公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)會(huì )計實(shí)務(wù)的思考

【摘要】 公允價(jià)值計量是現代財務(wù)會(huì )計最富挑戰性的一個(gè)領(lǐng)域。就投資性房地產(chǎn)而言，據統計，從2007年開(kāi)始實(shí)施新準則以來(lái)，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式，僅有18家上市公司采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。并且，更為突出的現象是一些A H上市公司（如北辰實(shí)業(yè)），其就投資性房地產(chǎn)項目在香港報表采用了公允計價(jià)模式，而在A(yíng)股市場(chǎng)則采用了成本計量模式。實(shí)踐中公允價(jià)值模式是否存在一些問(wèn)題，這一現象值得我們思索。
　　【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 裝修費 用途轉換
　　
　　一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇分析
　　
　　公允價(jià)值在投機性房地產(chǎn)會(huì )計實(shí)務(wù)中應用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。
　　1、公允價(jià)值計量的會(huì )計信息生產(chǎn)成本較高
　　這主要表現于公允價(jià)值計量模式下，公允價(jià)值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續計量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報價(jià)。鑒于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公開(kāi)市場(chǎng)報價(jià)還難以取得，因此，對于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì )計計量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過(guò)程將會(huì )增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無(wú)法直接衡量采用公允價(jià)值計量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì )受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計量方式。
　　2、隨著(zhù)經(jīng)濟周期的波動(dòng)，利潤變動(dòng)幅度較大
　　在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會(huì )計準則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應的減值準備。同時(shí)還規定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后期間不得轉回�！边@項規定明確了企業(yè)不得調整利潤；而采用公允價(jià)值模式計量，應當以資產(chǎn)負債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計入當期損益。會(huì )計利潤可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟周期波動(dòng)比較大的階段，公允價(jià)值計量模式的這個(gè)弱勢會(huì )更為顯著(zhù)。以2008年經(jīng)濟形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產(chǎn)品的原材料價(jià)格漲幅較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機的波及，經(jīng)濟增速明顯放緩，房地產(chǎn)價(jià)格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價(jià)值計量模式，對利潤變動(dòng)幅度影響會(huì )非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報中，公允價(jià)值普遍受到了冷遇。舉例說(shuō)來(lái)，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開(kāi)組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀金源等國內知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價(jià)如愿獲得長(cháng)沙新河三角洲地塊的開(kāi)發(fā)權，超出46.38億元掛牌底價(jià)近一倍，而長(cháng)沙當時(shí)房屋均價(jià)僅在3000元左右。這一價(jià)格創(chuàng )下了國內單宗土地轉讓價(jià)格之最，從而成為名副其實(shí)的“中國地王”。隨著(zhù)國際金融危機的蔓延和宏觀(guān)經(jīng)濟的調整，房地產(chǎn)業(yè)持續低迷，北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價(jià)值對當期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執行新企業(yè)會(huì )計準則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。
　　3、公允價(jià)值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務(wù)計劃
　　公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續繁榮，使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報表中反映的會(huì )計信息更為樂(lè )觀(guān)。例如資產(chǎn)規模擴大、資產(chǎn)負債率降低，有利于企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，大大增強了債權人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。如上分析，當經(jīng)濟周期的波動(dòng)較大時(shí)，在公允價(jià)值計量模式下，利潤變動(dòng)幅度會(huì )比較大，而這會(huì )引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監會(huì )2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規定：當公司進(jìn)行公開(kāi)股權再融資時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì )計年度連續贏(yíng)利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據”；當公開(kāi)增發(fā)時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì )計年度加權平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權平均凈資產(chǎn)收益率的計算依據”�？梢�(jiàn)，公允價(jià)值計量會(huì )顯著(zhù)影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計劃。
　　同時(shí)，公允價(jià)值計量也會(huì )影響到公司的分紅政策。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來(lái)任何現金流入。公允價(jià)值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值收益參與分紅會(huì )導致公司現金流的下降，如果不參與分紅，又會(huì )導致公司分紅比例的下降，這時(shí)無(wú)疑加大了公司利潤分配的難度。 　　4、公允價(jià)值計量模式下可能增加企業(yè)所得稅現金流出負擔
　　稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價(jià)值模式下，會(huì )計準則和稅法處理存在較大差異（見(jiàn)表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會(huì )計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或按期攤銷(xiāo)，減少了企業(yè)的賬面贏(yíng)利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現金流的支出。如果采用公允價(jià)值計量模式，新會(huì )計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì )計上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調整其賬面價(jià)值，差額計入當期損益，不計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計算所得稅時(shí)仍按計提折舊或攤銷(xiāo)處理。在公允價(jià)值模式下對稅負沒(méi)有影響，但是如果計算所得稅時(shí)不確認公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計提折舊或攤銷(xiāo)進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)處理的抵稅效果，會(huì )增加企業(yè)的當期所得稅負擔。
　　
　　
　　二、公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)在會(huì )計實(shí)務(wù)中的應用
　　
　　1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價(jià)值
　　根據新準則規定，可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值：第一個(gè)層次是同類(lèi)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，如果該類(lèi)資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)，則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值；第二個(gè)層次是類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)但與該資產(chǎn)類(lèi)似的資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應比照類(lèi)似資產(chǎn)的市價(jià)確定；第三個(gè)層次是既無(wú)同類(lèi)市場(chǎng)也無(wú)類(lèi)似市場(chǎng)，當出現這種情形時(shí)，該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來(lái)現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。鑒于我國現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展狀況，以及大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡的現實(shí)，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價(jià)值時(shí)，應嚴格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認計量。
　　2、公允價(jià)值模式計量對公司裝修費的影響
　　投資性房地產(chǎn)裝修費用屬于投資性房地產(chǎn)的后續支出，根據《企業(yè)會(huì )計準則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續支出，滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認條件的應當計入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內裝璜，改擴建或裝修指出滿(mǎn)足確認條件的，應當將其資本化。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應繼續將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計提折舊或攤銷(xiāo)�！睋�此，其應在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設“在建”明細子目按規定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價(jià)值計量?jì)煞N模式，兩種模式下的會(huì )計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會(huì )影響到房地產(chǎn)裝修費的處理。
　　一般說(shuō)來(lái)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規定進(jìn)行后續計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規定處理。采用公允價(jià)值模式后續計量裝修費的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。會(huì )計處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
　　3、公允價(jià)值模式計量對投資性房地產(chǎn)轉換的影響
　　企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著(zhù)公允價(jià)值模式計量的影響。公允價(jià)值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉換為公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在轉換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計價(jià)，轉換成按公允價(jià)值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，會(huì )出現轉換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按準則有關(guān)規定，轉換日發(fā)生的虧損，即轉換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差，計入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對沖或轉讓時(shí)沖銷(xiāo)這部分差額。
　　投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計量模式的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價(jià)值的原貌，應當將該項投資性房地產(chǎn)在轉換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷(xiāo)）、減值準備等，分別轉入“固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）”、“累計折舊（或累計攤銷(xiāo)）”、“固定（或無(wú)形）資產(chǎn)減值準備”等科目。同時(shí)，按公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應當按轉換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之差計入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時(shí)，再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。
　　
　　【參考文獻】
　　[1] 唐曉玲：關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量模式的探討[J].福建財會(huì )管理干部學(xué)院學(xué)報，2008（3）.
　　[2] 王建文：淺析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量模式[J].中國集體經(jīng)濟，2008（6）.
　　[3] 應華羚、張維賓：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量模式的國際比較及在我國的應用[J].會(huì )計之友，2008（10）.

【公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)會(huì )計實(shí)務(wù)的思考】相關(guān)文章：

淺談公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)03-24

對投資性房地產(chǎn)運用公允價(jià)值的思考11-16

論公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的后續計量03-11

談公允價(jià)值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用03-18

關(guān)于提高公允價(jià)值計量可靠性的思考03-25

關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續計量模式探討03-02

公允價(jià)值會(huì )計計量模式的思考03-21

談公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運用及影響03-18

金融危機下公允價(jià)值計量的理性思考03-01