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不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險的化解
不動(dòng)產(chǎn)融資租賃法律風(fēng)險的防范，是一項系統性工作，那么不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險有哪些?是如何化解的?
(一)選擇適合的標的物
部分不動(dòng)產(chǎn)租賃得到了監管部門(mén)和司法實(shí)踐的認可：
企業(yè)廠(chǎng)房及其設備《金融租賃公司管理辦法》第四條規定融資租賃標的物為“固定資產(chǎn)”，企業(yè)的生產(chǎn)廠(chǎng)房屬于該范圍，而且也能夠滿(mǎn)足上述三個(gè)標準的要求，一般認為是適格的租賃物。
商業(yè)地產(chǎn)符合上述三個(gè)標準。承租人租賃商業(yè)地產(chǎn)追求的是租賃物的使用價(jià)值，這一點(diǎn)和普通住宅表面上相似，但作為住宅承租人的居民和作為商業(yè)地產(chǎn)承租人的商業(yè)企業(yè)對租賃物使用價(jià)值的利用性質(zhì)不同，前者是生活起居的非商業(yè)用途，后者則是辦公營(yíng)業(yè)等商業(yè)用途，通常為了生活消費需求的租賃并不屬于融資租賃的范圍。
(二)爭取完善標的物建設用地使用權的權屬登記
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》未明確將公路、橋梁、隧道、大壩等特殊不動(dòng)產(chǎn)登記納入其中，此類(lèi)標的物權屬登記的空白成為該領(lǐng)域融資租賃交易效力的法律風(fēng)險來(lái)源。對此，《物權法》第142條規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但是有相反證據證明的除外。” 根據其精神，出租人可以通過(guò)受讓上述標的物所附著(zhù)土地的使用權，以此取得地上構筑物的推定所有權。
(三)不動(dòng)產(chǎn)租賃動(dòng)產(chǎn)化
某些不動(dòng)產(chǎn)不屬于適當的租賃物，或者無(wú)法完成上述產(chǎn)權登記時(shí)，可以以該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)上附屬的動(dòng)產(chǎn)設備、設施進(jìn)行融資租賃。實(shí)務(wù)界通常稱(chēng)之為“間接租賃式”。較為典型的是在建商業(yè)地產(chǎn)，在無(wú)法登記權屬的情況下，以建筑物中的電梯、機電設備、空調設備等作為租賃物。
司法實(shí)踐中傾向于認為“以添附、建設在不動(dòng)產(chǎn)之上的設備作為租賃物的融資租賃合同，仍屬于融資租賃合同”。需要指出的是，通常租賃物必須具有獨立、特定的特征，故而“添附、建設在不動(dòng)產(chǎn)上的設備”應以其保持自然性質(zhì)與權利屬性的獨立為前提。對于裝修材料等不具備獨立權利屬性的標的物，司法判決認為“若按標的物的特性，正常使用情況下，其在期限屆滿(mǎn)時(shí)已無(wú)返還之可能性，則客觀(guān)上無(wú)法作為(融資)租賃關(guān)系的標的物，相應法律關(guān)系亦不得被認定為融資租賃關(guān)系”(上海市第一中級人民法院【(2016)滬一中民六(商)終字第469號】判決書(shū))。
(四)爭取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的交易即便不被認定為融資租賃法律關(guān)系，也并不意味著(zhù)融資租賃合同一定無(wú)效�！度谫Y租賃司法解釋》對合同效力認定采用實(shí)質(zhì)重于形式的標準，規定“對于名為融資租賃合同但是實(shí)際不構成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應按照實(shí)際構成的法律關(guān)系處理。”實(shí)務(wù)中，合同是否歸于無(wú)效，司法態(tài)度傾向于取決于兩個(gè)因素：一是其實(shí)際構成的合同關(guān)系類(lèi)型;二是此類(lèi)合同是否具備《合同法》第52條規定的合同無(wú)效情形。一般而言，不被認定為融資租賃法律關(guān)系的交易可能構成借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購關(guān)系等。
因司法認定而確立的實(shí)際法律關(guān)系如果認定有效，則合同雙方的權利義務(wù)關(guān)系按實(shí)際法律關(guān)系處理，同樣可以全部或大部分實(shí)現出租人的利益預期。原來(lái)租賃關(guān)系中的擔保機制，在實(shí)際法律關(guān)系有效的情況下，仍然可以認定有效。
(五)設置風(fēng)險兜底條款
融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔保。為了防范不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險，出租人可以在擔保合同或條款中約定，如果租賃合同被人民法院認定為實(shí)質(zhì)系其他合同關(guān)系(如由融資租賃轉化為借款)，擔保人責任不因此免除，并須承擔轉化后的合同項下?lián)Ｘ熑?如果合同被認定為無(wú)效，擔保人須對司法判決所確認的被擔保人應當承擔的給付義務(wù)依然承擔連帶擔保責任。通過(guò)上述條款來(lái)降低法律適用不確定性的風(fēng)險。
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