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殘疾人城鎮土地使用稅
殘疾人城鎮土地使用稅有什么內容?國家是如何規定的?
關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮土地使用稅等政策的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、青海、寧夏省(自治區)國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局：
經(jīng)研究，現將安置殘疾人就業(yè)單位城鎮土地使用稅等政策通知如下：
一、關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮土地使用稅問(wèn)題
對在一個(gè)納稅年度內月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數占單位在職職工總數的比例高于25%(含25%)且實(shí)際安置殘疾人人數高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門(mén)確定。
《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時(shí)廢止。
二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題
對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
三、關(guān)于將地價(jià)計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題
對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì )計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價(jià)，包括為取得土地使用權支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
本通知自發(fā)文之日起執行。此前規定與本通知不一致的`，按本通知執行。各地財稅部門(mén)要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發(fā)現的問(wèn)題，及時(shí)上報財政部和國家稅務(wù)總局。
《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮土地使用稅等政策的通知》解讀
財政部、國家稅務(wù)總局于2010年底發(fā)布了《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)文，筆者現就通知中關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮土地使用稅問(wèn)題、出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題以及將地價(jià)計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題這三方面對該文件進(jìn)行解讀。
一、 關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮土地使用稅問(wèn)題
對在一個(gè)納稅年度內月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數占單位在職職工總數的比例高于25%(含25%)且實(shí)際安置殘疾人人數高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門(mén)確定。
關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮土地使用稅的問(wèn)題，國家稅務(wù)總局在1988年下發(fā)的《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項中明確，對民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠(chǎng)用地減免征收城鎮土地使用稅。后來(lái)，民政部門(mén)不再直接舉辦福利工廠(chǎng)，但隨著(zhù)福利事業(yè)的社會(huì )化，殘疾人就業(yè)的單位逐步拓展到經(jīng)濟、社會(huì )的各個(gè)領(lǐng)域，一些企事業(yè)單位承擔起了安置殘疾人就業(yè)的社會(huì )責任。
為繼續貫徹促進(jìn)殘疾人就業(yè)的精神，保持政策的連續性，對安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮土地使用稅問(wèn)題在財稅[2010]121號中重新進(jìn)行了明確。也就是說(shuō)安置殘疾人就業(yè)單位可以減征或免征某年度城鎮土地使用稅的條件有兩條：(1)一個(gè)納稅年度內月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數占單位在職職工總數的比例高于25%(含25%);(2)實(shí)際安置殘疾人人數高于10人(含10人)。
此外，財稅[2010]121號規定，《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項關(guān)于民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠(chǎng)用地減免政策廢止。
二、 關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題
對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
在實(shí)際的房產(chǎn)租賃中，一些出租人往往采取給予一定期限免收租金的優(yōu)惠來(lái)招攬承租人。如果按實(shí)際租金收入征稅，免收租金期間納稅人對其房產(chǎn)按零租金申報，據此計算的應納稅款為零，造成了稅收流失。盡管免收租金期間沒(méi)有租金收入，但該房產(chǎn)用于出租，屬營(yíng)業(yè)用房，應繳納房產(chǎn)稅。
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅[2009]128號)第一條規定，“無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”此處注意“無(wú)租使用”和“免收租金”是不一樣的概念。一般來(lái)講“無(wú)租使用”視為出借，而非租賃交易行為。“免收租金”則存在發(fā)生的租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應最終承擔房產(chǎn)稅。
為堵塞出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅征收漏洞，財稅[2010]121號明確，出租房產(chǎn)免收租金期間計稅依據為房產(chǎn)原值，并由產(chǎn)權所有人繳納。
此條規定符合房產(chǎn)稅的基本精神——只要用于商業(yè)目的就應該征收房產(chǎn)稅，也就是說(shuō)納稅人只能在從價(jià)和從租之間選擇其中一個(gè)方式繳納。
三、 關(guān)于將地價(jià)計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題
對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì )計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價(jià)，包括為取得土地使用權支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
財稅[2008]152號第一條規定：對依照房產(chǎn)原值計稅的'房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì )計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價(jià)計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應根據國家有關(guān)會(huì )計制度規定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì )計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。但對地價(jià)問(wèn)題并未明確。同時(shí)，適用不同會(huì )計制度的企業(yè)，由于會(huì )計處理不同，有的將地價(jià)計入房產(chǎn)原值，有的則不計入，從而在納稅人之間產(chǎn)生了稅負不公。為維護稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問(wèn)題進(jìn)行明確。
財稅[2010]121號明確了無(wú)論會(huì )計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價(jià)，包括為取得土地使用權支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。這樣“房地一致”的原則，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進(jìn)節約集約用地。
考慮到將地價(jià)計入房產(chǎn)原值后，部分單位如倉儲、物流企業(yè)等由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，占地面積大，可能稅負增加較多，對這類(lèi)“大地小房”的情況給予了一定照顧：“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產(chǎn)原值的地價(jià)。” 這條比較人性化，是優(yōu)惠政策。容積率是反映土地使用強度的指標。容積率越小說(shuō)明工程項目的建筑面積小，沒(méi)有充分地利用土地，造成土地浪費。
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