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土地使用權抵押貸款風(fēng)險及其防范
摘要：隨著(zhù)土地抵押貸款在融資業(yè)務(wù)中的比重不斷上升，抵押貸款的金融風(fēng)險日益凸顯。本文從貸款抵押類(lèi)型、抵押期限、土地使用權價(jià)值變化、抵押物瑕疵等方面對土地使用權抵押貸款的風(fēng)險進(jìn)行了綜合分析，并提出了防范風(fēng)險的策略。
關(guān)鍵詞：土地使用權抵押貸款；抵押權；抵押物瑕疵
由于土地資產(chǎn)的保值和易變現性，利用土地使用權抵押貸款已經(jīng)成為我國金融機構廣泛采用的一種物的擔保方式，其比重呈上升趨勢。據國土資源部地籍司統計，2005年土地抵押貸款總額為750.94億元，2006年為1075.23億元，2007年為1193.50億元。但貸款余額等不良資產(chǎn)的比例呈上升的趨勢，抵押貸款的潛伏金融風(fēng)險不斷加大。到期未注銷(xiāo)抵押貸款余額從2005年一季度的40.18億元上升到2007年四季度的437.05億元，上漲了10倍多（見(jiàn)圖1）。
土地使用權抵押貸款的風(fēng)險
�。ㄒ唬┻x擇貸款抵押類(lèi)型風(fēng)險
普通抵押與最高額抵押的選擇風(fēng)險。假如選擇普通抵押，風(fēng)險比選擇最高額抵押風(fēng)險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長(cháng)和本身固有的債權不確定性，決定了其風(fēng)險比普通抵押貸款高。
單一抵押與重復抵押的選擇風(fēng)險。隨著(zhù)《物權法》的實(shí)施，土地使用權重復抵押現象普遍增多，其風(fēng)險比單一抵押要高很多，由于先設定抵押權的債權優(yōu)先，后位抵押權的債權實(shí)現受到前位抵押權的影響。
房地同一抵押與單一土地使用權或房產(chǎn)使用權抵押選擇風(fēng)險。對于國有土地使用權而言，假如無(wú)地上定著(zhù)物，則國有土地使用權可以單獨設定抵押；假如存在地上定著(zhù)物，則無(wú)論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內的土地使用權抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，以土地使用權抵押的，房產(chǎn)同時(shí)抵押；以房產(chǎn)抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。具體表現為由于沒(méi)有房屋權屬證實(shí)或者單個(gè)抵押一方的價(jià)值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權抵押，不能或不愿同時(shí)提供二者合一的抵押，使該抵押擔保產(chǎn)生法律風(fēng)險。但是對于以商品住宅或商展抵押貸款而言，登記部分僅憑房屋產(chǎn)權證實(shí)辦理抵押登記，實(shí)現抵押權時(shí)，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債，經(jīng)登記的土地使用權抵押不受法律保護。
反擔保抵押與普通抵押的選擇風(fēng)險。為保證債權的實(shí)現，很多企業(yè)選擇反擔保的方式進(jìn)行抵押貸款。在實(shí)踐過(guò)程中，反擔保抵押比普通抵押登記手續復雜，用度高、周期長(cháng)，不利于運作，只是降低了抵押人的風(fēng)險，但增加了銀行的金融風(fēng)險。
�。ǘ┻x擇抵押期限的風(fēng)險
《物權法》第202條規定，“抵押權應當在主債權訴訟時(shí)效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔保法》，抵押權的訴訟時(shí)效為兩年。在抵押期限選擇風(fēng)險方面，主要有下列兩種情況；一是沒(méi)有留意土地使用權的存續期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒(méi)有留意土地使用權的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權卻在兩個(gè)月后到期。二是抵押期限少于主債權存在期限。抵押權的設立是保證債權的實(shí)現，主債權沒(méi)有到期而擔保物權先到期，失往了抵押物權的設立意義。
�。ㄈ┑盅喝嘶虻盅簷嗳说闹黧w適格性風(fēng)險
企業(yè)名稱(chēng)變更。在抵押登記錄踐過(guò)程中，很多企業(yè)由于企業(yè)改制等原因，經(jīng)常發(fā)生企業(yè)名稱(chēng)或字號已經(jīng)變更，而土地使用證沒(méi)有及時(shí)變更直接辦理抵押登記的情況。這種風(fēng)險稱(chēng)為主體適格性風(fēng)險。同時(shí)，這種主體適格性風(fēng)險還包括因企業(yè)抵押登記后主體發(fā)生變更的情況。例如，A公司2008年1月2日辦理了以A公司為抵押權人抵押登記，而在2008年7月A公司因企業(yè)改制發(fā)生了企業(yè)名稱(chēng)變更，變更為B公司。這種企業(yè)名稱(chēng)變更帶來(lái)的風(fēng)險很大。
國有或集體企業(yè)土地使用權抵押登記時(shí)，沒(méi)有征得職工代表大會(huì )或上級主管部分同意；公司制企業(yè)土地使用權抵押登記時(shí)，沒(méi)有征得董事會(huì )同意。
以企業(yè)分支機構的名義辦理抵押登記。企業(yè)分支機構必須獲得法人授權才能辦理抵押登記業(yè)務(wù)。沒(méi)有征得授權的分支機構，在發(fā)生賠償時(shí)，由分支機構承擔。
抵押權人為非金融機構的風(fēng)險。抵押權為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關(guān)批準手續，提交批準文件。但實(shí)踐中，從事貸款的機構已經(jīng)突破了這一政策規定，很多典當行、證券公司和其它拍賣(mài)行在未經(jīng)批準的情況下也從事該項業(yè)務(wù)，抵押登記機關(guān)由于政府壓力等各種原因，也進(jìn)行了登記。
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土地評估報告有效期變化帶來(lái)的風(fēng)險。土地評估的有效期一般為自評估基準日起6個(gè)月內有效，而國有土地使用權抵押貸款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能還款，在拍賣(mài)被抵押的國有土地使用權時(shí)，存在土地評估結果已經(jīng)過(guò)期的情形。
市場(chǎng)土地價(jià)格變化帶來(lái)的風(fēng)險。因土地價(jià)格隨市場(chǎng)供求而發(fā)生波動(dòng)，土地價(jià)格在抵押登記后價(jià)格存在變化的空間，而且抵押時(shí)間越長(cháng)，價(jià)格發(fā)生變化的空間越大。土地抵押的債務(wù)清償期限以土地抵押融資變現的時(shí)間為依據，變現的過(guò)程難免有土地價(jià)格的波動(dòng)。固然土地是一種不能再生的資源，假如沒(méi)有較大的經(jīng)濟波動(dòng)，其稀缺性決定長(cháng)期增值的較大可能性，但并不表明短期價(jià)格沒(méi)有波動(dòng)。土地價(jià)值和土地市場(chǎng)價(jià)格趨向和遠景存在不確定性，給融資帶來(lái)一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險。
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1.權利性瑕疵。主要包括以下內容：
國有土地使用權取得或抵押權設定瑕疵。一是從不具備土地使用權出讓資格人手中取得的土地使用權抵押。如從開(kāi)發(fā)區管委會(huì )受讓的國有土地使用權，因該管委會(huì )不屬于法定的土地治理部分，無(wú)權處分（轉讓?zhuān)﹪型恋厥褂脵�。以該土地使用權抵押的，抵押無(wú)效。二是抵押土地是儲備土地。儲備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度，很多地方在土地用途欄填寫(xiě)“儲備土地”，違反了《土地登記規則》等相關(guān)法律、法規的規定，而評估時(shí)多以規劃用途為準，這就造成了儲備抵押地價(jià)和拍賣(mài)時(shí)價(jià)格差的題目，影響了土地抵押權的實(shí)現。
權利限定性瑕疵。一是土地沒(méi)有達到開(kāi)發(fā)強度。以未按照法律規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的國有土地使用權設定抵押，主要是指以出讓方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，其中屬于房屋建設工程的，出讓人和受讓人未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，其土地使用權出讓合同無(wú)效，以該國有土地使用權抵押的，抵押無(wú)效。二是以村民集體所有的“荒山、荒溝、荒灘、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書(shū)面同意的，該抵押無(wú)效。三是依法被查封、扣押、監管或采取其它訴訟保全措施的國有土地使用權。對于已經(jīng)被有權機關(guān)采取強制措施的土地使用權，因其權利已經(jīng)或暫時(shí)喪失了完整性，可能影響后續抵押權的行使，故不能作為抵押物。四是劃撥土地使用權抵押。劃撥土地使用權抵押需要把土地價(jià)格中土地出讓金扣除。五是土地使用權上存在租賃權。法律規定買(mǎi)賣(mài)不破租賃，假如處分抵押土地財產(chǎn)時(shí)，土地權利上存在土地租賃權利，土地的購買(mǎi)者將會(huì )減少或土地價(jià)格大打折扣，損害抵押權人利益。
使用權不明或存在爭議瑕疵�！段餀喾ā返�184條規定，“所有權、使用權不明或有爭議財產(chǎn)的財產(chǎn)”，假如土地權利不明確，將其抵押，不僅會(huì )損害土地權利人利益，也造成社會(huì )的不穩定。
2.其它瑕疵。例如，土地位置離城區較遠或土地位于治安條件較差的路段。原收購的地塊本身是劣質(zhì)土地，地塊的轉讓或出讓都比較困難，有可能長(cháng)期無(wú)法變現，這會(huì )給土地儲備機構造成還貸壓力，給銀行帶來(lái)風(fēng)險。
�。┑怯洸灰幏讹L(fēng)險
抵押登記內容不正當、不規范。盡管?chē)矣忻鞔_的《土地登記辦法》、《擔保法》和《物權法》等依據，對土地用途、土地取得方式、土地年期等土地條件的登記有明確的登記要求，但目前在土地證的填寫(xiě)和登記資料的預備上，有的地方隨意性強、填寫(xiě)不規范，給抵押權的設立和實(shí)現帶來(lái)了風(fēng)險。
登記職員或地籍調查職員不是法定職員�！锻恋卣{查條例》第三章第十四條規定，土地調查職員應考核領(lǐng)取全國同一的調查員工作證。實(shí)際操縱過(guò)程中，由于職員的調整和變動(dòng)，從事土地權屬審核和登記審查的職員，特別是最后審批職員多數不是土地登記上崗職員，從事地籍調查的工作職員也多數沒(méi)有調查員工作證。
�。ㄆ撸┑盅簷鄬�(shí)現時(shí)有限的還款和債務(wù)清償能力
抵押權實(shí)現程度依靠于貸款主體的還款和債務(wù)清償能力。因此，企業(yè)的生存發(fā)展影響還貸的能力。受金融危機影響，我國出口外向型經(jīng)濟企業(yè)受到?jīng)_擊，東南沿海特別是江浙地區中小企業(yè)受損嚴重，有的企業(yè)面臨破產(chǎn)。當前形勢下，還款和債務(wù)清償能力是土地抵押貸款風(fēng)險的重要因素。
�。ò耍┦谛棚L(fēng)險
貿易銀行進(jìn)行客觀(guān)客戶(hù)評價(jià)和公道授信難度大。企業(yè)有自主經(jīng)營(yíng)的權利，銀行不可能對企業(yè)運行的各種財務(wù)進(jìn)行評價(jià)，有的企業(yè)提供的財務(wù)資料可能并不適用銀行評價(jià)模式，很多要素無(wú)法定量分析和測算，使得授信控制量缺乏真實(shí)可信的依據。
防范土地使用權抵押貸款風(fēng)險的策略
對土地抵押貸款中可能存在的風(fēng)險，相關(guān)部分特別是政府部分、貿易銀行要及時(shí)制定對策，以保證貸款安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩定發(fā)展。
銀行要及時(shí)把握政策變動(dòng)情況，做好經(jīng)濟形勢的預告和分析。銀行應及時(shí)了解國家出臺的宏觀(guān)經(jīng)濟政策，同時(shí)要加強國民經(jīng)濟形勢和地區經(jīng)濟形勢分析，加強土地政策、金融政策變化對土地抵押貸款的影響程度研究，全面把握宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，了解禁止供地和限制供地政策，盡可能地防范抵押的各種風(fēng)險。
國土資源治理部分要提供擬抵押貸款宗地相關(guān)信息，規范土地抵押貸款登記行為。國土資源治理部分要做好信息猜測和發(fā)布工作，對土地權利的查封、扣押等土地信息要方便貿易銀行查詢(xún)。同時(shí)，國土資源治理部分要結合《土地登記辦法》和《物權法》，完善土地登記制度，進(jìn)一步規范土地登記行為。
銀行要對抵押地塊搞好調查研究，公道確定抵押貸款類(lèi)型和期限。銀行應了解每宗土地的土地信息，包括規劃用途、地類(lèi)、權屬、地價(jià)、土地建筑密度等情況。在具體地塊抵押貸款時(shí)，必須充分了解具體地塊的有關(guān)情況，特別是土地權利的取得方式、土地權利的限制性條款等，要通過(guò)了解城市規劃等有關(guān)信息，確定抵押地塊的未來(lái)價(jià)值，選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。對擬提供貸款的地塊，貸款銀行要做好可行性分析和收益方案猜測分析，減少盲目性，增強猜測能力；要定期反饋抵押宗地的現狀信息。在搞好調查研究的基礎上，要針對不同的企業(yè)和宗地信息，確定抵押貸款類(lèi)型和期限。
參考文獻：
1.中華人民共和國物權法，2007.3
2.中華人民共和國土地治理法，1998.8
3.中華人民共和國擔保法，1995.6
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