淺談公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其確認和計量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會(huì )計準則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，并首次在對非金融資產(chǎn)計量中引入了公允價(jià)值。該準則的頒布實(shí)現了我國會(huì )計準則與國際會(huì )計準則的接軌，然而在實(shí)際應用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認與計量的相關(guān)技術(shù)難題。　　一、投資性房地產(chǎn)的確認　　根據投資性房地產(chǎn)準則的定義，投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。首次執行投資性房地產(chǎn)準則的企業(yè)要按照準則定義對公司資產(chǎn)進(jìn)行重新分類(lèi)，將符合定義的資產(chǎn)從原有科目中分離出來(lái)，列入投資性房地產(chǎn)科目。根據新準則的規定，投資性房地產(chǎn)的具體范圍限定為“已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物”。企業(yè)可以按照土地使用權和建筑物兩個(gè)類(lèi)別，將所持有的投資性房地產(chǎn)分離出來(lái)�！　。ㄒ唬┮殉鲎獾耐恋厥褂脵嗪统钟胁�準備增值后轉讓的土地使用權企業(yè)以交納土地出讓金或接受其他單位轉讓的方式獲得的土地使用權，通常會(huì )計入企業(yè)的“無(wú)形資產(chǎn)”或“存貨——擬開(kāi)發(fā)土地”科目；待開(kāi)發(fā)建設開(kāi)始時(shí)，再轉入“在建工程”或“存貨——開(kāi)發(fā)成本”。開(kāi)發(fā)建設完成后，若將土地使用權按經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的，則屬于已出租的土地使用權，應將其從“在建工程”或“存貨——開(kāi)發(fā)成本”科目轉入投資性房地產(chǎn)中；若企業(yè)準備繼續持有該土地使用權，并在增值后轉讓的，則屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，應將其從原科目轉入投資性房地產(chǎn)中�！　≡趯⒎�合條件的土地使用權確認為投資性房地產(chǎn)時(shí)應特別注意以下兩點(diǎn)：首先，企業(yè)依法取得土地使用權后，要按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書(shū)規定的期限動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設。超過(guò)規定期限仍不動(dòng)工的建設用地將被視為閑置土地，即使企業(yè)準備將其土地使用權持有至增值后再轉讓?zhuān)�該土地使用權也不能被確認為投資性房地產(chǎn)。其次，在實(shí)務(wù)中如何分辨某項土地使用權是否屬于“已出租的土地使用權”相對容易，只需憑借有效的土地使用權經(jīng)營(yíng)租賃合同即可將某項土地使用權確認為投資性房地產(chǎn)。但因對企業(yè)持有某項土地使用權的目的是否為“準備增值后轉讓”的判斷缺乏有力依據，使得如何辨認某項土地使用權是否屬于企業(yè)“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”存在一定難度，目前只能通過(guò)企業(yè)管理當局關(guān)于土地使用權持有目的的書(shū)面決議加以判斷。為防止企業(yè)將囤積的用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權擅自轉為投資性房地產(chǎn)，會(huì )計準則和規范應加快對此作出規定�！　。ǘ�）已出租的建筑物　擁有這類(lèi)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)應將其從新準則實(shí)施前的資產(chǎn)類(lèi)別里分離出來(lái)，具體情況是：對于以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)在之前大多被確認為存貨，記在“存貨——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目下，新準則實(shí)施后，這部分投資性房地產(chǎn)直從存貨轉入投資性房地產(chǎn)中。其他主營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的少數企業(yè)之前將符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)，作為“出租經(jīng)營(yíng)固定資產(chǎn)”記在固定資產(chǎn)科目下，現應將其持有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)轉入投資性房地產(chǎn)�！　⌒枳⒁獾氖�，在實(shí)務(wù)中，某些企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)出租，并將其作為以出售為主要目的、出租為次要目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認為企業(yè)的存貨。但筆者認為，從經(jīng)濟實(shí)質(zhì)上講，在臨時(shí)出租期間，企業(yè)持有該房地產(chǎn)的目的是賺取租金，即該出租房地產(chǎn)已具有投資性質(zhì)，這滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)的定義；即使是臨時(shí)出租，房地產(chǎn)租金收入流入企業(yè)仍是事實(shí)，符合投資性房地產(chǎn)的特征，因此，企業(yè)的上述做法已構成將該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認為投資性房地產(chǎn)的條件。但若要嚴格界定企業(yè)在上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否應確認為投資性房地產(chǎn)，仍需會(huì )計準則和規范就臨時(shí)出租的時(shí)間界限作出具體規定。企業(yè)將其持有的投資性房地產(chǎn)從原資產(chǎn)類(lèi)別中分離出來(lái)，或是對原有資產(chǎn)改變用途重新分類(lèi)為投資性房地產(chǎn)，應作為會(huì )計政策變更在變更年度會(huì )計報表中予以披露。 　　二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定　　投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計量屬于會(huì )計技術(shù)難題。筆者認為，企業(yè)在實(shí)際操作中不妨借鑒房地產(chǎn)評估中的市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評估中應用最廣，是《國家標準房地產(chǎn)估價(jià)規范》中首推的方法，它是“將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法”。在以公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)時(shí)，首先要求企業(yè)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，以具備選用市場(chǎng)比較法的條件。然而對市場(chǎng)比較法合理有效的使用還離不開(kāi)兩個(gè)重要條件：其一，具備充足的市場(chǎng)交易資料，即要求資料數量充足、來(lái)源可靠；其二，運用主體應具備專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)知識和豐富的工作經(jīng)驗。市場(chǎng)比較法的運用要求在比較交易實(shí)例后，對交易情況、交易日期，區域因素及個(gè)別因素作出修正，并按照嚴謹的資產(chǎn)評估程序，結合豐富的工作經(jīng)驗進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評估，否則不易得出科學(xué)合理的評估結果。對于選擇公允價(jià)值計量模式的企業(yè)，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的前提下，可以實(shí)現“獲得充足的市場(chǎng)交易資料”，但要滿(mǎn)足會(huì )計人員具備專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評估能力、對企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計卻很困難。因此，聘請專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評估人員對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估計不失為目前最實(shí)用的方法。當然，為獲得投資性房地產(chǎn)科學(xué)合理的公允價(jià)值，企業(yè)必須為資產(chǎn)評估中介機構提供充足的待估房地產(chǎn)相關(guān)財務(wù)會(huì )計資料，同時(shí)提供便利的條件，以便于中介機構考察待估房地產(chǎn)的實(shí)體特征、地理特征和經(jīng)濟特征，從而實(shí)現對其公允價(jià)值的科學(xué)合理估計。　　三、以公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響　�。ㄒ唬┰鰪姺康禺a(chǎn)企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來(lái)，國家為控制信貸風(fēng)險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門(mén)檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面�！　。ǘ�）在不造成過(guò)大利潤波動(dòng)的同時(shí)實(shí)現企業(yè)利潤增長(cháng)　根據新準則的規定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應在每個(gè)會(huì )計期末以公允價(jià)值為基礎調整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。以目前全國房地產(chǎn)普遍持續升值的情況看，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業(yè)貢獻一定的利潤增長(cháng)。對擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，利潤增長(cháng)幅度可能更大。在公允價(jià)值計量模式下，企業(yè)的利潤水平也將因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)，但企業(yè)無(wú)需對這部分利潤波動(dòng)過(guò)分擔憂(yōu)。因為從長(cháng)遠來(lái)看，執行新準則后，每個(gè)會(huì )計期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎，價(jià)值調整幅度將小于首次執行新準則時(shí)的價(jià)值調整幅度，利潤也不會(huì )因此出現更大程度的波動(dòng)。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)將不再計提固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，在評估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?jì)�，因此并不�?huì )對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響�！　。ㄈ�）公允價(jià)值變動(dòng)不會(huì )造成企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦增加采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)每年的納稅額并不會(huì )受到嚴重影響：第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導致的利潤增長(cháng)將會(huì )使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現制，由于評估增值帶來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)損益不具備收付實(shí)現的特點(diǎn)，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開(kāi)征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進(jìn)行評估并根據評估值征收房地產(chǎn)稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統一為從價(jià)計征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。按照新時(shí)期稅制改革“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業(yè)實(shí)際稅負帶來(lái)的影響也不會(huì )太大。

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