解讀合同法解釋三

　　下面，YJBYS小編為大家解讀合同法解釋三，供大家參考借鑒，希望能夠幫到大家。

　　012年3月31日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《合同法司法解釋三》”)，已于今年7月1日實(shí)施。作為規范市場(chǎng)交易秩序的《合同法司法解釋三》的出臺，無(wú)疑會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響。就筆者觀(guān)察而言，《合同法司法解釋三》將在以下幾個(gè)方面對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著(zhù)重要影響。

　　一、《認購書(shū)》為預約合同，違反約定應承擔違約責任

　　現行商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，一般都采取先簽訂《認購書(shū)》再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的操作模式。通常來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方《認購書(shū)》的目的主要是約定，由買(mǎi)方支付一定數額的定金，以擔保買(mǎi)方及時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由于簽訂《認購書(shū)》后還要簽訂一個(gè)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此有關(guān)《認購書(shū)》法律性質(zhì)一直存在頗多爭議，在理論上存在預約合同說(shuō)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)等觀(guān)點(diǎn)，在實(shí)踐中人們的認識也不盡一致�！逗贤�法司法解釋三》明確規定了《認購書(shū)》屬于預約合同，對于商品房買(mǎi)賣(mài)《認購書(shū)》性質(zhì)的認識大致經(jīng)歷了以下過(guò)程。

　　2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》”)公布后，司法實(shí)踐中對具備一定條件的《認購書(shū)》被認定為是商品買(mǎi)賣(mài)合同。根據《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。而對于不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內容的《認購書(shū)》的性質(zhì)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》并為作出明確規定。由于《認購書(shū)》的法律性質(zhì)，長(cháng)期以來(lái)認識并不統一，進(jìn)而造成了司法實(shí)踐中的混亂。

　　《合同法司法解釋三》首次明確了《認購書(shū)》的法律性質(zhì)，根據該解釋第二條：“當事人簽訂認購書(shū)、訂購書(shū)、預訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預約合同，約定在將來(lái)一定期限內訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”的規定，《認購書(shū)》屬于預約合同�！墩J購書(shū)》簽訂后，一方當事人不履行《認購書(shū)》約定的義務(wù)，對方有權要求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償。筆者認為，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，違反《認購書(shū)》約定應當按照以下兩個(gè)原則處理：一，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理(即買(mǎi)方違約無(wú)權要求退還定金，賣(mài)方違約雙倍退還定金)，同時(shí)，若依照定金的規定處理不足以彌補守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失;二，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。

　　通過(guò)上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規定了《認購書(shū)》屬于預約合同，同時(shí)，也加大了對違約方的懲戒力度，一旦違反《認購書(shū)》的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂《認購書(shū)》時(shí)一定要三思而后行。

　　二、無(wú)權處理合同不再是效力待定

　　根據《合同法》第五十一條規定：“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”也就是說(shuō)，無(wú)處分權的人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同處理他人財產(chǎn)，只有在得到權利人的罪人后方可有效，否則，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。隨著(zhù)我國司法實(shí)踐大量案例的的提煉和民法理論的深入研究，認定無(wú)權處分合同無(wú)效的弊端也日漸顯現。無(wú)權處分被認定無(wú)效后，善意買(mǎi)受人不僅不能取得標的物所有權，甚至無(wú)法向出賣(mài)人(無(wú)權處分人)主張違約責任，要求賠償包括預期利益在內的全部損失，而只能向出賣(mài)人主張締約過(guò)失責任，請求賠償信賴(lài)利益，二者之間差距甚大。對惡意之人不講誠信的懲罰和對權利人合法利益的保護，竟然變成了傷害善意買(mǎi)受人的利器，既無(wú)法保障交易安全，也不符合合同法鼓勵交易的立法目的。

　　為了解決無(wú)權處分合同被認定無(wú)效未帶來(lái)的弊端，《合同法司法解釋三》對無(wú)權處分合同做了重新界定。根據《合同法司法解釋三》第三條第一款：“當事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對標的物沒(méi)有所有權或者處分權為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”換句話(huà)說(shuō)，今后無(wú)權處分合同在未得到權利人追認的情況下法院不再確認該合同無(wú)效，除特別約定外，無(wú)權處分合同自雙方簽字(或者蓋章)時(shí)即發(fā)生法律效力。無(wú)權處分合同不再確認無(wú)效的情況下，善意第三人如何維護自己的合法權益呢?《合同法司法解釋三》第三條第二款又接著(zhù)規定：“出賣(mài)人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”由此我們不難看出，無(wú)權處分合同不再確認無(wú)效，并不代表無(wú)權處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以追加無(wú)權處分人的違約責任。

　　筆者認為，《合同法司法解釋三》第三條針對效力待定合同的新規定，勢必將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠的影響。首先，對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，只要能確保不影響交房及產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的情況下，可以提前與買(mǎi)方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這就突破了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的限制。因為根據《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的規定，若賣(mài)方隱瞞沒(méi)有預售證、所售房屋已抵押等權利瑕疵與購房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，則除購房人可以解除合同外，賣(mài)方還應向購房人支付不超過(guò)購房款一倍的賠償金。其次，對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，今后賣(mài)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對標的物沒(méi)有處分權不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，買(mǎi)方不能再以賣(mài)方?jīng)]有處分權為由主張合同無(wú)效。這就要求買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)重視違約責任條款的設計，以便在賣(mài)方不能辦理過(guò)戶(hù)時(shí)追究其違約責任。

　　三、有關(guān)分期付款的新規定

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)中分期付款是經(jīng)常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅規定：“分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達到全部?jì)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jì)r(jià)款或者解除合同。”至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護買(mǎi)方的合法權益等諸多問(wèn)題《合同法》并為涉及。由于缺少法律規范，分期付款交易中經(jīng)常出現糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對分期付款做了較為詳盡的規定。筆者歸納起來(lái)，大致可分以下兩點(diǎn)：

　　一是，明確了分期付款買(mǎi)賣(mài)的含義�！逗贤�法司法解釋三》第三十八條規定：“合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，系指買(mǎi)受人將應付的總價(jià)款在一定期間內至少分三次向出賣(mài)人支付。”也就是說(shuō)，分期付款僅指分三期以上的付款方式，今后分兩次付款不再視為分期付款;二是，突出了對買(mǎi)方權益的保護。根據《合同法司法解釋三》第三十九條第一款規定：“分期付款買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣(mài)人扣留的金額超過(guò)標的物使用費以及標的物受損賠償額，買(mǎi)受人請求返還超過(guò)部分的，人民法院應予支持。”同時(shí)，針對標的物沒(méi)有約定使用費的情況，該解釋又規定：“當事人對標的物的使用費沒(méi)有約定的，人民法院可以參照當地同類(lèi)標的物的租金標準確定。”

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不斷加強的今天，規范分期付款的各項權利義務(wù)顯得格外重要。為了配合金融杠桿的調節作用，銀行貸款利率不斷上調，一方面，對于購房人來(lái)說(shuō)，按揭貸款購房的利息負擔也越來(lái)越重，分期付款無(wú)疑是一個(gè)不錯的選擇;另一方面，對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，為了刺激購房人的需求提高銷(xiāo)售量，分期付款自然也成了當前環(huán)境下賣(mài)方的首先。由此我們可以看出，《合同法司法解釋三》的出臺，不但能有效保證交易雙反的合法權利，而且也必將對房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)政策調控“難關(guān)”發(fā)揮一定的積極作用。

　　綜上所述，《合同法司法解釋三》的出臺，必將對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，與以往相關(guān)規定相比突出強調了對交易安全的保護。合同不再被輕易認定無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方應通過(guò)不斷完善合同條款來(lái)最大限度的保護自己的合法權益。

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