淺析加強物業(yè)科學(xué)管理推進(jìn)宜居重慶建設

　　論文關(guān)鍵詞:物管 宜居 思考

　　論文摘要:筆者針對黨的“十七次全國代表大會(huì )”報告提出的改善人居環(huán)境，讓全體人民住有所居，推進(jìn)和諧社會(huì )建設和中共重慶市委三屆三次全委會(huì )提出“宜居重慶”建設的重大決策，如何加強重慶物業(yè)科學(xué)管理，改善人居環(huán)境，提高生活質(zhì)量，構建和諧社區建設、促進(jìn)城鄉協(xié)調發(fā)展、推進(jìn)再就業(yè)工程、維護社會(huì )和諧穩定的目標，開(kāi)展了大量的調查研究，根據重慶物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，對如何加強物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展，助推“宜居重慶”建設提出個(gè)人的思考。

　　黨的十七次全國代表大會(huì )報告提出:改善城鄉人居環(huán)境，讓全體人民住有所居，推進(jìn)和諧社會(huì )建設。重慶隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，原有獨門(mén)獨戶(hù)自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。在這一物業(yè)管理的重要轉型時(shí)期，P}需有完善的法律制度來(lái)加以調整和規范。重慶市物業(yè)管理從90年代中期開(kāi)始起步至今已有10多年了，隨著(zhù)城鎮住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，住宅商品化和產(chǎn)權多元化格局的形成，促進(jìn)了物業(yè)管理快速發(fā)展，成為社區建設、城市管理和國民經(jīng)濟發(fā)展中不可缺少的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對于改善人民生活及工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設，實(shí)施再就業(yè)工程起到了積極的作用，在統籌城鄉試驗區、保稅港區、“五個(gè)重慶”建設中對重慶物業(yè)發(fā)展提出了新的要求，對拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)、吸納優(yōu)秀人才、提高城市核心競爭力等方面具有重要意義。建設宜居重慶，已成為全市人民的迫切愿望。

　　一、重慶市物業(yè)管理的基本情況

　　(一)深刻認識“宜居重慶”內涵，推進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展。宜居城市建設概念有廣義和狹義之分。廣義的宜居城市是指經(jīng)濟持續繁榮、社會(huì )和諧穩定、文化氛圍濃郁，城市與自然環(huán)境協(xié)調共生，適合人類(lèi)生活、工作、學(xué)習、創(chuàng )業(yè)的城市。狹義的宜居城市是指生態(tài)良好、景觀(guān)優(yōu)美、安全舒適，適宜人類(lèi)居住的城市。上世紀90年代初至2003年是重慶物業(yè)的起步、發(fā)展階段，2003年至今，是規范、提升階段。通過(guò)十多年的發(fā)展，重慶物管已初具規模，截至2008年末，重慶市具有資質(zhì)物管服務(wù)企業(yè)1523戶(hù)，其中國家一級資質(zhì)企業(yè)30戶(hù)，二級資質(zhì)企業(yè)143戶(hù)，三級資質(zhì)企業(yè)1350戶(hù)，其中暫定資質(zhì)企業(yè)195戶(hù);全市住宅物業(yè)管理覆蓋率達66%，其中主城區住宅物管覆蓋率83%。重慶住宅物管覆蓋率2009年末66%, 2012年末將達87%，市民對物管服務(wù)滿(mǎn)意率達70%以上;2013~2017年將達93%，市民對物管滿(mǎn)意率將達85%以上。

　　(二)加快推進(jìn)《物權法》實(shí)施，規范重慶物管市場(chǎng)。2008年，重慶市強化對國家《物權法》和《物業(yè)管理條例》的宣傳，推動(dòng)物管行業(yè)的發(fā)展。出臺《重慶市物管條例(草案)》正在市人大審議中，市國土房管局出臺《關(guān)于加強物業(yè)管理前期招投標管理工作補充意見(jiàn)的通知》。至2009年末，全市將有237個(gè)項目2800萬(wàn)平方米通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中當年新增90個(gè)項目近1100萬(wàn)平方米。各區縣(自治縣)物業(yè)行政主管部門(mén)累計新增和代管商品房物業(yè)專(zhuān)項維修資金10億元，累計47.8億元。推行物管誠信制度建設，建立和完善了物管企業(yè)信用檔案，建立國土房管信用網(wǎng)，物管企業(yè)信用檔案情況可通過(guò)信用網(wǎng)直接查詢(xún)。

　　(三)加強物管人才培訓，為重慶物業(yè)發(fā)展提供人才支持。2009年，重慶開(kāi)展物管培訓工作，市房地產(chǎn)培訓中心舉力洛類(lèi)物管人員培訓28期，培訓2750人。其中物管員崗位資格培訓15期，培訓1622人;物管部門(mén)經(jīng)理(主任)崗位資格培訓13期，培訓1128人。同時(shí)，開(kāi)展物管創(chuàng )優(yōu)達標工作。當年全市有6個(gè)小區被建設部評為全國物管示范小區，27個(gè)小區(大廈)被評為重慶市物管示范住宅小區(大廈)。物管這一新興行業(yè)在重慶市已逐漸被工廠(chǎng)、學(xué)校、醫院、商場(chǎng)、辦公樓宇和社區等各類(lèi)物管所采用，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣，基本形成了包括房屋及相關(guān)設備設施維修養護、小區保安、環(huán)境綠化、居民生活服務(wù)等綜合服務(wù)的新體制，正趨向規范化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的深度方向發(fā)展。

　　二、當前重慶市物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

　　(一)收取物業(yè)管理費難度大，嚴重制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。一是業(yè)主缺乏物業(yè)管理消費觀(guān)念。因物管工作缺乏信息交流平臺，業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的觀(guān)念尚未完全建立。因物管公司收費標準與服務(wù)質(zhì)量存在差距，引發(fā)業(yè)主拒交物管費的情況時(shí)有發(fā)生。因業(yè)主欠費法律訴訟繁瑣，訴訟方式不宜多用，使收費難問(wèn)題一直得不到妥善解決。二是業(yè)主與物管關(guān)系不夠協(xié)調。因《物業(yè)服務(wù)合同》不夠規范，業(yè)主與物管企業(yè)存在收費標準與物業(yè)服務(wù)認識上的差距，業(yè)主總是用低價(jià)格要求高服務(wù)標準，導致業(yè)主與物管公司不和諧。三是物業(yè)服務(wù)水平不高。小區出現臟、亂、差，水電氣、綠化、安保、保潔等公共服務(wù)不夠，業(yè)主拒交物業(yè)管理費及物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生，阻礙了物業(yè)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

　　(二)業(yè)主委員會(huì )組建滯后，不能正常發(fā)揮其自治作用。一是業(yè)主維權意識偏差。業(yè)主關(guān)心物業(yè)的使用、安全、方便、舒適及收益等方面的多，關(guān)心物業(yè)企業(yè)成本的少，缺乏正確的維權意識。二是業(yè)主委員會(huì )的工作難以正常開(kāi)展。業(yè)主對維權意識比較茫然，對業(yè)主委員會(huì )的選舉不重視，對地位、作用、權利和義務(wù)也不太清楚，缺乏相應的物業(yè)維權、管理等知識。三是業(yè)主利益協(xié)調難度大。因各業(yè)主生活習慣、文化背景、消費層次、民族習慣等差異，業(yè)主代表各自代表不同群體的利益，對協(xié)調業(yè)主整體利益上難以形成共識。四是業(yè)主委員會(huì )缺乏群眾基礎。業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的建立漠不關(guān)心，也對業(yè)主委員會(huì )的日常工作缺少正常的支持和監督。業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的工作缺乏關(guān)注度、信任度和參與意識，業(yè)主委員會(huì )不能發(fā)揮其應有的自治作用。

　　(三)物業(yè)缺乏建管街接和大修資金監管機制，困擾物業(yè)管理行業(yè)科學(xué)發(fā)展。一是物管企業(yè)與建設單位缺乏有效銜接。建設單位將開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、未達標房屋入住等前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題直接轉嫁給物管企業(yè)，導致物業(yè)企業(yè)成本剛性增加，業(yè)主與物管公司的矛盾，對物業(yè)管理帶來(lái)不良影響。二是對大修資金收繳及監管不宜。部分社區存在部分業(yè)主未繳大修資金現象，損害已繳業(yè)主的利益和物業(yè)正常維修。因物業(yè)企業(yè)轉制、破產(chǎn)等原因，導致企業(yè)維修資金的占用、流失，難以保證維修資金的正常使用。同時(shí)，缺乏對大修資金使用的有效監管。三是對基礎設施條件較差的社區管理難度大。對基礎設施不完善社區，房屋長(cháng)期得不到及時(shí)的維修，造成房屋完好率低，小區配套設施不全，綠化面積小、水電氣設施老化，缺少停車(chē)位、物管用房及體育、衛生、金融、超市、文化設施等，增加了物業(yè)管理工作的難度。

　　(四)物管企業(yè)進(jìn)入缺乏市場(chǎng)機制，難以保證社區服務(wù)質(zhì)量。一是業(yè)主對物管選擇缺乏市場(chǎng)競爭機制。目前社區物管進(jìn)人邀標、陪標現象嚴重，公平競爭流于形式的現象依然存在，不少企業(yè)不能坦然面對業(yè)主大會(huì )更換物業(yè)管理企業(yè)的決定，影響物業(yè)管理項目的順利交接，甚至引發(fā)社會(huì )矛盾糾紛。二是小區物業(yè)管理未真正納人社區建設。社區的管理未形成有效整合，忽視了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間基本的雇傭關(guān)系，小區內違章停車(chē)、私搭亂建、野蠻裝修等情況時(shí)有發(fā)生，導致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多困難。三是商品房建設標準與物管服務(wù)缺乏有效銜接。因社區公共配套設施不完善，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售承諾不兌現、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、公攤不合理、面積縮水、規劃更改、延期交房等問(wèn)題，導致業(yè)主把怨氣全部發(fā)泄到物管企業(yè)身上，物業(yè)公司收費困難。

　　(五)物管企業(yè)與業(yè)主糾紛頻繁，有礙物業(yè)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。一是業(yè)主財產(chǎn)損失、傷人賠償糾紛。因小區內業(yè)主的汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等丟失賠償;物管企業(yè)對小區內道路、廣告牌、管道等管理不善，導致業(yè)主財產(chǎn)損失賠償及人身?yè)p害責任的糾紛時(shí)有發(fā)生。二是物管合同、公區營(yíng)利分配及侵權糾紛。主要涉及未經(jīng)業(yè)主同意物管公司與開(kāi)發(fā)商簽訂前期物管合同，存在收費標準與服務(wù)的差距業(yè)主擅自亂搭亂建，物管公司又無(wú)行政執法權的制約物管公司擅自將小區物業(yè)的公用區域自用或出租等營(yíng)利分配問(wèn)題。三是小區內停車(chē)收費糾紛。主要因物管企業(yè)以維護小區管理秩序為由，向社區擁有私家車(chē)占用公區、道路的業(yè)主收取進(jìn)門(mén)、占道等費用，收取標準、用途未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準和業(yè)主的監督。雖有主委員會(huì )同意，但缺乏相應的法律、法規或規章為依據。

　　三、加快物業(yè)管理行業(yè)科學(xué)發(fā)展建議

　　(一)加強對業(yè)主委員會(huì )的指導和監督，強化業(yè)主自律意識。一是規范業(yè)主委員會(huì )的組建工作，發(fā)揮業(yè)主自治作用。制定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )章程，規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職能和行為，建立業(yè)主的自我管理、自我約束機制，規范業(yè)主委員會(huì )民主推薦、民主選舉、競爭上崗、民主決策機制，依法維護業(yè)主自身合法權益。強化業(yè)主的權利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的作用，行使對業(yè)主委員會(huì )和物管企業(yè)的監督權利，杜絕串通傷害全體業(yè)主利益的行為。二是強化業(yè)主的責任和自律意識。物管企業(yè)積極引導業(yè)主增強對物管有償服務(wù)的消費意識，物業(yè)主管部門(mén)要規范物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費義務(wù)和制約措施納人物業(yè)服務(wù)合同約束，對無(wú)故不交納物業(yè)管理費的業(yè)主，充分發(fā)揮社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的調解作用和依據國家《物權法》的訴訟作用，提高物管費收繳率，促進(jìn)物業(yè)科學(xué)發(fā)展。三是分別辦好重慶市、區(縣、自治縣)物業(yè)信息網(wǎng)站，加強對物管工作的交流和監督。由各級物業(yè)主管部門(mén)牽頭，辦好物業(yè)信息網(wǎng)站，應用現代信息技術(shù)手段，加強物業(yè)政策法規、條例規章、辦法經(jīng)驗等宣傳交流，建立方便快捷的信息交流平臺，促進(jìn)物業(yè)管理工作的整體推進(jìn)。

　　(二)實(shí)施人才興業(yè)戰略，全面提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。一是提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。全面推行物業(yè)企業(yè)持證上崗制度，抓好多層次的人才培訓及關(guān)鍵崗位的技能培訓，逐步提高從業(yè)人員素質(zhì)和工資福利待遇。加強管理創(chuàng )新和量化考核競爭機制，提高物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競爭能力。加強注冊物業(yè)管理師執業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊伍，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供人才保證。二是增強物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識。引導物業(yè)企業(yè)堅持以人為本的理念，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )為共同構建和諧社區，創(chuàng )造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。街道、社區引導物業(yè)企業(yè)樹(shù)立品牌意識，競爭意識，開(kāi)拓意識，打破“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造物業(yè)企業(yè)形象。三是拓寬培養物業(yè)人才渠道。培養一支有知識、素質(zhì)高、善創(chuàng )新、有經(jīng)驗和愛(ài)崗敬業(yè)的物管理專(zhuān)業(yè)化隊伍;按照建設部有關(guān)要求，制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗;根據企業(yè)實(shí)際，定期或不定期對在職人員舉辦專(zhuān)題培訓，不斷提高隊伍技能;抓好學(xué)歷教育，從在職管理人員中選拔有培養前途的員工，參加物管專(zhuān)業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展培養人才;在人員的選聘上實(shí)行“素質(zhì)準入制”、“末尾淘汰制”及競爭上崗制，形成有為才有位的良好氛圍。

　　(三)提高城市規劃水平，改善城市居民生活居住環(huán)境。一是嚴把城市規劃控制關(guān)。城市規劃部門(mén)要堅持“成片及規模開(kāi)發(fā)”的原則，切實(shí)加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規劃管理，保證物業(yè)管理綜合配套設施與房屋同時(shí)規劃、同步設計、同期建設，真正從源頭上為物業(yè)管理創(chuàng )造良好條件，杜絕城市建設規劃滯后于社區建設和物業(yè)管理發(fā)展需要的現象。同時(shí)，加強規劃實(shí)施的動(dòng)態(tài)管理，把監督檢查貫穿于規劃實(shí)施的全過(guò)程，嚴禁建設單位擅自更改規劃的現象。二是嚴把建筑工程質(zhì)量關(guān)。建設部門(mén)要加大對城市房屋質(zhì)量的監督管理，利用現代信息技術(shù)手段健全工程質(zhì)量監控體系，徹底消除滲漏、裂縫等工程質(zhì)量通病，提高工程建設質(zhì)量，對未經(jīng)綜合驗收或驗收不合格，物業(yè)管理設施不完善，一律不得交付使用。同時(shí)，加強對裝演企業(yè)和從業(yè)人員的管理，禁止無(wú)資質(zhì)裝修。推行持證上崗，完善行業(yè)規范，提高裝修質(zhì)量，及時(shí)調解處理建筑工程質(zhì)量和裝修糾紛。三是在城市擴張及舊城改造中合理布局“大社區”建設。在城市建設中，科學(xué)設計規劃城市大社區輻射半徑，發(fā)揮“大社區”的龍頭帶動(dòng)作用，使周邊小區分享“大社區”方便快捷舒適服務(wù)，整合城市大社區內銀行、醫院、學(xué)校、書(shū)店、商場(chǎng)、體育、娛樂(lè )及其他服務(wù)設施資源，使大社區輻射半徑范圍內的市民不出社區就能享受城市商業(yè)街區舒適的生活，助推社區服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、降低物管成本、提高服務(wù)質(zhì)量、樹(shù)立城市形象、加強物管示范、促進(jìn)民族團結、構建和諧社會(huì )建設。

　　(四)完善物業(yè)市場(chǎng)機制、提高物管覆蓋率，助推宜居重慶建設。一是完善物業(yè)管理分類(lèi)定級、定價(jià)機制。按照“分等定級、分類(lèi)定價(jià)”的原則，由市、區縣(自治縣)政府物業(yè)主管部門(mén)實(shí)行重慶市物業(yè)管理企業(yè)每年一評定資質(zhì)、等級、價(jià)格標準，實(shí)行同質(zhì)同價(jià)、質(zhì)高價(jià)高的收費辦法。根據物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同采用不同的收費標準，堅持質(zhì)價(jià)對應、收費項目與收費標準對稱(chēng)。細化物業(yè)管理服務(wù)中的各個(gè)內容和環(huán)節相對應的價(jià)格標準，使物業(yè)企業(yè)與業(yè)主論價(jià)時(shí)有據可依，讓業(yè)主明明白白消費。二是建立公平合理的市場(chǎng)競爭機制。在市場(chǎng)競爭中，各級物業(yè)主管部門(mén)，引導企業(yè)增強品牌意識和競爭意識，不斷提高企業(yè)的核心競爭力和企業(yè)品牌的信譽(yù)度。地方政府物業(yè)主管部門(mén)要加大規范對物管企業(yè)招投標制度、資質(zhì)審查監管力度，為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng )造公平合理的競爭環(huán)境。三是提高社區物管覆蓋率。對暫不具備物業(yè)管理條件的住宅區，按照屬地管理原則，由當地街道辦牽頭組織社區居委會(huì )和業(yè)主“共治”，通過(guò)整合歸并，拆除區域內違章建筑和不必要的圍墻，統一規劃建設綜合配套設施，采用招投標的方式選聘物管企業(yè)，形成“業(yè)主自治管理、政府監督管理、物管行業(yè)管理”三位一體的新型管理機制，改善居民人居環(huán)境。

　　(五)加大政府對物管企業(yè)的指導，推進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展。一是加強對物管企業(yè)的指導。各級政府物業(yè)主管部門(mén)要做好服務(wù)者、指導者、監督者和管理者，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)，盡快完善重慶小區管理的政策法規、實(shí)施細則，嚴格規范物業(yè)管理企業(yè)的行為，加強對業(yè)主養寵物花草、公共道德、安全常識、法規學(xué)習等正確引導，提高社區業(yè)主素質(zhì)，為小區和諧氛圍的形成創(chuàng )造有利條件。同時(shí)，簡(jiǎn)化物業(yè)主管部門(mén)對申辦物業(yè)企業(yè)、資質(zhì)年檢等工作的辦理程序，提高辦事效率，積極培育物業(yè)市場(chǎng)，引導企業(yè)擴大經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)物業(yè)管理規模經(jīng)營(yíng)，不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量。二是充分發(fā)揮社區居委會(huì )在和諧社區建設中的作用。各級政府物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同街道辦，在各社區由居委會(huì )成立社區糾紛調解組織，減少法律訴訟，爭取矛盾化解在社區;加強對社區居委會(huì )工作的指導，研究新時(shí)期社區業(yè)主的利益目標及現實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問(wèn)題出發(fā)，積極幫助社區業(yè)主組建立業(yè)主委員會(huì );配合物業(yè)管理公司在社區中依法開(kāi)展物業(yè)管理工作，積極協(xié)調物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，努力解決好群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題;認真受理群眾投訴，加大調處力度，努力化解矛盾，維護社會(huì )和諧穩定。三是完善物業(yè)大修資金收繳、監管辦法，為社區公共設施維修提供資金保障。完善制度，規范維修資金的管理和使用，清繳被擠占挪用的物業(yè)大修資金，追收未繳納物業(yè)大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投人的良性循環(huán)，合理使用維修資金，為社區居民提供完善的物業(yè)服務(wù)。

　　四、重慶市物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

　　(一)社會(huì )對物業(yè)管理的價(jià)值認識將不斷深化。一是物業(yè)管理的資產(chǎn)價(jià)值將充分體現。隨著(zhù)物管企業(yè)對社區管理、維護、服務(wù)等不斷增強，可延長(cháng)物業(yè)的壽命周期，將不斷降低物管成本，實(shí)現物業(yè)的保值、增值。同時(shí)，物業(yè)管理在社區文化、社會(huì )治安和健康文明的生活方式等方面有巨大的潛力和廣闊空間。二是物業(yè)管理費用將形成價(jià)值規律評價(jià)核心。隨著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展和社 會(huì )消費水平的不斷提高，物業(yè)管理費用與質(zhì)量按價(jià)值規律全面體現，不再單純以經(jīng)濟成本作為物管費用收取的評價(jià)基礎。三是創(chuàng )新管理方式將成為提高企業(yè)盈利水平的重要途徑。物業(yè)企業(yè)根據市場(chǎng)要求，樹(shù)立現代經(jīng)營(yíng)管理理念，制定科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，成為提高企業(yè)核心競爭力，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，促進(jìn)物業(yè)可持續發(fā)展。

　　(二)物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì )地位將逐步提高。一是物業(yè)管理得到社會(huì )的重視和認同。因政策導向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會(huì )對物業(yè)管理的重視與認同將逐步深化，從而擴大物業(yè)行業(yè)的影響力。二是物業(yè)管理成為城市管理、社區建設的重要組成部分。因物業(yè)管理具有社區、環(huán)境建設和管理的獨特功能，他將成為城市管理、社區建設的最重要組成部分。三是物業(yè)管理與社會(huì )各界的關(guān)系更加協(xié)調。隨著(zhù)物業(yè)管理現代企業(yè)制度的建立，社區管理中的治安、水、電等事務(wù)管理將更加規范;保潔、保安、綠化、房屋及設備維修等日常事務(wù)將由社會(huì )專(zhuān)業(yè)化公司完成;物管與房地產(chǎn)企業(yè)將由傳統“父子”關(guān)系向平等競爭的獨立法人關(guān)系轉變，物管企業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。

　　(三)物管企業(yè)將向增強隊伍素質(zhì)、提高管理水平、擴大產(chǎn)業(yè)規模方向發(fā)展。一是物管企業(yè)向規�；�、品牌化方向發(fā)展。隨著(zhù)物業(yè)管理招投標工作的推行和市場(chǎng)化發(fā)展，物管企業(yè)將從數量型增長(cháng)向質(zhì)量、規模、效益型轉變，規�；�經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)重組向品牌化企業(yè)方向發(fā)展。企業(yè)競爭將進(jìn)一步加劇，行業(yè)嘆寸隊伍素質(zhì)要求將日益提高，資源的配置將進(jìn)一步優(yōu)化。二是知識經(jīng)濟時(shí)代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)要求。隨著(zhù)計算機及信息技術(shù)的快速發(fā)展，高科技智能化系統在建筑領(lǐng)域的廣泛應用，將給物管企業(yè)管理手段帶來(lái)技術(shù)性的革命，物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉變，將推進(jìn)物管企業(yè)的科技水平與管理能力不斷深化，將步人一個(gè)嶄新的時(shí)代。三是物業(yè)管理需要高素質(zhì)人才數量將逐步提高。隨著(zhù)物業(yè)對現代管理和科技知識的高素質(zhì)人才需求量不斷加大，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將給現有物業(yè)崗位職工提出了學(xué)習新知識的要求，也將為高校專(zhuān)業(yè)設置和大學(xué)生就業(yè)提供了廣闊的空間。

　　(四)物管行業(yè)發(fā)展更加建康、規范、有序.一是物管行業(yè)政策體系將日趨完善。隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城市建設管理中的地位與作用將得到進(jìn)一步提升，政府將不斷完善物業(yè)企業(yè)的融金、稅收、價(jià)格等政策體系。二是物業(yè)管理法規體系將日趨規范。加強物業(yè)管理立法研究，完善新形勢下地方物業(yè)法制建設，逐漸形成科學(xué)、合理物管行業(yè)法規體系，促進(jìn)物業(yè)管理工作更加規范有序、人居環(huán)境更加和諧。三是行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識將逐步增強。隨著(zhù)國民經(jīng)濟宏觀(guān)管理體制的改革，政府對企業(yè)的行政管理職能將日益弱化，政府對企業(yè)的行政干預和指導逐步淡化，行業(yè)協(xié)會(huì )將會(huì )配合政府行使監督、管理企業(yè)的職能，行業(yè)的自我管理將會(huì )得到進(jìn)一步增強，行規、行約將會(huì )發(fā)揮更大的作用。

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