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四川省房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見(jiàn)
為規范房地產(chǎn)司法鑒定評估行為，保障房地產(chǎn)司法鑒定評估質(zhì)量，提高房地產(chǎn)司法鑒定評估公信力�，F將《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見(jiàn)》(試行)印發(fā)給你們，請遵照執行。各地在執行中遇到的情況和問(wèn)題，請及時(shí)反饋我廳。
二O一一年三月二十二日
房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見(jiàn)(試行)
第一章 引言
第一條 為了規范房地產(chǎn)司法鑒定評估行為，保障房地產(chǎn)司法鑒定評估質(zhì)量，提高房地產(chǎn)司法鑒定評估的公信力，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規定》(法釋[2009]16號)等有關(guān)法律、法規和司法解釋?zhuān)约啊斗康禺a(chǎn)估價(jià)規范》(GB/T 50291—1999)的有關(guān)規定，制定本意見(jiàn)。
第二條 房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評估活動(dòng)，適用本意見(jiàn)。
第三條 本意見(jiàn)所稱(chēng)房地產(chǎn)司法鑒定評估，是指在訴訟活動(dòng)中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失，對房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。
第四條 房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評估活動(dòng)，應當遵守法律、法規、規章，遵守執業(yè)規范和職業(yè)道德，遵守房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)操作規范。
未取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的司法鑒定機構，不得從事房地產(chǎn)司法鑒定評估。
第五條 對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定司法鑒定估價(jià)目的下的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當使用鑒定估價(jià)報告是委托人和訴訟活動(dòng)當事人的責任。
第六條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得就估價(jià)對象的法律權屬狀況發(fā)表法律意見(jiàn)，對于由委托人移交的訴訟活動(dòng)當事人提供鑒定評估資料的真實(shí)性、合法性、完整性，應當履行符合法律法規、房地產(chǎn)估價(jià)規范、估價(jià)行業(yè)標準和慣例所要求的審核程序。
第七條 從事房地產(chǎn)司法鑒定評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，經(jīng)人民法院依法通知，應當出庭就其評估工作及鑒定估價(jià)報告，接受法官和當事人的詢(xún)問(wèn)，回答與鑒定評估事項有關(guān)的問(wèn)題。
第八條 房地產(chǎn)司法鑒定評估工作的最終成果，分為房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報告和房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報告。咨詢(xún)性估價(jià)報告與鑒定估價(jià)報告，在估價(jià)程序、估價(jià)依據和估價(jià)規范等標準的執行方面可以有所放寬。
第九條 房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當保守在執業(yè)活動(dòng)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個(gè)人隱私。
未經(jīng)委托人、估價(jià)行業(yè)主管部門(mén)和估價(jià)行業(yè)組織的同意，不得向其他個(gè)人或者組織提供與鑒定評估事項有關(guān)的信息，但法律、法規另有規定的除外。
第十條 房地產(chǎn)估價(jià)機構、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，與房地產(chǎn)司法鑒定評估涉及的訴訟活動(dòng)當事人有利害關(guān)系，或者是訴訟活動(dòng)當事人一方的，以及存在其他可能影響獨立、公正情形的，應當回避。
第十一條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當依法獨立、客觀(guān)、公正地進(jìn)行鑒定評估，并對出具的房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報告負責。
房地產(chǎn)司法鑒定評估實(shí)行注冊房地產(chǎn)估價(jià)師負責制度。
第二章 房地產(chǎn)司法鑒定評估的委托、受理與實(shí)施
第十二條 房地產(chǎn)司法鑒定評估，應由一家估價(jià)機構接受委托并完成鑒定評估工作，不得由兩家或兩家以上的估價(jià)機構接受鑒定評估委托。
第十三條 房地產(chǎn)估價(jià)機構應當在接受鑒定評估委托前，明確估價(jià)基本事項，通過(guò)人民法院交由訴訟當事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評估風(fēng)險告知書(shū)》，從而使當事人全面知悉鑒定評估的基本事項，促使當事人明確自己應履行的配合義務(wù)及不履行該義務(wù)可能承擔的不利后果。
第十四條 如果出現估價(jià)依據缺失、估價(jià)程序不能完全履行的情形，如估價(jià)對象滅失，或者估價(jià)對象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價(jià)人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，房地產(chǎn)估價(jià)機構應當報告人民法院，終止房地產(chǎn)司法鑒定評估委托。
第十五條 在估價(jià)依據缺失或者估價(jià)程序不能完全履行的情況下，當事人堅持申請進(jìn)行鑒定評估，或者人民法院認為必須鑒定評估的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當將估價(jià)風(fēng)險書(shū)面告知委托人民法院及有關(guān)當事人。估價(jià)機構在上述情形下接受委托并開(kāi)展估價(jià)工作，如果估價(jià)程序或者估價(jià)依據的不完備，并非因注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀(guān)過(guò)錯造成，則當事人不得對鑒定評估工作的固有瑕疵提出質(zhì)疑，也不得因此對估價(jià)機構及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師提出鑒定評估不當的指控，當事人應承擔房地產(chǎn)司法鑒定評估結果可能帶來(lái)的法律后果。
第十六條 房地產(chǎn)估價(jià)機構開(kāi)展鑒定評估業(yè)務(wù)，應當取得委托人出具的房地產(chǎn)鑒定評估委托書(shū)。委托人提供《鑒定評估委托書(shū)附表》、《鑒定評估資料交接表》、《鑒定評估資料質(zhì)證情況記錄》的，估價(jià)報告應當附該資料。
本意見(jiàn)所指鑒定評估資料，是指存在于各種載體上與鑒定評估事項有關(guān)的記錄，包括案件基本情況、案件當事人基本情況、估價(jià)對象法律權屬狀況、估價(jià)對象占有維護情況、估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)登記檔案等。
第十七條 房地產(chǎn)鑒定評估委托書(shū)通常載明以下內容：
(一)委托人的名稱(chēng)或者姓名;
(二)委托的房地產(chǎn)估價(jià)機構名稱(chēng);
(三)委托日期;
(四)簡(jiǎn)要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話(huà);
(五)訴訟當事人及其聯(lián)系方式;
(六)訴訟當事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評估風(fēng)險告知書(shū)》記錄;
(七)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)基本事項，包含估價(jià)對象及估價(jià)范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、物質(zhì)實(shí)體狀況和權益狀況(包括法律權屬、法律瑕疵及租約限制等)。
(見(jiàn)“房地產(chǎn)鑒定評估委托書(shū)”推薦文本)
第十八條 房地產(chǎn)鑒定評估委托書(shū)附表，房地產(chǎn)估價(jià)機構應當與委托人溝通協(xié)商，通常載明如下內容：
(一)估價(jià)機構選定日期;
(二)鑒定評估移送日期;
(三)實(shí)際估價(jià)范圍;
(四)鑒定評估的價(jià)值定義;
(五)鑒定估價(jià)報告提交期限和方式;
(六)鑒定估價(jià)報告使用者;
(七)鑒定評估服務(wù)費總額及其支付方式;
(八)既往鑒定估價(jià)報告書(shū);
(九)受托估價(jià)機構的其他義務(wù)、估價(jià)機構受托記錄。
(見(jiàn)“房地產(chǎn)鑒定評估委托書(shū)附表”推薦文本)
第十九條 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)機構需要補充資料，或者退回鑒定評估委托的，應當向委托人出具鑒定評估(補充或退回)資料交接表，載明房地產(chǎn)估價(jià)機構認為需要補充的鑒定評估資料清單、不接受委托的理由，以及人民法院委托部門(mén)移送、房地產(chǎn)估價(jià)機構接收及退回記錄等內容。
對于委托人移交的當事人提供的鑒定評估資料，房地產(chǎn)估價(jià)機構應當區分經(jīng)當事人質(zhì)證人民法院認定的鑒定評估資料，以及需要注冊房地產(chǎn)估價(jià)師調查核實(shí)的資料。房地產(chǎn)估價(jià)機構認為需要法人民院依職權調查取得有關(guān)鑒定評估依據的，應當向人民法院書(shū)面提出，并將人民法院依職權調查核實(shí)的鑒定評估資料作為鑒定評估依據。
第二十條 房地產(chǎn)估價(jià)機構應當取得估價(jià)對象的物質(zhì)權益狀況和實(shí)體狀況資料，包括：估價(jià)對象的房屋所有權證、國有土地使用證(國有建設用地使用權證)、政府批準用地的許可文件、集體土地使用證等權屬資料，查封、預查封、抵押權設立、出租等情況說(shuō)明,以及裝修情況說(shuō)明等。
如果估價(jià)對象是在建工程，委托方提供的資料通常還應包括項目的城鄉規劃許可文件、施工圖設計文件、造價(jià)咨詢(xún)文件、預售批準文件等。
第二十一條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在開(kāi)展司法鑒定評估過(guò)程中，估價(jià)依據如需當事人雙方認可的，可以申請人民法院就有關(guān)估價(jià)依據組織當事人進(jìn)行質(zhì)證認可后，采納為估價(jià)依據。
第二十二條 鑒定評估現場(chǎng)查勘工作結束后，當事人又提出新的評估資料，未經(jīng)人民法院認定并移交的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不予采納。
第二十三條 估價(jià)機構應當在委托書(shū)載明的鑒定評估期限內，完成鑒定評估工作并出具房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報告。委托書(shū)中未載明鑒定評估期限的，應在法律、行政法規或部門(mén)規章規定的期限內完成。如果估價(jià)機構在鑒定評估期限內不能完成鑒定評估的，應當書(shū)面向委托人說(shuō)明理由并申請延期。
第二十四條 估價(jià)機構完成鑒定評估后，應當及時(shí)將估價(jià)報告送交人民法院。當事人或者其他利害關(guān)系人對估價(jià)報告有異議的，應當通過(guò)人民法院向估價(jià)機構轉交書(shū)面意見(jiàn)。估價(jià)機構收到該書(shū)面意見(jiàn)后，應當依據估價(jià)規范等予以解釋和答復。
第二十五條 房地產(chǎn)司法鑒定評估費用，應當由房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機構收取，收費的項目和標準應當嚴格執行有關(guān)規定。
第二十六條 房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機構接受委托后，在進(jìn)行現場(chǎng)查勘前，可以通過(guò)人民法院要求當事人預交鑒定評估費用，最終鑒定費用待出具報告時(shí)按約定全部結清。
一般情況下，如果當事人不預交鑒定評估費用，估價(jià)機構可以退回鑒定評估委托。
第三章 房地產(chǎn)司法鑒定評估的類(lèi)別
第一節 債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估
第二十七條 債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，主要指人民法院在處理債務(wù)糾紛案件中，涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，包括以下主要類(lèi)別：現房拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估、在建工程項目整體拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估、在建工程部分拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估、企業(yè)整體拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估。
第二十八條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，鑒定評估的價(jià)值定義為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評估，通常不評估變現價(jià)值，不考慮房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))成交后交易的稅費以及稅費的轉移分擔。經(jīng)估價(jià)機構書(shū)面提示后，委托方在鑒定評估委托中，仍然特別指明要求評估變現價(jià)值的，可以在揭示該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值之后，評估其變現價(jià)值。
房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估的估價(jià)目的，表述為“為司法拍賣(mài)(變賣(mài))提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據”。
第二十九條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，對不可分割的房屋可以整體評估。分割評估的，應當在人民法院提供的評估委托書(shū)中明確評估房屋的具體部位。
第三十條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當注意拍賣(mài)(變賣(mài))方式，考慮到整體拍賣(mài)(變賣(mài))與拆零拍賣(mài)(變賣(mài))對于估值的不同影響。
第三十一條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，對于已經(jīng)全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，估價(jià)機構可以對該土地使用權進(jìn)行評估。
第三十二條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，對于已經(jīng)部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金實(shí)際金額，由國土資源管理部門(mén)確認當事人的土地使用權，估價(jià)機構可以對確認后的土地使用權進(jìn)行評估。對不可分割的土地使用權，是否納入評估范圍，由人民法院確定。
第三十三條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，遵循土地使用權、房屋所有權權利一致原則進(jìn)行評估，土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，應當向委托人說(shuō)明情況，取得委托人同意后在委托書(shū)中明確僅對受讓人繼受原權利人的房地產(chǎn)合法權利進(jìn)行價(jià)值評估，不對權屬發(fā)表意見(jiàn)，并在報告中予以披露。
第三十四條 人民法院執行農村房屋涉及集體建設土地使用權評估的，經(jīng)人民法院與國土資源管理、城鄉規劃部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，依據人民法院的裁定文書(shū)進(jìn)行評估，但應當考慮權利受讓人到國土資源管理部門(mén)辦理國有土地使用權出讓?zhuān)枥U納的土地使用權出讓金及有關(guān)稅費。
第三十五條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，通常不因拍賣(mài)(變賣(mài))而消滅。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當先評估沒(méi)有租賃權及其他用益物權限制的估價(jià)對象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，再評估出附有租約限制或其他用益物權的拍賣(mài)(變賣(mài))房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的抵押權及其他擔保物權，通常因拍賣(mài)(變賣(mài))而消滅，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通常不考慮其對價(jià)值的影響。
第三十六條 在建工程項目整體拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當特別關(guān)注停工緣由、工期延誤的原因及其對于預測完工工期及對工程造價(jià)的影響，關(guān)注項目的報建、施工許可是否合法、實(shí)際修建狀況、各項規劃建設許可是否在有效期內、是否存在實(shí)際銷(xiāo)售等事項。
在建工程部分拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師還應當合理進(jìn)行地價(jià)分攤，關(guān)注建筑物區分所有權對于估值的影響。
第三十七條 對于在建工程整體或部分拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估，如果涉及超規劃建設的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當與委托人協(xié)商，對于超規劃許可建設的部分房地產(chǎn)，應當有合法的估價(jià)依據，須經(jīng)人民法院與城鄉規劃主管部門(mén)協(xié)商一致，不得擅自評估或設定不合理的假設，鑒定估價(jià)報告對此應當揭示。
第三十八條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估時(shí)，對于隱蔽工程的鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當根據當事人提供的工程圖紙、隱蔽工程的預決算資料，結合隱蔽工程投入使用的情況進(jìn)行鑒定評估。
第三十九條 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)處置的評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師得就動(dòng)產(chǎn)附合不動(dòng)產(chǎn)一起進(jìn)行鑒定評估。
第四十條 以房地產(chǎn)為主業(yè)或企業(yè)主要資產(chǎn)構成為房地產(chǎn)的，企業(yè)整體拍賣(mài)(變賣(mài))涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評估中，雖然不動(dòng)產(chǎn)可分離(從物質(zhì)實(shí)體角度)，但從利用(使用方式)方面不可分離，則注冊房地產(chǎn)估價(jià)師得就企業(yè)價(jià)值進(jìn)行鑒定評估。
第四十一條 企業(yè)整體拍賣(mài)(變賣(mài))涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評估中，房地產(chǎn)從物質(zhì)實(shí)體、使用方式上，均可與其他動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)分離，對分離出來(lái)的房地產(chǎn)鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以進(jìn)行單獨的房地產(chǎn)鑒定評估。
第二節 房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估
第四十二條 房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，系指房地產(chǎn)的所有權、用益物權或者擔保物權受到侵害，而對損害帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額進(jìn)行的鑒定評估。
第四十三條 房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，評估被侵權人因此受到的損失，被侵權人的損失難以評估，侵權人因此獲得利益的，可以其獲得的利益作為損害賠償估價(jià)對象。
第四十四條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評估，應當根據損害賠償鑒定評估的類(lèi)型、損害程度、損害范圍，以及潛在索賠者，合理確定估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
第四十五條 房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價(jià)方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法等。
成本法也稱(chēng)為修復費用法，是通過(guò)設定規劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復方案進(jìn)行修繕，求取排除估價(jià)對象房地產(chǎn)的缺陷恢復其原來(lái)功能所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用以及修復工期內的直接經(jīng)濟損失等費用，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。
損失資本化法，是通過(guò)測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限內的現值和，或測算經(jīng)濟耐用年限內無(wú)質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現值和之差，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。
賠償實(shí)例比較法，是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。
損害前后價(jià)差法，是通過(guò)測算損害前房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值，求取其差額，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。
第四十六條 房地產(chǎn)損害的類(lèi)型，按照損害存續的時(shí)間，劃分為暫時(shí)性損害和永久性損害;按照是否可修復，分為可修復的損害和不可修復的損害;按照損害事實(shí)，劃分為實(shí)體性損害、功能性損害和經(jīng)濟性損害;按照損害來(lái)源，分為地震、風(fēng)災等自然災害帶來(lái)的損害，以及非自然災害的他人侵權帶來(lái)的損害。
第四十七條 實(shí)體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結構、圍護結構、裝飾裝修等的損害。房地產(chǎn)的實(shí)體受到損毀帶來(lái)的損害賠償鑒定評估，裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估均是常見(jiàn)損害賠償鑒定評估類(lèi)型。
功能性損害是指房屋及其所在小區內外規劃的改變，如房屋層高、小區綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規劃變更，從而對房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負面影響。項目規劃變更引起的損害賠償鑒定評估，常見(jiàn)的是在房屋建筑正式開(kāi)工前。
經(jīng)濟性損害是指對損害事實(shí)的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價(jià)值的損害，如環(huán)境污染帶來(lái)的損害、異議登記不當帶來(lái)的損害、房屋(土地)登記部門(mén)的其他登記錯誤帶來(lái)的損害，以及區域規劃調整帶來(lái)的損害。
地震、風(fēng)災、環(huán)境污染等災害，除直接帶來(lái)房屋的實(shí)體性損害外，有時(shí)也帶來(lái)經(jīng)濟性損害。
第四十八條 對于各種損害賠償鑒定評估，損害事實(shí)的認定必須經(jīng)合法認定，方可作為估價(jià)依據。
損害事實(shí)應當由人民法院認定。
第四十九條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評估，應當區分可修復的損害和不可修復的損害，測算該損害對于房地產(chǎn)帶來(lái)的實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值的減損。
第五十條 所謂實(shí)體價(jià)值減損，是指修復該房地產(chǎn)所需耗費的資料、人工等投入及其合理稅費和利潤。測算實(shí)體價(jià)值減損，需要區分重建成本和重置成本。
房屋實(shí)體性損害修復方案，應該是技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行且合法的修復方案。修復方案是鑒定評估的基本依據，可以由當事人自行協(xié)商后簽訂協(xié)議。當事人不能就修復方案達成一致意見(jiàn)的，可以經(jīng)人民法院委托或者當事人共同委托，由具有相應資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機構出具房屋實(shí)體性損害修復方案。
第五十一條 所謂市場(chǎng)價(jià)值減損，是指房地產(chǎn)發(fā)生損害之后，市場(chǎng)主體對于該房地產(chǎn)產(chǎn)生畏懼和排斥心理，使得市場(chǎng)需求方減少，對于市場(chǎng)租金、市場(chǎng)售價(jià)帶來(lái)直接影響，從而帶來(lái)在實(shí)體價(jià)值減損之外的其他價(jià)值減損。
第五十二條 對于可修復的損害賠償鑒定評估，通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估。對于不可修復損害賠償鑒定評估，通常從市場(chǎng)價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估。
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評估時(shí)應當知曉，有的房地產(chǎn)損害鑒定評估類(lèi)型，實(shí)體損害雖可以修復，但該損害對于房地產(chǎn)的價(jià)值減損主要是市場(chǎng)價(jià)值減損。
第五十三條 項目規劃變更引起的損害賠償鑒定評估，包括：容積率的變更導致總建筑面積的變更;業(yè)主擁有對建筑物內的專(zhuān)有部分的權利受到侵害，如建筑層高、建筑面積不符合原規劃;業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有的權利受到侵害，比如綠地減少、侵占公共綠地、占用公共通道等。
第五十四條 房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體受到外力沖擊帶來(lái)的損害，其損害如果是可修復的，則通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估，如果需要，還應考慮搬家、暫停營(yíng)業(yè)帶來(lái)的損失;如果損害是不可修復的，則首先對于未發(fā)生損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。
第五十五條 環(huán)境污染帶來(lái)的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當結合專(zhuān)門(mén)機構出具的環(huán)境影響評價(jià)報告，根據環(huán)境是否可治理恢復分別進(jìn)行鑒定評估。
第五十六條 如果污染的環(huán)境可治理恢復，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師考慮到治理恢復的時(shí)間周期，結合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損綜合判斷，得出損害賠償估值。
第五十七條 如果污染的環(huán)境不可治理恢復，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師根據環(huán)境影響評價(jià)結果，從市場(chǎng)價(jià)值減損角度測算賠償估值。
第五十八條 異議登記不當帶來(lái)的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在異議登記期間的變化，對當事人帶來(lái)的損失角度進(jìn)行鑒定評估。
第五十九條 房屋(土地)登記部門(mén)的登記錯誤帶來(lái)的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在登記錯誤期間的變化，對當事人帶來(lái)的損失角度進(jìn)行鑒定評估。
第六十條 裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估，包括：裝修當事人之間發(fā)生的損害賠償鑒定評估;裝修對相鄰不動(dòng)產(chǎn)的損害賠償鑒定評估。
第六十一條 裝修糾紛中的損害如果是可修復的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估，考慮修復成本、相應的稅費和利潤。
第六十二條 裝修糾紛中的損害如果是不可修復的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通常綜合實(shí)體價(jià)值減損、市場(chǎng)價(jià)值減損之后，得出損害賠償估值。
第六十三條 區域規劃調整帶來(lái)的損害賠償鑒定評估，如住改商、交通管制(單行道)帶來(lái)的房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從房地產(chǎn)用途改變帶來(lái)的價(jià)值減損，交通出行便利程度的變化、消費者便利程度的變化對市場(chǎng)供需的影響，帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值減損等角度，進(jìn)行鑒定評估。
第六十四條 地震、冰雹、風(fēng)災等自然災害帶來(lái)的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當區分該損害是否可修復。對于可修復的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師綜合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損，得出損害賠償估值。
對于不可修復的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師首先對于未發(fā)生自然災害損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行鑒定評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。
第三節 房地產(chǎn)分割合并鑒定評估
第六十五條 房地產(chǎn)分割合并鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當明確，分割合并的房地產(chǎn)，應當符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規定。
第六十六條 房地產(chǎn)分割合并鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當明確，分割合并后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存在三種可能，即A+B=C，A+BC，其中A、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，C表示合并后或分割前的該宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當通過(guò)市場(chǎng)調查和分析，準確把握分割合并鑒定評估的房地產(chǎn)價(jià)值變化所屬情形。
第四節 國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估
第六十七條 國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估，包括三種情形：被征收房屋仍然存在;被征收房屋滅失，但有證據保全;被征收房屋滅失，未辦理證據保全。
第六十八條 國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當遵循住房和城鄉建設部頒布的《房屋征收評估辦法》進(jìn)行鑒定評估。
第六十九條 被征收房屋滅失，但有證據保全的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師依據保全的證據、該房屋被征收之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行鑒定評估。
第七十條 被征收房屋滅失，未辦理證據保全的，該房屋不具備鑒定評估的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備鑒定評估條件，當事人向鑒定評估委托方簽收《房地產(chǎn)司法鑒定風(fēng)險告知書(shū)》的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以依據有限的估價(jià)依據，對該被征收房屋進(jìn)行咨詢(xún)性估價(jià)。
第五節 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評估
第七十一條 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評估，可以是上述任何一類(lèi)鑒定評估的糾紛引起的鑒定評估，還包括抵押估價(jià)、作價(jià)入股等其他估價(jià)帶來(lái)糾紛的鑒定評估。
第七十二條 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評估，通常由比涉及糾紛的鑒定估價(jià)機構資質(zhì)等級更高資質(zhì)的估價(jià)機構受理;涉及糾紛的鑒定估價(jià)機構為國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構的，從事糾紛鑒定評估的估價(jià)機構也必須是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構。
第七十三條 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評估的目的，包括對于原鑒定估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的主體資格是否符合有關(guān)規定，估價(jià)程序和估價(jià)方法、估價(jià)依據是否遵循估價(jià)行業(yè)標準，估價(jià)行為是否符合職業(yè)道德等，進(jìn)而對于是否存在虛假估價(jià)、估價(jià)是否嚴重失實(shí)進(jìn)行鑒定和判斷。
第七十四條 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評估中，對于涉及糾紛的房地產(chǎn)價(jià)值的鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當遵循估價(jià)規范和本章的其他規定進(jìn)行鑒定評估。
第四章 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報告和咨詢(xún)性估價(jià)報告
第七十五條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評估，其注冊執業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機構應當出具房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報告，鑒定估價(jià)報告應當能夠讓委托人和鑒定估價(jià)報告使用者了解估價(jià)對象的范圍，合理理解鑒定估價(jià)結果。
第七十六條 房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報告應當包括：充分的估價(jià)依據;必要的估價(jià)程序;估價(jià)方法、相關(guān)數據來(lái)源與確定、相關(guān)參數選取與運用、主要計算過(guò)程等必要信息。
第七十七條 房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報告，是指注冊房地產(chǎn)估價(jià)師由于受到客觀(guān)原因限制，委托人或有關(guān)當事人明知存在估價(jià)依據不充分、必要的估價(jià)程序不能完全履行的情況下，仍然委托鑒定評估而出具的估價(jià)報告。
委托人和咨詢(xún)性估價(jià)報告使用者需在了解估價(jià)依據、估價(jià)程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估價(jià)結果。
第七十八條 房地產(chǎn)拍賣(mài)(變賣(mài))鑒定評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為評估委托之日或完成估價(jià)對象現場(chǎng)查勘之日，但鑒定評估委托書(shū)另有約定的除外。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成現場(chǎng)查勘之日的，應當在“鑒定評估的假設和限制條件”中揭示估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成現場(chǎng)查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對鑒定估價(jià)結果的影響，提示鑒定估價(jià)報告使用者注意。
第七十九條 房地產(chǎn)司法鑒定評估，報告的名稱(chēng)通常為“房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報告”。對于咨詢(xún)性估價(jià)，報告的名稱(chēng)為“房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報告”。
估價(jià)報告須由房地產(chǎn)估價(jià)機構出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章，并至少有兩名以上符合條件的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。
第八十條 在房地產(chǎn)司法鑒定評估活動(dòng)中，本意見(jiàn)未作規定的事宜，應當按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》執行。
第八十一條 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報告應用有效期，從鑒定估價(jià)報告出具之日起計，不得超過(guò)1年;注冊房地產(chǎn)估價(jià)師預計估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，可以適當縮短鑒定估價(jià)報告應用的有效期。
超過(guò)房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報告應用有效期使用鑒定估價(jià)報告的，相關(guān)責任由報告使用者承擔。在鑒定估價(jià)報告應用有效期內使用鑒定估價(jià)報告的，相關(guān)責任由出具鑒定估價(jià)報告的估價(jià)機構承擔，但使用者不當使用的除外。
第八十二條 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)依據包括：由委托人轉交經(jīng)當事人質(zhì)證人民法院認定的鑒定評估資料;委托人依職權調查取得的鑒定評估資料;當事人補充的經(jīng)人民法院認可的鑒定評估資料;估價(jià)機構自己取得的鑒定評估資料。
鑒定估價(jià)報告對于估價(jià)依據應當充分披露，并注明其類(lèi)別。對于估價(jià)依據缺失的，應當揭示其成因;如果重要估價(jià)依據缺失，不能出具房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報告，在委托人認可的前提下，出具咨詢(xún)性估價(jià)報告。
第八十三條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當對估價(jià)對象進(jìn)行現場(chǎng)查勘，將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明資料上記載的內容逐一進(jìn)行對照，全面、細致地了解估價(jià)對象，做好現場(chǎng)查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的照片，內外部狀況照片應當作為鑒定估價(jià)報告的附件。
由于各種原因不能拍攝內部狀況照片的，應與委托人溝通。如果委托人書(shū)面同意，可以就與估價(jià)對象除裝修狀況不一致外的小區其他相同戶(hù)型的房地產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)查勘，并對估價(jià)對象的裝修狀況在委托書(shū)中明確的，可以進(jìn)行鑒定評估，但在鑒定估價(jià)報告中應予以披露。
現場(chǎng)查勘記錄，由實(shí)施現場(chǎng)查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、在場(chǎng)人民法院工作人員和其他在場(chǎng)人員簽名，查勘記錄應當作為鑒定評估檔案資料妥善保管。
第五章 房地產(chǎn)司法鑒定評估的質(zhì)證
第八十四條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師有出庭接受質(zhì)詢(xún)的義務(wù)。就委托人及當事人圍繞鑒定評估的相關(guān)問(wèn)題提出的質(zhì)疑和詢(xún)問(wèn)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當給予回答、進(jìn)行說(shuō)明和答辯，應當準備回答的問(wèn)題包括但不限于：房地產(chǎn)估價(jià)人員及其機構是否符合鑒定人和鑒定機構的執業(yè)條件，是否具有執業(yè)勝任能力;是否保持估價(jià)的獨立性，即對估價(jià)機構是否存在執業(yè)沖突，如估價(jià)機構及其關(guān)聯(lián)機構是否為一方當事人提供律師、注冊會(huì )計師、其他咨詢(xún)代理服務(wù)等;注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和其他估價(jià)人員在從事鑒定評估中是否遵循職業(yè)操守;房地產(chǎn)估價(jià)程序或操作流程是否符合估價(jià)行業(yè)規范，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報告的合法性、公允性、客觀(guān)性等。
第八十五條 就鑒定估價(jià)報告的有關(guān)內容，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出庭接受詢(xún)問(wèn)應當準備好以下問(wèn)題的回答：(一)鑒定估價(jià)報告的完整性，即鑒定估價(jià)報告是否存在重大疏漏或缺項;(二)鑒定估價(jià)報告的附件資料的來(lái)源，及其真實(shí)性、合法性和完整性;(三)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)方法、鑒定估價(jià)技術(shù)路徑、鑒定估價(jià)參數選取等，是否存在不當或違反行業(yè)規范等;(四)鑒定估價(jià)結果是否存在重大價(jià)值差異;(五)估價(jià)人員及估價(jià)機構是否簽名蓋章。
第八十六條 出庭接受詢(xún)問(wèn)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，對于當事人及其代理人、聘請的專(zhuān)家輔助人超出質(zhì)證范圍的詢(xún)問(wèn)，可以經(jīng)法官同意后，不予回答。
第八十七條 從事房地產(chǎn)司法鑒定評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出庭接受詢(xún)問(wèn)，在對房地產(chǎn)司法鑒定評估進(jìn)行質(zhì)證的活動(dòng)結束后，應當及時(shí)退庭，不得旁聽(tīng)庭審。
第八十八條 從事鑒定評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，確有正當理由不能出庭接受詢(xún)問(wèn)的，應當在收到出庭通知后，及時(shí)向人民法院提交書(shū)面申請，闡明不能出庭的理由，并就有關(guān)當事人對鑒定評估的質(zhì)疑提交書(shū)面答復。從事鑒定評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是否出庭，由人民法院決定。
第八十九條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出庭接受詢(xún)問(wèn)后，應當對人民法院提供的質(zhì)證情況筆錄進(jìn)行核對后簽名。
第九十條 具有房地產(chǎn)司法鑒定評估資格的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，可以受當事人的聘請，經(jīng)當事人向人民法院申請同意，以專(zhuān)家證人或專(zhuān)家輔助人身份出庭，出庭就案件的房地產(chǎn)鑒定評估專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。
第九十一條 以專(zhuān)家證人身份出庭的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，應當回答審判人員和當事人就房地產(chǎn)鑒定評估專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題的詢(xún)問(wèn)，經(jīng)法官允許，可以對從事房地產(chǎn)司法鑒定評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。經(jīng)人民法院準許，當事人各自申請的以專(zhuān)家輔助人身份出庭的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以就案件中的房地產(chǎn)鑒定評估問(wèn)題進(jìn)行對質(zhì)。
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師以專(zhuān)家證人或專(zhuān)家輔助人身份接受當事人委托，出庭就案件的房地產(chǎn)鑒定評估專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，應當由房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機構統一收取，收費的項目和標準應當在國家規定的標準內與當事人協(xié)商確定。
第六章 附 則
第九十二條 仲裁當中涉及的房地產(chǎn)司法鑒定評估，參照本指導意見(jiàn)執行。
第九十三條 從事房地產(chǎn)司法鑒定評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，應當掌握與訴訟程序和證據法學(xué)有關(guān)的法律知識，不斷提高鑒定評估專(zhuān)業(yè)能力和法律素養。房地產(chǎn)估價(jià)機構應當盡可能指派具有大學(xué)本科以上學(xué)歷、且執業(yè)滿(mǎn)3年以上的，有一定鑒定評估經(jīng)驗的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評估工作。
第九十四條 本意見(jiàn)由四川省住房和城鄉建設廳負責解釋。
第九十五條 本意見(jiàn)自發(fā)布之日起施行。
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