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2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前練習卷
2016房產(chǎn)估價(jià)師考試將在10月15、16日 舉行，下面是yjbys小編為大家準備的一套《案例分析》部分的考前練習卷，文末有答案，歡迎大家閱讀參考，更多內容請關(guān)注應屆畢業(yè)生網(wǎng)!
一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)
(一)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素?假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例?為什么?
(二)張某擬購買(mǎi)李某擁有產(chǎn)權的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿(mǎn)尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉移給張某處置，則在正常情況下應如何思考下列問(wèn)題：
1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現階段租約將對張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?
2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現有租約將對張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?
3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì )由張某所確定的買(mǎi)入價(jià)決定?為什么?
(三)某人于1996年7月預購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿(mǎn)意，拆除了部分原狀裝修設施，進(jìn)行了重新裝修，又花費了40萬(wàn)元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，該人希望評估值為1997年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用，即170萬(wàn)元，現估價(jià)人員掌握的資料有：
1、該人與開(kāi)發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件;
2、該人的購房發(fā)票;
3、商品房預售許可證復印件;
4、其他市場(chǎng)資料。
問(wèn)：1、上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?
2、估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?
3、可否按1997年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
二、選擇題(共2題，每題10分。每題的備選取答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案填在各題相應的括號內)
(一)某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。
1、應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)：( )
A、根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B、根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)
C、根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D、根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，應通過(guò)下列途徑：( )
A、自行改變
B、經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變
C、經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續
D、經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續
3、該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應為( )
A、該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和
B、該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金
C、該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4、該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為( )
A、該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B、該兩幢建筑物的重新建造成本
C、該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值
D、該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
(二)甲方(開(kāi)發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱(chēng)為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應返還100萬(wàn)元;乙方則認為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應再付80萬(wàn)元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機構對甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。
1、確定評估結論的依據應是( )
A、以1500萬(wàn)元作為評估值
B、以(1400+1580)÷2=1490萬(wàn)元作為評估值
C、以1995年7月的預算定額、材料差價(jià)等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值。
參考答案：
一、 問(wèn)答題
�、宕穑�1、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮的主要因素有：
(1) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的用途應該相同;
(2) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的建筑結構應該相同;
(3) 可比實(shí)例與估價(jià)對象所處地區應相同，或者是在同一供求范圍內的類(lèi)似地區;
(4) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的價(jià)格類(lèi)型應該相同;
(5) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的價(jià)格時(shí)點(diǎn)應該接近;
(6) 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。(或答：可比實(shí)例應與估價(jià)對象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類(lèi)似性;地點(diǎn)的同一性或類(lèi)似性;③可比實(shí)例交易情況無(wú)反常。)
2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因為成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間過(guò)長(cháng)(5年應該視作很長(cháng))，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。(在特殊情況下，即在成交日期)的房地產(chǎn)價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)價(jià)格水平若沒(méi)有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當地房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，盡可能選用交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的實(shí)例。)
�、娲穑�1，應將現有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對比較，若現有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現有租約有助于提高該住宅的買(mǎi)入價(jià);若現有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現有租約將會(huì )使該住宅的買(mǎi)入價(jià)趨低。
2，顯然有影響，現有租約將會(huì )使該住宅的買(mǎi)入價(jià)下降。
3，該住宅的最終成交價(jià)格應以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。
�、绱穑�1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全;
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià);
3.不能按1997年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用來(lái)確定評估值，因為重新裝修時(shí)會(huì )破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應按別墅裝修后的社會(huì )平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
二、選擇題(共2題)
�、�1.A 2.D 3.B 4.C
�、�1.D 2.C 3.B
，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值。
2、如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續，欲將整體項目轉讓?zhuān)瑒t估價(jià)時(shí)點(diǎn)應為( )
A、1993年12月 B、1995年7月
C、項目轉讓日期 D、項目建成日期
3、該商品房預計1998年5月建成，要估測建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應是( )
A、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)。
B、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)。
C、估價(jià)對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)。
D、估價(jià)對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)。
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