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社區商業(yè)建設評價(jià)指標體系構建
作者：張會(huì )敏 杜廣如 趙君彥
內容摘要:商用物業(yè)投資被譽(yù)為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報、高風(fēng)險,要降低商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險,必須對開(kāi)發(fā)中可能出現的風(fēng)險因素進(jìn)行預先評價(jià)。本文從開(kāi)發(fā)商的角度,采用層次分析法和模糊綜合評價(jià)法對商用物業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)行了評價(jià),并以實(shí)例進(jìn)行了論證。
關(guān)鍵詞:商用物業(yè)投資風(fēng)險評價(jià) 層次分析法 模糊綜合評價(jià)法
商用物業(yè)又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè),是指能出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性收入現金流的房地產(chǎn),包括酒店,寫(xiě)字樓,零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等),出租公寓等。商用物業(yè)投資被譽(yù)為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報、高風(fēng)險,要避免商用物業(yè)投資的風(fēng)險,必須對投資過(guò)程中可能出現的風(fēng)險因素做出科學(xué)分析。由于商用物業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險評估體系包括了很多復雜的評價(jià)指標,評價(jià)對象的層次性、評價(jià)標準及評價(jià)影響因素的模糊性、定性指標難以定量化等一系列問(wèn)題,使得難以用數學(xué)模型加以統一度量和描述。建立在模糊集基礎上的模糊綜合評價(jià)法以隸屬度來(lái)描述模糊界限,是目前在綜合評價(jià)中應用比較成功的一種方法。
商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險
商用物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程通�？梢苑譃橥顿Y決策、建設準備、施工和租售4個(gè)階段,不同開(kāi)發(fā)階段具有不同的風(fēng)險。
投資決策階段是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的階段,由于商用物業(yè)的投資地點(diǎn)、規模、市場(chǎng)需求等的不確定性,使得這一階段的決策存在大量風(fēng)險,主要包括位置選擇、投資類(lèi)型、投資方式等風(fēng)險。
建設準備階段主要是辦理項目規劃審批、征地、拆遷、安置、補償;制定設計方案;通過(guò)招投標選擇承包商;進(jìn)行項目融資等活動(dòng)。這一時(shí)期的工作量大,涉及面廣,不確定因素較多,這一階段風(fēng)險主要有社會(huì )風(fēng)險、政策風(fēng)險、設計風(fēng)險和融資風(fēng)險。
施工階段的主要任務(wù)是保證按期、按質(zhì)、按量,節約、安全地完成開(kāi)發(fā)項目的建設。此階段經(jīng)歷的時(shí)間比較長(cháng),但發(fā)生風(fēng)險的概率相對較低,這一階段的風(fēng)險主要包括工程、質(zhì)量、成本、安全風(fēng)險。
租售階段在取得預售許可證后就已經(jīng)開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商根據自身實(shí)力選擇出租、出售或融資租賃,并選擇物業(yè)類(lèi)型,此時(shí)風(fēng)險主要包括招商談判、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理風(fēng)險。
模糊綜合評價(jià)步驟設計
構建風(fēng)險評價(jià)指標體系F,F={f1,f2,…,fn};采用層次分析法,建立權重的判斷矩陣;確定評價(jià)指標的權重ω,ω=(ω1,ω2,…,ωn);根據判斷矩陣,得出特征根和特征向量,并檢驗每一個(gè)矩陣的一致性;計算出最底層指標的組合權重UT;確定評價(jià)指標的評語(yǔ)集E,E=(e1,e2,…,em),得到評價(jià)指標集的隸屬度矩陣R;計算綜合評價(jià)結果S,S= UT*R,對評價(jià)對象進(jìn)行綜合評價(jià)。
實(shí)例分析
河北省保定市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,擬投資6500萬(wàn)元進(jìn)行購物中心的投資開(kāi)發(fā),根據項目具體情況從投資風(fēng)險角度對其進(jìn)行評價(jià)。經(jīng)過(guò)充分調查,參照專(zhuān)家意見(jiàn),建立風(fēng)險評價(jià)指標體系(見(jiàn)表1)。
運用層次分析法,確定評價(jià)指標權重。采用1-9標度,比較準則層指標的兩兩相對重要程度,建立判斷矩陣(見(jiàn)表2)。通過(guò)方根歸一法確定權重系數,其中,,
而且各項指標對目標層的一致性檢驗結果均小于0.1,滿(mǎn)足整體一致性要求。
計算合成權重。應用加權平均模糊評價(jià)理論,同時(shí)根據指標層權重向量Bi和準則層權重向量A,組成評判矩陣UT=Bi×A,計算各項指標對目標層的合成權重UT=(0.145,0.053,0.053,0.237,0.026,0.026,0.007,0.079,0.022,0.022,0.022,0.004,0.094,0.177,0.033)T
確定風(fēng)險評價(jià)集。E=(高、較高、中等、較低、低),根據評價(jià)尺度,請專(zhuān)家按照評價(jià)指標體系中的指標給購物中心項目打分,得到評價(jià)指標集的隸屬度矩陣R。
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