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房地產(chǎn)融資租賃問(wèn)題探討及實(shí)務(wù)操作
近年來(lái)，按照即將出臺的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，那么房地產(chǎn)融資租賃問(wèn)題，大家了解哪些?實(shí)務(wù)操作是如何的?
一、房地產(chǎn)融資租賃的概念及其優(yōu)勢
要了解房地產(chǎn)融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡(jiǎn)而言之，融資租賃就是出租人根據承租人對出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購買(mǎi)租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣(mài)人支付租金的交易方式。而房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著(zhù)區別：
1.租賃物
一般的融資租賃的標的物即租賃物是以各類(lèi)設備為主，或者是飛機、船舶等大型運輸工具。而房地產(chǎn)融資租賃的標的物則是房屋即不動(dòng)產(chǎn)，不同于傳統的融資租賃的標的物。傳統的融資租賃的標的物本身的價(jià)值是逐步遞減的，房屋的價(jià)值一般會(huì )出現增加的情況，有時(shí)更會(huì )有較大的波動(dòng)。
2.所有權的轉移
一般的融資租賃的租賃期屆滿(mǎn)后，租賃物的所有權可轉移給承租人，也可能不轉移，仍屬出租人所有。但是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權一般在租賃期屆滿(mǎn)后，都轉移給承租人。所以，房地產(chǎn)融資租賃，即是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃的標的物，房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司)融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。
近幾年全國房?jì)r(jià)快速增長(cháng)的趨勢一直未能明顯抑制。自2006年第二季度以來(lái)，全國房?jì)r(jià)呈現加快上揚態(tài)勢。這導致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子。但中國人又不習慣長(cháng)期租房住，因此“先租后買(mǎi)”的住宅融資租賃市場(chǎng)前景看好。房地產(chǎn)融資租賃，即就是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃標的物的，就是房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司)融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)融資租賃可以視為承租方因無(wú)力即期支付該項房地產(chǎn)的款項而以該項房地產(chǎn)本身作為信貸抵押而向出租方融資租賃公司融通資金的方式。當租賃期滿(mǎn)時(shí)，房地產(chǎn)融資租賃公司把所出租的房地產(chǎn)商品所有權轉移給承租方，承租方將房地產(chǎn)商品全部?jì)r(jià)款所有款項同時(shí)付清。房地產(chǎn)融資租賃的優(yōu)勢有：
第一、拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)載體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì )投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進(jìn)入中國金融市場(chǎng)以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了平臺。
第二、降低房屋消費門(mén)檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權的方式進(jìn)行房屋消費。傳統的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現了“零首付”，大大降低了房屋消費的門(mén)檻，可以培育有效需求，使占大多數無(wú)支付能力的家庭購房愿望變成現實(shí)。由于實(shí)行先租后買(mǎi)，可以將租入房地產(chǎn)視為“準己產(chǎn)”，使住戶(hù)有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，提高居住質(zhì)量，是一種永久性消費，分期式投入。有利于和諧社會(huì )建設。
第三、租約靈活。傳統銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據每個(gè)承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。
第四、促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對承租人來(lái)說(shuō)是一種金融服務(wù)，對房地產(chǎn)銷(xiāo)售方來(lái)說(shuō)，租賃公司是一種營(yíng)銷(xiāo)載體，融資租賃是一種營(yíng)銷(xiāo)方式。房屋消費的門(mén)檻降低，擴大了客戶(hù)的購買(mǎi)力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。資金規模大的房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷(xiāo)自己的產(chǎn)品。
第五，運營(yíng)風(fēng)險較小。對出租人而言，由于在合同期滿(mǎn)之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權人，故基本上不存在風(fēng)險。出租人通過(guò)收取租金獲得穩定的收益，租賃公司還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。對開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)融資租賃可以按期獲得穩定的高租金收入，不存在出售經(jīng)營(yíng)不成功、樓盤(pán)空置而出現的財務(wù)風(fēng)險。
第六，促進(jìn)房地產(chǎn)質(zhì)量提升。房地產(chǎn)融資租賃是先租后買(mǎi)，并不是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)，所以，客觀(guān)上迫使開(kāi)發(fā)商保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，避免了配套設施滯后和供水、供電、通訊等基礎設施未完善或質(zhì)量低劣的情況出現。
二、當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢為融資租賃業(yè)創(chuàng )造機遇
經(jīng)過(guò)近幾年持續的宏觀(guān)調控，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)始慢慢轉型，同時(shí)也為房地產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展提供了機遇。概括起來(lái)，大致有三個(gè)方面：
第一，近幾年全國房?jì)r(jià)快速增長(cháng)的趨勢一直未能明顯抑制，全國房?jì)r(jià)呈現加快上揚態(tài)勢。這導致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，但中國人又不習慣長(cháng)期租房住，因此“先租后買(mǎi)”的住宅融資租賃市場(chǎng)前景看好。
第二，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)是住房保障，國務(wù)院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經(jīng)濟適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無(wú)法承受商品住宅價(jià)格的，通過(guò)融資租賃可以為其提供合適的“準產(chǎn)權”住宅。
第三，我國金融體系，包括房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品遠遠沒(méi)有發(fā)達國家那么豐富，這也是我國今后必然盡快補足的短板，而房地產(chǎn)融資租賃就是一個(gè)很好的金融工具，有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
中央政府已經(jīng)對房地產(chǎn)展開(kāi)了新一輪全面而嚴厲的調控，不但已經(jīng)是使用了稅收、土地、金融等政策調控手段，而且，調控具有很明確的針對性、目的性，就是嚴厲打擊投資投機購房炒房，打擊開(kāi)發(fā)商囤地閑地，遏止房?jì)r(jià)上漲。而且，在2010年，不排除開(kāi)征物業(yè)稅和提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款的自有資本金比例的可能。新一輪調控下，房地產(chǎn)重回調整通道將成必然。2010年伊始，監管層收縮貨幣流動(dòng)性的政策頻發(fā)。銀監會(huì )更在今年的工作會(huì )議上特別提到會(huì )高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。已經(jīng)嗅到銀行信貸可能對地產(chǎn)行業(yè)收緊氣息的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們又重拾起與信托合作的友好關(guān)系。據統計，僅在1月4日和1月5日兩天，就有包括新華信托、外貿信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五個(gè)房地產(chǎn)信托集中發(fā)行。在1月首周交易日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就超過(guò)10款，占了信托產(chǎn)品發(fā)行總量的1/3以上。而隨后一周發(fā)行的10款信托產(chǎn)品中，6款是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
2010年注定是資本市場(chǎng)的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成為今年資本市場(chǎng)又一項重大制度創(chuàng )新成果。2010年01月19日《中國新聞網(wǎng)》透露，上海的權益型REITs方案正在積極研究制定中，預計初步方案將在今年下半年成形，且權益型REITs的交易地點(diǎn)已基本確定為上海證券交易所。目前權益類(lèi)REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如，稅收方面，由于權益型REITs為公司型，房地產(chǎn)公司必須將旗下地產(chǎn)賣(mài)給REITs，其中涉及地產(chǎn)標的溢價(jià)，需要繳納大量稅收。上海REITs方案中兩個(gè)獨立的REITs產(chǎn)品正在并行研究，注入資產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)資源，一個(gè)是張江集團旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，另一個(gè)是位于浦西的一家商業(yè)地產(chǎn)集團。
對于日前國辦通知中提出的要加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度的政策，這一政策對中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，但是從證監會(huì )和國土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來(lái)越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金問(wèn)題，融資的重擔又將落在REITs身上。
這幾年上海、北京的物業(yè)價(jià)格不斷上升，相反租金水平卻在下降。在這種情況下，租金回報率如果完全按照市場(chǎng)化來(lái)操作，是滿(mǎn)足不了REITs投資人要求的。特別在未試點(diǎn)REITs的大部分地區房地產(chǎn)業(yè)當前的發(fā)展態(tài)勢為融資租賃業(yè)創(chuàng )造機遇。
推出房地產(chǎn)融資租賃的最好的時(shí)機應該是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，到時(shí)候，由于資金周轉問(wèn)題，地產(chǎn)商會(huì )更愿意將不適合分割出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，整體出售。
三、房地產(chǎn)融資租賃的融資成本
辦理銀行抵押貸款一般為6-7折，也就是說(shuō)，要融資6億元的話(huà)，必須拿出價(jià)值9億元的房產(chǎn)，且有時(shí)候中介的收費相當高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資總成本(銀行+中介的費用)并不低。而作為一種中、長(cháng)期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產(chǎn)價(jià)值的7-8折計算，融資6億元只需8億元的房產(chǎn);融資租賃公司收取2-5%的融資租賃費用，根據不同項目最低僅收1-2%;加上銀行約6%的融資成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的融資成本并不算高。開(kāi)發(fā)企業(yè)的交易契稅，按照不同地方的政策可以?xún)?yōu)惠或減免。這樣看來(lái)，運用融資租賃公司的融資平臺，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是大有可為的。所謂的優(yōu)惠實(shí)際上是延遲納稅，一旦融資租賃公司支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展起來(lái)，其增加的稅源要遠大于優(yōu)惠稅收部分。這個(gè)經(jīng)驗已被發(fā)達國家普遍應用。在加入WTO后，按照現有稅制，還無(wú)法與國際接軌。這方面，我國目前現行的法律法規還不是很健全。因此，引導整個(gè)社會(huì )在租賃方面投資是我國目前解決民間投資的一個(gè)途徑。
四、房地產(chǎn)融資租賃的政策性風(fēng)險
按照即將出臺的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。目前我國法院也是這樣掌握的。關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問(wèn)題的解釋(四)第九條規定：以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同無(wú)效，但租賃物成為土地的附著(zhù)物或已經(jīng)嵌入土地內不在此限。盡管這個(gè)解釋尚未出臺，但在司法實(shí)踐中已經(jīng)這樣執行。原因是：融資租賃的政策是給設備制造領(lǐng)域的。設備生產(chǎn)能創(chuàng )造價(jià)值，房地產(chǎn)是消費品，在使用中不能給社會(huì )創(chuàng )造價(jià)值;設備是不斷貶值的產(chǎn)品，房地產(chǎn)是價(jià)格在不斷變化的產(chǎn)品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護�！督鹑谧赓U公司管理辦法》中規定租賃物件的范圍是固定資產(chǎn)。金融租賃公司做這個(gè)項目或許還有規可尋，但在司法上是否能得到保護就很難說(shuō)了。
房地產(chǎn)租賃首先要看清租賃物件的所有權是否具有法律效力，對于不屬于自己產(chǎn)權的的物件，是沒(méi)有資格用來(lái)做融資租賃的。融資租賃是兩個(gè)合同三方當事人。采購合同決定了產(chǎn)權的歸屬。用在房地產(chǎn)上面的融資租賃有兩個(gè)目的：一是新房的信用銷(xiāo)售，二是已有房的回租，可能還有第三個(gè)目的就是財務(wù)處理。如果《中華人民共和國物權法》出臺后，可以用使用權、用益權來(lái)解決地產(chǎn)租賃的問(wèn)題。
房產(chǎn)因為具有可交易的產(chǎn)權，因此做租賃物件目前還沒(méi)有什么法律限制。房產(chǎn)(廠(chǎng)房、商用樓)本身不能直接產(chǎn)生有交換價(jià)值物品的產(chǎn)值，有些還是消費品(住宅)。盡管有折舊資源，并屬于固定資產(chǎn)，但由于其本身價(jià)值的不確定性和大部分時(shí)間是在升值的特性。許多國家都不把融資租賃的政策給予房地產(chǎn)領(lǐng)域。中國也是這樣。
房產(chǎn)融資租賃不適合經(jīng)營(yíng)的另外一個(gè)原因是房屋的價(jià)格不穩定，風(fēng)險非常大，趕上升值時(shí)，升值的好處不會(huì )給租賃公司，趕上暴跌的時(shí)候，房屋的價(jià)格可以瞬間跌到50%以下，風(fēng)險全部加載到租賃公司身上，屬于風(fēng)險非可控的，不受法律保護的租賃項目。日本最大的融資租賃公司——日本租賃公司就是因為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)租賃而破產(chǎn)的。這個(gè)歷史經(jīng)驗值得注意。
雖然會(huì )計準則不會(huì )對房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有什么限制條款，但在會(huì )計處理上有它自己的原則和規定。許多融資租賃公司也知道房地產(chǎn)融資租賃的弊病，他們本身并不想做，也沒(méi)有能力做。但為什么房地產(chǎn)租賃又成為一個(gè)熱門(mén)話(huà)題呢?主要原因是租賃公司大都以委托租賃+經(jīng)營(yíng)租賃的方式幫企業(yè)改善會(huì )計報表，解決稅務(wù)方面的問(wèn)題。這里面沒(méi)有任何的買(mǎi)賣(mài)行為，只是一種形式上的租賃。1月20日，財政部網(wǎng)站掛出了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)，其中詳細規定投資性房產(chǎn)按照新會(huì )計準則進(jìn)行公允值評估。以2009年底的房?jì)r(jià)計算，公允值估價(jià)基本上能使原來(lái)按照成本法計算的投資性房產(chǎn)價(jià)格上升2倍左右。
房產(chǎn)租賃到底采用那種租賃方式更能滿(mǎn)足節稅方面的需求，這就涉及到采用什么樣的會(huì )計處理方式，能給承、租雙方帶來(lái)什么好處。按照會(huì )計準則的標準。對于融資租賃來(lái)說(shuō)，由承租人提取折舊，承租人只有折舊和利息部分可以攤入成本。對于經(jīng)營(yíng)租賃來(lái)說(shuō)，由出租人提取折舊，承租人的租金可以全部攤入成本。如何確定租賃方式，怎樣符合自己利益最大化就很重要了。
融資租賃準確地說(shuō)應該叫財務(wù)租賃，實(shí)際上是一種財務(wù)安排，和稅收政策有緊密的聯(lián)系。傳統租賃和融資租賃在稅收上有很大的區別，雖然稅率都一樣，但前者的稅基是租金總額，后者是扣除成本后的收益部分。房產(chǎn)租賃躲不開(kāi)的一個(gè)稅種，也是其他租賃物件所不具備的就是房產(chǎn)稅。它是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅�！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規定，房產(chǎn)余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題，2008年12月28日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅[2008]152號)明確規定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì )計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價(jià)計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應根據國家有關(guān)會(huì )計制度規定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì )計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估�！镀髽I(yè)會(huì )計準則第21號——租賃》(財會(huì )[2006]3號)第十一條規定，在租賃期開(kāi)始日，承租人應當將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將最低租賃付款額作為長(cháng)期應付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產(chǎn)價(jià)值。租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的開(kāi)始日。財稅[2009]128號文件規定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
此外還有地產(chǎn)稅。由此可見(jiàn)房屋租賃的交易成本很高，而這些成本是其他租賃物件所不需要付出的。因此融資租賃公司在做房地產(chǎn)租賃時(shí)應該把這些因素考慮進(jìn)去以后再運作。
五、房地產(chǎn)融資租賃的具體操作
房地產(chǎn)融資租賃的具體操作需要平臺。
第一種方式。在國家相關(guān)政策允許的范圍內，可以通過(guò)現有融資租賃平臺，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、融資租賃公司與股份制商業(yè)銀行的三方合作，實(shí)現三贏(yíng)：
首先，融資租賃公司拓展了其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。售后租回交易是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即承租人)將一房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)出售后，又將該項資產(chǎn)從融資租賃公司(即出租人)那里租回，習慣稱(chēng)之為“回租”。在售后回租方式下，通過(guò)售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即承租人)在保留對資產(chǎn)的占有權、使用權和控制權的前提下，將固定資產(chǎn)轉化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部?jì)r(jià)款的現金。融資租賃公司回租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并收取租金應收款。同時(shí)，融資租賃公司根據房產(chǎn)項目的質(zhì)量以及租金應收款的風(fēng)險程度，收取2-5%的融資租賃費用。
然后，融資租賃公司再將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的租金應收款“打包”賣(mài)給銀行。銀行在以買(mǎi)斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即承租人)的租金應收款為基礎，為融資租賃公司提供租金應收款的催收和信用風(fēng)險控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)--“保理業(yè)務(wù)”。銀行在收取租金應收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業(yè)務(wù)手續費。同時(shí)，將風(fēng)險降到最低，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權的情況下，一旦承租人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))無(wú)法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔保公司支付;如果擔保公司支付不了的話(huà)，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣(mài)，所得款項仍不足的部分，再由融資租賃公司補足。
再后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)融資租賃公司的房地產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開(kāi)發(fā)項目的資本金(與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開(kāi)發(fā)項目的資本金)，或者投資其他任何項目(而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)權作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無(wú)法用于投資新開(kāi)發(fā)項目)。另一方面，通過(guò)“售后回租”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營(yíng)原來(lái)的房地產(chǎn)項目，形成現金流，通過(guò)“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時(shí)，依照合同向融資租賃公司贖回原來(lái)的房地產(chǎn)項目。
這種融資租賃中有兩種融資創(chuàng )新的方式：一是房地產(chǎn)“售后回租”結合“信托”的方式，通過(guò)發(fā)放信托產(chǎn)品把穩定且安全的租金應收款轉讓給投資者，讓社會(huì )投資者分享融資租賃資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，集合社會(huì )上更多的閑散資金;二是接受多個(gè)法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運用于房地產(chǎn)售后回租項目，讓社會(huì )法人的資金參與房地產(chǎn)項目以獲得較高投資收益。
第二種方式。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶。
第三種方式。與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的房地產(chǎn)融資租賃，如上海。
六、房地產(chǎn)融資租賃該出場(chǎng)了
1998年以來(lái)，我國住宅市場(chǎng)化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒(méi)，而從消費形態(tài)上看，透支現象突出，大量“房奴”出現，部分年輕人把住房按揭政策用過(guò)了頭，想要立刻讓其由買(mǎi)轉租，又談何容易!從企業(yè)角度分析，開(kāi)發(fā)商資金緊張，同時(shí)項目銷(xiāo)售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會(huì )資源浪費嚴重。房地產(chǎn)融資租賃該出場(chǎng)了。融資租賃可不是一個(gè)跑龍套的小角色。在發(fā)達國家，融資租賃已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，比如在美國的固定資產(chǎn)投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡(jiǎn)單地說(shuō)，融資租賃就是“以租代買(mǎi)”或“先租后買(mǎi)”，一般多針對房產(chǎn)、汽車(chē)、電器等大件商品，在合同期內物品所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿(mǎn)付清租金后，承租人有權按殘值購入物品，擁有物品的所有權。
整體來(lái)看，融資租賃業(yè)在我國的發(fā)展還處于起始階段，基本上未浸透到房產(chǎn)領(lǐng)域。但正如REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)對房地產(chǎn)業(yè)融資的重要意義一樣,誰(shuí)都無(wú)法否認房產(chǎn)融資租賃的廣闊前景。首先，可以治療“房奴恐懼癥”。“房奴”源源不斷地被中國樓市制造出來(lái)，但卻很難杜絕。雖然從經(jīng)濟效益上衡量目前買(mǎi)不如租，但中國傳統的“住宅觀(guān)”讓大部分人認定買(mǎi)比租好，租房不但沒(méi)有歸屬感，更難以進(jìn)行個(gè)性化裝修，甚至存在被房東驅逐的可能。融資租賃能夠既滿(mǎn)足住房私權帶來(lái)的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬(wàn)一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購買(mǎi)，減輕精神壓力。
其次，緩解開(kāi)發(fā)商資金困局。在市場(chǎng)條件允許的情況下，所有開(kāi)發(fā)商都愿意一次性銷(xiāo)售，以快速回籠資金，但在目前的買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境中，激烈的競爭導致部分樓市陷入滯銷(xiāo)。而融資租賃可以在某種程度上緩解這一問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)就變成了短期性的促銷(xiāo)手段，在香港樓市低靡期就曾出現過(guò)。但更大的意義在于，通過(guò)融資租賃模式，部分開(kāi)發(fā)商可以另辟蹊徑，鎖定特殊消費群體，開(kāi)發(fā)專(zhuān)項樓盤(pán)，由此創(chuàng )造出一種全新的開(kāi)發(fā)模式，對行業(yè)形成有益補充。
第三，降低銀行信貸風(fēng)險。融資租賃同MBS、REITs、倒按揭一樣，都是新型的房地產(chǎn)融資工具。眾所周知，我國房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行，雖然央行不斷緊縮“銀根”，但出于商業(yè)利益，許多銀行還是難抑房地產(chǎn)業(yè)的放貸沖動(dòng)。融資租賃并未直接通過(guò)銀行，而是由融資租賃公司面向社會(huì )籌集。多元化融資可以分散銀行業(yè)的房貸風(fēng)險，進(jìn)一步則是降低中國發(fā)生金融風(fēng)險的可能性。
最后，有助于完善住房保障體系。中央正致力于包括廉租房和經(jīng)濟適用房在內的住房保障體系的建設。有學(xué)者認為，融資租賃可以和經(jīng)濟適用房制度做些有益嫁接。一方面，由于現階段我國財力有限，難以大規模推廣準福利性質(zhì)的經(jīng)濟適用房，而融資租賃是一種市場(chǎng)化的融資手段;另一方面，建設部也正擬修改相關(guān)政策，以使未來(lái)部分經(jīng)濟適用房用于租賃，假如部分房源能夠進(jìn)行融資租賃，則既能使中低收入群體享受“先租后買(mǎi)”的好處，也能降低政府在建筑維護方面的投入(因為業(yè)主在使用中更有愛(ài)心了)。房地產(chǎn)融資租賃集租賃、買(mǎi)賣(mài)、借貸三者優(yōu)點(diǎn)于一體，能夠實(shí)現消費者、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、政府、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方共贏(yíng)。但好事還須多磨。目前在法律上、觀(guān)念上、實(shí)操上，都還不具備成熟條件，比如最重要的《融資租賃法》尚處于草稿階段，最快今年出臺。但由于《合同法》等相關(guān)法律中已對此有所界定，其實(shí)完全可以現在就開(kāi)始進(jìn)行試點(diǎn)工作。所有新事物只有沖破舊觀(guān)念的羈絆，才能精彩呈現。
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