商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告范文
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商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告1
天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線(xiàn)的開(kāi)通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征
天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤(pán)踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩推進(jìn)的趨勢。
代表著(zhù)高檔消費的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩穩占據著(zhù)中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的it業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區主要有：希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購書(shū)中心，黃埔大道沿線(xiàn)的南國廚衛博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車(chē)陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤(pán)集結的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是依托著(zhù)“天河”這個(gè)響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買(mǎi)力，實(shí)現了商鋪的四面開(kāi)花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿(mǎn)目，滿(mǎn)街滿(mǎn)享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽(yáng)光都會(huì )廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿(mǎn)位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬(wàn)。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場(chǎng)占據著(zhù)天河的軸心位置，商鋪租價(jià)不菲，動(dòng)則上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無(wú)市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì )存在一定的招商難度�？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳�，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著(zhù)新的商家。
天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過(guò)于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩定的理性發(fā)展，2001年天河商鋪批出量6.43萬(wàn)㎡，成交量8.5萬(wàn)㎡；2002年批出7.06萬(wàn)㎡，成交8.64萬(wàn)㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。
天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。2003年天河區商鋪以9.91萬(wàn)㎡的成交量比第一位的番禺區14萬(wàn)㎡少約3萬(wàn)㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬(wàn)㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據著(zhù)全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬(wàn)平方米到2003年的99044萬(wàn)平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。
(三)價(jià)格特征
天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡；維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區群樓商鋪租價(jià)在100~200元/㎡左右。一個(gè)逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。
天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區域跨度遠遠比前三者大，價(jià)格的不平衡導致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。
縱觀(guān)天河幾年來(lái)的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從1998年到2003年價(jià)格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢。而在2003年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的`出現，哄抬起了2003年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.
(四)經(jīng)營(yíng)特色
天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費為中心點(diǎn)，周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專(zhuān)營(yíng)家居、裝飾材料的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂的it、數碼、科技型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書(shū)市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。
天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類(lèi)別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營(yíng)現象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專(zhuān)場(chǎng)、美食、娛樂(lè )等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。
天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣(mài)場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其“數字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專(zhuān)賣(mài)道路。天河科技園、天河軟件園將繼續扮演廣州地區知識產(chǎn)權和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結構互補產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚(yú)、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫(xiě)字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區的建成，構筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著(zhù)廣州新中軸線(xiàn)的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場(chǎng)購物、辦公大廈到娛樂(lè )、康體運動(dòng)中心，配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開(kāi)發(fā)商根據自己物業(yè)的地理位置，結合區域內商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的“商場(chǎng)大街”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè)；萬(wàn)佳入主華標廣場(chǎng)群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題，承租者是“金鉆潮庭”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購書(shū)中心”為經(jīng)營(yíng)主題。這類(lèi)群樓商鋪具有一定的規模，各個(gè)群樓瞄準的方向都不同，客戶(hù)分類(lèi)十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告2
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長(cháng)12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長(cháng)11.3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1-5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1-5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用，企業(yè)得到充足的流動(dòng)資金。
3、擔保行業(yè)狀況
市現有工商注冊備案在冊擔保公司20多家，如：恒實(shí)擔保、誠信擔保、信合擔保、恒順擔保等，此20多家擔保公司現擔保對象全部以企業(yè)及企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)性貸款進(jìn)行扶持，截止20xx年5月的擔保額余額為億元，在寧德地區該司所經(jīng)營(yíng)的以房產(chǎn)抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區首家擔保公司，在我市現有的擔保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風(fēng)險、確保目標、有序擴展”為方針，以“積極探索、穩健經(jīng)營(yíng)”為準則，擔保業(yè)務(wù)嚴格遵循公司《章程》和《實(shí)施細則》，形成“大小并舉、助強扶弱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、劣者淘汰”的擔保運行機制。是專(zhuān)業(yè)從事個(gè)人融資信用擔保、抵押加成個(gè)人貸款、企業(yè)融資信用擔保、風(fēng)險投資擔保及金融中介服務(wù)的智力型現代化企業(yè)。
四、該司前景
信泰擔保有限公司注冊資本10068萬(wàn)元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規劃草案相吻合，加快城市規劃建設，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點(diǎn)快速發(fā)展業(yè)務(wù)：
�。�1）、目前市房產(chǎn)抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時(shí)間期限已久，隨著(zhù)近幾年房?jì)r(jià)的上升房產(chǎn)的增值，從中大部分客戶(hù)合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場(chǎng)最大化；
�。�2）、現有市企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)性貸款附加房產(chǎn)抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續復雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業(yè)及個(gè)體工商戶(hù)提供有效的流動(dòng)資金；
�。�3）、隨著(zhù)城市的有效規劃，城市建設的加快發(fā)展，開(kāi)拓新的市場(chǎng)空間大。
五、公司優(yōu)勢
�。�1）、專(zhuān)業(yè)把控風(fēng)險--公司股東來(lái)自電機、貿易、蓄電池等相關(guān)行業(yè)，出資人不依賴(lài)公司融資，能更客觀(guān)把握公司對外擔保風(fēng)險；
�。�2）、專(zhuān)業(yè)人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業(yè)經(jīng)驗；
�。�3）、專(zhuān)業(yè)服務(wù)—公司提供房產(chǎn)抵押加成及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款服務(wù)，目標客戶(hù)明確。
六、合作效益及風(fēng)險分析
風(fēng)險分析：在貸款的風(fēng)險控制方面，信泰擔保有限公司可以通過(guò)優(yōu)化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個(gè)性化服務(wù)，分擔銀行的管理成本，免去中行后顧之憂(yōu)。
其次，事后風(fēng)險釋放方面，信泰擔保有限公司的優(yōu)勢更是無(wú)可替代的，中行直貸的項目出現風(fēng)險，處置抵押物往往周期長(cháng)，訴訟成本高，變現性不佳。信泰擔保有限公司的現金代償，大大解決了中行處置難的問(wèn)題，使得不良貸款及時(shí)得到消除，之后更加靈活的處理手段進(jìn)行風(fēng)險化解。
合作優(yōu)勢：信泰擔保有限公司的時(shí)效性快。有時(shí)候一些貸款模式流程，造成中小企業(yè)主大量時(shí)間浪費；而信泰擔保有限公司的恰恰表現出靈活多變的為不同企業(yè)設計專(zhuān)用的融資方案模式，大大節省了企業(yè)主的時(shí)間與精力，能迎合企業(yè)主急用資金的需求。
另外，信泰擔保有限公司在抵押基礎上的授信，額度大大超過(guò)抵押資產(chǎn)值。為中小企業(yè)提供更多的需求資金。目前，信泰擔保有限公司在貸后管理和貸款風(fēng)險化解方面的規范和高效運營(yíng)，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。
擔保公司與銀行合作是長(cháng)期發(fā)展的趨勢，發(fā)達的民營(yíng)企業(yè)、正規金融機構與民間擔保機構之間存在的相互促進(jìn)的關(guān)系，促使金融機構與投資擔保公司加大合作，那么金融機構在為小企業(yè)提供貸款時(shí)存在的問(wèn)題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽(yáng)光化的征途，更重要的是，中小企業(yè)融資難的問(wèn)題能得到有效緩解，形成正規金融機構、投資擔保公司、中小企業(yè)三方共贏(yíng)的良好局面，為經(jīng)濟的發(fā)展注入活力。
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