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2017二手房交易流程及注意事項
隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續上漲，二手房變得越來(lái)越熱門(mén)，那么二手房交易流程是怎樣的呢?下面一起和小編來(lái)看看!
一、查冊
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)翰閮跃褪且苑康禺a(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權屬狀況。通過(guò)查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。
方式：到各房管局或房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行查詢(xún)
所需資料：
(1)身份證
(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號
費用：免費
注意事項：
(1)有抵押需要贖契或轉按揭才能過(guò)戶(hù)，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶(hù)。
(2)房產(chǎn)的權屬人有幾個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有幾個(gè)人的名字。
(3)在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。
二、交定金
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
方式：如果看中的房子還在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到業(yè)主手中。有兩種方法：
(1)選擇買(mǎi)賣(mài)雙方都信賴(lài)的第三方，如中介，交定金時(shí)簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后向賣(mài)房支付定金;
(2)買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監管協(xié)議，把定金交由銀行監管，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。
一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì )簽一份預約買(mǎi)賣(mài)合同，合同上至少需注明物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責任等。
注意事項：
(1)一線(xiàn)城市樓價(jià)波動(dòng)較大，特別是樓價(jià)上漲較時(shí)，賣(mài)家有可能會(huì )毀約不賣(mài)，為防止這種情況，買(mǎi)家可交足額定金(20%)或約定高額違約金，提高違約成本。
(2)定金交給第三方監管的，應在預約買(mǎi)賣(mài)合同中注明“定金交給監管第三方，則視為賣(mài)家收訖，賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”，以防賣(mài)家以沒(méi)收到定金為由毀約買(mǎi)樓。
(3)為了避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現象，除簽訂預約買(mǎi)賣(mài)合同外，最好再簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定金額(如1萬(wàn)元)的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清、鑰匙交接完畢之后，再退換保證金。
三、簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)喝胶贤词俏覀円话闼f(shuō)的買(mǎi)賣(mài)合同，上面會(huì )蓋有中介的章。簽完三方合同后，還要登錄廣州市房屋管理系統，按約定的合同條款錄入數據，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方核對確認后打印、簽名蓋章，完成網(wǎng)簽。
方式：三方合同：買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。簽約合同：登錄廣州市房屋管理系統。
注意事項：
(1)合同主要約定產(chǎn)權、樓價(jià)、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時(shí)間、辦理相關(guān)手續時(shí)間、違約方式、違約責任等相關(guān)內容。
(2)房產(chǎn)若有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后續出現共有權人不同意出手導致交易存在失敗的可能。
(3)因為租客有優(yōu)先購買(mǎi)的權利，如果房子是有租約的，所以應讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買(mǎi)權為由導致交易失敗。
(4)如果房子附有戶(hù)口，應在合同中同時(shí)寫(xiě)明戶(hù)口遷出的日期及違約條件。
(5)如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，應以附件的形式對家具家電的情況加以詳細描述，例如品牌和新舊情況等，有必要的話(huà)還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現貨不對板的情況。
四、贖契
所需時(shí)間：1-2個(gè)月
解釋?zhuān)阂话銇?lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責任，跟買(mǎi)家無(wú)關(guān)，針對業(yè)主還沒(méi)還清房貸的情況。即業(yè)主在房屋出手前，必須將銀行貸款還清，注銷(xiāo)抵押登記，取回房產(chǎn)證書(shū)的整個(gè)過(guò)程。
贖樓方式：
(1)業(yè)主通過(guò)擔保公司，向銀行借款贖樓，需產(chǎn)生0.8%的擔保費用以及0.4%的短期贖樓利息，等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭。
(2)買(mǎi)家通過(guò)擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣(mài)家，其中只需要產(chǎn)生擔保費，但買(mǎi)家需要提前供樓。
注意事項：
(1)買(mǎi)家拿現金贖樓實(shí)不可取的方法，若交易過(guò)程總因發(fā)生意外而終止、或房屋被查封，買(mǎi)家會(huì )承受較大風(fēng)險。
五、銀行評估
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)簶I(yè)主去贖契的同時(shí)，買(mǎi)家可以同時(shí)簽按揭貸款合同，然后銀行會(huì )指定評估公司對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權利價(jià)值評估審批，然后再出一份同意貸款書(shū)。
方式：去銀行做貸款申請需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。
注意事項：
(1)銀行評估目前情況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。
(2)評估價(jià)影響銀行貸款金額，如評估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評估價(jià)來(lái)計算貸款金額。
六、簽訂按揭貸款合同
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)阂话闶侵纲彿咳嗽谂c賣(mài)方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱(chēng)為《房地產(chǎn)按揭合同》。
方式：3種貸款類(lèi)型：商業(yè)貸款+公積金貸款+組合貸款
注意事項：
(1)銀行一般不對個(gè)人辦理貸款，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來(lái)辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔保書(shū)等所規定必須提交的證明文件。
(2)貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶(hù)上。
(3)按揭合同需利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。
七、銀行同意貸款通知書(shū)
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)恒y行內部各級對申貸人審核后，會(huì )給出二手房按揭貸款審批書(shū)，寫(xiě)明同意貸款的金額、期限、利率。
注意事項：
(1)部分銀行同貸書(shū)上不寫(xiě)貸款利率，以放款時(shí)利率執行;除同貸書(shū)同意貸款金額剩余是首期款。
八、涂銷(xiāo)和遞件
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)和夸N(xiāo)就是指涂銷(xiāo)抵押，即償還銀行貸款，取消房地產(chǎn)抵押登記，把房地產(chǎn)證原件(即通常所說(shuō)的紅本)從銀行取出來(lái)。
遞件就是指到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行產(chǎn)權轉移申請，即買(mǎi)賣(mài)雙方遞交資料到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行審核，審核成功后領(lǐng)取回執的過(guò)程。
遞件所需資料：
(1)賣(mài)方：身份證(夫妻雙方)，房產(chǎn)證，戶(hù)口本，婚姻證明，有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等);
(2)買(mǎi)方：身份證(夫妻雙方)，戶(hù)口本(夫妻雙方)，婚姻證明，小孩的戶(hù)口簿，未成年小孩的出生證明，非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明，網(wǎng)簽合同(當場(chǎng)打印)
注意事項：
(1)涂銷(xiāo)和遞件最好同時(shí)申請，可節約時(shí)間
(2)一般情況下產(chǎn)權轉移申請審核成功領(lǐng)取回執。雙方到各稅窗問(wèn)稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主會(huì )要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
九、首期及資金監管
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)嚎梢栽诜孔舆^(guò)戶(hù)之前先把首期放在銀行監管，過(guò)戶(hù)成功后銀行把首期款打給業(yè)主，這一種是采取資金監管的形式。也可以在過(guò)戶(hù)當天把買(mǎi)家直接把首期款給業(yè)主。
方式：如果是采取資金監管的方式，買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)戶(hù)口，約定在買(mǎi)家過(guò)戶(hù)完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。
如果交易順利完成，銀行會(huì )把款項打給賣(mài)方;如果中間出現問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。通過(guò)按揭的銀行辦理資金監管，銀行不收費，若不是則收取單筆500元左右的監管費。
注意事項：
(1)出于公平角度考慮，銀行會(huì )要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上簽字，這樣無(wú)需買(mǎi)賣(mài)雙方親自到銀行也能放款，也能避免買(mǎi)家到時(shí)候不配合放款給賣(mài)家的情況。
(2)有時(shí)候銀行的評估價(jià)會(huì )比交易價(jià)格要低，若出現這種情況，按照銀行貸款能貸7成計算，那么支付的首期款的金額為【交易總價(jià)-銀行評估價(jià)*70%】
十、完稅過(guò)戶(hù)
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)哼f件申請審核成功領(lǐng)取回執，國家規定要繳稅費房屋才能過(guò)戶(hù)。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數證明，交契稅，個(gè)人所得稅、增值稅、土地交易服務(wù)費、產(chǎn)權登記費，出購房發(fā)票，出回執(上面會(huì )寫(xiě)明出新證日期)
注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過(guò)戶(hù);換取出新證回執。
十、出新證
所需時(shí)間：7個(gè)工作日
解釋?zhuān)航?jīng)過(guò)網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過(guò)戶(hù)、辦理二手房轉移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋個(gè)印花稅的章、核對身份證信息后，就能把新房產(chǎn)證拿到手了。
十二、歸檔
所需時(shí)間：5個(gè)工作日
解釋?zhuān)航灰椎怯洸块T(mén)把檔案送達市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產(chǎn)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進(jìn)度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說(shuō)明已歸檔。
十三、入押
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權益以一定權利價(jià)值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(上面會(huì )寫(xiě)明出押日期)。
抵押登記費用：80元/套
十四、出押
所需時(shí)間：7個(gè)工作日
解釋?zhuān)撼鲅菏侵阜康禺a(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權證。出押其實(shí)就是出房產(chǎn)他項權證，是銀行留存的，上面寫(xiě)著(zhù)在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項權證的印花稅，房產(chǎn)證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購房者。
注意事項：
(1)根據擔保法，房產(chǎn)設有抵押，即他項權證未注銷(xiāo)，該房產(chǎn)處置權受到限制，未經(jīng)抵押權人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續。
出押費用：房產(chǎn)他項權證的印花稅5元。
十五、公積金放款審批
所需時(shí)間：30-60個(gè)工作日不等
解釋?zhuān)汗e金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。
十六、放款
所需時(shí)間：1-3個(gè)工作日
解釋?zhuān)簱彿空咛峁┑姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶(hù)上。
注意事項：
(1)購房者先咨詢(xún)按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶(hù)中間有一個(gè)工作時(shí)間，但一般不超過(guò)3天。
(2)目前銀行額度不足會(huì )適當推遲放款，推遲時(shí)間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。
十七、收房
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)嘿u(mài)買(mǎi)雙方交接房屋，鑰匙，門(mén)禁卡;包括合約附帶家私家電，維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線(xiàn)電視，管理費過(guò)戶(hù)及銀行劃扣帳號變更及費用結算。
注意事項：
(1)水費，電費，煤氣有線(xiàn)電視，管理費等費用要核實(shí)繳清。
到收房這里，二手房買(mǎi)賣(mài)交易的全流程就結束啦~買(mǎi)家可以快快樂(lè )樂(lè )住上自己的房子了~總的來(lái)說(shuō)，整個(gè)流程大概需要2-4個(gè)月不等，在贖樓、貸款、放款等環(huán)節受到銀行審批較大的影響。
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