小區物業(yè)管理制度
在發(fā)展不斷提速的社會(huì )中，制度起到的作用越來(lái)越大，制度具有使我們知道，應該做什么，不應該做什么，懲惡揚善、維護公平的作用。那么相關(guān)的制度到底是怎么制定的呢？以下是小編幫大家整理的小區物業(yè)管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
小區物業(yè)管理制度1
小區物業(yè)客戶(hù)管理之對客服務(wù)承諾
1、保障每日24小時(shí)供電供水,如供電、供水單位停電停水或檢修需要停電停水,將提前24小時(shí)在各大堂書(shū)面公告,情況特別緊急時(shí)除外。
2、為給客戶(hù)提供各種需要和方便,公司提供室內報修服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和其他一些有償服務(wù)。本著(zhù)'服務(wù)為主、保本微利'的原則,有償服務(wù)的收費標準公司將明碼標價(jià)。
3、為便于客戶(hù)與公司聯(lián)系,公司的`熱線(xiàn)服務(wù)電話(huà)每日24小時(shí)開(kāi)通。
4、為了保證服務(wù)的及時(shí)性,滿(mǎn)足實(shí)際需要,公司對于客戶(hù)所有室內報修事項,按照特急(10分鐘內到場(chǎng)或處理)、急(15分鐘內到場(chǎng)或處理)和一般(當日或與客戶(hù)約定時(shí)間內到場(chǎng)或處理)的三級處理為原則。
5、公司服務(wù)時(shí)間承諾,見(jiàn)下表:(略)
小區物業(yè)管理制度2
為規范小區維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關(guān)規定，結合小區物業(yè)管理實(shí)際情況，特制定本制度。
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小區維修基金僅限于支付小區開(kāi)業(yè)前管理籌備費用及日后小區設施設備大型維修、保養及更換的費用。
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小區交付使用時(shí)，每一位業(yè)主都必須繳納相當于其名下單元一個(gè)月管理金額的.小區維修基金，該基金不可退還，但可以在業(yè)權發(fā)生變更時(shí)，轉至新業(yè)主名下。
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1、每一戶(hù)業(yè)主按小區入伙時(shí)規定的時(shí)間繳納。
2、本基金由公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統一劃入公司賬戶(hù)。
3、公司設立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)進(jìn)行單獨核算和反映。
4、在會(huì )計核算賬務(wù)系統進(jìn)行總賬控制，并在電腦'客戶(hù)管理系統'中進(jìn)行記錄，同時(shí)應設置備查簿，登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。
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一般情況下，公司不能動(dòng)用維修基金。需動(dòng)用維修基金，必須取得原業(yè)主委托書(shū)及新業(yè)主產(chǎn)權證明資料，然后辦理基金明細賬戶(hù)的變更處理。
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1、公司應根據小區運作情況，對本基金進(jìn)行管理，盡可能讓其保值及增值。
2、公司應及時(shí)向業(yè)主反映其增減變動(dòng)情況，在財務(wù)報告中予以說(shuō)明。
3、其結余情況應每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監督。
小區物業(yè)管理制度3
1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶(hù)服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內的小區日常服務(wù)管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期。
2、管理服務(wù)范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線(xiàn)、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業(yè)規劃紅線(xiàn)內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房、停車(chē)場(chǎng)等。
(5)物業(yè)規劃紅線(xiàn)內的附屬配套服務(wù)設施的維修、養護和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè )場(chǎng)所、物業(yè)配套會(huì )所等。
(6)專(zhuān)業(yè)裝修工程質(zhì)量監理與裝修管理。
(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場(chǎng)地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車(chē)輛行駛及停泊秩序與安全的專(zhuān)業(yè)管理。
(9)對物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時(shí)三班輪值,確保物業(yè)安全。
(10)結合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開(kāi)展豐富多彩的社區文化、娛樂(lè )活動(dòng)以協(xié)調社區內人際關(guān)系、溝通感情。
(11)配合和協(xié)助當地公安機關(guān)進(jìn)行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶(hù)就房屋自用部位、自用設施及設備的專(zhuān)業(yè)維修、養護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續后,為其房屋進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。
(1)物業(yè)管控工作難點(diǎn):
a、面對大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。
b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的'順利裝修,如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái),從而避免被投訴,也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
(2)要有效解決問(wèn)題,主要控制以下幾個(gè)環(huán)節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關(guān),對施工圖紙必須嚴格審核。
�、俸藢�(shí)業(yè)主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過(guò)關(guān)的,堅決不予以辦理手續;
�、谘b修公司的資質(zhì)復印件、營(yíng)業(yè)執照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯(lián)系電話(huà);
�、凼杖⊙b修保證金、建筑垃圾清運費;
�、芎灦ㄑb修管理協(xié)議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書(shū)。
�、莨こ滩拷ㄗh水電管線(xiàn)走向,水電孔洞開(kāi)啟位置;
b、裝修過(guò)程的監管:
�、�?lài)揽嘏R時(shí)出入證的辦理;
�、跓o(wú)證裝修人員,證件過(guò)期人員禁止進(jìn)入小區;
�、鄞蚩�、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準禁止帶入小區;
�、軇澐置鞔_的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動(dòng)、線(xiàn)管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
�、俳栏竦难b修現場(chǎng)驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;
�、谘b修公司退場(chǎng)管理;
�、垩b修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
�、侔l(fā)現有違規裝修的一律開(kāi)具整改通知書(shū),限期整改,必要時(shí)可以向政府有關(guān)職權單位舉報;
�、谄綍r(shí)加強裝修安全方面的宣傳;
�、叟c業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區環(huán)境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開(kāi)展的工作時(shí)期。
(1)對設備外觀(guān)出現的缺陷進(jìn)行整改,對維修保養工作的程序等級進(jìn)行劃分,對運行中的設備進(jìn)行節能改造以利于提高設備管理質(zhì)量。
(2)通過(guò)日常工作中的實(shí)際運作進(jìn)一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務(wù)。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質(zhì)量管理體系標準建立物業(yè)管理規范及相應文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進(jìn)行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問(wèn)題,分析原因并提出整改意見(jiàn),跟蹤糾正落實(shí)情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門(mén)職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質(zhì)量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態(tài),維修、保養情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現不符合,及時(shí)提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統長(cháng)期正常運行;
(11)根據管理處服務(wù)中心運作的實(shí)際情況,對涉及各部門(mén)管理的文件進(jìn)行修正補充,對出現的問(wèn)題提出建議和解決方案;
(12)對小區會(huì )所設備設施的完善與否提出整改建議:現場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì )所,根據會(huì )所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現器材配置不夠完善,達不到營(yíng)業(yè)要求,及時(shí)向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業(yè)評優(yōu)時(shí),制定物業(yè)管理創(chuàng )優(yōu)計劃與實(shí)施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;
(15)物業(yè)管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng )優(yōu)資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規范培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開(kāi)展有效的、豐富多彩的社區文化活動(dòng)。
(21)時(shí)機成熟后,依法成立小區業(yè)主委員會(huì )。
(22)定期開(kāi)展小區業(yè)主服務(wù)需求調查及業(yè)主滿(mǎn)意度調查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實(shí)際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過(guò)程中不斷修正和完善。
小區物業(yè)管理制度4
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp4.8物業(yè)小區車(chē)輛管理程序頁(yè)碼: 1/2
1.目的:
加強小區停車(chē)場(chǎng)的管理，保障私人車(chē)位使用權不受侵犯，保障停車(chē)有序和安全。
2.適用范圍:
適用本小區車(chē)輛管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
4.職責:
4.1保安服務(wù)部按《車(chē)輛通行、停放收費辦法》為小區住戶(hù)提供車(chē)輛停放車(chē)位服務(wù)，并做好登記和宣傳工作。
4.2保安服務(wù)部的車(chē)管員、保安員負責日常的車(chē)輛停放秩序、車(chē)輛安全管理。
4.3保安服務(wù)部主任負責對車(chē)管員、保安員工作監督與檢查。
5.工作程序:
5.1對使用小區各種車(chē)證車(chē)輛管理:
5.1.1保安服務(wù)部每年根據住戶(hù)租用車(chē)證期限，到期發(fā)放《車(chē)位續租通知單》，通知住戶(hù)到經(jīng)營(yíng)管理部辦理續租、換證、收費手續。
5.1.2住戶(hù)續租車(chē)位、更換停車(chē)證要填寫(xiě)《機動(dòng)車(chē)位登記表》并請住戶(hù)將車(chē)證放在明顯處。
5.1.3對持有小區車(chē)證的車(chē)輛進(jìn)入小區時(shí)，由保安門(mén)崗確認其合法性后，打手勢放行。
5.1.4每日20時(shí)至次日6時(shí)前，持小區車(chē)證的車(chē)輛進(jìn)出小區時(shí)，須在《機動(dòng)車(chē)進(jìn)小區登記表》、《機動(dòng)車(chē)出小區登記表》中進(jìn)行登記。
5.1.5每日6時(shí)至20時(shí)前持小區車(chē)證的車(chē)輛進(jìn)出小區時(shí)無(wú)須登記。
5.2無(wú)證車(chē)輛管理:
5.2.1此類(lèi)車(chē)輛是指各大公司辦理公務(wù)，探親訪(fǎng)友者所乘車(chē)輛。
5.2.2無(wú)證車(chē)輛進(jìn)入小區時(shí)，保安人員問(wèn)清去向，所辦何事，填寫(xiě)在
《機動(dòng)車(chē)進(jìn)小區登記表》、《機動(dòng)車(chē)出小區登記表》和《會(huì )客證》，并告知司機不能占用私人車(chē)位，如果占用，必須在17:00前離開(kāi)，以免影響個(gè)人使用。
5.2.3此類(lèi)車(chē)輛未經(jīng)保安保安服務(wù)部同意一律不得在小區過(guò)夜 。
5.3搬家、拉物車(chē)輛管理:
5.3.1住戶(hù)搬家需到經(jīng)營(yíng)管理部填寫(xiě)《出小貨物登記單》，將大件物品填寫(xiě)在物品名細項目?jì)�，�?jīng)門(mén)崗驗證無(wú)誤后方可放行。
5.3.2住戶(hù)委托他人協(xié)助搬家、搬物時(shí)，需在《出小區貨物登記單》受托人項目中填寫(xiě)姓名及證件號碼。
5.3.3住戶(hù)拉物出小區時(shí)，由門(mén)崗確認合法性(指確實(shí)時(shí)住戶(hù)本人)由門(mén)崗填寫(xiě)《出小區貨物登記單》由住戶(hù)簽字，即可放行。
5.4除以上程序外，小區內車(chē)輛管理執行《車(chē)輛管理規定》。
5.5停車(chē)場(chǎng)的.標識:
5.5.1地面停車(chē)位的標識:地面停車(chē)場(chǎng)由交通管理局劃制的長(cháng)5m，寬2.5m的車(chē)位線(xiàn)，噴制車(chē)位號。
5.5.2地下車(chē)庫的標識:在入口處掛有限高2.2m的標志牌，車(chē)位線(xiàn)和車(chē)位號同地面停車(chē)場(chǎng)相同。
5.5.3在工作過(guò)程中，使用《物業(yè)管理服務(wù)規范用語(yǔ)》。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《車(chē)輛管理規定》ej-wi-qp4.8-01
6.2《地下車(chē)庫車(chē)輛管理規定》ej-wi-qp4.8-02
6.3《機動(dòng)車(chē)車(chē)位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.4《機動(dòng)車(chē)出小區登記表》ej-qr-qp4.8-02a
6.5《機動(dòng)車(chē)進(jìn)小區登記表》ej-qr-qp4.8-02b
6.6《地下車(chē)庫車(chē)輛登記表》&n
bsp; ej-qr-qp4.8-03
6.7《出小區貨物登記單》ej-qr-qp4.8-04
6.8《會(huì )客證》ej-qr-qp4.1-13
小區物業(yè)管理制度5
小區管理處安全工作檢查制度
1.目的
為了加強對安全各崗位的監督管理,杜絕各類(lèi)事故及案件的發(fā)生,特制定本制度。
2.范圍
適用于管理處。
3.方法和過(guò)程控制
3.1車(chē)場(chǎng)收費崗監督管理:明確規定收費崗在當值期間不允許攜帶超過(guò)五元(包括五元)以上的現金。每天當值班長(cháng)在上、下班講評時(shí)進(jìn)行檢查(此規定列入夜間查崗內容)。違反上述問(wèn)題點(diǎn)一經(jīng)發(fā)現除沒(méi)收其現金外,并按貪污票款做嚴肅處理。
3.2車(chē)場(chǎng)入口崗及巡邏崗監督管理:禮儀禮節是否按體系文件要求嚴格要求自己,嚴格執行車(chē)場(chǎng)ic卡管理制度,一車(chē)一卡,車(chē)管系統出故障時(shí)車(chē)輛進(jìn)出憑證是否按規定填寫(xiě);入場(chǎng)的車(chē)輛是否開(kāi)具相應的'憑證(特殊情況除外)。車(chē)場(chǎng)巡邏崗對車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛停放情況是否熟知;車(chē)輛外觀(guān)檢查是否仔細;在巡邏過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題是否及時(shí)作相應的處理或匯報;是否按規定填寫(xiě)車(chē)輛的入場(chǎng)時(shí)間及車(chē)輛的外觀(guān)檢查情況。
3.3堂崗監督管理:禮儀、禮節是否按崗位的操作流程去落實(shí),是否做到熱情周到服務(wù)業(yè)主顧客及外來(lái)人員;對外來(lái)人員的管理是否按規定落實(shí),以及掌握其探訪(fǎng)目的。
3.4樓層巡邏崗監督管理:是否按規定的時(shí)間及路線(xiàn)進(jìn)行巡邏和簽到,有無(wú)提前簽到、補簽到行為。一經(jīng)發(fā)現有上述行為給予嚴肅處理。
3.5班長(cháng)崗監督管理:當值期間是否起到對崗位的有效監督及檢查;一日生活制度的落實(shí)情況;內務(wù)衛生是否按值日制度高標準、高質(zhì)量去落實(shí);
3.6督辦崗監督管理:督導各班上、下班是否執行講評制度;是否按規定嚴格請銷(xiāo)假制度;安全各班的軍訓、班組例會(huì )是否按規定的時(shí)間及科目進(jìn)行落實(shí),軍訓的效果是否達到公司的要求。
3.7安全主管監督管理:每月對現場(chǎng)安全管理、制度落實(shí)及質(zhì)量記錄進(jìn)行全面檢查,并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上;對檢查存在問(wèn)題點(diǎn),督促各片整改,每季度對巡邏路線(xiàn)、小區圍墻紅外線(xiàn)、安全隱患點(diǎn)進(jìn)行評估、調整,并上報經(jīng)理審批。
3.8經(jīng)理/經(jīng)理助理監督管理:每月對小區消防、安全管理進(jìn)行全面檢查、指導,并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上,對檢查存在問(wèn)題點(diǎn),督促安全主管限期整改。
小區物業(yè)管理制度6
小區物業(yè)管理人員考核制度范例
1、管理人員考核是以任職資格和崗位責任為依據
綜合運用評議、詢(xún)問(wèn)、測試、調查等手段，對特定對象履行職位的能力進(jìn)行結論性評價(jià)的過(guò)程。為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實(shí)搞好人才培訓提供依據。
2、考核工作要堅持'三公'、'三嚴'、'四結合'、'四掛鉤'：
�。�1）三公'為公平，即考核標準公平合理，人人都能平等競爭；公開(kāi)，即考核實(shí)行公開(kāi)監督，人人掌握考核辦法；公正，即考核做到公正客觀(guān)，考核結果必須準確。
�。�2）三嚴'為嚴格考核標準，即考核要素的標準必須具體、明確、客觀(guān)；嚴明考核辦法，即考核規程和方法要科學(xué)、嚴謹、可行；嚴肅考核態(tài)度，即考核者和考核對象對待考核的態(tài)度均應當端正、認真、負責。
�。�3）'四結合'為組織考核與自我考核相結合，全面考核與單項考核相結合，常規考核與特別考核相結合，定性考核與定量考核相結合。
�。�4）'四掛鉤'為考核結果與職務(wù)升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽(yù)得失掛鉤，與工作去留掛鉤。
3、全面考核要考核員工德、能、勤、績(jì)四個(gè)方面
德主要考核思想覺(jué)悟和道德品質(zhì)；能主要考核學(xué)識水平和實(shí)操能力；勤主要考核工作態(tài)度和出勤情況；績(jì)主要考核勞動(dòng)效率和工作業(yè)績(jì)。在進(jìn)行具體的'考核工作時(shí)，根據考核目的和崗位特點(diǎn)，再將考核項目加以調整，考核條目加以細化。
4、經(jīng)常進(jìn)行的員工考核工作主要有轉正考核、續約考核、培訓考核，專(zhuān)業(yè)考核，日�？己�、年度考等。
5、各類(lèi)考核的結果均要形成文字材料，考核材料要力求具體詳細，避免過(guò)于抽象空洞。除個(gè)別情況外，一般考核均可以使用《員工考評表》，先過(guò)進(jìn)行要素遞減評分，再采用寫(xiě)實(shí)紀實(shí)手法，運用數據，事實(shí)列出評分理由和做出綜合評語(yǔ)。
6、一般情況下，員工考核都要讓被考核者對照考核標準先進(jìn)行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵。組織考核的結果，一般也要與本人見(jiàn)面，以激發(fā)其成就感和進(jìn)取心。
7、所有各類(lèi)員工考核材料，都應當及時(shí)轉交公司人事部，并由人事部負責存入本人檔案。
小區物業(yè)管理制度7
住宅小區物業(yè)管理處工作制度
為加強管理和監督,嚴明紀律,發(fā)揮管理的效應作用,創(chuàng )高效、優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù),特制定本制度。
一、遵守公司的.工作紀律,按時(shí)上下班,不得遲到或早退,一個(gè)月內遲到或早退五次扣當月獎金的百分之五十。
二、有事離開(kāi),須有請假條,寫(xiě)明事由,一天內由管理處主任批準,一天以上須管理處主任簽字,交公司領(lǐng)導批準;請病假須有醫生證明,并于當天交給管理處主任;未經(jīng)批準擅自離開(kāi)工作崗位者,扣發(fā)當月獎金或十天平均工資,超過(guò)兩天未返崗位者,按自動(dòng)辭職處理。
三、工作時(shí)間,必須堅守工作崗位,并按質(zhì)、按量完成各自職責。如檢查到工作時(shí)間不在工作崗位范圍內,按曠工處理,扣發(fā)當月獎金百分之二十或一天平均工資。
四、工作時(shí)間,不準看報閑聊,不準用通迅設備聊天,空閑時(shí)間應努力學(xué)習業(yè)務(wù)知識;如不能勝任本職工作或經(jīng)常被用戶(hù)投訴者,管理處可以書(shū)面報告公司給予換人或辭退。
五、因違反工作規程損壞設備、設施及用戶(hù)財產(chǎn),視損壞程度扣發(fā)獎金或照價(jià)賠償。
六、嚴禁向住戶(hù)和業(yè)主索取財物、吃拿或肆意刁難等不良行為。
七、管理處的設備、機器或工具未經(jīng)主任以上同意,不準外借。
八、嚴禁在本住宅區內擅自承接工程。
九、依據法規嚴格妥善管理,須熱情、主動(dòng)、周到地為住戶(hù)和業(yè)主提供高效的綜合服務(wù),不允許以粗暴或冷漠的態(tài)度對待。
十、如有違反上述條款者,管理處有權將其行為記錄在冊,向公司提出扣發(fā)獎金或辭退的建議。
十一、工作時(shí)間必須穿戴整齊的工作服,佩帶工作證,接受業(yè)主或用戶(hù)的監督。
小區物業(yè)管理制度8
第二節房屋管理與維修養護
1.主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標、組圖及幢、單元、戶(hù)門(mén)標號標志明顯。
2.無(wú)違反規劃亂搭亂建,無(wú)擅自改變房屋用途現象。
3.房屋外觀(guān)完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡。
4.戶(hù)外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔、統一、美觀(guān),無(wú)安全隱患或破損。
5.封閉陽(yáng)臺統一有序,色調一致,不超出外墻面,除建筑設計有要求外,不得安裝戶(hù)外防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽(yáng)蓬等。
6.空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無(wú)銹蝕。
7.房屋裝飾裝修符合規定,未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現象。
1)住戶(hù)裝修申請表、裝修責任書(shū)(見(jiàn)業(yè)主分戶(hù)檔案)
2)裝修現場(chǎng)巡查記錄表(見(jiàn)工程巡查記錄)
第三節共用設施設備管理
1.共用配套設施完好,無(wú)隨意改變用途。
2.共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄,無(wú)事故隱患,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范。
1)設備運行維修工作程序
2)設備巡查記錄
3)設備保養記錄
3.室外共用管線(xiàn)統一入地或公共管道,無(wú)架空管線(xiàn),無(wú)礙觀(guān)瞻。
4.排水、排污管道通暢,無(wú)堵塞、外溢現象。
5.道路通暢,路面平整,井蓋無(wú)缺塊,無(wú)丟失,路面井蓋不影響車(chē)輛行人通行。
6.制定供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整,供電設備正常,配電室管理符合規定,路燈、樓道等公共照明完好。
1)電室管理規定
2)配電系統工作內容及操作程序
3)路燈、樓道等公共照明設備完好
第四節安防、消防、車(chē)輛管理
1.小區基本實(shí)行封閉式管理
1)小區實(shí)行24小時(shí)封閉管理資料
2)治安管理規定
3)門(mén)衛管理規定
2.有專(zhuān)業(yè)護衛隊實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,護衛熟悉小區的環(huán)境,文明值勤,訓練有素、言語(yǔ)規范、認真負責。
1)護衛部工作、內務(wù)條令
2)護衛崗位職責
3)各種工作記錄、資料照片
�、抛o衛值班記錄
�、谱o衛訓練記錄
�、且归g巡查記錄
�、葋�(lái)訪(fǎng)登記表
�、勺o衛培訓日程、訓練記錄及資料
�、首o衛工作考核、巡查、評分統計資料
�、俗o衛基礎知識考核答卷
�、套o衛文明值勤,裝修巡查等資料
3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施
1)警示牌標識卡等
2)突發(fā)事件及異常情況處理措施
3)常見(jiàn)治安刑事案件及處理措施
4)常見(jiàn)的幾種可疑情況及處理措施
5)緊急情況記錄表
4.消防設備設施完好無(wú)損,可隨時(shí)起用,消防通道暢通,制定消防應急方案
1)消防管理制度
2)火警、火災應急方案
3)消防通道暢通
4)定期進(jìn)行消防巡視,檢查維護消防設施、器材等資料
5)護衛隨時(shí)巡查營(yíng)業(yè)房消防設施
6)義務(wù)消防隊員消防演練
5.機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善,管理責任明確,車(chē)輛進(jìn)出有登記。
1)機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理規定
2)機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)登記
3)護衛巡邏記錄
4)護衛工作考核標準
5)交通指揮管理規范有序
6.非機動(dòng)車(chē)輛管理制度完善,按規定位置停放,管理有序。
1)非機動(dòng)車(chē)管理規定
2)按規定位置停放、管理有序
3)護衛工作考核標準
第五節環(huán)境衛生管理
1.環(huán)衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。
1)環(huán)衛設備臺帳
2)垃圾箱、果皮箱
3)清潔工作清潔小區環(huán)境衛生資料
2.清潔衛生實(shí)行責任制,有專(zhuān)職的清潔人員明確的責任范圍,實(shí)行標準化保潔。
1)清潔衛生工作標準及考核辦法
2)清潔衛生工作考核表
3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛生消毒滅殺
1)消毒滅蠅工作資料
2)定期投鼠藥資料
4.房屋共用部位共用設施設備無(wú)蟻害。
5.小區內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物,小區內衛生照片等資料。
6.房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà)、無(wú)擅自占用和堆放雜物現象、樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔。
7.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛生標準,無(wú)亂設攤點(diǎn)、廣告牌和無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象。
8.無(wú)違反規定飼養寵物、家禽、家畜。
9.排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準、外墻無(wú)污染。
第六節綠化管理
1.小區內綠地布局合理,花草樹(shù)木與建筑小品配置恰當。
2.綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用等現象。
3.花草樹(shù)木長(cháng)勢良好,修繕整齊美觀(guān),無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)折損現象、無(wú)斑禿。
4.綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
第七節精神文明建設
1.意義,健康向上的社區文化活動(dòng),創(chuàng )造條件,積極配合,支持并參與社區文化建設。
a提高業(yè)主自治自律行為宣傳教育資料
1)經(jīng)常進(jìn)行政府有關(guān)法律法規宣傳教育資料
2)建立業(yè)主產(chǎn)權區域建設,愛(ài)護小區公共設施資料
b小區安全文明消防宣傳欄告示檔案資料
c小區住戶(hù)參與文化娛樂(lè )活動(dòng)資料
d培訓護衛消防安全知識,培訓資料
第八節管理效益
1.管理服務(wù)費收繳率為98%以上
1)20xx年3月至,收費報表
2.提供便民有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),便民服務(wù)項目資料及照片。
1)20xx年3月--20xx年月的財務(wù)報告
3.本小區物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況。向小區住戶(hù)公布物管費收支報告
資料
a業(yè)主檔案資料的.內容
1]業(yè)主情況登記表、照片、身份證復印件
2]業(yè)主臨時(shí)公約承諾件
3]前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
4]室內裝修管理協(xié)議書(shū)
5]消防安全責任書(shū)
6]業(yè)主裝修檢查記錄表
7]室內裝修申報表
8]裝修申報所提供的平面圖、管線(xiàn)圖等
9]裝修違規的整改通知書(shū)
10]業(yè)主與物業(yè)管理處達成的書(shū)面協(xié)議
11]業(yè)主在物業(yè)使用過(guò)程中產(chǎn)生的重要的有影響的事件的記錄
12]其它
小區物業(yè)管理制度9
一、物業(yè)接管驗收管理制度
1、驗收前的準備工作
本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò )能源有限公司新廠(chǎng)房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗收和移交工作。
xx物業(yè)組織項目專(zhuān)業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。
驗收小組根據提供的圖紙，按照項目設計要點(diǎn)、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠(chǎng)合格證書(shū)、設備調試運行記錄、試驗報告等進(jìn)行驗收。
2、驗收的實(shí)施
驗收小組在驗收過(guò)程中，可先按專(zhuān)業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進(jìn)行單項驗收，然后再進(jìn)行綜合驗收；實(shí)物的驗收，主要應核查設備和主要部件的規格、型號、制造廠(chǎng)，并清點(diǎn)數量、安裝位置等。
3、驗收后的處理工作
驗收小組專(zhuān)業(yè)人員根據分工寫(xiě)出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據驗收報告，寫(xiě)出物業(yè)的綜合性驗收評定意見(jiàn)書(shū)，呈交項目招標組。對存在問(wèn)題的設備、設施寫(xiě)出書(shū)面報告，上報項目招標組。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續。驗收小組要會(huì )同項目招標組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。
4、驗收后不合格的處理工作
對在驗收發(fā)現存在問(wèn)題的設施、設備，管理處制訂整改落實(shí)措施，并報項目招標組和xx物業(yè)審核。
5、設備驗收
驗收的條件是設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設備或系統的技術(shù)性能應與設計要求符合，檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統、設施進(jìn)行驗收，驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。
二、公共設施維護管理制度
1、管理處負責廠(chǎng)區內公用設施、設備的日常管理、檢查維護，確保設施、設備處于良好運行狀態(tài)。
2、公用設施、設備標識系統規范完整、準確無(wú)誤。
3、廠(chǎng)區內疏散指示器、安全出口不得損壞。
4、廠(chǎng)區內的設備、設施損壞，須及時(shí)修理和更換。
5、市政公用設施、設備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門(mén)維修或更換。
6、任何部位和個(gè)人不得損壞或挪用公用 設施、設備。
三、臨時(shí)用電、用水管理規定
1、臨時(shí)用電計劃申請
1）施工前，由施工單位或根據施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時(shí)用電計劃申請表。
2）臨時(shí)用電計劃申請表中，應列明所使用電動(dòng)設備的名稱(chēng)、功率和數量。
3）管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設備進(jìn)行檢查核實(shí)。
4）申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。操作人員無(wú)證的，管理處一律不予批準申請。
2、臨時(shí)用電管理規定
1）凡施工所使用的電動(dòng)設備、工具及電線(xiàn)等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規定和安全要求。
2）在管理處技術(shù)人員指定的地點(diǎn)接線(xiàn)，并安裝漏電保護開(kāi)關(guān)、用電計量表、施工配電盤(pán)（箱）。
3）電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線(xiàn)路應使用合格插頭、插座。
3、臨時(shí)用電施工限制
1）不影響廠(chǎng)區內機電設備的正常運作。
2）不超出供電負荷量允許范圍。
3）噪音很大的電動(dòng)工具，嚴格按規定時(shí)間進(jìn)行操作，不影響業(yè)主的正常作息和生活。
4、禁止以下行為：
1）亂拉亂接電線(xiàn)。
2）超出設計負荷的臨時(shí)用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。
3）直接將電線(xiàn)插入插座的用電行為。
5、管理處管理權限
1）有權勸阻或制止違章操作。
2）有權對業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。
3）有權對所使用的`電動(dòng)設備工具隨時(shí)進(jìn)行檢查。
4）對不聽(tīng)勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。
6、臨時(shí)用水管理
1）施工前，施工單位或業(yè)主單位根據施工項目和用水量，向管理處預先申請臨時(shí)用水。
2）使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。
3）禁止任何亂接水的行為，不聽(tīng)勸阻管理處可采取停水措施。
四、投訴處理和分析制度
1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話(huà)或面談），均需進(jìn)行接待、記錄，同時(shí)應做好相應記錄。
2、管理處接到投訴后，在預約時(shí)間內向業(yè)主答復采取何種補救處理措施，答復時(shí)間最長(cháng)不超過(guò)一天。
3、管理處按照業(yè)主投訴的內容，安排相應人員解決問(wèn)題，并將結果反饋給客戶(hù)服務(wù)中心。
4、對重大問(wèn)題的投訴，相應人員不能處理的或需統一協(xié)調的問(wèn)題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。
5、客戶(hù)服務(wù)中心應通過(guò)電話(huà)或采用其它形式跟蹤投訴處理結果，未解決的，責成有關(guān)部門(mén)/管理處迅速處理。
6、對業(yè)主的投訴，應即時(shí)作出分析總結，對反復出現的問(wèn)題，應組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生類(lèi)似問(wèn)題。
五、意見(jiàn)調查和回訪(fǎng)制度
1、公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)調查。業(yè)主意見(jiàn)調查應列明業(yè)主對以下方面的滿(mǎn)意程度：
1）安全管理
2）綠化管理
3）清潔服務(wù)
4）四害消殺服務(wù)
5）投訴或意見(jiàn)處理
6）停車(chē)場(chǎng)管理
7）設備設施管理
8）電梯管理
9）維修服務(wù)
10）服務(wù)態(tài)度
2、品質(zhì)管理部對回收的意見(jiàn)表進(jìn)行統計分析，并將結果按調查表的回收份數、總的滿(mǎn)意率以及分項滿(mǎn)意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見(jiàn)、建議（共性、個(gè)性的意見(jiàn)）等書(shū)面交給管理處。
3、對存在的問(wèn)題，管理處主任提出整改意見(jiàn)，責成有關(guān)人員限期解決。
4、對業(yè)主的誤解，應進(jìn)行必要的耐心解釋。
5、業(yè)主意見(jiàn)調查結果及整改方案應向業(yè)主公布，接受監督。
6、相關(guān)職能部門(mén)應定期對業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)。
7、回訪(fǎng)時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪(fǎng)記錄。
8、回訪(fǎng)中，對業(yè)主單位的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，不能當即答復的，應告知預約時(shí)間答復。
9、業(yè)主意見(jiàn)評價(jià)統計計算方法
1）統計計算應根據已發(fā)放和回收的調查表進(jìn)行。
2）統計計算符號
n- 發(fā)放的調查表總數
h- 回收的調查表總數
x- 調查表的調查項目數
y- 每份調查表評價(jià)滿(mǎn)意的項數
o- 評價(jià)滿(mǎn)意的項目總數
a- 回收率： %；
k- 滿(mǎn)意率： %；
3）統計計算公式
a=h÷n×100%
o=σy=y1+y2+y3+……+yn
k=o÷x×n×100%
六、維修管理制度
1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現場(chǎng)實(shí)施維修。
2、維修工到現場(chǎng)后，要做到：
1）自覺(jué)維護管理處及業(yè)主的權益，不做損害管理處名譽(yù)的事情。
2）不要不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。
3、維修工進(jìn)入現場(chǎng)維修時(shí)，應主動(dòng)征求業(yè)主意見(jiàn)，盡量恢復維修前的。原貌原樣，如有改動(dòng)，應征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。
4、維修工進(jìn)入現場(chǎng)維修時(shí)，應進(jìn)行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。
5、維修工進(jìn)行維修時(shí)，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲笑取鬧。
6、維修工作完成后，維修工應及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）�；謴透魑锲返脑玻ㄎ恢茫�。
7、全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數不少于3次，同時(shí)要給業(yè)主講解應注意的事項，如果業(yè)主有不滿(mǎn)意的地方（合理的要求），則應及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主滿(mǎn)意為止。
8、確認一切正常后，維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開(kāi)業(yè)主單位現場(chǎng)時(shí)，應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。
9、維修工回到管理處及時(shí)做好維修記錄。
10、在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪(fǎng)。
七、垃圾收集與處理管理制度
1、垃圾的分類(lèi)處理
1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車(chē)或其它裝運工具運送到指定地點(diǎn)倒放，禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。
2）生活垃圾：清潔工清潔時(shí)的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內，量大的垃圾應直接運送到小區內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時(shí)間內收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。
2、垃圾中轉站的垃圾應日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時(shí)，可增加清運次數。
3、清潔人員應負責垃圾中轉站周?chē)男l生。保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整，地面無(wú)散落的垃圾。
1）負責每天一次沖冼垃圾中轉站地面。
2）每天應對垃圾中轉站進(jìn)行一次消殺工作。
4、垃圾中轉站的衛生標準：
1）地面無(wú)散落垃圾，無(wú)污水，污漬；
2）墻面無(wú)粘附物，無(wú)明顯污跡；
3）垃圾做到日產(chǎn)日清；
4）所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛生、四周無(wú)散積垃圾；
5）可作廢品回收的垃圾應另行堆放；
6）垃圾站應保持清潔無(wú)異味，每天應定時(shí)噴灑藥水，防止發(fā)生蟲(chóng)害；
7）按要求做好垃圾袋裝化。
5、垃圾車(chē)撒落在小區內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。
6、綜合管理員應按相關(guān)標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。
八、衛生消殺管理制度
1、綜合管理員應根據季節的變化制定出衛生消殺工作的管理。
2、消殺工作計劃應包括以下內容；
1）消殺對象；
2）消殺區域；
3）消殺方式藥物計劃；
4）消殺費用預算。
3、消殺區域包括：樓梯口、梯間及周?chē)膊糠�、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域。
4、消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。
5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時(shí)掛上明顯的標識。
6、消殺作業(yè)完畢，應將器具、藥具統一清冼保管。
7、消殺工作標準
1）檢查倉庫或廠(chǎng)區生產(chǎn)車(chē)間，目視無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛。
2）檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處，目視無(wú)蒼蠅滋生地。
3）檢查樓內和污水井、無(wú)害蟲(chóng)出現。
4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無(wú)明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過(guò)1%，鼠洞每2萬(wàn)平方米不超過(guò)1個(gè)。
8、消殺工作的管理與檢查
1）消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。
2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。
3）綜合管理員現場(chǎng)跟蹤檢查，確保操作正確。
九、受傷/急癥等緊急救援措施
1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員，旁人應根據原因緊急采取相應措施或打電話(huà)給管理處救援。
2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中，并細心呵護。
3、管理處在救援傷者時(shí)，同時(shí)撥打120尋求援助，說(shuō)明具體方位。
4、管理處應派護管員到廠(chǎng)區門(mén)口等待醫務(wù)人員的到來(lái)。
十、火警應急措施
1、發(fā)生火警，切勿急燥，保持鎮定。通知監控中心或撥打火警電話(huà)119。
2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應緊急疏散廠(chǎng)區內的人員。
3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。
4、遇到濃煙，應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。
5、用滅火設備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中。
6、迅速脫離火災現場(chǎng)，請牢記不要搭乘電梯。
十一、停水/停電的應急措施
1、當接到相關(guān)部門(mén)停水/停電通知時(shí)，應以書(shū)面形式提前通知業(yè)主，做好相應的準備。并在大堂入口處顯著(zhù)位置貼溫馨提示等通知。
2、當遇到突然停水時(shí)，管理處應打電話(huà)給政府相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)，同時(shí)并以電話(huà)/廣播等方式快速通知業(yè)主，后再以書(shū)面形式補辦。
3、當遇到突然停電時(shí)，應起用另一回路電源，若無(wú)雙回路，發(fā)電機30秒之內自動(dòng)啟動(dòng)，保證廠(chǎng)區的弱電系統正常運行。
4、突然停電時(shí)，被困在電梯有人員應通知管理處專(zhuān)人進(jìn)行解困。解困后，將電梯降至首層。
5、突然停電時(shí)，應以電話(huà)/廣播等形式通知業(yè)主，然后再以書(shū)面形式通知業(yè)主。
6、突然停電時(shí)，應急時(shí)派專(zhuān)人檢查廠(chǎng)房?jì)鹊乃性O備。
小區物業(yè)管理制度10
總則
第一條為規范小區機動(dòng)車(chē)的停放與行駛，維護小區環(huán)境，保障小區內各方的合法權益，根據國務(wù)院<物業(yè)管理條例>、<上海市住宅物業(yè)管理區域機動(dòng)車(chē)停放管理暫行規定>和<浦東新區住宅物業(yè)管理區域機動(dòng)車(chē)停放收費管理規定>等法律法規，結合本小區實(shí)際情況，特制定本辦法。
第二條本辦法由金橋灣清水苑小區(以下簡(jiǎn)稱(chēng):小區)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)，委托小區物業(yè)公司組織實(shí)施。
物業(yè)公司對車(chē)輛的管理是履行<物業(yè)管理合同>，小區內所有車(chē)輛使用人應接受物業(yè)公司車(chē)輛管理人員(以下簡(jiǎn)稱(chēng):車(chē)管員)的行駛管理與停放引導。
第三條小區車(chē)位實(shí)行有償使用，車(chē)輛使用人在小區泊車(chē)應交納停車(chē)費。小區車(chē)輛管理制度。停車(chē)費收入歸小區全體業(yè)主共有。物業(yè)公司應有專(zhuān)人進(jìn)行停車(chē)費管理，公開(kāi)賬目，并定期結算與公示收支情況。根據維修基金管理的有關(guān)規定，停車(chē)費收入在扣除車(chē)輛管理成本和業(yè)主大會(huì )授權使用的費用后的結余部分納入小區維修基金賬戶(hù)，每年一次分攤到業(yè)主賬戶(hù)。欠繳或侵占停車(chē)費是損害全體業(yè)主利益的行為。
第四條將小區業(yè)主共有的停車(chē)位供車(chē)輛使用人停車(chē)的行為關(guān)系，不含有對車(chē)輛保管的義務(wù)與責任。提供良好的停車(chē)條件，營(yíng)造有序的活動(dòng)場(chǎng)所是小區各方共同努力的目標。
車(chē)輛進(jìn)出管理
第五條小區安裝停車(chē)場(chǎng)管理系統(以下簡(jiǎn)稱(chēng):系統)實(shí)行車(chē)輛智能化管理。小區車(chē)輛管理制度。所有車(chē)輛進(jìn)出小區必須持清水苑小區車(chē)輛ic卡(以下簡(jiǎn)稱(chēng):ic卡)刷卡通行。車(chē)輛在通過(guò)大門(mén)道閘時(shí)必須一車(chē)一桿逐一進(jìn)出，不得尾隨前車(chē)沖卡。
第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時(shí)卡三種。實(shí)行一車(chē)一卡制。ic卡不得轉讓或一卡多車(chē)。車(chē)卡不一致的車(chē)輛不準進(jìn)出小區。
第七條月卡僅限小區居民及小區內單位工作人員持有，申辦車(chē)位登記手續時(shí)領(lǐng)取，在有效期內使用。
第八條實(shí)行來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛登記制度。來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛應登記后領(lǐng)取臨時(shí)卡，刷卡進(jìn)入。駛離時(shí)在小區出口處驗卡后交卡付費。小區居民和單位也可以選擇使用充值卡，以免每次現金繳費驗卡和進(jìn)入登記的.麻煩。固定車(chē)位車(chē)主不得使用充值卡。來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛當天再次進(jìn)出小區憑繳費收據免繳費。
第九條前來(lái)小區執行公務(wù)的警車(chē)等車(chē)輛后出入小區可免繳費。
第十條領(lǐng)取月卡和充值卡需繳押金20元，無(wú)卡或ic卡遺失、超期和損壞的車(chē)輛無(wú)法進(jìn)出小區，應及時(shí)辦理相關(guān)手續。ic卡遺失、損壞應支付損失費30元。
第十一條非小區居民接送幼兒園入托幼兒的車(chē)輛不能進(jìn)入小區。各類(lèi)大中型車(chē)輛，裝載有毒、易爆易燃等物品的車(chē)輛不經(jīng)允許禁止進(jìn)入小區。
第十二條小區車(chē)位滿(mǎn)位，車(chē)管員應及時(shí)告示并拒絕其他外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區。
車(chē)輛行駛管理
第十三條小區主干道實(shí)行單向行駛。長(cháng)島路北大門(mén)為進(jìn)口，只進(jìn)不出;臺兒莊路西大門(mén)為出口，只出不進(jìn)。司機必須依照交通標識的指示路線(xiàn)行駛，不得逆向而行。
第十四條為了保持小區的安寧，小區內車(chē)輛不準鳴喇叭;晚間行車(chē)禁止使用遠光燈;小區道路上不得試剎車(chē)、練習駕車(chē)、修理或清洗車(chē)輛等。
第十五條進(jìn)出小區內車(chē)速不得超過(guò)每小時(shí)5公里。
車(chē)輛停放管理
第十六條車(chē)位的設置。停車(chē)位分為固定車(chē)位與臨時(shí)車(chē)位二種，統一編號。固定車(chē)位標有車(chē)牌號，供小區居民和單位工作人員停車(chē)。臨時(shí)車(chē)位無(wú)車(chē)牌號標志，主要供外來(lái)車(chē)輛停車(chē)。
第十七條車(chē)輛的停放。小區車(chē)輛必須停放在指定的固定車(chē)位或臨時(shí)停車(chē)位內。未經(jīng)車(chē)管員同意，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛不得占用固定車(chē)位。車(chē)位內不得停放自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)或堆放其他物品。
第十八條車(chē)位的申請。無(wú)欠費記錄的車(chē)輛使有人，小區居民可持房產(chǎn)證或房屋租賃合同、車(chē)輛行駛證或購車(chē)發(fā)票等到物業(yè)公司辦理固定車(chē)位申請登記手續;小區內單位工作人員持工作證或單位證明、車(chē)輛行駛證或購車(chē)發(fā)票辦理固定車(chē)位申請登記手續。
按登記先后順序，先到先得原則安排車(chē)位。每套住宅居民只能擁有一個(gè)固定車(chē)位。對確需第二個(gè)固定車(chē)位的居民戶(hù)，經(jīng)批準后可以申請登記，按第二個(gè)固定車(chē)位的停車(chē)費標準繳費。但無(wú)車(chē)位居民應優(yōu)先考慮。
第十九條車(chē)位的登記。車(chē)位申請確認后，車(chē)位使用人應及時(shí)辦理登記手續:簽訂車(chē)輛停放協(xié)議，繳費，領(lǐng)取停車(chē)證(置于車(chē)輛擋風(fēng)玻璃右側內)與ic卡。手續辦理不完備不能領(lǐng)取停車(chē)證與ic卡，也不得使用固定車(chē)位。
第二十條車(chē)位的變更。變更固定車(chē)位使用人僅限本戶(hù)居住人，經(jīng)物業(yè)公司同意后并按規定辦理變更手續。
第二十一條車(chē)位的退還。車(chē)位為全體業(yè)主的共有資源，業(yè)主產(chǎn)權轉讓、租賃戶(hù)更變等，應及時(shí)到管理處辦理退還手續，不得擅自轉讓車(chē)位。一旦發(fā)現，將收回原使用車(chē)位并取消雙方車(chē)位申請資格。車(chē)位退還后如再次申請須另行申請登記。
小區物業(yè)管理制度11
1、小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由小區秩序維護員負責管理，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。
2、本小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。
3、車(chē)輛進(jìn)入:車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)應一停二慢，必須服從管理員的`指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。
4、車(chē)輛停放:車(chē)輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車(chē)輛的安全，在規定位置上停放，并與周?chē)?chē)輛保持適當距離，不得對其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)，調整好防盜系統至警備狀態(tài)，車(chē)內貴重物品須隨身帶走，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)，不得在他人車(chē)輛旁停留。管理員應指揮車(chē)輛停放，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應通知車(chē)主并登記，不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。
5、駛離:車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應注意周?chē)?chē)輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車(chē)牌，管理員核對牌號相符，收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費后方可駛離。
6、管理員值班期間應認真負責，熱情服務(wù)，不得會(huì )客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴格核對駛離車(chē)輛的牌號，對車(chē)主的合理要求應給予滿(mǎn)足。管理員交接班時(shí)應辦理交接手續，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內登記記錄相符，并列簽字交接。
7、停車(chē)場(chǎng)內不得試剎車(chē)、練習車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車(chē)輛停放。
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為了保證公司會(huì )所的管理質(zhì)量和服務(wù)水準,指導員工的行為規范,特制訂本制度。
第一章 宗旨
第一條 "會(huì )所"顧名思義即為"聚會(huì )的場(chǎng)所",它是以康樂(lè )為主要內容,它是為顧客(社區居民)提供運動(dòng)、健身、保健、休閑、娛樂(lè )、聚會(huì )的社會(huì )場(chǎng)所。
小區會(huì )所的經(jīng)營(yíng)宗旨在于使業(yè)主享受到親和力和親切感,讓業(yè)主有做主人的感覺(jué),成功會(huì )所應該是業(yè)主私家客廳的延伸。
第二條 社區會(huì )所經(jīng)營(yíng)的目的在于豐富小區住戶(hù)的日常文化,體育生活,加強住戶(hù)之間的溝通和聯(lián)系,體現小區充滿(mǎn)生機,蓬勃向上的生活氣息,成為業(yè)主們娛樂(lè )休閑、交流的中心,成為他們業(yè)余生活不可缺少的一部分。
xx下屬各小區會(huì )所都是其小區業(yè)主之私家會(huì )所,旨在為全體業(yè)主提供一個(gè)健身、娛樂(lè )、休閑和交流的高尚場(chǎng)所,為小區釀造一種健康文明、積極向上的文化氛圍。
第二章 會(huì )員消費
第三條 小區會(huì )所實(shí)行以會(huì )員制為主的管理模式,會(huì )所內所有設施只提供給本小區之業(yè)主、住戶(hù)及嘉賓娛樂(lè )。
第四條 凡小區會(huì )所的業(yè)主/住戶(hù),可憑業(yè)主卡自動(dòng)入會(huì ),成為會(huì )所的會(huì )員,優(yōu)惠享用會(huì )所內各類(lèi)娛樂(lè )設施(正常價(jià)格的六折優(yōu)惠)。
第五條 經(jīng)業(yè)主或相關(guān)人員推薦之嘉賓,可享受正常價(jià)格的八折優(yōu)惠,也可按規定繳納相應的入會(huì )費,而后享受會(huì )員的待遇(正常價(jià)格的六折優(yōu)惠)。
第六條 前來(lái)會(huì )所消費娛樂(lè )的會(huì )員,請向總臺出示住戶(hù)卡(本小區住戶(hù))或貴賓會(huì )員卡,以驗明身份,并把住戶(hù)卡或貴賓卡暫留總臺,等消費完畢回總臺結完帳時(shí),再交還本人。(若已辦理了其他消費卡如月卡、次卡等,則可憑消費卡消費。)
第七條 會(huì )員在會(huì )所娛樂(lè )消費時(shí),應遵守本會(huì )所之各娛樂(lè )點(diǎn)之管理制度,接受會(huì )所管理人員的指導。
第八條到本會(huì )所消費的會(huì )員,年齡不小于十二周歲,不大于六十五周歲,超越這個(gè)年齡段的須在適齡的家屬陪同下,方可娛樂(lè )消費。
第九條 會(huì )員前來(lái)會(huì )所消費,應穿著(zhù)得體,男的不得赤膊,女的不得穿過(guò)于裸露的衣服。
第十條 會(huì )員在消費期間請勿:吸煙、大聲喧嚷、打鬧、追逐、隨地吐痰,以免影響他人健身娛樂(lè )。
第十一條 會(huì )員在會(huì )所娛樂(lè ),應愛(ài)護會(huì )所內的設施,一旦損壞公共財物,須按規定價(jià)格賠償。
第三章 人員素質(zhì)與員工培訓
第十二條 會(huì )所管理人員的素質(zhì)要求:
1、較高的政治思想素質(zhì)
會(huì )所管理人員必須正直、誠實(shí),具有完善而高尚的人格;堅持原則,勤奮、敬業(yè)、愛(ài)崗,具有良好的職業(yè)道德;嚴于律己,勇于承擔責任;對工作充滿(mǎn)信心。
2、有一定的領(lǐng)導才能
能有效利用和控制會(huì )所人、財、物等資源,充分調動(dòng)員工的積極性與創(chuàng )造力,營(yíng)造良好的集體氛圍,為顧客創(chuàng )造最佳最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),為會(huì )所創(chuàng )造良好的經(jīng)濟效益。
3、有一定的`專(zhuān)業(yè)文化知識和專(zhuān)業(yè)技能
會(huì )所服務(wù),涉及到文化、心理、運動(dòng)、審美等方面,只有具備一定程度的文化修養,才能從會(huì )所的內外裝修、裝飾、設施到全體服務(wù)人員身上反映出服務(wù)意識,營(yíng)造出理想的會(huì )所氛圍,給客人提供視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)上的良好享受。同時(shí),會(huì )所管理人員在于顧客交往中彬彬有禮、談吐高雅、思維敏捷,以自己廣博的見(jiàn)識來(lái)吸引,為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
作為會(huì )所管理人員應了解會(huì )所各項目的活動(dòng)規則、要求、原理,并在運行中保持良好運轉。
4、具有經(jīng)營(yíng)意識
會(huì )所管理人員應有經(jīng)濟頭腦,具有較強的應變能力,有較強的公關(guān)意識,建立良好的客際關(guān)系,知法懂法。
第十三條 會(huì )所服務(wù)人員的素質(zhì)要求:
1、敬業(yè)勤奮,精力充沛熱情周到為客人提供服務(wù)
2、會(huì )所工作時(shí)間長(cháng),工作較為枯燥乏味,因此會(huì )所服務(wù)人員應有良好的服務(wù)意識、健康的身體和充沛的精力。
2、熱情周到為客人提供服務(wù)會(huì )所服務(wù)人員應具備開(kāi)朗的性格(性格外向),熱愛(ài)自己的工作,提高對專(zhuān)業(yè)的興趣。
3、有一定的專(zhuān)業(yè)文化知識和專(zhuān)業(yè)技能一定的專(zhuān)業(yè)文化知識,有利于準確的理解和快速掌握各種設施、設備的運行原理、使用、維護、保養知識及各項目的活動(dòng)規則,也有利于與顧客的交流。
4、有一定的應變能力。
在意外情況出現時(shí)及時(shí)采取措施控制局;善于用各種形式解決問(wèn)題。
第十四條 員工培訓包括職業(yè)道德培訓和專(zhuān)業(yè)技能培訓。
1、職業(yè)道德培訓包括:員工的職業(yè)榮譽(yù)感、職業(yè)態(tài)度、敬業(yè)精神、道德規范、團結協(xié)作精神、行為規范。
2、專(zhuān)業(yè)技能培訓包括:專(zhuān)業(yè)知識、技術(shù)、服務(wù)技能等。
第四章 工作紀律
第十五條 考勤:正常上班時(shí)間為14:00~22:00,周末和節假日為10:00~23:00。不準遲到早退或擅離崗位,若有特殊情況確需請假,須提前向負責人提出申請,經(jīng)同意并安排人員頂崗后方可離開(kāi)。
第十六條 值班:若碰到特殊情況需早晨提前上班(顧客預定打網(wǎng)球),或晚上拖后延時(shí),部長(cháng)應及時(shí)安排人員值班(以輪流方式安排)。
第十七條 保潔:員工上班后的首要工作為清潔衛生(時(shí)間30分鐘),服務(wù)員在營(yíng)業(yè)時(shí)間應確保本清潔責任區內的地面臺面、玻璃門(mén)窗、設施設備等無(wú)塵光潔、擺放整齊,空氣清新。在一天的營(yíng)業(yè)時(shí)間里及時(shí)整理、及時(shí)清潔。
第十八條 到崗:清潔完畢,各崗位服務(wù)員必須在本服務(wù)崗位做好各方面的準備,精神飽滿(mǎn)、訓練有素地等待營(yíng)業(yè)的開(kāi)始。
第十九條 在崗:在規定上班的時(shí)間內,各崗服務(wù)員必須堅守崗位,為顧客提供周到服務(wù)。不得擅自離崗或串崗,除有特殊情況,在部長(cháng)的旨意下,可到別的崗位協(xié)作服務(wù)。
第二十條 職責:各崗位員工對本崗位器材和設備的完好率負責在服務(wù)中及時(shí)發(fā)現器材的損壞并當面向顧客指出,向會(huì )所負責人報告,便于索賠。若服務(wù)員不能及時(shí)發(fā)現器材或設備的人為損壞或遺失,則視為嚴重失責,損壞或遺失的器材須由此崗位服務(wù)員按原器材成本價(jià)加倍賠償。
第二十一條 會(huì )所員工須嚴格遵守《會(huì )所員工行為規范》。
第二十二條 會(huì )所員工須嚴格遵守:
1、嚴格執行上下班時(shí)間和操作規程,不得私自提前或拖后打掃衛生;工作時(shí)間外不得在會(huì )所滯留(值班員工除外)。
2、除保潔時(shí)間外,各崗位員工必須保證各娛樂(lè )點(diǎn)全天候整潔衛生。
3、不得在開(kāi)單后就置顧客于不顧,必須確保顧客在娛樂(lè )的全過(guò)程中得到完善的服務(wù)。
4、不得擅自離開(kāi)工作崗位,若有特殊情況不得不暫時(shí)離崗,需提前跟主管請示,得到應許后,方可走開(kāi)。
5、上班時(shí)間不得隨便接打私人電話(huà),即便有意外情況,通話(huà)時(shí)間也以三分鐘為限。
6、會(huì )所員工及親朋好友不得在會(huì )所免費消費。在特殊情況下,有顧客邀請指點(diǎn)切磋時(shí),不得越崗進(jìn)行陪客,不得影響其他項目的服務(wù)。
7、上班時(shí)間不得聚眾聊天,不得接待親朋好友。
8、嚴格執行主管的安排,接受主管的指正批評,不得當面與主管爭吵或強詞狡辯。
9、不得在員工中搬弄是非、搞幫派。
10、嚴格要求公司各項規章制度,按規定程序作業(yè)。
第五章 服務(wù)流程
第二十三條 迎客:由負責人在總臺門(mén)口站立迎客,道歡迎詞:"歡迎光臨!", 身體微鞠躬,面含微笑,并把客人引到前臺。
第二十四條 開(kāi)票:前臺小姐站立迎客,道歡迎詞:"歡迎光臨!"、"您想消費哪一項娛樂(lè )項目"而后詢(xún)問(wèn)顧客是否會(huì )員(憑住戶(hù)卡或住戶(hù)附卡),采用那種消費方式(一次消費、次卡消費、月卡消費等),若一次消費,則開(kāi)一式三聯(lián)的票,把顧客聯(lián)交付顧客,若以卡消費,則查看核對卡的期限(次卡在背面蓋上小章),按規定辦理(留下卡在總臺,等顧客消費完畢再歸還顧客),后由部長(cháng)把顧客引到消費地點(diǎn)。
第二十五條 消費:各消費點(diǎn)的服務(wù)員站立門(mén)口迎客,致辭:"歡迎光臨",后接過(guò)總臺開(kāi)出的消費單(顧客聯(lián)),把顧客引消費點(diǎn),對器材的使用方法作簡(jiǎn)短的解說(shuō),根據顧客的具體需求再作對應服務(wù)。
第二十六條 驗單:顧客每次消費完畢離開(kāi)前,各消費點(diǎn)服務(wù)員應對器材進(jìn)行驗收,若有損壞,按會(huì )所管理規定給予賠償。
第二十七條 結帳:晚十點(diǎn)半,負責人查看各消費點(diǎn)顧客情況,確認無(wú)顧客后,由各點(diǎn)服務(wù)員與總臺結帳,并在日收入帳上簽字,再由負責任核實(shí),在一天收入總帳上簽字認可。
第六章 設施、設備管理
第二十八條 會(huì )所設施、設備的配置應和會(huì )所規模、檔次、發(fā)展商的實(shí)力、業(yè)主的構成等相適應.
第二十九條 會(huì )所應保證其設備完好率達到100%。
第三十條 會(huì )所工作人員必須熟悉各種設備的性能、特點(diǎn)、使用方法、使用要求,制定科學(xué)的操作規程、維修保養計劃與制度,提高設備的使用效率,保證設備、設施正常運行和日常使用安全,延長(cháng)使用壽命,降低經(jīng)營(yíng)成本。
第七章 安全管理
第三十一條 會(huì )所應每周定期對設施設備、用具用品進(jìn)行消毒。
第三十二條 在配置設備時(shí)應考慮安全性能和保護設計,并必須配備有關(guān)質(zhì)檢部門(mén)的產(chǎn)品合格證書(shū)。
第三十三條 設置設施設備時(shí)要注意電器線(xiàn)路敷設的規范、安全,同時(shí)必須注意安全接地。
第三十四條 要了解、檢查設備動(dòng)作時(shí)容易發(fā)生碰撞或造成使用者傷害的部位有無(wú)安全裝置,如跑步機的緊急制動(dòng)連線(xiàn),攀巖機下的軟墊等。人體接觸部位構件要避免粗糙或有楞角。安全扶手、重力支架等部件要安全穩固。
第三十五條 對任何帶有危險可能的康樂(lè )項目,必須有明顯、完好的安全說(shuō)明牌,告知客人其危險及安全注意事項,并配有專(zhuān)業(yè)人員在現場(chǎng)進(jìn)行安全檢查,認真檢查客人是否進(jìn)行安全的活動(dòng),監督和制止客人帶有危險性的康樂(lè )活動(dòng)方式。
第三十六條 會(huì )所的消防管理工作,要貫徹"預防為主,防消結合"的方針。消防工作的組織管理必須從負責人到服務(wù)人員,形成一個(gè)全員管理的局面。貫徹落實(shí)國家有關(guān)部門(mén)"公共娛樂(lè )消防安全管理規定",切實(shí)把消防安全工作落實(shí)到實(shí)處、提高消防意識,加強安全管理,每半年對電器線(xiàn)路進(jìn)行定期的安全檢查。
第三十七條 每天營(yíng)業(yè)結束后,會(huì )所工作人員應對工作場(chǎng)所進(jìn)行全面的檢查,注意煙頭等安全隱患,按規定切斷電源。
小區物業(yè)管理制度13
1.0目的
規范工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序。
2.0適用范圍
適用于xx城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。
3.0職責
3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責審批工程維修部的年度工作計劃，并組織監控工程維修部的總體工作質(zhì)量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實(shí)施與控制，并對年度、月度工作進(jìn)行總結。
3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規程按計劃進(jìn)行工作。
3. 4工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0程序要點(diǎn)
4.1工程維修部人員:工程維修主任1人，維修技工3人。
4. 2維修技工對設施、設備分管責任崗位實(shí)行每月輪流制。
4.3設施、設備分管責任制:
供配電1人;電梯系統1人;水景系統、泳池系統、給排水系統1人;智能安防、門(mén)禁系統、消防系統1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維修部人員實(shí)施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯(lián)絡(luò )、日常工作。
4. 5周例會(huì )
4.5.1實(shí)行每周五例會(huì )制，每周五下午17:00準時(shí)舉行例會(huì )。
4.5.2用例會(huì )時(shí)間全面了解本周的工作完成情況，并計劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門(mén)。
4.5.3每周四下午由主任組織培訓專(zhuān)業(yè)知識。
4.6考核
4.6.1考核的目的是為了獎勤罰懶，考核的原則是公平、公開(kāi)、公正;
4.6.2工程維修主任根據每人當月的工作表現和成績(jì)進(jìn)行考核評分，并將考核結果上報服務(wù)中心經(jīng)理審核。
4.6.3工作業(yè)績(jì)和月考核積分相對應，月考核積分與個(gè)人經(jīng)濟利益掛鉤。
4. 7維修原則
4.7.1上門(mén)維修:工程部接到報修電話(huà)后，在10分鐘內派維修工到達現場(chǎng)，一般性故障處理不超過(guò)1小時(shí);
4.7.2公共設施、設備維修:小修不過(guò)夜，中修1-3天，大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時(shí)不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語(yǔ)言規范，服務(wù)熱情。
4. 8通訊保證
4.8.1上班時(shí)間必須保持所有對講機、手機都處于開(kāi)通狀態(tài)，以便聯(lián)絡(luò )。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時(shí)聯(lián)絡(luò )，使用個(gè)人通訊工具不接聽(tīng)時(shí)要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò );
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風(fēng)、洪水、重大設備設施故障時(shí)等)，在接到中控室的'呼叫后應立即與中控室聯(lián)絡(luò )，并5分鐘內趕赴現場(chǎng)處理。
4. 9物品管理
4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進(jìn)行維修作業(yè)時(shí)，必須認真填寫(xiě)《物資領(lǐng)用登記表》，加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時(shí)歸還，公用工具每月由倉管員清點(diǎn);
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買(mǎi)預算。
4. 10值班制度
4.10.1執行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯(lián)系單》當天解決處理，遇無(wú)法維修或需要購買(mǎi)材料的維修事項，應及時(shí)匯報維修主任，并跟蹤轉交給誰(shuí)進(jìn)行維修，直至維修終結，確實(shí)保證不出現'壓?jiǎn)?現象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進(jìn)入工程部或在辦公室逗留打電話(huà)。
4.11工作調度
4.11.1工程維修主任根據服務(wù)中心或中控室的通知，隨時(shí)抽調本部門(mén)人員開(kāi)展臨時(shí)重要工作;
4.11.2工程維修主任根據維修部人員的變動(dòng)或實(shí)際工作需要，進(jìn)行輪流責任的調整。
5.0支持性文件
無(wú)
6.0質(zhì)量記錄
6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001
小區物業(yè)管理制度14
加強檔案資料管理，有助于保存住宅小區(大廈)的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的`溝通、聯(lián)系。
(一)管理內容：
1、工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類(lèi)設施設備資料等;
2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同(復印件)，業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表等;
3、財務(wù)檔案：逐年形成的財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;
4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規政策、公司文件等;
5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車(chē)輛管理記錄、監控記錄、榮譽(yù)資料等。
(二)管理措施：
1、制定檔案制度，并嚴格執行;
2、專(zhuān)人管理(由負責內勤的管理員擔任)，專(zhuān)室專(zhuān)柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密;
3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%;
4、逐步實(shí)現智能化管理，計時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
小區物業(yè)管理制度15
為規范物業(yè)管理中給排水管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內容，特制訂如下管理制度：
一、管理責任
1、管理服務(wù)中心維修組負責給排水系統的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實(shí)施。
2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內的供水系統，如：水管、水箱、水泵，開(kāi)關(guān)閥門(mén)及分閥門(mén)位置。
3、實(shí)行設備管理責任制，劃分各類(lèi)設備管理責任人。
4、管理服務(wù)中心主任負責給排水管理工作的監督和檢查。
二、巡視制度
1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無(wú)損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛生。
2、發(fā)現水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相應的閥門(mén)，大水管爆裂時(shí)應將總閥門(mén)關(guān)閉，并即時(shí)發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。
三、保養制度
1、注意水箱的保養，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開(kāi)啟后及時(shí)鎖好，防止蚊蟲(chóng)滋生。
2、救火用的輸水設備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應立即維修，平時(shí)嚴禁使用消防水作其他用途。
四、檢修制度
1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時(shí)渠水受阻引起水浸，并按規定填寫(xiě)相關(guān)記錄。
2、供水設備每年按保養計劃進(jìn)行保養，保養情況按年度保養計劃填寫(xiě)。給排水設備，除了按年度保養計劃保養外，還必須按規定進(jìn)行正常的巡視檢查，以便及時(shí)發(fā)現設備在運行中出現的問(wèn)題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規要求，實(shí)施定期維修保養。
五、正常給排水
1、管理服務(wù)中心維修主管負責給排水的技術(shù)指導、監督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證24小時(shí)不間斷供水。
2、運行維修人員在設備發(fā)生故障時(shí)應立即報告主管領(lǐng)導并積極進(jìn)行搶修。
六、正常停水
1、當接到自來(lái)水公司的'停水通知后，應立即通知客戶(hù)服務(wù)中心，并做好記錄。
2、當按計劃保養必須停水時(shí)，應提前一天將停水的范圍和時(shí)間通知客戶(hù)服務(wù)中心，在得到客戶(hù)服務(wù)中心的許可后方可進(jìn)行保養。
3、由于工程的需要，對消防系統停水時(shí)，必須通知消防人員后，由消防人員進(jìn)行操作，并做好相關(guān)記錄。
七、水質(zhì)保障
1、每年組織專(zhuān)業(yè)人員對生活水箱進(jìn)行兩次清洗，并按規定取得《供水衛生許可證》及衛生防疫部門(mén)的水質(zhì)化驗合格證明。
八、異常情況處理
1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛生。
2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應立即檢查及維修。
3、安裝及維修樓宇外的供水系統設備，應與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。
4、樓宇內的水表發(fā)生故障時(shí)，應告知用戶(hù)，并立即檢修。
5、接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應及時(shí)向住戶(hù)發(fā)出通知，使住戶(hù)有所準備。
6、化糞池每季度進(jìn)行一次檢查，化糞池滿(mǎn)時(shí)及時(shí)組織人員清理，并將檢查清理結果進(jìn)行記錄。
7、當發(fā)生突然停水事件時(shí)，客戶(hù)服務(wù)中心應及時(shí)與自來(lái)水公司取得聯(lián)系，了解恢復供水的時(shí)間，主動(dòng)與客戶(hù)服務(wù)中心聯(lián)系，幫助做好對客戶(hù)的解釋工作。
8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養記錄在相應的檢修保養記錄表中。
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