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房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的過(guò)程和方法
由于每一個(gè)項目本身就是一個(gè)復雜的系統，因而影響它的因素很多，風(fēng)險也很多，房地產(chǎn)下面也不例外，下面yjbys小編為大家準備了房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的文章，歡迎閱讀。
1.風(fēng)險分析的界定：
在項目財務(wù)評價(jià)中采用的基礎數據(如投資、成本費用、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期等)大部分來(lái)自對未來(lái)情況的預測與估算，由此得出的評價(jià)指標及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據，在財務(wù)評價(jià)中除了要計算和分析基本方案的經(jīng)濟指標外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險分析，并提出規避風(fēng)險的對策。
不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。
2.風(fēng)險分析的一般過(guò)程和方法：
對一個(gè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險分析的過(guò)程，可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價(jià)三個(gè)階段
(一)風(fēng)險辨識
由于每一個(gè)項目本身就是一個(gè)復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。
風(fēng)險辨識就是從系統的觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，橫觀(guān)項目所涉及的各個(gè)方面，縱觀(guān)項目建設的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險的極其復雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有專(zhuān)家調查法(其中代表性的有專(zhuān)家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴
法、德?tīng)柗品?、故障樹(shù)分析法、幕景分析法以及篩選-監測-診斷技術(shù)。
如本書(shū)第一章所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中所面臨的風(fēng)險，包括系統風(fēng)險和非系統風(fēng)險兩類(lèi)。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險因素。這些風(fēng)險因素通過(guò)直接影響項目的成本和收入，對項目的財務(wù)評價(jià)結果產(chǎn)生影響。
(二)風(fēng)險估計與評價(jià)常用方法
風(fēng)險估計與評價(jià)是指應用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價(jià)風(fēng)險的可能影響，以此為依據對風(fēng)險采取相應的對策。常用的風(fēng)險評價(jià)的方法有以下幾種。
1.調查和專(zhuān)家打分法
該方法主要適用于項目決策前期，這個(gè)時(shí)期往往缺乏具體的數據資料，主要依據資深專(zhuān)家的經(jīng)驗和決策者的意向，得出的結論也只是一種大致的程度值，它只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎。
2.解析方法
解析方法是在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎上，將風(fēng)險分析與反映開(kāi)發(fā)項目特征的收入和支出流結合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計，并對各個(gè)收入、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險，進(jìn)而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。
3.蒙特卡洛模擬法
它是一種通過(guò)對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數學(xué)方法在計算機上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統計處理。
3.概率分析的步驟與概率確定方法
在風(fēng)險分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實(shí)際上都采用了概率分析，來(lái)研究預測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的影響。通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價(jià)指標，就可以說(shuō)明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風(fēng)險程度。
(一)概率分析的步驟
概率分析的一般步驟為：
(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;
(2)選擇概率分析使用的財務(wù)評價(jià)指標;
(3)分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率;
(4)計算在規定的概率條件下財務(wù)評價(jià)指標的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
(二)概率的確定方法
在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀(guān)概率和主觀(guān)概率�？陀^(guān)概率是在某因素過(guò)去長(cháng)期歷史數據基礎上，進(jìn)行統計、歸納得出的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估中的各種變動(dòng)因素，常常缺乏足夠的歷史統計資料，因而大部分都不能完全用建立在大量統計數據基礎上的客觀(guān)概率來(lái)表達。在實(shí)踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀(guān)估計基礎上的主觀(guān)概率分布。
4.概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步驟
采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：
(1)選用凈現值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。
(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。
(3)分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率為主觀(guān)概率，是在充分掌握有關(guān)資料基礎之上，由專(zhuān)家學(xué)者依據自己的知識、經(jīng)驗經(jīng)系統分析之后，主觀(guān)判斷作出的。
(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現值。
(5)計算各年凈現值標準差、整個(gè)項目壽命周期凈現值的標準差或標準差系數，
(6)計算凈現值大于或等于零時(shí)的累積概率。累積概率值越大，項目所承擔的風(fēng)險就越小。
(7)對以上分析結果作綜合評價(jià)，說(shuō)明項目是否可行及承擔風(fēng)險眭大小。
(二)期望值法應用示例
5.蒙特卡洛模擬法：
不確定因素是不可避免地存在著(zhù)的，但是它們的變化是有一定規律的，并且是可以預見(jiàn)的。對其進(jìn)行模擬，通過(guò)大量統計試驗，可以使之盡可能接近并反映出實(shí)際變化的情況。蒙特卡洛法能夠隨機模擬各種變量問(wèn)的動(dòng)態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復雜問(wèn)題，被公認為是一種經(jīng)濟而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：
(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。
(2)通過(guò)模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數或直接用計算機求出隨機數。
(3)反復重復以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗，即可求出開(kāi)發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。
蒙特卡洛風(fēng)險分析法的要點(diǎn)是需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結果準確的前提，而這一點(diǎn)在實(shí)際評估中，當市場(chǎng)資料不完整時(shí)又是較困難的。因此，在房地產(chǎn)評估中，有些學(xué)者認為它雖然在理論上較完善，但是實(shí)用性不強，因而對其持否定態(tài)度。但從國外近十幾年房地產(chǎn)評估發(fā)展情況來(lái)看，由于計算機的大量使用和在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的信息收集、分析、處理、預測等方面所作的大量研究，使在實(shí)際評估中運用蒙特卡洛模擬技術(shù)，分析開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險已相當普遍。
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