解決租賃合同糾紛需要注意的問(wèn)題
1、 買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則
買(mǎi)賣(mài)不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同對于受讓的第三人繼續有效。買(mǎi)賣(mài)不破租賃是租賃權物權化的具體表現�！逗贤ā返�229條就此作了規定，即：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”它的構成要件包括：
(1) 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)。這里所有權變動(dòng)的情形包括買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈與等。
(2) 承租人沒(méi)有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同，則不發(fā)生所有權與租賃權的沖突問(wèn)題。租賃物所有權變動(dòng)后，新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權的轉移而退出出租人地位。承租人應依照原租賃合同向新的所有人履行義務(wù)。
2、 抵押權與租賃權的關(guān)系
抵押權與租賃權的關(guān)系，指一物之上抵押權與租賃權同時(shí)存在，當兩者發(fā)生沖突時(shí)，哪個(gè)權利效力優(yōu)先的問(wèn)題。抵押權與租賃權的關(guān)系，有兩種情形：
(1) 租賃權發(fā)生在先，抵押權發(fā)生在后。對此情況《擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當面書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《擔保法解釋》第65條規定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實(shí)現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓繼續有效。”
(2) 抵押權發(fā)生在先，租賃權發(fā)生在后�！稉７ń忉尅返�66條規定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實(shí)現造成承租人的`損失，由承租人自己承擔。”
3、 承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權與共有人優(yōu)先購買(mǎi)權相沖突的處理原則
《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產(chǎn)的每個(gè)共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。”如果按份共有人將出租的共同財產(chǎn)中的自有份額轉讓時(shí)，即發(fā)生承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權與其他共有人優(yōu)先購買(mǎi)權的沖突。一般地講，共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權具有所有權保護的效力，而租賃關(guān)系是債權關(guān)系，依據物權優(yōu)先于債權的原則，共有人的物權應優(yōu)先對待。而承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權雖然有債權物權化的特征，但其畢竟是債權關(guān)系，仍然不能等同于物權的效力。另外，讓其他共有人享有優(yōu)先購買(mǎi)權，有利于對房屋的管理、修繕、使用。
4、 房屋租賃中的登記備案問(wèn)題
根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃申請經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。當事人未辦理登記備案手續，未取得《房屋租賃證》的，租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產(chǎn)管理部門(mén)的行政管理行為，其本身不是合同生效的要件。房屋租賃合同訂立后，當事人沒(méi)有辦理登記手續的，應責令其補辦手續，而不應因此否定租賃合同的效力。
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