二手房簽合同前十項注意
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對雙方的意思寫(xiě)明，會(huì )減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。下面是小編整理的二手房簽合同前十項注意，希望對大家有幫助。
一、必須明確雙方違約責任
因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時(shí)會(huì )出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責權利對等。 目前絕大多數二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項，這會(huì )導致違約方據此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應付款之日起(賣(mài)方在實(shí)際交房之日起)規定期限內向賣(mài)方(買(mǎi)方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的終落實(shí)。
二、必須確認房主真實(shí)身份
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔保的情況下，該項問(wèn)題更需引起客戶(hù)的.注意。
三、評估及考察房源詳情
中介審核身份證及產(chǎn)權證(包括產(chǎn)權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛生間、廚房的給排水情況，有沒(méi)有破壞結構的裝修，有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節中合適的房源及房屋評估受關(guān)注。買(mǎi)方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問(wèn)問(wèn)中介，得到的答復卻是：“房子已經(jīng)賣(mài)出去了。”而且，房地產(chǎn)中介報出的房?jì)r(jià)也是五花八門(mén)的，有的房?jì)r(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房?jì)r(jià)。作為賣(mài)方，應切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區物業(yè)、新盤(pán)價(jià)格，據此明確該套房的可能購買(mǎi)群，以及這類(lèi)人群的收入、承受力等情況，并把握好報價(jià)尺寸，避免尷尬報價(jià)，致使銷(xiāo)售周期過(guò)長(cháng)，甚至有價(jià)無(wú)市�，F在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì )免費提供專(zhuān)業(yè)評估。買(mǎi)賣(mài)雙方可據此商量房?jì)r(jià)。其實(shí)，簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測算標準就是：報價(jià)為同地理位置商品房?jì)r(jià)格的60%至70%左右，約是現行周邊房屋月租金的100倍。
四、必須標明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間
在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì )將房款分為定金、首付款、余款和尾款四部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，同時(shí),首付款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，因此買(mǎi)方有權利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。
五、必須注明費用交接時(shí)間
這是買(mǎi)方所應關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用的交接年月日。因為交接時(shí)間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對于物業(yè)等費用的交納時(shí)間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫(xiě)明。
六、必須有代理費明細單
隨著(zhù)中介市場(chǎng)的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽(yù)好的經(jīng)紀公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權利。通過(guò)經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來(lái)越受消費者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細單，這中間就會(huì )存在信息的不對等，終損害消費者的利益。因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫(xiě)明代理費的用途。
七、買(mǎi)方必須見(jiàn)房主
現在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現“一房多賣(mài)”的違規操作，即經(jīng)紀公司在收取定金后，還會(huì )帶其他客戶(hù)看房，后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與個(gè)客戶(hù)毀約。理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無(wú)需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時(shí)您能夠行使自身權利，要求約見(jiàn)房主當面核實(shí)，就會(huì )揭穿其不軌行為。
八、房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
九、房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
十、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
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