農村宅基地和建設用地確權登記工作關(guān)鍵問(wèn)題研究論文
一、湖北省宜城市安惱村用地情況
宜城市位于湖北省西北部、漢江中游,是襄陽(yáng)市下轄的縣級城市,宜城市轄八個(gè)鎮、兩個(gè)街道辦事處、一個(gè)工業(yè)園區和一個(gè)省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區。此次項目主要參與南營(yíng)辦事處安惱村,
二、宅基地確權登記存在的問(wèn)題
1、用地情況復雜: 在宅基地理制度不規范不健全的時(shí)期」產(chǎn)生了大量沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批就占用宅基地、一戶(hù)多宅、少批多占宅基地等遺留問(wèn)題。實(shí)踐中,宅基地超面積的現象尤其突出。農村宅基地登記發(fā)證中遇到許多的實(shí)際問(wèn)題,如一戶(hù)多宅現象,宅基地面積超標; 宅基地不符合拆舊和因村民購買(mǎi)住宅而造成的“ 一戶(hù)多宅” ,多戶(hù)一宅發(fā)證難; 宅基地使用者為非農戶(hù)口。
2 、二調數據有誤: 一是二調后有房屋過(guò)戶(hù)或買(mǎi)賣(mài)、分家等問(wèn)題導致錯誤; 二是二調時(shí)房屋的圍墻大部分套入界址線(xiàn)內。這種情況不符合農村宅基地確權登記發(fā)證標準。圍墻內的空地面積一般不計入確權登記發(fā)證的面積,若圍墻內的空地面積較小,則可酌情考慮。
3 、底圖時(shí)間太久, 與實(shí)地情況出現很多不符合: 底圖要求采用最新的比例尺航空影像圖套合地形圖,但是在實(shí)際的工作中使用的航空影像圖有的都是三四年之前的,時(shí)間上太久跟實(shí)際情況出現了很多的出入或者是影像圖像素太低宅基地不清楚,更或者是確權工作人員調查時(shí)房子還沒(méi)有建,沒(méi)過(guò)多久房子又建起給確權登記工作帶來(lái)了很多的麻煩。
4、工作實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題( 1 ) 控制部分。測區采用R下K 的方式布設圖根控制點(diǎn),居民地分散的地方控制點(diǎn)太稀, 導致測圖過(guò)程中沒(méi)有辦法開(kāi)展或者影響最后的成果精度; 或者做的控制點(diǎn)標記被認為損壞,影響工作進(jìn)展。投影變形誤差值過(guò)大超過(guò)每一公里.2 5 厘米— 1 0 厘米的投影變形誤差限差,( 2)圖部分。農村中宅基地結構復雜周墻很多并且曲折,導致圍墻繪制發(fā)生錯畫(huà)、漏畫(huà),房屋材質(zhì)繪制錯誤等等問(wèn)題;繪圖過(guò)程中沒(méi)有嚴格按照技術(shù)規范出現部分注字及壓蓋未處理干凈;部分注字大小按要求未處理統一;界址標志圈不明顯,宗地連線(xiàn)和門(mén)頂界址線(xiàn)未用實(shí)線(xiàn)表示。( 3 ) 調查部分。地籍調查時(shí),很多村名不配合,以為是下來(lái)收錢(qián),很多村民的身份信息( 戶(hù)口本、身份證、權源資料等)上交不及時(shí),不完整,戶(hù)主對我們的工作目的不是太了解, 甚至是空白,配合不積極,這樣對我們的工作加大了難度,需要花更多時(shí)間跟戶(hù)主詳細解釋。界址點(diǎn)設置在同屬性房屋界址點(diǎn)設置過(guò)多;權屬調查記事個(gè)別房屋存在調查不祥,沒(méi)有對每宗地的戶(hù)主詳細了解,是否有繼承的情況, 一些戶(hù)主有土地證的,沒(méi)有詢(xún)問(wèn)建房時(shí)間和現場(chǎng)拍照等。地籍調查表的填寫(xiě)出現不符合規范的地方: 沒(méi)有噴涂的界址點(diǎn),在界址點(diǎn)說(shuō)明表中沒(méi)寫(xiě)清楚原因; 權屬人有轉讓、繼承的情況沒(méi)有在權屬調查記事欄填寫(xiě); 少數戶(hù)主簽字不合規范,書(shū)寫(xiě)不工整。宗地草圖繪制出現不規范情況: 部分宗地四至未標注,鄰宗地編碼和代碼及權利人名字沒(méi)有標注; 部分界址點(diǎn)圈表示不明現; 少數圍墻沒(méi)用分隔符; 少數宗地畫(huà)圖不規范,未用直尺畫(huà)圖; 缺少指北針。
5 、當地群眾不配合: 由于前期宣傳工作不到位,很多群眾不知道這是做什么事情,并且都以為要收錢(qián),或者是查出土地房子超標現象等等,都沒(méi)有很好的配合工作,要求提供的資料拒絕或者找借口不提供,不進(jìn)行簽字確認權屬,使得工作人員花時(shí)間解釋這件事情降低工作效率。
三、加速農村集體土地確權登記工作推進(jìn)的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題
1、宣傳工作一定要扎實(shí)到位: 基層干部群眾充分認識集體土地確權登記發(fā)證工作的重要意義和必要性,主動(dòng)和群眾溝通講解對本次發(fā)證工作重要性的認識,營(yíng)造良好的輿論環(huán)境消除農民的顧慮,調動(dòng)農民參加的積極性。
2 、充分總結工作經(jīng)驗, 制定詳細的工作方案: 根據本地區的土地用地情況和農民生活生產(chǎn)習慣進(jìn)行調研和制定確權登記的方案,尤其是在試點(diǎn)過(guò)程中出現重復性工作要精簡(jiǎn)提高工作效率。
( 1 ) 調查部分。農村居民地復雜,為了預防漏調,可以在開(kāi)展調查之前先進(jìn)行摸底,這次摸底盡量要求村主任到場(chǎng)挨家挨戶(hù)帶著(zhù)調查人員走到,并且拿著(zhù)預先準備好的工作底圖對各家各戶(hù)進(jìn)行預編號, 同時(shí)在每一家的墻上用油漆噴涂預編號并且拍下每一家的照片( 最好預編號碼拍進(jìn)去) ; 這項工作完成后可以進(jìn)行正式的調查,收集每一家的相關(guān)資料和權屬界址的簽字確認; 最后完善地籍調查表,并到實(shí)地核實(shí)確認。權屬調查界線(xiàn)界定中遇到的問(wèn)題,是充分聽(tīng)取宗地所有人的意見(jiàn)與邊線(xiàn)指認,通過(guò)當地國土部門(mén)干部和村組干部的協(xié)調工作,使得各宗地權屬界線(xiàn)明確。針對于多個(gè)權利人對一宗地爭議較大的情況,通過(guò)當地村干部和國土部門(mén)干部的工作,對該宗地進(jìn)行多個(gè)權利人共有的處理。
( 2 ) 測量部分�？刂品矫嫱队白冃握`差過(guò)大問(wèn)題的解決方法: 換帶或者利用抵償高程面來(lái)抵消投影變形引起的誤差超限; 控制點(diǎn)標記要扎實(shí),被損壞的要及時(shí)修補和檢查;控制點(diǎn)太稀部分進(jìn)行加密后再測圖,不能超過(guò)設站要求為了簡(jiǎn)單行事直接進(jìn)行設站。宅基地結構復雜, 圍墻很多并且曲折,草圖繪制盡量詳細些,儀器實(shí)在測不到的地方要通過(guò)交匯方法和鋼尺量距,內業(yè)成圖中要根據成圖規范對照草圖準確畫(huà)出�？傊�,測量過(guò)程中必須做到后視精度滿(mǎn)足測量要求再進(jìn)行碎步測量; 測量過(guò)程中能夠測到的碎部點(diǎn)必須測,例如房屋能測到四點(diǎn)的必須測量,測不到的必須用距離交匯的方式定位另外的點(diǎn),不得使用三點(diǎn)造房造成人為的誤差; 所有的測量數據上圖要用標準的線(xiàn)型、字號、顏色、圖層等表示, 上圖的數據要做好整飾,不得有壓蓋、錯亂的表示;完成一個(gè)地籍子區的測量成果后,要進(jìn)行嚴格、細致的查圖,確保測量成果與實(shí)地一致。
3 、制定工作計劃, 提高隊伍業(yè)務(wù)水平: 對調查區的分片、分區域根據作業(yè)隊伍制定工作計劃,為了加快工作進(jìn)展,作業(yè)隊伍也需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓學(xué)習,開(kāi)展作業(yè)之前學(xué)習本地區制定的確權登記技術(shù)方案,先共同開(kāi)展討論問(wèn)題,熟悉后再獨立開(kāi)展。
4、成立專(zhuān)門(mén)解決土地糾紛小組: 整個(gè)確權登記工作過(guò)程中,村民宅基地的重視程度在不斷的提高,維護自身權益的意識在不斷加強,為了及時(shí)化解權屬糾紛,成立了權屬糾紛協(xié)調小組,主要由分管地籍工作的副局長(cháng)負責,各國土所和村委委員組成,對權屬調查過(guò)程中存在的權屬糾紛問(wèn)題,進(jìn)行重點(diǎn)分析、解決。通過(guò)到群眾中去了解糾紛存在的原因,掌握存在的問(wèn)題,多次不厭其煩的與雙方溝通,詳細講解土地登記政策等等,權屬糾紛問(wèn)題得到了有效的解決,為確權登記工作順利開(kāi)展提供基礎。
5 、有效檢查和控制作業(yè)質(zhì)量: 作業(yè)隊伍認真完成作業(yè)任務(wù)并檢查,比如地形圖圖面表示合理,要素齊全,無(wú)重大缺陷,各圖形要素線(xiàn)型及屬性正確;宗地四至描述清楚準確,界址點(diǎn)準確標示,戶(hù)主簽字規范等等問(wèn)題已責成作業(yè)隊認真修改、復查,負責人檢查本組作業(yè)質(zhì)量, 項目經(jīng)理檢查匯總,層層把關(guān),對作業(yè)全過(guò)程逐項操作、逐項檢驗,達到了統一工作認識,統一技術(shù)標準目的,為項目的全面開(kāi)展奠定了基礎。結束語(yǔ): 湖北省宜城市集體建設用地和宅基地確權登記工作已經(jīng)開(kāi)展,總體進(jìn)展較為順利,摸索出一套合理、高效的調查工作流程。確權登記發(fā)證是一項事關(guān)農村長(cháng)遠發(fā)展的基礎信息工程,為后續的農村土地改革奠定基礎。
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