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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識點(diǎn)：成本法
成本法是房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》科目的重要知識點(diǎn)，下面小編為大家整理了關(guān)于成本法的知識，一起來(lái)看看吧：
成本法：
1.成本法適用的估價(jià)對象：
�、傩麻_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià);
�、谟捎诤苌侔l(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法的運用，又沒(méi)有經(jīng)濟收益或者沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià);
�、墼诜康禺a(chǎn)保險及其他房地產(chǎn)損害賠償中、房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的，通常只好采用成本法估價(jià);
�、艹杀痉ㄒ话氵m用于評估那些可獨立開(kāi)發(fā)建設的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。
2. 成本法的注意事項：
(1)采用客觀(guān)成本而不是實(shí)際成本。
(2)在客觀(guān)成本的基礎上結合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調整。
(3)在客觀(guān)成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進(jìn)行調整。
成本法需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題
1)成本法中開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費;②基礎設施建設費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務(wù)設施建設費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開(kāi)發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。
需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開(kāi)發(fā)成本，②項如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開(kāi)發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。
2)紅線(xiàn)內市政費用應包括在建造成本中。
3)要記住不可預見(jiàn)費用的含義及具體包括內容。
4)勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見(jiàn)費、紅線(xiàn)內市政費，一般應包含在土地開(kāi)發(fā)成本中并參與計息。
5)成本法利息的計算中，基礎設施建設與場(chǎng)地拆遷費用是作為土地開(kāi)發(fā)成本費用的。
6)對自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計算銷(xiāo)售費稅。
7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費”，比如有預售時(shí)就有銷(xiāo)售費用。
8)房地產(chǎn)重新購建價(jià)格包含銷(xiāo)售稅費和利潤。
9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話(huà)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話(huà)說(shuō)，是要計入“成本”的。
10)功能過(guò)剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟折舊中由于外部的改善帶來(lái)的價(jià)值提升，是屬于是房地產(chǎn)價(jià)值的升值。
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