房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前練習卷

　　一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)

　　(一)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素?假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例?為什么?

　　(二)張某擬購買(mǎi)李某擁有產(chǎn)權的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿(mǎn)尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉移給張某處置，則在正常情況下應如何思考下列問(wèn)題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現階段租約將對張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現有租約將對張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì )由張某所確定的買(mǎi)入價(jià)決定?為什么?

　　(三)某人于1996年7月預購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前練習卷2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前練習卷。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿(mǎn)意，拆除了部分原狀裝修設施，進(jìn)行了重新裝修，又花費了40萬(wàn)元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，該人希望評估值為1997年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用，即170萬(wàn)元，現估價(jià)人員掌握的資料有：

　　1、該人與開(kāi)發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件;

　　2、該人的購房發(fā)票;

　　3、商品房預售許可證復印件;

　　4、其他市場(chǎng)資料2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前練習卷文章2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前練習卷出自

　　問(wèn)：1、上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

　　2、估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?

　　3、可否按1997年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?

　　二、選擇題(共2題，每題10分。每題的備選取答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案填在各題相應的括號內)

　　(一)某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前練習卷房產(chǎn)估價(jià)師。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1、應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)：( )

　　A、根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B、根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C、根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D、根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，應通過(guò)下列途徑：( )

　　A、自行改變

　　B、經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變

　　C、經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續

　　D、經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　3、該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應為( )

　　A、該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和

　　B、該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金

　　C、該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4、該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為( )

　　C、該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值

　　D、該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

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