價(jià)格更具有說(shuō)服力。但上述兩種方法也存在共性的問(wèn)題：⑴未考慮設備原值與重置成本可能發(fā)生的變化，甚至嚴重背離的情況�！　、莆纯紤]機會(huì )成本及行業(yè)平均利潤�！　�對一種正常情況下的租賃行為，作為出租方而言，最基本的要求是獲取與自己經(jīng)營(yíng)原資產(chǎn)大致相同的收益額。因出租方投資購買(mǎi)該等資產(chǎn)的目的是用于再生產(chǎn)，獲取一定的收益，即應較銀行存款利率高的收益；同時(shí)購買(mǎi)該等資產(chǎn)，將喪失投資其他領(lǐng)域的機會(huì )；另外，作為投資者，投資該領(lǐng)域的目的是為了獲取不低于該行業(yè)的平均利潤水平。上述前提決定了租金價(jià)格的定位應考慮上述因素�！　、俏纯紤]資產(chǎn)的現實(shí)價(jià)值情況�！　≠Y產(chǎn)的現實(shí)技術(shù)狀況決定了承租方使用當中可能承擔的風(fēng)險，倘若租賃合同當中明確設備維護費用由承租方承擔，顯然新設備與舊設備是不同的�！　《�、推薦的機器設備年租金價(jià)格評估方法鑒于上述原因，我們提出一種綜合考慮上述因素之后確定的年租金價(jià)格的評估方法�！　�1.年租金評估技術(shù)路線(xiàn)的確定年租金評估采用收益法。即通過(guò)估算被評估資產(chǎn)未來(lái)預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。對年租金價(jià)格的評估方法是按上述原理，以評估的現值為基礎，確定未來(lái)的預期收益額。其具體步驟如下：⑴首先確定年租金定義年租金的定義，一般應根據租賃雙方簽訂的租賃意向來(lái)確定。租賃雙方不同的約定，對租金價(jià)格的評估結論有一定。如租金的支付方式不同，所評估的價(jià)格會(huì )有差異。為此，我們預先假設，所需確定的年租金為每個(gè)租賃年度期屆滿(mǎn)，期末等額收回的租金價(jià)值。該價(jià)值的內涵應包括機器設備的折舊費、資產(chǎn)所占用的利息、資產(chǎn)的平均收益情況以及出租方取得租賃收入應繳納的相關(guān)稅款等�！　、颇陜糇饨鸫_定需考慮的因素年租金價(jià)格的確定是以各項資產(chǎn)價(jià)值評估結果為基礎，結合價(jià)值評估過(guò)程中對該項資產(chǎn)預計尚可使用年限的判定、出租方和承租方約定的租賃年限、租金價(jià)款的支付方式、資產(chǎn)的行業(yè)平均收益情況、租賃期滿(mǎn)資產(chǎn)的剩余價(jià)值等�！　、枪纼r(jià)前提對資產(chǎn)租金價(jià)格進(jìn)行評估，首先應確定估價(jià)前提，因租賃行為所涉及的資產(chǎn)的未來(lái)情況含有一定的不確定性。如就某項目我們設定的估價(jià)前提為：①資產(chǎn)按當前使用用途繼續使用；②租賃資產(chǎn)在租賃過(guò)程中的正常維護由承租方負擔；③租金在每個(gè)租賃年度期末支付；④租賃期限按n年考慮；⑤租金價(jià)格的估價(jià)基礎是相應的××《資產(chǎn)評估報告書(shū)》；⑥相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格在租賃年期內無(wú)顯著(zhù)的變化；⑦租賃雙方的約定的其他條件，如由承租方承擔相關(guān)稅費、資產(chǎn)的保險費、正常維護費用等，出租方取得的租賃收入為完整的凈租金收入�！　、裙纼r(jià)思路以預期原理為基礎，根據評估確定的某項資產(chǎn)的評估價(jià)值P0j、租賃期滿(mǎn)資產(chǎn)的剩余價(jià)值（回收價(jià)值）Svj、折現系數i、租賃期間n，確定估價(jià)對象未來(lái)n年租期內每年的等額年凈租金Pzj，上述參數間的關(guān)系如下：P0j＝Pzj/（1＋i）1＋Pzj/（1＋i）2＋……… ＋Pzj/（1＋i）n＋Svj/（1＋i）n根據上式求取等額年凈租金Pzj，在此基礎上，再考慮出租方因出租行為應繳納稅費求取等額年租金價(jià)格。
　　2.年租金價(jià)格的確定⑴等額年凈租金的確定機器設備類(lèi)資產(chǎn)的年凈租金按下式確定�！　�n Pz＝ ∑Pzj j=1　　P0j.i.（1＋i）n－Svj.i其中，Pzj＝ [（1 i）n-1]（P0j－Pj×δj）　　Svj＝P0j×n Nj上式當中， 各符號的含義為： Pzj——某項資產(chǎn)等額年凈租金 Pz——各項資產(chǎn)等額年凈租金之和 P0j——某單項資產(chǎn)評估凈值 Pj——某單項資產(chǎn)的評估原值 i——折現率 n——租賃期限 Svj——租賃期滿(mǎn)時(shí)某單項資產(chǎn)的剩余價(jià)值 Nj ——某單項資產(chǎn)的預計尚可使用年限 δj——固定資產(chǎn)的凈殘值率 j——為某類(lèi)資產(chǎn)的項次 注：當NSvj＝Pj×δj　　相關(guān)參數的確定：①某單項資產(chǎn)評估凈值（P0j）的確定：根據××《資產(chǎn)評估報告書(shū)》的評估結果確定；②租賃期限n的確定：根據租賃雙方的協(xié)議，按n年確定；③某單項資產(chǎn)的評估原值（Pj）的確定：根據××《資產(chǎn)評估報告書(shū)》的評估結果確定；④某單項資產(chǎn)的預計尚可使用年限（Nj）的確定：根據××《資產(chǎn)評估報告書(shū)》的相關(guān)評估工作底稿確定；⑤固定資產(chǎn)的凈殘值率（δj）的確定：根據資產(chǎn)類(lèi)別，分別按1％～3％考慮；⑥折現率的確定：折現率的確定應綜合考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素（可銀行同期利率）、風(fēng)險因素、所涉及行業(yè)的總資產(chǎn)報酬率（或基準收益率）等確定�！　、频阮~年租金價(jià)格的確定根據估價(jià)前提，由承租方承擔相關(guān)稅費，因此出租方收取的租金價(jià)格當中應包括因出租行為應繳納的相關(guān)稅費�！　�n Pr＝∑Prj j=1 Prj＝Pzj /（1－ζ）　　Pr——等額年租金價(jià)格Prj——某單項資產(chǎn)的年租金價(jià)格ζ——因租賃行為應由出租方繳納的相關(guān)稅費根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，出租資產(chǎn)業(yè)務(wù)，出租方應納稅額為租金收入的5％；根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》，應按營(yíng)業(yè)稅的7％繳納城建稅；根據地方稅務(wù)部門(mén)規定，按流轉稅的3％繳納費及附加。上述流轉稅費的綜合稅費率為5.5%. Prj＝Pzj/（1－5.5%）　　三、對房地產(chǎn)租金價(jià)格確定的方法對房地產(chǎn)租金價(jià)格的評估，其凈租金的確定方法與機器設備是基本相同的，所不同的是一般不考慮凈殘值。對含稅租金價(jià)格的確定，是在上述基礎上，根據現行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出租的，應由產(chǎn)權所有人繳納房產(chǎn)稅，繳納稅額為按租金收入的12％�！　�則Prj＝Pzj/（1－5.5%－12%）　　四、關(guān)于推薦方法使用當中應注意的1.利用該方法所確定的租金是按評估凈值為基礎的，從側面考慮了設備現況對租金價(jià)格的�！　�2.對租金價(jià)格的確定應以行為雙方的相關(guān)約定為前提，如對相關(guān)稅費由那方的承擔問(wèn)題�！　�3.考慮到租賃資產(chǎn)（尤其是機器設備類(lèi)資產(chǎn)）的復雜性和多樣性，具體測算租金時(shí)，需對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行適當分類(lèi)。如以預計尚可使用年限為依據分為短于租賃期的設備和長(cháng)于租賃期的設備等。若僅有少量設備（評估價(jià)值較低的非主要資產(chǎn)）的預計尚可使用年限短于租賃期，為簡(jiǎn)化，可視其預計尚可使用年限與租賃期相等計算，以便求取全部資產(chǎn)的等額年租金，對整個(gè)評估結果的影響較��；當然，也可對上述租金價(jià)格的評估結果按時(shí)間段進(jìn)行適當分類(lèi)�！　�4.上述租金價(jià)格是在資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格無(wú)顯著(zhù)變化等前提下計算的，因此租賃報告中應體現相關(guān)前提假設：如“若在租賃期限內資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生顯著(zhù)變化，租金價(jià)格應根據同樣方法進(jìn)行適當調整”等事項。

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