工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的應用研究論文

　　無(wú)論是身處學(xué)校還是步入社會(huì )，大家對論文都再熟悉不過(guò)了吧，論文對于所有教育工作者，對于人類(lèi)整體認識的提高有著(zhù)重要的意義。那么一般論文是怎么寫(xiě)的呢？以下是小編收集整理的工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的應用研究論文，希望能夠幫助到大家。

　　摘要：

　　在我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展之中，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑業(yè)也獲得了迅速的發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)之間有著(zhù)直接的關(guān)聯(lián)性，所以將工程造價(jià)應用到房地產(chǎn)的評估工作之中，將會(huì )對房地產(chǎn)評估準確性的提升起到至關(guān)重要的作用�；�于這一情況，本文對工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估之中的應用進(jìn)行分析，希望可以對當今房地產(chǎn)評估準確性的提升有所幫助。

　　關(guān)鍵詞：

　　工程造價(jià)；房地產(chǎn)資產(chǎn)評估；資產(chǎn)評估

　　引言：

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過(guò)程中，評估人員會(huì )應用到一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的模擬應用機制，進(jìn)而對房地產(chǎn)價(jià)格形成的過(guò)程進(jìn)行模擬，然后通過(guò)不同的方法進(jìn)行評估。而房地產(chǎn)評估的準確性卻會(huì )受到市場(chǎng)、政策以及技術(shù)等諸多方面因素的影響，稍有不慎就會(huì )導致評估結果不準確。因此，評估人員開(kāi)始將工程造價(jià)應用到房地產(chǎn)的評估之中，通過(guò)這樣的方式，將會(huì )進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評估的準確性。

　　一、房地產(chǎn)評估的方法分析

　�。ㄒ唬┏杀竟纼r(jià)法

　　所謂成本估價(jià)法，其實(shí)就是我們經(jīng)常提到的承包商法，就是在進(jìn)行房地產(chǎn)的評估過(guò)程中，重新進(jìn)行評估點(diǎn)價(jià)格的構建，并扣除折舊，然后再通過(guò)科學(xué)的估算方法對項目對象的價(jià)格或者是價(jià)值進(jìn)行評估。這是一種應用起來(lái)十分簡(jiǎn)單的評估方法，可以將房?jì)r(jià)簡(jiǎn)單地看成是建設成本、各項稅收以及正常利潤這三項費用的總和。在房地產(chǎn)交易比較少的情況下，或者是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行評估的情況下，這種評估方法卻十分適用。

　�。ǘ�）市場(chǎng)比較法

　　這種房地產(chǎn)評估方法在房?jì)r(jià)比較穩定、交易量較大的情況下十分適用。在這一方法的實(shí)際應用過(guò)程中，市場(chǎng)的走向和房地產(chǎn)商會(huì )對估算造成一定的影響。如果房地產(chǎn)的市場(chǎng)較為穩定，在房地產(chǎn)商定價(jià)的時(shí)候，通常會(huì )在原來(lái)價(jià)格的基礎上加上一定的金額。如果房地產(chǎn)的市場(chǎng)不穩定，房?jì)r(jià)有著(zhù)比較大的波動(dòng)范圍，在房地產(chǎn)的評估之中就很難應用市場(chǎng)比較法。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現了泡沫，那么在應用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估之后，經(jīng)常會(huì )出現評估結果比原來(lái)房?jì)r(jià)高的情況，這樣的情況會(huì )讓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的速度增加。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)比較法更適合應用到交易量比較大的房地產(chǎn)交易之中，比如標準的廠(chǎng)房交易、寫(xiě)字樓交易以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的交易等。

　�。ㄈ�）收益還原法

　　收益還原法也叫做收益資本法或者是收益現值法。這種估算方法在項目對象未來(lái)收益的估算之中比較適用，利用資本轉化率、收益乘數以及報酬率等的這些概念，可以讓未來(lái)收益實(shí)現到市場(chǎng)值的轉化，進(jìn)而計算出項目對象的價(jià)值。在這種估算方法的應用過(guò)程中，主要是將房地產(chǎn)價(jià)格形成的預期收益原理作為理論依據，通過(guò)收益還原法所估算出的價(jià)格就是收益價(jià)格。比如：假設有一名投資者擁有一處房產(chǎn)，其每一年之中的純收益在10萬(wàn)元左右，而這名投資者手里還有資本金100萬(wàn)元。如果這名投資者把手里的100萬(wàn)元資金存入一家年利率是百分之十的銀行，這些資本每一年的利息是10萬(wàn)元。那么站在這名投資者的角度來(lái)考慮，房地產(chǎn)給他帶來(lái)的純收益和他一年之中的資本金利息相等，由此可以估算出，該投資者所擁有的這處房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元。

　　二、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估之中的實(shí)際應用分析

　�。ㄒ唬┮幏堕_(kāi)發(fā)成本的價(jià)格評估

　　在對房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行價(jià)格評估過(guò)程中，比較常用的方法是市場(chǎng)比較法和成本評估法，也有一些會(huì )將政府所確定的房屋重置價(jià)格作為標準來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評估，或是通過(guò)工程造價(jià)法對開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行評估。但是在實(shí)際對開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行評估的過(guò)程中，卻經(jīng)常會(huì )應用到單位比例法來(lái)計算建筑物重置的成本。由此可以看出，在實(shí)際進(jìn)行工程估價(jià)的過(guò)程中，無(wú)論是建筑物重置還是重建成本計算，都可以通過(guò)工程造價(jià)法來(lái)進(jìn)行計算，但是這種方法卻并不是最佳的選擇，下面就對具體的情況進(jìn)行分析。

　　1、單位比例法與指數調整法的應用

　　在應用這兩種方法進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過(guò)程中，一般都是由工程造價(jià)站或者是評估公司來(lái)發(fā)布建筑物成本平方米造價(jià)及其價(jià)格指數方面的數據資料，同時(shí)，這些數據資料也可以通過(guò)評估公司以及評估師的收集整理來(lái)獲得。在對這些數據進(jìn)行整理的過(guò)程中，通常會(huì )按照結構類(lèi)型來(lái)進(jìn)行劃分，按照時(shí)間順序來(lái)進(jìn)行整理。比如框架廠(chǎng)房、鋼架構廠(chǎng)房以及磚混，在對開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行評估時(shí)，都可以將這些數據資料作為基礎，來(lái)進(jìn)行成本的評估與分析。

　　2、成本估價(jià)法的應用

　　在應用這種方法進(jìn)行評估的過(guò)程中，評估師最常用到的方法有兩種，其一，單位比較法，其二，指數調整法。之所以經(jīng)常用到這兩種方法，主要是因為這兩種評估方法應用起來(lái)十分簡(jiǎn)單。但是在實(shí)際的評估之中，如果應用分部分項法和工程測量法，也需要將工程造價(jià)法結合進(jìn)來(lái)，并發(fā)揮出造價(jià)工程師的充分作用與優(yōu)勢。同時(shí)，在評估過(guò)程中，也應該具備清晰詳細的工程圖紙和準確無(wú)誤的構造參數。因為成本估價(jià)法的應用過(guò)程中會(huì )涉及很多的人員，所以在一般情況下，評估師并不會(huì )應用這種方法進(jìn)行評估。

　　3、基礎數據的歸納不足

　　在房地產(chǎn)的評估過(guò)程中，因為數據的歸納具有系統化和概念化的特征，所以，如果評估的建筑物能夠符合標準建筑物的條件，那么其數據統計的結果也就會(huì )更加符合其實(shí)際情況。但是如果被評估的建筑物并不符合標準建筑物的條件，其數據統計的結果也就會(huì )與實(shí)際情況之間有著(zhù)一定程度的差異存在，因此數據也就不具備足夠的說(shuō)服力。比如，在對工業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行評估時(shí)，只有標準的廠(chǎng)房才可以通過(guò)統一建筑安裝成本來(lái)進(jìn)行評估，如果用統一建筑安裝成本法對其他的一般建筑物或者是非標準廠(chǎng)房進(jìn)行評估，則很難獲得準確的數據。

　�。ǘ�）用工程造價(jià)來(lái)取代成本法進(jìn)行評估

　　在對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過(guò)程中，成本法與工程造價(jià)法在評估的程序之中和內容之中都有著(zhù)很大的相似性，但是這兩種方法也有著(zhù)很多的差異性。通常情況下，在對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過(guò)程中，成本法的應用會(huì )將社會(huì )化的客觀(guān)成本作為有效依據，而工程造價(jià)法的應用，則會(huì )將特定條件下的特定工程作為主體來(lái)對工程的費用進(jìn)行計算。這兩種計算方法在計算的原則方面也存在很大的差別，在通過(guò)工程造價(jià)法進(jìn)行計算的過(guò)程中，主要的計算基礎是社會(huì )化條件，同時(shí)也可以在評估的過(guò)程中合理調整材料的價(jià)格，這樣就可以讓最后獲得的工程造價(jià)更加符合實(shí)際，進(jìn)而在應用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過(guò)程中作為核心依據。但是在實(shí)際的評估工作進(jìn)行之中，因為工程類(lèi)型的不同，其合同價(jià)所受到的條件約束也就不同，所以一些特殊的條件會(huì )對工程的合同造價(jià)起到較大的約束作用，進(jìn)而無(wú)法直接對其進(jìn)行評估。

　　我國也曾經(jīng)對工程造價(jià)清單的計價(jià)模式予以大力推廣，規定在每一個(gè)工程項目之中，無(wú)論是稅金、規費、措施費用，還是分部分項的工程項目，都應該將數量、項目名稱(chēng)等這些單位明確標注在計價(jià)清單之中，而工程量清單計價(jià)的定額將會(huì )直接由政府來(lái)發(fā)放。不同的地區也會(huì )有著(zhù)不同的工程量清單計價(jià)定額，這樣才可以與不同地區之中不同的市場(chǎng)條件做到良好接合。在此過(guò)程中，一些企業(yè)也可以將自身實(shí)際的發(fā)展情況作為依據，以此來(lái)自由選擇企業(yè)的定額。

　　一般情況下，各個(gè)省份的定額都是對實(shí)物工作之中的一般組成量進(jìn)行確定。比如，分項工程之中的實(shí)體材料消耗以及人工方面的投入都應該和社會(huì )的一般技術(shù)以及一般勞動(dòng)效率相符合，這種評估指標不僅十分平均，而且也更具有代表性。一般情況下，投標方會(huì )對材料價(jià)格以及管理費用進(jìn)行決定，工程清單的計價(jià)可以用來(lái)模擬社會(huì )報價(jià)，分項綜合單價(jià)將會(huì )作為競標依據，通過(guò)不同的工程項目以及具體的情況來(lái)計算工程量。

　�。ㄈ�）讓房地產(chǎn)評估的準確性得以進(jìn)一步提升

　　相比較建設市場(chǎng)施工合同的價(jià)格而言，房地產(chǎn)評估工程之中的預算價(jià)格往往更容易受到市場(chǎng)競爭的影響，所以房地產(chǎn)評估中的預算價(jià)格都會(huì )比建設市場(chǎng)施工合同的價(jià)格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術(shù)的掌握與應用都比較容易，施工技術(shù)也不會(huì )有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規律性，而在整個(gè)建筑工程的施工過(guò)程中，施工的強度也會(huì )控制在平均值的范圍之內。所以在對民用建筑進(jìn)行施工的過(guò)程中，工程所需要的各種資源都可以得到平均的投入，且因為工程項目有著(zhù)一般性的體量，所以工程所需材料也不會(huì )出現較大的價(jià)格波動(dòng)，即使是出現了一定的波動(dòng)，其價(jià)格也都會(huì )在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內。

　　就目前來(lái)看，我國建筑市場(chǎng)的競爭越來(lái)越激烈，這樣的情況就會(huì )導致預算價(jià)格比市場(chǎng)競標價(jià)格偏高的現象出現，所以在對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過(guò)程中，也應該充分考慮到市場(chǎng)競爭在評估結果中的影響作用，在對企業(yè)的管理費用以及造價(jià)利潤進(jìn)行評估的時(shí)候，都應該將具體的市場(chǎng)情況加以充分考慮，但是在評估過(guò)程中又不能完全將市場(chǎng)價(jià)格作為依據。

　　在一些進(jìn)度計劃比較短、工期也比較短的項目之中，通常都會(huì )產(chǎn)生一些趕工措施費用。同時(shí)，如果在施工過(guò)程中應用到了一些先進(jìn)技術(shù)，就需要資質(zhì)與水平比較高的施工單位來(lái)進(jìn)行承辦，所以在實(shí)際的施工之中，也就會(huì )出現額外的一些技術(shù)措施費用。因此，在實(shí)際的房地產(chǎn)評估過(guò)程中，都應該對這些費用進(jìn)行全面考慮。

　　如果業(yè)主的資金不能落實(shí)到位，進(jìn)而需要施工單位先行墊付，實(shí)際的工程費用之中就應該出現相應的墊付費用以及財務(wù)費用，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過(guò)程中，卻不需要對這些費用加以考慮。

　　結語(yǔ)

　　綜上所述，隨著(zhù)當今經(jīng)濟社會(huì )的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑工程的發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展都十分迅速。將工程造價(jià)應用到房地產(chǎn)評估工作之中，不僅可以讓房地產(chǎn)的價(jià)格評估更加準確，同時(shí)也可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但是因為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有著(zhù)一定的特殊性，所以在應用工程造價(jià)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過(guò)程中，應該注重對工程造價(jià)進(jìn)行客觀(guān)處理，讓建筑市場(chǎng)之中的成本組成得以不斷完善，這樣才可以進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評估計算的準確性，提升房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量。

　　參考文獻

　　[1]蘇雪龍.房地產(chǎn)評估中工程造價(jià)的運用[J].科學(xué)與財富，2019（23）：55.

　　[2]邱鐘銳，王碩.房地產(chǎn)評估中工程造價(jià)的運用[J].百科論壇電子雜志，2019（3）：151-152.

　　[3]楊曉東.房地產(chǎn)評估中工程造價(jià)的運用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（12）：249.

【工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的應用研究論文】相關(guān)文章：

茶樹(shù)在園林藝術(shù)中應用研究論文11-29

差異教學(xué)在地理教學(xué)中應用研究論文11-10

公共環(huán)境中陶瓷藝術(shù)介入的應用研究論文11-29

項目管理在電力工程中的應用研究論文04-01

價(jià)值管理在現代企業(yè)管理中的應用研究論文12-19

自然拼讀法在小學(xué)英語(yǔ)教學(xué)中的應用研究的論文04-24

民間游戲在幼兒園教育活動(dòng)中的應用研究論文05-01

探析對比分析學(xué)說(shuō)在高職英語(yǔ)教學(xué)中的應用研究論文11-18

GPRS技術(shù)在ITS中的應用研究03-07

ZigBee在智能照明中的應用研究03-07