簽訂購房合同有哪些法律規定
法規已經(jīng)滲入了平常生活的各個(gè)方面，如果你想處理好生活中的各個(gè)繁瑣細節的問(wèn)題，那可需要增進(jìn)對法律的了解哦。下面，YJBYS小編為大家帶來(lái)《簽訂購房合同有哪些法律規定》，供大家參考借鑒，希望對大家有幫助!
簽訂購房合同有哪些法律規定
購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)商品房達成的協(xié)議。
合同談判目的并非是當事人追求法律上的公平，而是要想辦法多約束對方，減輕自己的責任。房地產(chǎn)商在給購房人簽的合同中總是挖空心思為自己增加免責條款，購房人也應學(xué)會(huì )“以牙還牙”。合同第七條寫(xiě)明是購房人逾期付款的違約責任，購房人除要小心房地產(chǎn)商把不是購房人的責任推到購房人身上，還應爭取減輕自己的.賠償，給自己留些后路。
(一)如何簽訂購房合同?
一次性付款和用自己的錢(qián)分期付款的購房人可和房地產(chǎn)商約定按合同第七條第1款處理，但分期付款的購房人最好能加上：如果購房人在分期付款期間發(fā)生不可預知的經(jīng)濟狀況變化而無(wú)力支付房款的處理方法，比如：延期付款不超過(guò)多長(cháng)時(shí)間可免支付違約金;再如：解除合同可退回已付房款，等等。
通過(guò)貸款分期付款的人則要盡量避免和房地產(chǎn)商約定按合同第七條第1款處理。經(jīng)常有人問(wèn)我同樣的問(wèn)題：“我貸款沒(méi)貸下來(lái)，要退房，房地產(chǎn)商要罰我款，這合理嗎?”“我公積金貸款沒(méi)有辦下來(lái)，房地產(chǎn)商讓我轉辦商業(yè)貸款，我不想轉，要退房，房地產(chǎn)商不退首付，這樣對嗎?”出現這些問(wèn)題，都是因購房人和房地產(chǎn)商在合同第七條中約定了按第1款處理，使自己處于了被動(dòng)地位。
合同第七條寫(xiě)明是購房人的違約責任，并在1(2)款中將是否可以解除合同的選擇權完全交給房地產(chǎn)商，并約定履約人(房地產(chǎn)商)向違約人(購房人)收取滯納金或逾期付款的利息。但實(shí)際貸款買(mǎi)房出現購房人逾期付款的原因錯綜復雜，并非一定是購房人主觀(guān)上想違約，不少購房人是聽(tīng)售樓人員信誓旦旦地說(shuō)“你貸款沒(méi)問(wèn)題”而簽的合同，但當“沒(méi)問(wèn)題”變成“有問(wèn)題”時(shí)，售樓人員說(shuō)的是口說(shuō)無(wú)憑，而寫(xiě)進(jìn)合同里的白紙黑字卻使不少購房人啞巴吃黃連。貸款購房人要想使自己由被動(dòng)變主動(dòng)，就要爭取在約定合同第七條時(shí)選擇填寫(xiě)第2款空行，為自己爭取更多的免責條件。
(二)關(guān)于購房合同的法律規定
最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二十三條寫(xiě)明：“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣(mài)人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”
購房人可參照這條司法解釋要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明：“本合同由于是基于房地產(chǎn)商聘請的協(xié)助辦理貸款的律師確定買(mǎi)受人愿意接受的貸款付款方式?jīng)]有問(wèn)題的前提下簽訂，如果出現以下任一情形時(shí)：1.買(mǎi)受人無(wú)法得到公積金貸款又不愿申請商業(yè)銀行貸款的;2.買(mǎi)受人無(wú)法得到商業(yè)銀行按揭貸款的;3.買(mǎi)受人所能夠得到的商業(yè)銀行按揭貸款比例、還款時(shí)間與申請不符情形，買(mǎi)受人不愿接受的;買(mǎi)受人有權終止本合同、房產(chǎn)認購協(xié)議書(shū)以及補充協(xié)議、附件等。出賣(mài)人應在買(mǎi)受人提出書(shū)面申請30日內，將買(mǎi)受人全部已付款原額退還買(mǎi)受人，買(mǎi)受人無(wú)須支付任何利息或賠償。”
如果以上條款房地產(chǎn)商拒絕接受，有一家房地產(chǎn)商寫(xiě)的按揭付款方式也可參考：“若買(mǎi)受人已按銀行規定的要求提供了相應的文件，并在規定時(shí)間內辦理了按揭貸款申請手續，貸款銀行不能按買(mǎi)受人申請的貸款金額和貸款年限發(fā)放貸款或拒絕向買(mǎi)受人提供貸款的，買(mǎi)受人可在如下方式中進(jìn)行選擇：(1)按照銀行確定的貸款金額和年限辦理貸款手續，并向出賣(mài)人補交差額房款部分;(2)選擇其它付款方式并享受相應優(yōu)惠幅度，并按照所選付款方式向出賣(mài)人支付房款;(3)解除買(mǎi)賣(mài)合同。出賣(mài)人在收到按揭銀行拒絕發(fā)放按揭貸款通知及買(mǎi)受人書(shū)面解除買(mǎi)賣(mài)合同通知后30個(gè)工作日內，扣除合同印花稅的金額后向買(mǎi)受人無(wú)息退還已收房款。”
特別需要提醒購房人注意的是：在第七條中約定的購房人逾期付款要承擔的違約金比率以及房地產(chǎn)商可以解約的條件，應該與后面的合同第九條房地產(chǎn)商逾期交房的違約責任對等，也就是說(shuō)房地產(chǎn)商承諾逾期交房三個(gè)月，購房人可以要求解除合同，購房人也最多承諾逾期付款三個(gè)月，房地產(chǎn)商才可要求解除合同。同樣，購房人也沒(méi)有必要承諾高過(guò)合同其它條款中房地產(chǎn)商承諾的在違約情況下要承擔的違約金比率。
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