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房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅
過(guò)時(shí)的、劃分標準不科學(xué)的房地兩稅征稅范圍規定，造成征納雙方一直爭議不斷。各地稅務(wù)機關(guān)在制定報批具體征收范圍調整方案時(shí)，也是無(wú)所適從、莫衷一是。房地兩稅征稅范圍的確定，應選擇城鄉規劃作為劃分標準，法定依據是《中華人民共和國城鄉規劃法》。
財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局：
為完善房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現將房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題明確如下：
一、關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題
無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題
產(chǎn)權出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題
融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問(wèn)題
對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。
對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。
五、本通知自2009年12月1日起執行�！敦斦� 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》(86)財稅地字第008號)第七條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復》(國稅函發(fā)[1993]368號)第二條同時(shí)廢止。
房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅的征稅范圍應以城鄉規劃為準劃分
現行征稅范圍政策梳理
我國自上世紀80年代開(kāi)征房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地兩稅)，至今已近30年。根據《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，將“在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收”作為房地兩稅征稅范圍的規定，也一直沿用至今。
需要說(shuō)明的是，在城市、縣城、建制鎮和工礦區的具體界定上，房地兩稅是有區別的。房產(chǎn)稅是依據財政部稅務(wù)總局1986年發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》進(jìn)行明確的：城市是指經(jīng)國務(wù)院批準設立的市，征稅范圍為市區、郊區和市轄縣縣城，不包括農村;縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地;建制鎮是指經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮，征稅范圍為鎮人民政府所在地，不包括所轄的行政村;工礦區是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院規定的建制鎮標準，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業(yè)所在地，并規定開(kāi)征房產(chǎn)稅的工礦區須經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府批準。
城鎮土地使用稅是依據國家稅務(wù)局1988年發(fā)布的《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》進(jìn)行明確的，與房產(chǎn)稅相比有三個(gè)不同點(diǎn)：一是對縣城和工礦區解釋不同，都去掉了“未設立建制鎮”這一前置條件;二是涉及農村，即包括開(kāi)征范圍內農村的集體土地;三是將城市劃分為大、中、小城市，具體以公安部門(mén)登記在冊的非農業(yè)正式戶(hù)口人數為依據，按照國務(wù)院頒布的《城市規劃條例》中規定的標準劃分。
房地兩稅具體征稅范圍的確定程序，依據《國家稅務(wù)總局關(guān)于調整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規定的通知》(國稅發(fā)〔1999〕44號)規定，由各省、自治區、直轄市地稅局提出方案，經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府確定批準后執行，并報國家稅務(wù)總局備案。
征稅范圍劃定標準的沖突
現行房地兩稅在對“城市、縣城、建制鎮和工礦區”的劃分認定標準上存在四個(gè)方面的問(wèn)題：
開(kāi)征范圍不一致。通常“房”是依“地”而存的。而現行房地兩稅征稅范圍規定中，房產(chǎn)稅不涉及農村，而城鎮土地使用稅有涉及農村的情形，這樣就必然會(huì )出現“地”屬于征稅范圍、而地上的“房”不屬于征稅范圍這種不合理的現象。
征稅范圍劃定混合采用行政區劃和城鄉規劃兩個(gè)標準不科學(xué)。建制鎮是行政區劃上的概念，城市范圍及規模、縣城是城鄉規劃上的概念;而工礦區的`劃分則既不是行政區劃上的、也不完全是城鄉規劃上的。行政區劃與城鄉規劃雖有重疊交叉的地方，但一般是處于不同時(shí)期的兩種狀態(tài)，前者是過(guò)去式，后者則是正在進(jìn)行時(shí)或未來(lái)時(shí)。將這兩種標準混合作為房地兩稅征稅范圍劃分標準，造成征稅范圍經(jīng)常處于不確定狀態(tài)。
相關(guān)因素發(fā)生變化，房地兩稅政策無(wú)法實(shí)時(shí)對接而造成征稅范圍的“真空”地帶與適用稅率無(wú)序變動(dòng)�，F行的征稅范圍確定標準中，有一些時(shí)時(shí)發(fā)生變化的內容，如“非農業(yè)正式戶(hù)口人數”，依此確定相應的城市規模及適用等級稅額，導致適用稅率的無(wú)序變化，就是這個(gè)指標本身，在人口流動(dòng)加劇的今天，也已難擔準確說(shuō)明城市規模之任;有的地域雖已屬于開(kāi)征范圍或客觀(guān)上已不宜納入開(kāi)征范圍，但由于具體征稅范圍須逐級上報至省級人民政府批準，如建制鎮的設立或工礦區的沒(méi)落甚至廢棄，在確定程序走完之前是無(wú)法實(shí)施征管或退出征管的。
確定房地兩稅征稅范圍的相關(guān)依據已發(fā)生變化。我國房地兩稅分別從1986年和1988年開(kāi)征，當時(shí)適用的法律環(huán)境，行政區劃方面主要是《中華人民共和國憲法》，城市規劃方面是國務(wù)院的《城市規劃條例》(1984年)。而這過(guò)去的30年，是我國處于各方面都發(fā)生深刻變革的時(shí)期，就是《城市規劃條例》也經(jīng)歷了兩次變革：1990年被《中華人民共和國城市規劃法》取代，2007年又被《中華人民共和國城鄉規劃法》所取代;《中華人民共和國憲法》更是有1988年、1993年、1999年、2004年四次修正案。在此情況下，房地兩稅征稅范圍政策早已處于無(wú)法定依據的境地。
這種過(guò)時(shí)的、劃分標準不科學(xué)的房地兩稅征稅范圍規定，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展及城鎮化建設的加快，造成房地兩稅無(wú)論是在政策理解上，還是在實(shí)際征管中，征納雙方一直爭議不斷。就是各地稅務(wù)機關(guān)在制定報批具體征收范圍調整方案時(shí)，也是無(wú)所適從、莫衷一是。
對征稅范圍劃定標準的建議
筆者認為，房地兩稅征稅范圍劃定標準應綜合考慮以下四個(gè)方面的要求：一是確定的依據是法定的，有法可依、有章可循。二是房地兩稅征稅范圍要統一，“房”隨“地”而征稅或不征稅。三是征稅與不征稅界限明確且可操作。四是具體征稅范圍不會(huì )出現“真空”地帶。
筆者建議，房地兩稅征稅范圍的確定，應選擇城鄉規劃作為劃分標準，法定依據是《中華人民共和國城鄉規劃法》。該法的相關(guān)規定為此提供了充足的理由，亦可為未來(lái)房地產(chǎn)稅改革確定征稅范圍提供借鑒。該法規定，各級人民政府組織編制的城市總體規劃要履行嚴格的審批程序。這種按科學(xué)的法定程序編制實(shí)施的城鄉規劃在房地兩稅政策中采用，不僅體現了稅收的權威性和嚴肅性，而且還能避免城鎮范圍變化后，稅收政策上又要走征收范圍調整審批流程，使稅收政策保持相對穩定。
房地兩稅政策采用城鄉規劃組織編制機關(guān)及時(shí)公布的經(jīng)依法批準的城鄉規劃，有利于保障納稅人的知情權，使納稅人在謀劃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所選址、籌劃自建還是租賃時(shí)，在涉及房地兩稅方面有明確的決策依據。
依法制定并公布的城市規劃和鎮規劃有明確的“空間布局”，地域界址清晰。同時(shí)，未來(lái)的城鎮建設與發(fā)展均必須在城鎮總體規劃范圍內實(shí)施，無(wú)論是對現有的還是新增的“房”與“地”，都將杜絕征納雙方因是否屬于房地兩稅征稅范圍而引發(fā)的爭議。
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