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房產(chǎn)抵押是快速融資的好方法
引導語(yǔ)：大家是否知道房產(chǎn)抵押是快速融資的好方法呢?下面是相關(guān)分析資料，大家可以了解一些。
近期，不少人通過(guò)二手房市場(chǎng)交易情況，進(jìn)行主觀(guān)臆斷，稱(chēng)最近二手房市場(chǎng)賣(mài)房子的人多了，買(mǎi)房子的人少了，眼看著(zhù)市場(chǎng)在降溫，他們真是急壞了，想要快點(diǎn)將手里的房子賣(mài)出、好早點(diǎn)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，甚至還有人認為二手房市場(chǎng)就此進(jìn)入“橫盤(pán)”期了。
為何市面上一下子多了這么多待售的二手房?經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)調查發(fā)現，不少房主是為了改善居住環(huán)境，去郊區買(mǎi)大房子，要把房子賣(mài)掉;也有房主覺(jué)得現在的房子價(jià)格相對穩定，小孩長(cháng)大了，留著(zhù)學(xué)區名額也沒(méi)用，不如趁著(zhù)價(jià)高賣(mài)了去做點(diǎn)別的事情。面對這些情況，房地產(chǎn)專(zhuān)家發(fā)表了自己的觀(guān)點(diǎn)：雖然賣(mài)房的多，但是價(jià)并沒(méi)有下降，因此成交量并沒(méi)有上升，而著(zhù)急落戶(hù)的購房者基本已經(jīng)采購完了，因此市場(chǎng)上有購房需求的用戶(hù)對于目前的高房?jì)r(jià)都持觀(guān)望態(tài)度，需要一段時(shí)間等待政策落實(shí)和市場(chǎng)情緒的恢復。從4月份以來(lái)的數據顯示，市場(chǎng)上成交量很小，二手房進(jìn)入一個(gè)微妙、特殊的時(shí)期。面對這種情況，想要獲得資金進(jìn)行投資或是房屋變現需求的用戶(hù)該降價(jià)賣(mài)房?還是另謀出路呢?
事實(shí)上辦法總比困難多，要變現而低價(jià)賣(mài)房絕不是唯一的辦法�，F在房?jì)r(jià)雖然已經(jīng)很高了，上漲空間不大，但短期內要想把房?jì)r(jià)降下來(lái)，卻是很難。在進(jìn)退兩難之際，房產(chǎn)抵押成為了解決矛盾的關(guān)鍵。知名房產(chǎn)抵押專(zhuān)家“大房東”研究員建議這些用戶(hù)通過(guò)抵押二手房來(lái)解決將房子變現的苦惱。抵押房子，說(shuō)白了房子還是自己的，房子的增值也是自己的。完全不用擔心賣(mài)掉房子而后悔。
大房東是一個(gè)怎樣的平臺呢?小編通過(guò)檢索了解到，大房東麥子金服旗下知名的房產(chǎn)抵押融資平臺，致力于讓有融資需求的房產(chǎn)抵押借款人與各類(lèi)金融機構和投資人進(jìn)行快速、便捷的投融資對接，是業(yè)內公認的“移動(dòng)互聯(lián)金融的楷模”。大房東推行的0.99%低息政策引爆房產(chǎn)抵押圈，獲得了眾多上海用戶(hù)的追捧，令平臺用戶(hù)數量直線(xiàn)飆升。除此之外，大房東互聯(lián)網(wǎng)化的線(xiàn)上申請和審核，能夠為用戶(hù)節約50%的審核時(shí)間，大大提高了房產(chǎn)抵押的效率。
綜上，我們可以發(fā)現，在這個(gè)時(shí)期，賣(mài)房融資不再是一個(gè)聰明的選擇，而房產(chǎn)抵押或許將是另辟蹊徑，讓你做到資金、房子兩手抓。而“大房東”抵押平臺也將繼續本著(zhù)“專(zhuān)業(yè)創(chuàng )造價(jià)值，客戶(hù)利益為上”的服務(wù)精神為每一位用戶(hù)的切實(shí)情況考慮，提供專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)抵押服務(wù)。
房企必須知道的幾種房地產(chǎn)融資渠道
首先，自有資金是開(kāi)發(fā)商項目開(kāi)發(fā)實(shí)力的彰顯。企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)商手中能夠長(cháng)期持有，自行支配，靈活使用。同時(shí)，必要的自有資金也是國家對開(kāi)發(fā)商設定的硬性“門(mén)檻”，然而，在數量眾多的全國房地產(chǎn)企業(yè)中，有規模、有實(shí)力的企業(yè)卻只是少數。隨著(zhù)投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會(huì )變得越來(lái)越大，自有資金的多寡將成為衡量企業(yè)競爭實(shí)力大小的重要標準。
第二，預收房款是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方非常受歡迎的一種形式。因為對于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險轉移給買(mǎi)家;對于買(mǎi)方而言，只要看好房產(chǎn)前景，便可用少量的資金獲得較大的預期增值收益。
第三，銀行信貸是房產(chǎn)企業(yè)融資渠道的主要途徑。其具有便捷、實(shí)際經(jīng)濟成本較低、財務(wù)杠桿作用大，并可以通過(guò)調整長(cháng)期負債和短期負債的負債結構來(lái)規避還債壓力大等特點(diǎn)。但在當前形勢下，銀行貸款的門(mén)檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。
第四，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段之一�，F階段，信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權益重構功能，可以財產(chǎn)權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買(mǎi)權等模式進(jìn)行金融創(chuàng )新，之后再與銀行貸款充分結合起來(lái)，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有建設單位墊資、上市融資、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)商貼息貸款、售后回買(mǎi)及回租、海外融資、融資租賃、項目融資等眾多融資渠道和途徑。
然而，隨著(zhù)房產(chǎn)投資增速的回落，實(shí)體經(jīng)濟的持續低迷，各地政府逐步解除限購政策，吹響了救市的號角。據某券商人士透露，監管層擬放開(kāi)房企發(fā)行公司債券的標準，或允許非上市房企發(fā)行公司債券。面對這樣一政策，有人認為若這一政策得以實(shí)施，房企融資渠道將進(jìn)一步打開(kāi)，中小房產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題或能一定程度上得到緩解。但是，“目前該政策尚未出臺，而且具體的“準入門(mén)檻”也沒(méi)有確定，中小房企能否通過(guò)該政策的實(shí)施獲得有力的融資尚不得而知，增加銷(xiāo)售回款依然是房產(chǎn)企業(yè)獲取資金的王道。”投融界一位資深的投資專(zhuān)家如是說(shuō)。
目前房地產(chǎn)融資杠桿高達多少倍?
目前來(lái)看，主要是金融機構按照監管要求不能直投的，選擇基金子公司的資管計劃作為通道實(shí)現合規，這個(gè)過(guò)程中若杠桿過(guò)高，則需要警惕風(fēng)險。
地產(chǎn)類(lèi)融資項目，包括土地拍賣(mài)融資和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資，已經(jīng)在金融業(yè)內受到警惕。
根據貸款通則，除依法取得經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資格的借款人以外，不得用貸款經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù);依法取得經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資格的借款人，不得用貸款從事房地產(chǎn)投機。
還有，各類(lèi)金融機構，尤其是銀行，為了符合某些監管指標，通過(guò)通道實(shí)現資產(chǎn)出表，而實(shí)質(zhì)風(fēng)險沒(méi)有實(shí)現轉移，也需要得到控制。
此外，基金子公司的資管計劃為投資者提供投資二級市場(chǎng)的.工具，尤其是分級產(chǎn)品，在優(yōu)先級和劣后級資金提供方之間作為中立第三方提供服務(wù)，則有存在的意義和價(jià)值。
房地產(chǎn)融資杠桿高達10倍。
另外，對于一些投資受限制的領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)、過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)、地方融資平臺等，銀行也會(huì )選擇資管計劃做通道，實(shí)現業(yè)務(wù)合規。據多名銀行業(yè)內人士和地產(chǎn)基金人士介紹，房地產(chǎn)融資中，1：9杠桿的情況也較為普遍，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)拿地，自己只用出10%的錢(qián)。甚至，這10%的資金還有運作空間，也不一定是由地產(chǎn)公司現金出資。
在銀行資產(chǎn)質(zhì)量持續劣變的背景下，銀行為了“卸包袱”，也有極強的不良資產(chǎn)出表需求。
銀行的資產(chǎn)實(shí)現了不同程度的出表，也就意味著(zhù)，監管無(wú)法準確掌握行業(yè)的整體風(fēng)險情況，比如資本和撥備計提是否充足等。
不過(guò)，也有銀行人士指出，并非所有的資產(chǎn)出表都是負面作用，關(guān)鍵要看實(shí)質(zhì)風(fēng)險有沒(méi)有轉移。
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