租賃標的瑕疵與合同救濟

關(guān)鍵詞: 物的瑕疵；權利瑕疵；意思表示瑕疵；租賃合同

內容提要: 租賃標的使用存在公法限制，構成瑕疵；其救濟路徑除依瑕疵擔保主張違約責任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大誤解或者欺詐)主張撤銷(xiāo)合同的可能；兩種救濟路徑可由當事人選擇。由于權利瑕疵與物的瑕疵在我國法中的構成要件及法律后果均有差異，故對于兩類(lèi)瑕疵進(jìn)行區分，仍有實(shí)際需要。中國合同法在統合瑕疵擔保與違約責任的道路上，仍有必要百尺竿頭、更進(jìn)一步。權利瑕疵與物的瑕疵在此處的區分，并無(wú)“標準答案”；我國實(shí)務(wù)以標的物受公法限制為一種物的瑕疵，值得贊同。檢驗通知義務(wù)屬于不真正義務(wù)，檢驗期間屬于除斥期間。瑕疵擔保義務(wù)屬于主給付義務(wù)的內容，在其違反具有重大性而使合同目的無(wú)法實(shí)現場(chǎng)合，可以發(fā)生解除權。減價(jià)責任的適用通常因當事人行使減價(jià)權而引出，惟亦不妨裁判者不經(jīng)當事人主張而適用減價(jià)責任。減價(jià)責任雖系物的瑕疵場(chǎng)合的法律后果，在權利瑕疵場(chǎng)合，亦有類(lèi)推適用的余地。
 
 
   引言

甲出租其房屋給乙，以為辦公之用。乙承租后發(fā)現，因房屋的原因而無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執照，致乙租賃合同目的無(wú)法實(shí)現。此時(shí)合同履行遭遇障礙，就此得提出如下問(wèn)題:(1)租賃合同效力問(wèn)題，申言之，此時(shí)的租賃合同是否基于重大誤解抑或欺詐而可撤銷(xiāo)？(2)如果合同有效，則租賃物是否存在瑕疵?若有瑕疵，則此瑕疵究屬權利瑕疵抑或物的瑕疵?(3)承租人乙可否因此主張解除合同?(4)如果允許解除，則承租人使用期間的租金應否全額支付?此一看似簡(jiǎn)單的設例，其實(shí)涉及若干合同法基本理論問(wèn)題。本文以幾則實(shí)務(wù)裁判為素材，作具體分析。

一、我國的裁判例

(一)據以研究的案例(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“案例一”)[1]

1．案情

2006年12月15日，申請人(承租人)與被申請人(出租人)簽訂房屋租賃合同，約定被申請人將其所有的某寫(xiě)字樓某室出租給申請人，作辦公使用而不作任何其它用途；租金每月為人民幣52140元；租賃保證金若干元。締約后，申請人向被申請人支付了保證金，并對租賃場(chǎng)所進(jìn)行了裝修。2007年7月，申請人以該租賃場(chǎng)地為營(yíng)業(yè)地，辦理北京分公司工商注冊，被北京市工商局拒絕頒發(fā)營(yíng)業(yè)執照，合同雙方因此產(chǎn)生爭議，協(xié)商未果，提起仲裁。

申請人稱(chēng)，北京市工商局拒絕頒發(fā)營(yíng)業(yè)執照，理由是根據《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(建住房(2006)171號)，被申請人作為外國公司，無(wú)權將自有房產(chǎn)出租給申請人，因此申請人不能將租賃場(chǎng)所注冊為分公司的辦公地址。故該租賃場(chǎng)所存在權利瑕疵。申請人委托律師于2008年4月7日向被申請人發(fā)出律師函，告知因被申請人嚴重違反租賃合同第7條的保證義務(wù)，提出解除租賃合同。申請人請求仲裁庭確認租賃合同已于被申請人收到律師函之日起解除，被申請人應當歸還保證金。根據租賃合同的約定和《合同法》第97條的規定，被申請人應當賠償申請人的相關(guān)損失，包括租金、裝修費用和延期設立北京分公司的損失，并賠償申請人前期律師費用。

被申請人辯稱(chēng)，雙方簽署合同時(shí)，被申請人從未承諾，雙方訂立的租賃合同中也未規定，申請人在簽訂合同前亦未曾提出需要將承租場(chǎng)所用于工商注冊登記并以營(yíng)利性目的進(jìn)行使用。另自2007年7月1日起，申請人未向被申請人支付過(guò)任何租金，已構成違約。故此，被申請人認為，在既無(wú)合同約定也無(wú)法律規定的情形下，申請人單方提出解除合同，要求被申請人歸還其保證金，缺乏合同及法律依據，其請求不應得到支持。被申請人認為申請人的行為已經(jīng)構成嚴重違約，給被申請人造成了巨大的經(jīng)濟損失。被申請人提出反請求，要求裁決解除合同；申請人支付合同解除前的房屋租金；申請人按合同約定支付延遲支付房屋租金的違約金至實(shí)際支付之日止；申請人向被申請人支付未履行完畢租期的應交租金損失；申請人將訴爭房屋于仲裁裁決下達之日起10日內恢復原狀，并承擔因此發(fā)生的全部費用；申請人向被申請人支付律師代理費及仲裁費。

2．仲裁庭意見(jiàn)(裁判要旨)

經(jīng)審理查明，申請人承租房屋后在辦理工商登記過(guò)程中被工商登記機關(guān)拒絕，原因是根據《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(建住房(2006)171號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)171號文)和北京市建委聯(lián)合其他五部門(mén)下發(fā)的《關(guān)于境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京通知”)，境外機構、個(gè)人購買(mǎi)的房屋只能自用，北京市工商部門(mén)不再為境外機構、個(gè)人所購置的非自用房屋進(jìn)行工商注冊登記。本案被申請人即屬于前述意見(jiàn)和通知中的境外機構。申請人主張，在合同第7條1．1款中被申請人承諾其有權出租房屋，但根據171號文，被申請人實(shí)際無(wú)權出租。仲裁庭認為，171號文及“北京通知”并非法律或行政法規，在法律、法規層面，被申請人作為房屋的所有權人仍具有占有、處分、使用包括出租其房屋的權利。然而，171號文和“北京通知”作為一個(gè)事實(shí)，客觀(guān)導致了被申請人的房屋不能用于工商登記的后果，即該房屋在使用功能上存在重大限制。庭審中，被申請人承認其在簽訂合同之前已知曉其房屋存在不能用于工商登記的限制。仲裁庭認為，被申請人作為房屋所有人、出租人，對其出租標的物在功能上的特別限制負有告知義務(wù)，尤其是這種房屋使用功能上的限制不是樓宇的共性問(wèn)題所致，而是由于被申請人自身主體的特殊性所造成。出租人即被申請人在這種情況下更應明示告知承租人即申請人。

當然，仲裁庭也注意到申請人作為出租人亦負有謹慎的注意義務(wù)，應事先了解將承租房屋的功能狀況。但是，仲裁庭認為，在本案的情形之下，相比申請人的注意義務(wù)，被申請人所負告知義務(wù)更為主要。換言之，并不能因為申請人負有合理注意義務(wù)就免除被申請人應承擔的告知義務(wù)。

鑒于爭議的租賃房屋不能用于工商登記的客觀(guān)事實(shí)以及被申請人在履行告知義務(wù)上的瑕疵，仲裁庭認為被申請人應對本案爭議承擔主要責任。

由于前已認定被申請人出租的房屋不能用于工商登記屬于違約行為，因此，申請人要求解除合同符合《合同法》第94條第4項的規定。本案現有證據表明，被申請人于2008年4月9日確認收到申請人解除合同的通知，據此，仲裁庭認定本案租賃合同已于2008年4月9日解除。

申請人在本案中主張被申請人應退還其已支付的全部租金，被申請人則要求申請人應按合同約定的數額向其支付全部租金。仲裁庭認為，申請人與被申請人的主張均不能成立。一方面，雖然被申請人的房屋不能用于工商登記，但是仍可以滿(mǎn)足其他日常辦公所用，申請人自租賃房屋裝修完畢后一直實(shí)際使用租賃房屋，至2007年7月才發(fā)現該房屋不能用于工商登記，又繼續使用至2008年4月7日才要求解除合同，客觀(guān)上申請人已占有使用該房屋一年多，如不向被申請人支付任何租金將有失公允。另一方面，由于該房屋不能用于工商登記，對申請人而言，該房屋的使用價(jià)值必然有較大減損，并且因此導致申請人不得不提前解除合同，又會(huì )給申請人造成其他額外損失，因此，要求申請人按合同約定的金額向被申請人支付租金，同樣是不公平的。經(jīng)綜合考慮本案情況，仲裁庭認為，申請人按合同約定的租金的一半向被申請人支付租金是合理的。

二、救濟路徑

(一)意思瑕疵與合同效力

在租賃標的物存在瑕疵場(chǎng)合，存在著(zhù)依意思表示瑕疵，無(wú)論是基于出租人欺詐還是基于承租人重大誤解，請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷(xiāo)合同的可能(《合同法》第54條第2款或第1款)。又由于《合同法》買(mǎi)賣(mài)合同一章有關(guān)于買(mǎi)賣(mài)瑕疵擔保的規定，可準用于租賃(《合同法》第174條)，便產(chǎn)生了如何理解此兩處規定的適用關(guān)系問(wèn)題。

就瑕疵擔保與錯誤，日本判例大抵是基于“錯誤優(yōu)先說(shuō)”立場(chǎng)，而日本通說(shuō)則采“瑕疵擔保優(yōu)先說(shuō)”。如依“錯誤優(yōu)先說(shuō)”，如果因錯誤而使合同無(wú)效，則所謂瑕疵擔保，由于是以合同有效為前提，故無(wú)產(chǎn)生的余地。與之相反，“瑕疵擔保優(yōu)先說(shuō)”則提出了形式和實(shí)質(zhì)兩個(gè)方面的論據:從形式上說(shuō)，錯誤與瑕疵擔保構成一般法與特別法的關(guān)系;從實(shí)質(zhì)上講，由于法律對瑕疵擔保設有短期期間限制，以求盡快解決糾紛，如允許主張錯誤則會(huì )使上述制度趣旨落空。[2]

從其他比較法來(lái)看，在原德國民法中，如果案件符合了關(guān)于瑕疵物的特別規則，則買(mǎi)受人只能依此尋求救濟。其他的法律體系則接受不同規則之間的重合，并允許受害人選擇要適用的救濟，比如在法國、比利時(shí)和盧森堡。對于救濟的選擇在奧地利、希臘、意大利、荷蘭以及北歐國家也允許的。在英格蘭、愛(ài)爾蘭和蘇格蘭法中，主要的重合是存在于對錯誤陳述的救濟與對不履行的救濟之間;而1967年英國錯誤陳述法肯定了受害人可以進(jìn)行選擇。葡萄牙法也允許當事人在不履行之救濟與對錯誤的救濟之間進(jìn)行選擇。[3]綜合上述比較法立場(chǎng)，《歐洲合同法原則》第4:119條也采納了允許當事人選擇救濟的規則。其“評論”(Comment)略謂:有時(shí)同一事實(shí)既得作為錯誤或信息不正確，亦得作為不履行。此時(shí)似乎沒(méi)有什么好的理由不允許受害人選擇尋求哪種救濟。通常，不履行之救濟能夠提供較為充分的救濟手段，不過(guò)受害人有時(shí)可能認為，基于錯誤而作出撤銷(xiāo)合同的通知更為簡(jiǎn)便。無(wú)須贅言，受害人須選擇合適的救濟，它不能夠既撤銷(xiāo)合同又主張不履行的損害賠償。[4]《共同參考框架草案(DCFR)》第II．－7:216條繼續遵循了這一路線(xiàn)，明定因意思表示瑕疵而有權主張相關(guān)救濟的當事人，如因其情形亦得主張不履行之救濟，得尋求任一救濟。[5]

在我國，目前尚未見(jiàn)到就此所作的專(zhuān)門(mén)探討。本文以為，作為不同的救濟路徑，實(shí)際上是存在選擇可能的。這是因為，在我國法上，無(wú)論是基于重大誤解還是基于欺詐，原則上其法律效果是撤銷(xiāo)或者變更。如果權利人沒(méi)有主張撤銷(xiāo)或者變更，法院或者仲裁機構無(wú)權主動(dòng)審查并進(jìn)而撤銷(xiāo)合同。因而，權利人具有選擇權。

(二)租賃標的瑕疵擔保與一般的違約責任:競合抑或統合?

在租賃標的有瑕疵場(chǎng)合，依《合同法》第174條，可以參照買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規定。申言之，可以準用買(mǎi)賣(mài)標的物瑕疵擔保的有關(guān)規定，承擔違約責任。存在疑問(wèn)的是，除此救濟路徑外，是否還存在所謂一般的違約責任的救濟路徑?對此，學(xué)者間存在不同的意見(jiàn)，大致可以分別為“競合說(shuō)”與“統合說(shuō)”。

1．競合說(shuō)

該說(shuō)認為，我國《合同法》規定的瑕疵擔保責任未作為違約責任的特則，二者都實(shí)行無(wú)過(guò)失責任原則。有鑒于此，該說(shuō)主張這兩種責任存在競合現象，出賣(mài)人究竟承擔瑕疵擔保責任還是違約責任，由買(mǎi)受人自主選擇。[6]按照該學(xué)說(shuō)，在瑕疵擔保責任之外，尚存在一般的違約責任，可供選擇。

2．統合說(shuō)

該說(shuō)認為，出賣(mài)人的物的瑕疵擔保責任在我國合同法上已被統合進(jìn)違約責任，我國法奉行的是違約責任“單軌制”，而不是違約責任與瑕疵擔保責任并存的“雙軌制”。我國法上的違約責任是一個(gè)統一的概念，應作統一解釋?zhuān)�不宜人為地制造分裂。[7]按照這種學(xué)說(shuō)，除上述瑕疵擔保救濟路徑外，不再另行存在所謂一般的違約責任。

3．進(jìn)一步的探討

民事法律首先是裁判規范，其次才是行為規范。作為裁判規范，民事法律規范功能的發(fā)揮是借助所謂“涵攝”(Subsumtion)技術(shù)[8]，即把案件置于制定法的事實(shí)構成之下。而一個(gè)案件事實(shí)，有可能同時(shí)符合兩個(gè)或者多個(gè)法律規范的事實(shí)構成，出現所謂規范競合現象。此時(shí)如何適用法律，便是需要慎重思考、妥善解決的問(wèn)題。

在租賃標的物具有瑕疵場(chǎng)合，在認定其具有瑕疵之外，是否還可以認定其符合法律關(guān)于違約的一般規定呢？就此，假設是成立的，接下來(lái)的問(wèn)題是，這時(shí)是否承認兩套規范都是可以適用的呢?以買(mǎi)賣(mài)為例，在物的瑕疵擔保場(chǎng)合，立法規定了買(mǎi)受人的檢查通知義務(wù)，并規定了檢驗期間，這些均是依違反瑕疵擔保義務(wù)尋求法律救濟時(shí)須符合的事實(shí)構成要件，如果允許另行選擇依一般違約責任尋求救濟，勢必使此類(lèi)事實(shí)構成要件被規避，使得此類(lèi)法律規范的目的落空，故在法政策上，應當否定選擇適用，只宜提供一條救濟路徑。

另外，所謂一般違約責任的構成，在事實(shí)要件方面所要求的應當是“履行合同義務(wù)不符合約定”(《合同法》第107條)，此處的“義務(wù)違反”與瑕疵擔保義務(wù)之違反是什么關(guān)系，也需要作出說(shuō)明�！案偤险f(shuō)”直言“我國《合同法》規定的瑕疵擔保責任未作為違約責任的特則”，似顯速斷。這只是試圖突破“特別法優(yōu)先于一般法適用”規則而下的一個(gè)斷語(yǔ)，并未給出實(shí)質(zhì)論證理由；特別是在普遍承認瑕疵擔保規定為債務(wù)不履行規定的特別規定的背景下，對此尚有進(jìn)一步說(shuō)明的必要。

近現代民事法一直處于意思自治與國家規制的張力之中，并在民事責任領(lǐng)域有集中的體現。依意思主義，民事責任的歸咎須以當事人的意思為依據，故有自己責任及過(guò)錯責任的盛行。而在合同法中，責任的歸咎以義務(wù)的違反為前提；故“義務(wù)”居于合同法中心地位。而在現代社會(huì )化大生產(chǎn)背景下，國家基于消費者、勞動(dòng)者等弱者保護理念對私法領(lǐng)域進(jìn)行干涉，實(shí)屬難免。如此，合同法或債法中義務(wù)的發(fā)生，雖以當事人的意思為主，卻已非以意思為不二法門(mén)。在當事人意思之外，尚得有基于法律的規定、基于誠信原則等一般條款的解釋而發(fā)生的義務(wù)。于是在大陸法系德國、日本等國，乃有合同義務(wù)及合同責任的擴張現象，[9]先合同義務(wù)、附隨義務(wù)、后合同義務(wù)等不一而足；在英美法系英國、美國等國，則借助默示條款(implied terms)而發(fā)揮類(lèi)似功能，在合同當事人明確的意思之外，呈規范淵源之另一蹊徑。在上述意思自治與國家規制的緊張狀態(tài)中，不同法系均面臨同一問(wèn)題，即如何整合現行變化中之民事責任或民事救濟體系。

其實(shí)，在意思自治與國家規制的緊張狀態(tài)中，當事人的意思從未能夠完全“海闊憑魚(yú)躍，天高任鳥(niǎo)飛”，而毋寧說(shuō)它是一種被規制的意思。在我國《合同法》中，合同成立與合同效力被分作兩章規定，如果說(shuō)前者體現的是當事人意思自治，后者所體現的恰為國家規制，國家法律對于當事人的意思總有一種無(wú)形的評價(jià)。經(jīng)由評價(jià)或補充的意思，雖然依然是合同義務(wù)的主要淵源，卻不是惟一的淵源。進(jìn)而，我國的“違約”，除了包括違反當事人明確約定的情形，還包括違反附隨義務(wù)等的情形。[10]?

在傳統的瑕疵擔保責任“法定責任說(shuō)”的視域中，瑕疵擔保是關(guān)于特定物的特別規則。依法定責任說(shuō)，一旦交付了特定物，雖有瑕疵，債務(wù)人已經(jīng)履行了合同義務(wù)，而非給付義務(wù)的一部不履行(nicht teil-weise Nichterfüllung der Leistungspflicht)，亦非附隨義務(wù)之違反(nicht Verletzung einer Nebenleistungspfli-cht)，[11]只不過(guò)是從買(mǎi)賣(mài)合同的有償性以及公平立場(chǎng)考慮，使債務(wù)人負擔減價(jià)或者合同解除的不利后果。[12]這種“特定物教條”在中國法及法理中是全然異質(zhì)的，因而，我們沒(méi)有必要受其拘束，而應當結合中國法的具體規定，將瑕疵擔保義務(wù)作為出賣(mài)人所負的一項法定義務(wù)，整合納入出賣(mài)人的義務(wù)范疇，其違反即構成違約，發(fā)生違約責任。

而依據瑕疵擔保責任“債務(wù)不履行責任說(shuō)”(履行說(shuō)，Erfüllungstheorie)，特定物的出賣(mài)人，亦負有交付無(wú)瑕疵物的義務(wù)。換言之，買(mǎi)賣(mài)合同系以交付無(wú)瑕疵的標的物為其內容。故買(mǎi)賣(mài)標的物上有權利瑕疵或物的瑕疵者，均為出賣(mài)人未履行其給付義務(wù)。出賣(mài)人違反其應交付無(wú)瑕疵物的義務(wù)而交付有瑕疵的物時(shí)，法律特別設有買(mǎi)受人得主張瑕疵擔保權利的規定。買(mǎi)受人因物有瑕疵而享有之瑕疵擔保權利，實(shí)為“替補之履行請求權”(Ersatzerfüllungsansprüche)。故依此說(shuō)，物之瑕疵擔保責任，依其性質(zhì)，系出賣(mài)人就其未完全履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)所負的責任。[13]

出賣(mài)人的瑕疵擔保義務(wù)時(shí)，如今在德國民法典中已經(jīng)被作為出賣(mài)人的無(wú)瑕疵供與義務(wù)(Pflicht zurmangelfreien Verschaffung)，納入了出賣(mài)人的給付義務(wù)范疇，值得關(guān)注。德國民法修改者的主導思想之一是，將瑕疵物的交付作為義務(wù)違反的一種情形，并盡可能地使之統合進(jìn)一般的履行障礙法。[14]為此，《德國民法典》第433條第1款規定:“因買(mǎi)賣(mài)合同，物的出賣(mài)人負有將該物交付給買(mǎi)受人并使買(mǎi)受人取得該物的所有權的義務(wù)。出賣(mài)人必須使買(mǎi)受人取得無(wú)物的瑕疵和權利瑕疵的物�！毙路▽ⅰ笆官I(mǎi)受人取得無(wú)物的瑕疵和權利瑕疵的物”作為出賣(mài)人的義務(wù)，是物品出賣(mài)人的主給付義務(wù)中的一項重要內容，被稱(chēng)為“無(wú)瑕疵供與義務(wù)”。[15]

我國《合同法》是否規定了出賣(mài)人的作為主給付義務(wù)一項內容的“無(wú)瑕疵供與義務(wù)”呢?這需要具體解釋《合同法》第130條及相關(guān)規定。從第130條來(lái)看，出賣(mài)人的主給付義務(wù)只是“轉移標的物的所有權于買(mǎi)受人”；由于第133條規定，“標的物的所有權自標的物交付時(shí)起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”，故可知出賣(mài)人為了轉移標的物所有權，尚須履行交付標的物的義務(wù)。而第150條和第153條規定出賣(mài)人的瑕疵擔保義務(wù)時(shí)，均使用了“就交付的標的物”或者“交付標的物”的表述，顯然，瑕疵擔保義務(wù)是“交付標的物”義務(wù)的一項重要內容。由此足可認為，在《合同法》中，出賣(mài)人負有“無(wú)瑕疵交付義務(wù)”或者“無(wú)瑕疵供與義務(wù)”，[16]這是其主給付義務(wù)的一項內容。

我國法不刻意區分特定物與種類(lèi)物，而是統一規定，對二者的規則進(jìn)行整合，以求規則簡(jiǎn)約。這可能面臨一項指責:就特定物的瑕疵，由于是自始存在，屬于一項自始的履行障礙，在法律上仍要求出賣(mài)人負有無(wú)瑕疵供與義務(wù)，豈不是強人所難(讓人去做不能做的事)嗎?其實(shí)，立法者在此處的政策不是強人所難，而是想確保特定物出賣(mài)人于無(wú)法履行無(wú)瑕疵供與義務(wù)場(chǎng)合買(mǎi)受人能夠獲得相應的法律救濟(此時(shí)法律上不會(huì )支持買(mǎi)受人的作為履行請求權的“追完請求”，而是可由買(mǎi)受人主張減價(jià)或者在有重大缺陷場(chǎng)合的即時(shí)無(wú)催告解除)。法律設定義務(wù)，并不需要以該義務(wù)能履行為前提；在義務(wù)無(wú)法履行時(shí)，只要能夠有相應的法律救濟，也可以的。尤其應明白，民事法律，首先是裁判規范；其次才是為規范。

三、權利瑕疵抑或物的瑕疵

(一)區分的意義

在買(mǎi)賣(mài)場(chǎng)合，出賣(mài)人就買(mǎi)賣(mài)標的物負瑕疵擔保義務(wù)。在我國法上，出賣(mài)人的瑕疵擔保義務(wù)分為權利瑕疵擔保義務(wù)(《合同法》第150條)與物的瑕疵擔保義務(wù)(《合同法》第153條)。由于《合同法》第174條規定，法律對其他有償合同沒(méi)有規定的，參照買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規定，[17]所以租賃合同可參照買(mǎi)賣(mài)合同的上述規定，出租人就租賃標的物負有權利瑕疵擔保義務(wù)和物的瑕疵擔保義務(wù)。不過(guò)，由于對瑕疵等可以依修繕義務(wù)處理，實(shí)際上擔保責任成為問(wèn)題，被認為主要是在標的物是他人所有物場(chǎng)合、數量不足場(chǎng)合以及因擔保物權的實(shí)行而使得使用收益不可能場(chǎng)合等。[18]在案例一中，申請人認為租賃標的存在權利瑕疵，而仲裁庭處理的結果，似乎近于以之為物的瑕疵(詳于后述)，于是引發(fā)思考:此處的瑕疵到底是權利瑕疵還是物的瑕疵呢?

物的瑕疵責任(Sachmängelhaftung)與權利瑕疵責任(Rechtsmängelhaftung)在歷史上起源于全然不同的場(chǎng)景和實(shí)際需要，它們在原來(lái)的德國民法典中也是分開(kāi)來(lái)規定的:就物的瑕疵，依原德國民法典第459條雖須承擔責任，但無(wú)須修理(nachbessern)；

在權利瑕疵場(chǎng)合，依原德國民法典第433條和第434條，則有履行請求權(Erfüllungsansprüche)。如果履行已屬不能(比如出賣(mài)人不能夠移轉他不享有的所有權)，則他須依原德國民法典第440條第1款、第325條負因不履行的損害賠償責任(Schadensersatzwegen Nichterfüllung)，盡管依德國通說(shuō)這是一種擔保責任(Garantiehaftung)。[19]正因為二者在法律效果上有此差異，故區分物的瑕疵與權利瑕疵，在原德國民法典框架下具有實(shí)際意義。

在修正后的德國民法典中，物的瑕疵與權利瑕疵雖然分別規定于不同的條文(一個(gè)是在第434條，另一個(gè)則是在第435條及以下)，但在法律效果(Rechtsfolgen)方面幾乎沒(méi)有差別，尤其是在權利瑕疵場(chǎng)合亦得因此減價(jià)(第441條，比如土地上僅很小的一部分負擔有第三人的通行權)。故物的瑕疵與權利瑕疵的區分意義目前已微乎其微(第438條第1款第1項為其例外)，這體現了一種簡(jiǎn)單化(eine Verein-fachung)。[20]這被稱(chēng)為是對物的瑕疵責任與權利瑕疵責任的同一規制(Gleichstellung von Sach－undRechtsmängelhaftung)。

我國《合同法》就出賣(mài)人的瑕疵擔保義務(wù)采“統合說(shuō)”立場(chǎng)，違反瑕疵擔保義務(wù)的法律效果是違約責任，除此之外，不承認其他特別的或相對獨立的瑕疵擔保責任。[21]不過(guò)，由于兩類(lèi)違約責任的構成要件尚有差異，比如違反物的瑕疵擔保義務(wù)場(chǎng)合，買(mǎi)受人有瑕疵檢驗通知義務(wù)，并受瑕疵檢驗期間的限制，由于檢驗的內容是標的物的數量或者質(zhì)量是否符合約定(見(jiàn)第158條的表述)，沒(méi)有涉及是否存在權利瑕疵，故應當認為《合同法》第157條和第158條并不適用于權利瑕疵擔保義務(wù)。另外，在法律效果方面，規定“減少價(jià)款或者報酬”的《合同法》第111條所適用的對象是“質(zhì)量不符合約定的”，并不適用于權利瑕疵。綜上，我國《合同法》不僅分別界定了權利瑕疵擔保義務(wù)(第150條)與物的瑕疵擔保義務(wù)(第153條)，而且在構成要件及法律效果方面均沒(méi)有像修正后的德國民法典那樣“同一規制”，故在我國法上區分權利瑕疵與物的瑕疵，仍具有實(shí)際意義。

當然，自立法論的角度，應否在統合的道路上百尺竿頭、更進(jìn)一步，在構成要件及法律后果層面使兩類(lèi)瑕疵得到同一規制，進(jìn)而避免區分權利瑕疵及物的瑕疵的困擾，應有進(jìn)一步研討的余地。

(二)比較法

按德國的一般看法，“缺陷”(Fehler)有可能來(lái)源于法規(Rechtsvorschriften)，它們不能因此一律只按專(zhuān)業(yè)意義上的“權利瑕疵”對待，即是說(shuō)，如果由于買(mǎi)賣(mài)標的物在其自由使用或者處分方面受有公法限制(öffentlich－rechtliche Beschränkungen)，這時(shí)便不是權利瑕疵。最典型的例子是土地上的建筑限制(Baubeschränkungen)或建筑禁止(Bauverbote)，與私法上的所有權限制(如地役權)。相反，作為物的瑕疵而非權利瑕疵處理，具有充分的理由。首先，對于權利瑕疵，依原《德國民法典》第440條規定為履行責任(Erfüllungshaftung)，這意味著(zhù)出賣(mài)人負有滌除權利瑕疵的義務(wù)(Beseitigungspflicht)，而這一點(diǎn)，在公法限制場(chǎng)合，鮮有可行性。反倒是公法對所有權的限制如此公開(kāi)，各買(mǎi)受人均得就此獲悉相關(guān)資訊，并得計算與之相關(guān)的風(fēng)險，而且原《德國民法典》第477條規定的短期時(shí)效顯然也是可以接受的。[22]

在日本，在買(mǎi)賣(mài)的標的物因《日本民法典》第566條規定以外的權利而受限制場(chǎng)合，或者存在其他法律上的缺陷場(chǎng)合，判例和通說(shuō)悉以之為《日本民法典》第570條規定的物的瑕疵擔保責任問(wèn)題。比如作為工廠(chǎng)用地而購買(mǎi)的土地，因處于河川法的適用區域，而不能夠建造工廠(chǎng)(日本大判大正4·12·21民2144頁(yè));在以采伐為目的而購買(mǎi)的山林，因處于保安林區域，而不能夠采伐(大判昭和5·4·16民376頁(yè))；在買(mǎi)賣(mài)處于試挖掘申請中的權利場(chǎng)合，由于申請礦區重復，該部分沒(méi)有被許可(大判昭和13·12·14民2412頁(yè))；在登記簿上被記載為“無(wú)期限”的地上權，被當作“永久”存續的事物而加以買(mǎi)賣(mài)，后因被認定為“未定期限的事物”而消滅(東高判昭和23·7·19高裁民106頁(yè))。就這些事例，我妻榮教授則認為，如作為權利瑕疵處理，不僅理論上更為適切，其結果亦屬妥當。[23]

我國臺灣地區“最高法院”也將公法上使用限制之瑕疵歸類(lèi)為物的瑕疵。[24]不過(guò)，學(xué)說(shuō)上亦有將給付的標的帶有公法上的負擔(如受公法上的使用限制)作為權利瑕疵者，比如臺灣地區學(xué)者黃茂榮教授認為，判斷公法上使用限制屬何種瑕疵，應斟酌具體情況認定之，而不能一概而論。若該公法上使用的限制系針對標的物本身有瑕疵而發(fā)，則該瑕疵應被歸類(lèi)為物的瑕疵。反之，若公法上使用的限制系存在于物本身之外，則應被歸類(lèi)為權利瑕疵。例如，建筑物因老朽不堪使用，為安全計，致受公法限制而不準為家居之用，此為物的瑕疵。反之，如土地本身完全，僅為都市計劃的原因而限制建筑，則為權利瑕疵。[25]

通過(guò)上述比較考察，可以看出日本及臺灣裁判實(shí)務(wù)的立場(chǎng)是將標的物所受公法上的使用限制作為一種物的瑕疵，而學(xué)者則傾向于把它看作一種權利瑕疵；德國則傾向于以標的物所受公法上的使用限制作為一種物的瑕疵。由此可以看出，權利瑕疵與物的瑕疵，二者的區分有時(shí)候頗不容易，正如梅迪庫斯教授所說(shuō)，兩種瑕疵類(lèi)型之間的界線(xiàn)劃分越發(fā)被證明是困難的(比如土地的適宜建造性的瑕疵，Mängelnder Bebaubarkeit eines Grundstücks)。[26]

(三)中國法

《合同法》第150條規定，“出賣(mài)人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權利的義務(wù)，但法律另有規定的除外�！庇纱藖�(lái)看，出賣(mài)人的權利瑕疵擔保義務(wù)，主要是保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權利，即羅馬法所謂“追奪擔�！�。[27]而案例一的問(wèn)題并非第三人向承租人主張任何權利，而是承租人無(wú)法向工商管理機關(guān)進(jìn)行工商登記、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照，故《合同法》第150條似難發(fā)揮規范功能而該案仲裁庭認為，“由于該房屋不能用于工商登記，對申請人而言，該房屋的使用價(jià)值必然有較大減損”，進(jìn)而裁決減少租金，顯然是將租賃標的物在使用上所受公法限制作為一種物的瑕疵。

值得注意的是，黃茂榮教授指出，區分權利瑕疵與物的瑕疵時(shí)，不應只因瑕疵的存在會(huì )使物的價(jià)值或效用減少，而即立刻將其歸類(lèi)為物之瑕疵，而應考慮該瑕疵是否為“物本身之瑕疵”。申言之，物之瑕疵與權利瑕疵之區分標準乃在于瑕疵之定著(zhù)點(diǎn)是在物上面或權利上面，而不應以瑕疵所發(fā)生的影響以為斷。[28]然而，這一提示雖富有啟發(fā)性，惟對于案例一的解決，似乎并無(wú)助益。理由如下:其一，就租賃標的物而言，物與權利不過(guò)同一標的物之兩面，以“瑕疵之定著(zhù)點(diǎn)”為標準，并不一定容易判斷所定著(zhù)者究為權利的一面抑或物的一面。其二，就此問(wèn)題，具有普適性的越國界的一般規則似難獲得，各個(gè)論者的意見(jiàn)悉是以特定法制背景作為參照。據此，在中國大陸自應以中國的民事法律為框架，具體分析。就法律效果方面觀(guān)察，發(fā)生解除權的基礎是《合同法》第94條第4項后段，其中的“其他違約行為”，無(wú)論是違反權利瑕疵擔保義務(wù)，還是違反物的瑕疵擔保義務(wù)，均可構成，二者不分伯仲。而就減少租金來(lái)看則顯然只宜從物的瑕疵角度能夠獲得恰當的解釋。我國上述實(shí)務(wù)立場(chǎng)，值得贊同。

四、檢驗通知義務(wù)與檢驗期間

遼寧省沈陽(yáng)市中級人民法院［2007］沈民(2)房終字第341號民事判決書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“案例二”)裁判要旨略謂:上訴人以被上訴人不具有訴爭房屋的所有權、致其無(wú)法辦理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所營(yíng)業(yè)執照不能實(shí)現合同目的為由，提出解除合同、返還租金之主張，因上訴人在簽訂合同時(shí)確未盡到審慎義務(wù)，之后又怠于行使合同解除權，且其起訴前一直按照合同約定交付租金，并占有、使用房屋至合同期滿(mǎn)方返還租賃房屋故上訴人的該項主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據，本院不予支持。[29]

“案例二”房屋租賃合同為期三年，合同簽訂履行兩年半時(shí)承租人始提出異議。又查該案一審亦是認為，原告主張由于被告未能提供房屋產(chǎn)權登記手續，致使原告無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執照，從而導致合同目的無(wú)法實(shí)現，在簽訂合同時(shí)，原告未盡到審慎義務(wù)，不能及時(shí)要求被告出示相關(guān)產(chǎn)權手續，應承擔不利后果。由于兩審法院均未給出裁判的具體法律依據，不便作更多的評判。僅從二審判決書(shū)反映的事實(shí)來(lái)看，似乎該案仍有一些法律問(wèn)題值得究明。其一，一審和二審法院均認為承租人在簽訂合同時(shí)有“審慎義務(wù)”，該義務(wù)的依據何在?其二，二審判決中的“怠于行使合同解除權”是何謂?

該案兩級法院所謂承租人在簽訂合同時(shí)的“審慎義務(wù)”，似欠缺法律根據，而更像是奉行“買(mǎi)者當心”古舊信條。時(shí)至今日，在租賃合同中雖未明確規定，卻可以參照買(mǎi)賣(mài)規則。我國《合同法》已將“買(mǎi)者當心”這一古舊的規則轉化為買(mǎi)受人的“檢驗通知義務(wù)”，并受檢驗期間的限制�！鞍咐�二”兩級法院如果能夠意識到這一點(diǎn)，并將此明確體現在裁判當中，其法律效果及社會(huì )效果自會(huì )大不相同。

(一)檢驗通知義務(wù)

《合同法》第157條明確規定了買(mǎi)受人的檢驗義務(wù)，第158條則規定了買(mǎi)受人的通知義務(wù)，二者均屬于不真正義務(wù)(Obligenheit)。其主要特征在于，相對人通常不得請求履行，而其違反并不發(fā)生損害賠償責任，僅使負擔此項義務(wù)者遭受權利減損或喪失的不利益而已。[30]買(mǎi)受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質(zhì)量符合約定。

規定此類(lèi)規則的理由在于，給予善意的出賣(mài)人采取善后措施的機會(huì )(搜集與買(mǎi)受人主張相反的證據、將有瑕疵的商品轉賣(mài)、與前手出賣(mài)人進(jìn)行交涉等)，以及防止買(mǎi)受人利用出賣(mài)人負擔風(fēng)險進(jìn)行投機(依市場(chǎng)的變化來(lái)決定是否解除等);另外，如果買(mǎi)受人是具有專(zhuān)門(mén)知識的商人，是容易發(fā)現瑕疵的。[31]

在“案例二”中，承租人在租賃合同履行兩年半時(shí)才提出異議，參照《合同法》第158條第2款，已超過(guò)了二年的檢驗期間，故可視為租賃物不存在瑕疵。當然，法院如此處理，還應具備出租人不知道也不應當知道提供的標的物不符合約定(參照《合同法》第158條第3款)這一條件。

(二)檢驗期間

《合同法》第157條和第158條均提到了“檢驗期間”，該檢驗期間的特點(diǎn)在于:其一，可以由當事人約定；其二，如果當事人未約定，則為發(fā)現或應當發(fā)現瑕疵的合理期間；第三，第158條第2款規定了“自標的物收到之日起兩年”；第四，標的物質(zhì)量保證期優(yōu)先于上述兩年期間。

《合同法》第158條第2款規定的兩年期間與《聯(lián)合國國際貨物銷(xiāo)售合同公約》第39條第2款的規定相似，公約規定這一期間被認為是一個(gè)不變的除斥期間(Die Frist ist eine absolute Ausschlussfrist)。[32]我國學(xué)者雖指出《合同法》第158條規定的檢驗期間(質(zhì)量異議期間)不同于訴訟時(shí)效，但對于該期間的定性尚未給出明確的說(shuō)法。[33]學(xué)者之所以不愿意將它定性為除斥期間，主要是考慮到除斥期間適用的對象是形成權，而瑕疵擔保的法律后果不以形成權為限，還包括請求權。

本文以為，《合同法》第158條規定的檢驗期間，在性質(zhì)上宜認定為除斥期間。上述學(xué)者在此定性問(wèn)題上的遲疑和擔憂(yōu)是沒(méi)有必要的，只要我們辨析清楚一點(diǎn):該期間適用的對象，嚴格以言，只是在異議與否問(wèn)題上的選擇，而通過(guò)這種選擇，可使買(mǎi)賣(mài)合同雙方當事人之間的法律關(guān)系得以確定，故這里實(shí)質(zhì)上存在著(zhù)一個(gè)買(mǎi)受人的選擇權(形成權)，通過(guò)這個(gè)形成權，才可以觸及后續的其他形成權和請求權。

五、根本違約與合同解除

“案例一”仲裁庭認定租賃房屋不能用于工商登記屬于被申請人違約，進(jìn)而明確依《合同法》第94條第4項衡量并支持了申請人解除合同的申請。租賃合同的解除是基于《合同法》第94條第4項后段:有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的。這一規定被我國學(xué)理稱(chēng)為是因根本違約而解除。[34]就“案例一”根本違約的構成，乃有進(jìn)一步展開(kāi)分析的余地。

(一)給付義務(wù)不完全履行與附隨義務(wù)不履行

依一般民法學(xué)理，因給付義務(wù)的不履行，債權人得解除合同。反之，附隨義務(wù)的不履行，債權人原則上不得解除合同，但就其所受損害，得依不完全履行規定，請求損害賠償。[35]附隨義務(wù)的違反，通常并不因此發(fā)生相對人的解除權。但如果附隨義務(wù)成為合同的要素，其不履行會(huì )導致合同目的不能達到場(chǎng)合，可例外地承認解除權的發(fā)生。在租賃合同等繼續性合同中，如果附隨義務(wù)的違反使依賴(lài)關(guān)系遭受破壞，也可因此發(fā)生解除權。[36]因此，裁判者在判斷是否因違約致使不能實(shí)現合同目的而發(fā)生解除權時(shí)，如果所違反者是給付義務(wù)，自然順理成章；如果所違反者是附隨義務(wù)，應為額外的說(shuō)理，以示對于例外情形的慎重。

就給付義務(wù)不完全履行的合同解除，在日本通說(shuō)上，如事后完全履行尚屬可能(追完可能)，可作為本來(lái)債務(wù)的履行遲延，按非定期行為遲延履行場(chǎng)合的解除權發(fā)生要件處理；如事后完全履行不可能，或已無(wú)意義(追完不能)，則可以準用履行不能的規則解除合同。[37]在中國合同法“建議草案”中，曾有相似規定�，F在，則可作為《合同法》第94條第4項規定的“其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的”，發(fā)生解除權。對此，學(xué)理解釋認為，在追完可能場(chǎng)合，解除權的發(fā)生以催告為要件;在追完不能場(chǎng)合，則無(wú)須催告即可解除。[38]類(lèi)似的解釋論構造也可以從《聯(lián)合國國際貨物銷(xiāo)售合同公約》(CISG)的相關(guān)著(zhù)作中看到，認為只要瑕疵可修補，而賣(mài)方的修補也是在一定合理時(shí)間內可能得到的，那么以根本違約為理由解除合同是幾乎不可能的。[39]

在本案中，仲裁庭雖認定出租人對其出租標的物在功能上的特別限制負有告知義務(wù)，但在認定解除權問(wèn)題上，并非由違反告知義務(wù)出發(fā)，而是認為，由于前已認定被申請人出租的房屋不能用于工商登記屬于違約行為，因此，申請人要求解除合同符合《合同法》第94條第4項。這種表述反映的是對于擔保義務(wù)的違反，換言之，是對于給付義務(wù)的違反。

另外，關(guān)于此時(shí)的解除是否需要經(jīng)過(guò)催告，由于被申請人是外國法人，其所受公法上的限制決定了本案合同中的瑕疵是無(wú)法改正的，因而，應當像履行不能那樣，無(wú)須另行催告，即可解除合同。

在另外一起案件(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“案例三”)中，作為一審的廣州市天河區人民法院在［2006］天法民四初字第552號民事判決中認為，作為被告的出租人在訴訟中仍未能取得《市場(chǎng)登記證》。因此，應視為被告不能履行提供《市場(chǎng)登記證》的合同附隨義務(wù)，并因此導致原告租賃涉案商鋪經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、展示美國蘋(píng)果服飾商品的合同目的不能實(shí)現。在原告已以《停業(yè)轉讓申請報告》與《關(guān)于退出商鋪經(jīng)營(yíng)的函》通知被告終止合同的情況下，原告要求解除合同的第一項訴訟請求有事實(shí)及法律上的依據，應予以支持。依據《合同法》第94條第4項等判決該案合同予以解除。被告對此不服，被告以有關(guān)行政部門(mén)的工作延誤導致涉案場(chǎng)地的市場(chǎng)登記證沒(méi)有及時(shí)辦到但并非不能辦理為由，認為原告并不具有解除權、一審判決錯誤，提起上訴。二審法院認為，上訴人一直未辦妥租賃標的的《市場(chǎng)登記證》，導致被上訴人不能取得上址商鋪營(yíng)業(yè)執照，無(wú)法于該鋪址經(jīng)營(yíng)。因上訴人原因致被上訴人不能實(shí)現合同目的，原判解除雙方當事人之間合同等，并無(wú)不當。[40]

“案例三”中出租人提供《市場(chǎng)登記證》的義務(wù)似應理解為從給付義務(wù)，而不屬于附隨義務(wù)。因為這種義務(wù)一方面對于實(shí)現承租人的合同目的具有重要意義，另一方面這種義務(wù)屬于可以訴請履行的義務(wù)。一審法院以之為附隨義務(wù)，似有不當。另外，以此種義務(wù)違反而解除合同，由于并非屬于不能履行的義務(wù)，故應像履行遲延一樣對待，以經(jīng)過(guò)催告為必要。在該案中，法院似乎并未有意識地對此要件予以審查，似有不當。應當是經(jīng)催告出租人履行，并經(jīng)過(guò)合理期限仍未履行，始能解除合同。

六、瑕疵履行與減價(jià)責任

在“案例一”中，仲裁庭裁判承租人按約定的租金的一半支付租金，這可以說(shuō)是適用了減價(jià)責任。由此引出幾點(diǎn)，值得注意:其一，減價(jià)作為一種違約責任，在租賃合同糾紛中的規范基礎何在?其二，減價(jià)責任可否不經(jīng)當事人主張而由法院或者仲裁庭直接決定適用?其三，假若本案租賃合同的履行障礙并非作為物的瑕疵，而是作為權利瑕疵，是否全無(wú)發(fā)生減價(jià)責任的余地?

(一)減價(jià)責任的規范基礎

在我國《合同法》中，關(guān)于租賃合同減少租金的規范基礎，至少有第111條(質(zhì)量不符合約定之減少價(jià)款或者報酬)、第221條(因維修租賃物影響使用之減少租金)、第228條(因第三人主張權利致不能使用租賃物之減少租金)及第231條(因不可歸責于承租人的事由租賃物毀滅之減少租金或不付租金)。針對本文仲裁案件，減少租金的規范基礎是哪一個(gè)呢?

《合同法》在租賃合同一章雖有三個(gè)條文涉及到了減少租金，但它們均需要具備特定的事實(shí)要件。本案租賃合同的履行障礙，起因于租賃標的物在使用上受到的公法限制，并不涉及維修租賃物問(wèn)題，故不適用第221條；亦不涉及第三人主張權利，故不適用第228條；亦非因不可歸責于承租人的事由致租賃物毀損或者滅失，所以第231條也難以為濟。

仲裁庭認定，“由于該房屋不能用于工商登記，對申請人而言，該房屋的使用價(jià)值必然有較大減損”，這本身就是在將問(wèn)題的癥結歸結為物的瑕疵，可以作為“質(zhì)量不符合約定”，而適用《合同法》第111條。另外應當注意，第111條位于《合同法》總則編第七章“違約責任”中，不僅可以適用于買(mǎi)賣(mài)合同，對于其他類(lèi)型的合同亦得適用。租賃標的有瑕疵場(chǎng)合，雖屬依第174條準用買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于瑕疵擔保義務(wù)的規定，在法律后果問(wèn)題上，在援引第111條時(shí)已是“適用”而非“準用(參照適用)”。

(二)減價(jià)責任可否不經(jīng)當事人主張而由法院或者仲裁庭直接決定適用

“案例一”中的申請人主張被申請人應退還其已支付的全部租金，被申請人則要求申請人應按合同約定的數額向其支付全部租金。仲裁庭認為申請人與被申請人的主張均不能成立。經(jīng)綜合考慮本案情況，仲裁庭認為，申請人按合同約定的租金的一半向被申請人支付租金是合理的。

顯而易見(jiàn)，申請人沒(méi)有主張減價(jià)責任，被申請人更是沒(méi)有主張減價(jià)責任，最后是由仲裁庭裁量適用減價(jià)責任。

減價(jià)作為一種債權人的救濟手段或者違約責任，自債權人的立場(chǎng)分析，顯然是賦予債權人一種主張減價(jià)的權利，稱(chēng)為減價(jià)權(Minderungsrecht)。[41]減價(jià)責任的適用，通常是基于債權人的主張，但若因此認為須以當事人行使減價(jià)權為前提而排斥法院或者仲裁庭的能動(dòng)性，則未免失之極端。依《合同法》第111條后段，受損害方根據標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報酬等違約責任。其中，“合理選擇”一語(yǔ)便已顯示，受損害方當事人的選擇固屬可能，但其選擇是否合理，裁判者就此仍有裁量的余地。受損害方當事人可能選擇解除合同、退還租金，但裁判者權衡雙方利害得失等因素，認為減價(jià)更為公平合理，仍可裁量適用減價(jià)責任。

(三)權利瑕疵與減價(jià)責任

減價(jià)作為一種責任，體現的是“按質(zhì)論價(jià)”的公平理念，于物的瑕疵場(chǎng)合最能發(fā)揮其功用，惟于權利瑕疵場(chǎng)合，可否派上用場(chǎng)，無(wú)論是立法例還是學(xué)說(shuō)，均有重大分歧。

自法制史與比較法的立場(chǎng)觀(guān)察，羅馬法時(shí)代的“減價(jià)之訴”就僅對物的瑕疵適用，并不適用于權利瑕疵。這一立場(chǎng)基本被大陸法系立法維持著(zhù)，應無(wú)疑義。在傳統民法上，權利瑕疵擔保的效果通常是，使買(mǎi)受人得依關(guān)于債務(wù)不履行的規定行使其權利，[42]通常并不包括減價(jià)。[43]

不過(guò)，日本民法典第563條(權利一部屬于他人場(chǎng)合的擔保責任)第1項規定:“因作為買(mǎi)賣(mài)標的的權利的一部屬于他人，出賣(mài)人不能將其移轉于買(mǎi)受人時(shí)，買(mǎi)受人得按其不足部分的比例請求減少價(jià)金�！贝嗣黠@承認了減價(jià)。第565條規定，指示數量而買(mǎi)賣(mài)的物不足場(chǎng)合，及物的一部在訂立合同時(shí)即已滅失場(chǎng)合，買(mǎi)受人不知其不足或滅失時(shí)，得準用上述規定。

另外，我國《合同法》第228條第1款規定:“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金�！痹诹⒎�機關(guān)人士所作的釋義中，將此規定解釋為是關(guān)于出租人的權利瑕疵擔保責任的規定。[44]

2002年修正后的德國民法典第437條規定了“有瑕疵場(chǎng)合買(mǎi)受人的權利(Rechte des K?ufers beiM?ngeln)”。其所謂“如物有瑕疵(Ist die Sache mangelhaft)”，其范圍不僅包括物的瑕疵和權利瑕疵，亦得包括他種物給付(Falschlieferung)及給付數量不足(Zuweniglieferung)，均發(fā)生相同的法律后果，[45]包括請求事后補充履行、解除或者減價(jià)、請求損害賠償。這樣，第441條規定的減價(jià)，不僅適用于物的瑕疵，也適用于權利瑕疵。[46]德國學(xué)說(shuō)就因權利瑕疵(Rechtsm?ngeln)發(fā)生減價(jià)，舉例如土地買(mǎi)賣(mài)場(chǎng)合，土地上存在有買(mǎi)受人無(wú)法除去的役權負擔。[47]施萊希特里姆教授指出，自法律政策以言，值得追求的是對于權利瑕疵亦許予減價(jià)，以免在個(gè)別場(chǎng)合難以區分物的瑕疵和權利瑕疵。[48]

《聯(lián)合國國際貨物銷(xiāo)售合同公約》第50條規定了減價(jià)，該條是否適用于權利瑕疵的情形，學(xué)者解釋并不一致，存在否定說(shuō)[49]與肯定說(shuō)[50]的對立。

作為我國法的解釋論，原則上應堅持對權利瑕疵不適用減價(jià)，理由在于《合同法》第111條的規范射程并未及于權利瑕疵。對于德國學(xué)者提及的個(gè)別情形，作為例外，類(lèi)推適用第111條而承認減價(jià)權的發(fā)生，亦未嘗不可。[51]

結論

依據第六次全國人口普查主要數據，截至2010年11月1日，中國內地人口總量為13．39億，相當于4個(gè)美國總人口數。其中，近乎一半的人口為城鎮居民。伴隨著(zhù)城市化的不斷推進(jìn)、大量流動(dòng)人口涌向城市，僅北京常住人口數已達1961萬(wàn)(占全國常住人口比重的1．46%)，城市房屋存在著(zhù)巨大的剛性需求，房屋租賃合同因而扮演重要角色，房屋租賃合同的相關(guān)法律問(wèn)題值得深入研究。

租賃標的的使用存在公法上的限制，進(jìn)而妨礙租賃合同目的的實(shí)現，引出若干法律問(wèn)題，需要深入研討。本文以三則裁判實(shí)例為素材，剖析相關(guān)問(wèn)題，得出如下基本結論:

(1)租賃標的的使用存在公法限制，構成瑕疵。這時(shí)的救濟路徑在依瑕疵擔保主張違約責任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大誤解或者欺詐)主張撤銷(xiāo)合同的可能。兩種救濟路徑可由當事人選擇，不存在一者優(yōu)先于另一者的關(guān)系。

(2)租賃標的瑕疵可準用買(mǎi)賣(mài)合同瑕疵擔保的相關(guān)規定，我國法中的瑕疵擔保已與違約責任統合。若采“競合說(shuō)”則有使瑕疵檢驗通知義務(wù)及檢驗期間規范被規避進(jìn)而目的落空之虞，實(shí)際裁判例也未顯示接納“競合說(shuō)”的痕跡。

(3)由于權利瑕疵與物的瑕疵在我國法上分別規定，在構成要件及法律后果層面均有差異，故對于兩類(lèi)瑕疵進(jìn)行區分，仍有實(shí)際需要。我國合同法在統合瑕疵擔保與違約責任的道路上，仍有必要百尺竿頭、更進(jìn)一步。

(4)標的物使用存在公法上的限制，在我國實(shí)務(wù)上實(shí)質(zhì)上是作為一種物的瑕疵，而不是權利瑕疵。權利瑕疵與物的瑕疵在此處的區分，并無(wú)“標準答案”，而是一個(gè)需要根據不同國家具體法律規定等進(jìn)行具體解釋的問(wèn)題。我國實(shí)務(wù)見(jiàn)解值得贊同。

(5)檢驗通知義務(wù)屬于不真正義務(wù)，檢驗期間屬于除斥期間。

(6)瑕疵擔保義務(wù)屬于主給付義務(wù)的內容，可以概括稱(chēng)為“無(wú)瑕疵供與義務(wù)”或者“無(wú)瑕疵交付義務(wù)”，其違反屬于給付義務(wù)違反，在其違反具有重大性而使合同目的無(wú)法實(shí)現場(chǎng)合，可以發(fā)生解除權。

(7)減價(jià)責任的適用通常由當事人行使減價(jià)權而引出，惟并不以此為限，裁判者亦有裁量的余地。在合適的場(chǎng)合，即使當事人未主張減價(jià)責任，裁判者亦不妨適用減價(jià)責任。減價(jià)責任雖系物的瑕疵場(chǎng)合的法律后果，在權利瑕疵場(chǎng)合，亦有類(lèi)推適用的余地。
 
 
 
 
注釋:
[1] 此份素材為一則仲裁裁決書(shū)，為了保護當事人隱私權，以及為了避免給相關(guān)的仲裁委員會(huì )造成困擾，故將相關(guān)信息隱去。所示案情及仲裁庭意見(jiàn)則盡可能保留原樣。

[2]［日］曾野裕夫:《和解與錯誤》，載［日］中田�？�、潮見(jiàn)佳男、道垣內弘人編:《民法判例百選II債權》，有斐閣2009年第6版，第140－141頁(yè)。不過(guò)，對于日本判例立場(chǎng)的概括，似乎也有不同看法，有學(xué)者認為如果原告主張錯誤，判例便以之為錯誤;如果原告主張瑕疵擔保，判例便以之為瑕疵擔保。由于判例有此傾向，故判例未必就貫徹了“錯誤優(yōu)先說(shuō)”，或可說(shuō)判例實(shí)際上采納了“選擇可能說(shuō)”。參見(jiàn)［日］山本豐:《瑕疵擔保責任與錯誤》，載［日］星野英一、平井宜雄編:《民法判例百選II債權》，有斐閣1996年第4版，第116－117頁(yè)。日本民法典第95條規定:“意思表示，于法律行為的要素有錯誤時(shí)，為無(wú)效。但表意人有重大過(guò)失時(shí)，表意人自己不得主張其無(wú)效�！边@一規定在后來(lái)的最高裁判例上被作為“相對無(wú)效”，亦即僅表意人可得主張無(wú)效。參見(jiàn)日本最判昭和40·6·4民集19卷4號924頁(yè);最判昭和40·9·10民集19卷6號1512頁(yè)。這其實(shí)與我國法上的可撤銷(xiāo)很相近了。而日本新近的債權法改正草案已經(jīng)將錯誤的法律效果由無(wú)效修正為可撤銷(xiāo)，值得關(guān)注。日本《債權法改正基本方針》第1．5．13條(錯誤)第1款規定，“在因對法律行為的當事人或者內容有錯誤而作出與真意不同的意思表示場(chǎng)合，若可合理地認為無(wú)此錯誤表意人即不會(huì )作此意思表示，該意思表示可得撤銷(xiāo)�！眳⒁�(jiàn)［日］民法(債權法)改正檢討委員會(huì )編:《詳解債權法改正基本方針I(yè)序論·總則》，商事法務(wù)2009年版，第103－105頁(yè)。

[3] See Ole Lando，Hugh Beale(ed．)，Principles of European Contract Law，Parts I and II，Kluwer Law International，2000，Note of Article 4:119．

[4] 參見(jiàn)前引[3]，Ole Lando and Hugh Beale(ed．)書(shū)，Comment of Article 4:119．

[5] Draft Common Frame of Reference(DCFR)II．－7:216:Overlapping remedies．

[6] 參見(jiàn)崔建遠主編:《合同法》，法律出版社2010年第5版，第388頁(yè)。

[7] 參見(jiàn)韓世遠:《出賣(mài)人的物的瑕疵擔保責任與我國合同法》，載《中國法學(xué)》2007年第3期。

[8] 參見(jiàn)［德］卡爾·恩吉施:《法律思維導論》，鄭永流譯，法律出版社2004年版，第60頁(yè)以下。

[9] 學(xué)者將此概括為合同責任時(shí)的擴張(締約上的過(guò)失理論等)、質(zhì)的擴張(安全照顧義務(wù)等)及主體的擴張(附保護第三人作用的合同等)。參見(jiàn)［日］下森定:《債權法論點(diǎn)筆記》，日本評論社1990年版，第6頁(yè)。

[10] 參見(jiàn)韓世遠:《中國的履行障礙法》，載《私法研究》(創(chuàng )刊號)，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第183－184頁(yè)。

[11] Vgl．Karl Larenz，Lehrbuch des Schuldrechts，zweiter Band，Besonderer Teil，1．Halbband，13．Aufl．，1986，S．67．

[12] 參照［日］來(lái)棲三郎:《契約法》，有斐閣1974年版，第86－87頁(yè)。在德國舊債務(wù)法框架下，亦存在同樣的觀(guān)念。See Zimmermann，The New German Law of Obligations:Historical and Comparative Perspectives，Oxford 2005，p．99;Vgl．Esser/Weyers，Schuldrecht Band II Be-sonderer Teil，Teilband 1 Vertraege，8．Aufl．1998，S．14．這種觀(guān)念被北川善太郎教授稱(chēng)為“特定物教條”(特定物のドグマ)。參見(jiàn)［日］北川善太郎:《契約責任研究》，有斐閣1971年初版3刷，第139頁(yè)。

[13] Vgl．Brox，Besonderes Schuldrecht，16．Aufl．1990，RdNr．58;Schlechtriem，Schuldrecht Besonderer Teil，2．Aufl．1991，RdNr．72．轉引自詹森林:《民事法理與判決研究(二)》，元照出版公司2003年版，第263－264頁(yè)。

[14] Vgl．Huber/Faust，Schuldrechtsmodernisierung:Einführung in das neue Recht，2002，S．290．

[15] Vgl．Brox/Walker，Besonderes Schuldrecht，31．Auflage，2006，S．6 ff;Roland Michael Beckmann，in:Staudingers Kommentar zum BGB，§§433－487，2004，S．110．

[16] 參見(jiàn)韓世遠:《合同法學(xué)》，高等教育出版社2010年版，第389頁(yè)以下。

[17] 比較法可參見(jiàn)《日本民法典》第559條的相似規定。

[18] 參見(jiàn)［日］近江幸治:《民法講義V契約法》，成文堂2009年第3版，第193頁(yè)。

[19] Vgl．Dieter Medicus，Bürgerliches Recht，21．Aufl．2007，S．178．

[20] 參見(jiàn)前引[19]，Dieter Medicus書(shū)，第179頁(yè)。

[21] 關(guān)于“統合說(shuō)”，參見(jiàn)前引[7]，韓世遠文;關(guān)于“競合說(shuō)”，參見(jiàn)崔建遠:《物的瑕疵擔保責任的定性與定位》，載《中國法學(xué)》2006年第6期。

[22] 參見(jiàn)前引[12]，Esser/Weyers書(shū)，第36－37頁(yè)。

[23] 參見(jiàn)［日］我妻榮:《債權各論》中卷一，巖波書(shū)店1957年版，第284頁(yè)。

[24] 比如，我國臺灣地區“最高法院”49年臺上字第552號判決;“最高法院”49年臺上字第376號判例;“最高法院”59年臺上字第912號判決。參見(jiàn)黃茂榮:《買(mǎi)賣(mài)法》(增訂版)，臺灣作者自版2004年12月增訂第六版，第337－339頁(yè)。

[25] 參見(jiàn)前引[24]，黃茂榮書(shū)，第339頁(yè)。

[26] 參見(jiàn)前引[19]，Dieter Medicus書(shū)，第178頁(yè)。

[27] “在出售一塊土地時(shí)，即使出賣(mài)人并未特別表示，他仍須承擔諸如‘這塊土地或其用益權不得被追奪’之類(lèi)的責任�！迸聿�尼語(yǔ)，見(jiàn)D．18，1，66pr．參見(jiàn)黃風(fēng):《羅馬私法導論》，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第300頁(yè)。

[28] 參見(jiàn)前引[24]，黃茂榮書(shū)，第337頁(yè)。

[29] 資料來(lái)源:北大法寶數據庫。

[30] 參見(jiàn)王澤鑒:《債法原理》，北京大學(xué)出版社2009年版，第36頁(yè)。

[31] 參見(jiàn)［日］江頭憲治郎:《商取引法》，弘文堂2002年第3版，第26頁(yè)。日本商法第526條規定了買(mǎi)受人對標的物的檢驗及通知義務(wù)，該規則是對商人間的買(mǎi)賣(mài)設定的。我國《合同法》采民商合一體例，不區分商人間的買(mǎi)賣(mài)及非商人間的買(mǎi)賣(mài)，而是統一規則，此處或有“商化”之嫌。

[32] Vgl．Peter Schlechtriem，Internationales UN－Kaufrecht，4．Aufl．2007，S．123．將Ausschlussfrist譯作“除斥期間”，參見(jiàn)［日］山田晟:《ドイツ法律用語(yǔ)辭典》，大學(xué)書(shū)林2001年改訂增補第4版，第60頁(yè)。

[33] 參見(jiàn)前引[21]，崔建遠文;前引[6]，崔建遠主編書(shū)，第396頁(yè)。

[34] 參見(jiàn)王利明:《合同法研究》第二卷，中國人民大學(xué)出版社2003年版，第292頁(yè)。關(guān)于根本違約，另外可參見(jiàn)王利明:《論根本違約與合同解除的關(guān)系》，載《中國法學(xué)》1995年第3期;韓世遠:《論根本違約》，載《吉林大學(xué)社會(huì )科學(xué)學(xué)報》1999年第4期。

[35] 參見(jiàn)前引[30]，王澤鑒書(shū)，第31頁(yè)。

[36] 參見(jiàn)韓世遠:《合同法總論》，法律出版社2008年第2版，第462頁(yè)。

[37] 參見(jiàn)［日］我妻榮:《債權各論》上卷，巖波書(shū)店1954年版，第174頁(yè)；［日］水本浩:《契約法》，有斐閣1995年版，第97頁(yè)；［日］藤岡康宏、磯村保、浦川道太郎、松本恒雄:《民法IV債權各論》，有斐閣1998年第2版，第45頁(yè)。

[38] 參見(jiàn)前引[36]，韓世遠書(shū)，第461頁(yè)。

[39] 參見(jiàn)前引[32]，Peter Schlechtriem書(shū)，第96頁(yè)。

[40] 參見(jiàn)廣東省廣州市中級人民法院民事判決書(shū)(2006)穗中法民五終字第2387號。資料來(lái)源:《北大法寶》數據庫。

[41] 參見(jiàn)韓世遠:《減價(jià)責任的邏輯構成》，載《清華法學(xué)》2008年第1期。

[42] 比如，我國臺灣地區“民法”第353條(權利瑕疵擔保之效果)規定:“出賣(mài)人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務(wù)者，買(mǎi)受人得依關(guān)于債務(wù)不履行之規定，行使其權利�！逼淞⒎ɡ碛陕灾^:“出賣(mài)人如不履行此種義務(wù)，則與債務(wù)人不履行債務(wù)無(wú)異，此時(shí)買(mǎi)受人即得依照債務(wù)不履行之規定，行使其權利。所謂行使關(guān)于債務(wù)不履行所生之權利者，即契約解除權、違約金請求權、損害賠償請求權等是也�！�

[43] 筆者注意到，亦有學(xué)者認為，權利雖有一部欠缺，而買(mǎi)受人尚欲領(lǐng)受其他部分之履行者，則得就欠缺部分，向出賣(mài)人請求一部不履行之損害賠償(臺灣地區“民法”第226條第2項的反面解釋)，或比例免付價(jià)金(臺灣地區“民法”第266條第1項但書(shū)參照)。參見(jiàn)戴修瓚:《民法債編各論》，三民書(shū)局股份有限公司1995年第3版，第28頁(yè)。據此，似謂權利瑕疵擔保場(chǎng)合亦得有減價(jià)的法律效果。經(jīng)查臺灣地區“民法”第266條第1項規定:“因不可歸責于雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務(wù)，如僅一部不能者，應按其比例，減少對待給付�！贝藭r(shí)既屬因不可歸責于雙方當事人之事由所生，故難謂債務(wù)不履行，此一規定似不應歸入臺灣民法第353條所謂的“關(guān)于債務(wù)不履行之規定”。

[44] 參見(jiàn)胡康生主編:《中華人民共和國合同法釋義》，法律出版社1999年版，第337頁(yè)。

[45] Vgl．Jauernig/Chr．Berger(2007)，§437 Rn 2．

[46] Vgl．Jauernig/Chr．Berger(2007)，§442 Rn 3．

[47] Vgl．MünchKommBGB/H．P．Westermann(2004)，§441 RdNr．1;前引瑏?瑤，Huber/Faust書(shū)，第346頁(yè)。

[48] 參見(jiàn)前引[32]，Peter Schlechtriem書(shū)，第146頁(yè)。

[49] 關(guān)于否定說(shuō)，see Peter Schlechtriem ed．，Commentary on the UN Convention on the International Sale of Goods(CISG)，translated by Geof-frey Thomas，Clarendon Press·Oxford，p．440．Vgl．Schlechtriem/Schwenzer/Müller－Chen，CISG－Kommentar(2008)，Art．50 Rn．2．日本的相關(guān)學(xué)說(shuō)亦傾向于否定說(shuō)，參見(jiàn)［日］潮見(jiàn)佳男、中田邦博、松岡久和編:《概說(shuō)國際物品買(mǎi)賣(mài)條約》，法律文化社2010年版，第179頁(yè)。

[50] 關(guān)于肯定說(shuō)，Vgl．Ulrich Magnus，J．von Staudingers Kommentar zum BGB und Nebengesetzen:Wiener UN－Kaufrecht(CISG)，2005，S．533．

[51] 參見(jiàn)前引[41]，韓世遠文。

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