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加拿大增收房產(chǎn)稅
加拿大房產(chǎn)稅是最古老的稅種之一,從英國對加拿大殖民統治時(shí)期就已出現,至今已經(jīng)有超過(guò)130多年歷史了。
加拿大房地產(chǎn)稅征稅的主要對象是土地、地上建筑物及永久性的構筑物。大部分省區,除征收營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅外,對市政區居民、農村居民住宅也同樣征收,還有的省對農地和林地也征稅。房地產(chǎn)稅的征稅對象幾乎涵蓋了所有類(lèi)型的房產(chǎn)和地產(chǎn),甚至設備和設施。
稅基寬廣的結果是,依據市場(chǎng)價(jià)值評估之后的應稅房地產(chǎn)價(jià)值總額增大,在房地產(chǎn)稅收總額既定的情況下,房地產(chǎn)稅的稅率就相應降低。鑒于房地產(chǎn)稅應稅范圍較大,單個(gè)納稅人的稅收負擔相對減輕,稅收的公平性和合理性得到了體現。
在加拿大政府統一制定的財稅政策下,各省及地方政府可以自主開(kāi)征房地產(chǎn)稅。但在全國范圍內并沒(méi)有統一的房地產(chǎn)稅稅率,這是因為房地產(chǎn)稅是地方稅種,稅率由省或地方政府根據本地區財政情況制定。
每年初,地方政府財政治理部門(mén)都要對本年度財政總支出作出預算,再以此減去房地產(chǎn)稅以外的其他收入,其差額部分就是本年度房地產(chǎn)稅納稅總額。然后再依據應納稅總額和本轄區內應稅房地產(chǎn)評估價(jià)值總額之比例,來(lái)測算出當年房地產(chǎn)稅率。
加拿大房地產(chǎn)稅收,至今仍然是地方財政收入的一個(gè)重要來(lái)源,占到財產(chǎn)稅收的40%左右。政府通過(guò)房地產(chǎn)稅收將這一社會(huì )財富集中起來(lái)進(jìn)行重新分配,推行各項社會(huì )福利計劃。這主要體現在:
1.用于改善城鄉基礎設施。如公路建設與維護、街道照明、消防設施、垃圾收集治理以及警察保安等。
2.用于支持教育事業(yè)。如補貼校舍改擴建,以及學(xué)校教育經(jīng)費等。
3.興建廉租住房,補助生活困難戶(hù)解決住房問(wèn)題。四是發(fā)放家庭補貼,支持養老保險、醫療保險等社保福利事業(yè),為社會(huì )公眾辦實(shí)事。
在新斯科舍省,房地產(chǎn)稅納稅人通常一年之內交納兩次房地產(chǎn)稅。年初納稅人通常只上繳約該年度房地產(chǎn)稅總額的50%。等到年中時(shí),地方政府會(huì )對本年度所需要的剩余財政總支出重新進(jìn)行核算,從而確定房地產(chǎn)納稅人所要負擔的剩余稅款。
總體上說(shuō),每年房地產(chǎn)稅款總額為住房政府評估價(jià)乘以稅率,然而整個(gè)泛哈利法克斯管轄的各個(gè)區域房地產(chǎn)稅率不盡相同,個(gè)別住房或區域地稅中還包括了增值征費( Betterment charges)和特定地區稅款(Area-specific taxes)。
每年政府都要出具詳盡的關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的報告,并向社會(huì )公開(kāi),接受公眾的監督。這些征稅與服務(wù)相一致的做法,深得民心,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)稅征管工作的良性互動(dòng)和穩健發(fā)展。
房屋的價(jià)值:可以參考同小區鄰居的房屋價(jià)值和同小區內房屋的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)對比。對一個(gè)住宅評估時(shí),政府會(huì )將所有影響市場(chǎng)價(jià)值的因素都要考慮周全。
以下5大要素通常占了物業(yè)價(jià)值的85%:房屋的地點(diǎn)、房屋的建筑面積和使用面積、建筑年齡、建筑質(zhì)量以及是否進(jìn)行了重大的改建、裝修和加蓋。
其他影響房產(chǎn)價(jià)值的因素包括:衛生間的數量、是否有壁爐、地下室是否已裝修、車(chē)庫數量/面積、是否有游泳池、暖氣和空調的類(lèi)型等。另外,交通模式、是否靠近街角、是否靠近高爾夫球場(chǎng)、鐵路地鐵、主干道路、以及周邊綠地面積大小等也對物業(yè)價(jià)值有一定影響。
市政府會(huì )把所轄地界里所有房產(chǎn)估價(jià)總值作為計稅基數,但所有房產(chǎn)不包括醫院、學(xué)校和教堂。用市政府的年度財政預算除以計稅基數,所得即為稅率。用您的房產(chǎn)估價(jià)乘以該稅率所得就是您所要交的房產(chǎn)稅。舉例說(shuō)明:某市的房產(chǎn)估價(jià)總值為$10,000,000, 明年的市政預算$200,000, 用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。
假如您的房產(chǎn)估價(jià)為15萬(wàn)加元,那么您明年的房產(chǎn)稅為$150,000 x 0.02 等于$3,000。市政的年度財政預算實(shí)際上是由兩部分組成的:市政部分和教育部分。市政部分是由該市計算出來(lái)的,而教育部分是由省政府制定的。
業(yè)主每年都會(huì )收到政府發(fā)出的房屋估價(jià)報告,你也可以在網(wǎng)站上查到你鄰居的房屋估價(jià),這些資料都是在網(wǎng)上可以看到的。如果您對自己收到的房產(chǎn)稅評稅通知書(shū)有異議,可以向市政房產(chǎn)評估公司申請進(jìn)行復議。
譬如:如果你覺(jué)得你的房子跟你鄰居的大小新舊都差不多,但你的估價(jià)卻高過(guò)他的 (意味著(zhù)你要比鄰居多交房產(chǎn)稅),你可以去申訴,政府會(huì )有專(zhuān)人解釋為什么你的估價(jià)要高。如果你有理,他們會(huì )調整你的估價(jià)。具體的聯(lián)系電話(huà)、傳真、郵件地址、網(wǎng)頁(yè)等在您的房產(chǎn)稅評稅通知書(shū)的底部都已詳細列明。該復議是免費的,無(wú)需支付任何費用。
最后,小編舉例說(shuō)明一下哈法主要地區各價(jià)位住房的房產(chǎn)稅,希望能使大家得到一個(gè)更加清晰淺顯的認識:
例一: 所屬地區-Halifax South End ,獨立屋,面積2688尺(250平米),四臥兩衛,37年房齡,售價(jià)85萬(wàn)加幣(408萬(wàn)人民幣),估價(jià)70萬(wàn)6加幣,2015年地稅:$8547。
例二: 所屬地區-West Bedford,鎮屋,面積2426尺(225平米),四臥四衛,4年房齡,售價(jià)34萬(wàn)99加幣(166萬(wàn)人民幣),估價(jià)34萬(wàn)56,2015年地稅:$4190。
例三: 所屬地區-Hammonds Plains,獨立屋,湖景,面積4331尺(402平米),四臥四衛,20年房齡,售價(jià)85萬(wàn)加幣(408萬(wàn)人民幣),估價(jià)60萬(wàn)4,2015年地稅$7313.
例四:所屬地區-Dartmouth,獨立屋,面積3001尺(278平米),五臥四衛,2年房齡,售價(jià)42萬(wàn)9加幣(206萬(wàn)人民幣),估價(jià)42萬(wàn)2,2015年地稅$5116.
例五: 所屬地區- Beechville,雙拼屋,面積1890尺(175平米),三臥兩衛,13年房齡,售價(jià)25萬(wàn)2加幣(121萬(wàn)人民幣),估價(jià)22萬(wàn)2,2015年地稅$2691.
例六:所屬地區-Lower Sackville,獨立屋,面積1800尺(167平米),三臥一衛,23年房齡,售價(jià)22萬(wàn)9加幣(110萬(wàn)人民幣),估價(jià)22萬(wàn),2015年地稅$2666。
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