淺談房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評估應注意的問(wèn)題

作為房地產(chǎn)估價(jià)機構在日常工作中經(jīng)常要為司法機關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價(jià)報告，報告中往往要涉及三個(gè)最基本的概念：一個(gè)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是拍賣(mài)底價(jià)，一個(gè)是拍賣(mài)保留價(jià)。對于前者，由于有房地產(chǎn)估價(jià)規范的嚴格規定，一般沒(méi)有異議。但是對于后二者，由于《房地產(chǎn)估價(jià)規范》與《中華人民共和國拍賣(mài)法》中的有關(guān)規定不一致，因此，對于什么是底價(jià)，什么是保留價(jià)，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價(jià)、抵債價(jià)又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)機構確定的拍賣(mài)底價(jià)或保留價(jià)的地位如何，有一些不同看法。本文僅就拍賣(mài)底價(jià)、保留價(jià)的準確稱(chēng)謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉�！　�一、什么是拍賣(mài)　　《中華人民共和國拍賣(mài)法》第三條規定：拍賣(mài)是指以公開(kāi)競價(jià)的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權利轉讓給最高應價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。在實(shí)際生活中，拍賣(mài)有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣(mài)是基于自愿原則的，即拍賣(mài)委托人將自己所有的財物或權利委托拍賣(mài)人進(jìn)行拍賣(mài)。常見(jiàn)的有古董、字畫(huà)、郵票等的拍賣(mài)，土地使用權出讓拍賣(mài)也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣(mài)不是基于自愿原則的，往往出現在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣(mài)。與此同時(shí)也存在兩種不同形式的拍賣(mài)：一種是英格蘭式，報價(jià)由低到高，不斷加價(jià)競買(mǎi)，直到無(wú)人再加價(jià)時(shí)，即以最后應價(jià)者競買(mǎi)成功為基本特征。我國和世界上絕大多數國家一般都采用這種拍賣(mài)形式；另一種拍賣(mài)形式則是荷蘭式，報價(jià)由高到低，不斷減價(jià)，以第一位應價(jià)者競買(mǎi)成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場(chǎng)和日本東京海鮮批發(fā)市場(chǎng)都采用這種拍賣(mài)形式。近日，深圳市福田區“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣(mài)形式成功地進(jìn)行了拍賣(mài)�！　∨c房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的拍賣(mài)主要是第二種性質(zhì)的拍賣(mài)，即強制拍賣(mài)。我們主要針對這種拍賣(mài)情況下的底價(jià)或保留價(jià)進(jìn)行探討�！　�二、拍賣(mài)底價(jià)與拍賣(mài)保留價(jià)　　《房地產(chǎn)估價(jià)規范》第6.10.2條規定：房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評估，首先應以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準為原則確定其客觀(guān)合理價(jià)格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的確定拍賣(mài)底價(jià)�！　〉變r(jià)即最低商業(yè)價(jià)值。在此基礎上確定拍賣(mài)保護價(jià)、起拍價(jià)。最高應價(jià)低于保護價(jià)的，重新拍賣(mài)或變賣(mài)。（《海商法大辭典》1988年版第414頁(yè)）　　保留價(jià)主要出現在《中華人民共和國拍賣(mài)法》中，第二十八條規定“委托人有權確定拍賣(mài)標的的保留價(jià)，并要求拍賣(mài)人保密。拍賣(mài)國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規定需要評估的，應當經(jīng)依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣(mài)標的的保留價(jià)�！� 第四十四條規定“委托合同應當載明以下事項……；（三）、委托人提出的保留價(jià)�！� 第五十五條規定“拍賣(mài)無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師應當在拍賣(mài)前予以說(shuō)明。拍賣(mài)標的有保留價(jià)的，競買(mǎi)人的最高應價(jià)未達到保留價(jià)時(shí)，該應價(jià)不發(fā)生效力，拍賣(mài)師應當停止拍賣(mài)標的的拍賣(mài)�！薄　】梢钥闯�，底價(jià)是標的物的最低商業(yè)價(jià)值，或者說(shuō)是第三方（房地產(chǎn)估價(jià)機構）確認的標的物在拍賣(mài)市場(chǎng)——這樣一個(gè)受強制快速變現因素影響而形成的一個(gè)不完全市場(chǎng)上的最可能的成交價(jià)，相對于拍賣(mài)委托人來(lái)說(shuō)是一種客觀(guān)性的價(jià)格；保留價(jià)則是拍賣(mài)委托人在底價(jià)基礎上根據評估底價(jià)確定的，相對來(lái)說(shuō)更具有主觀(guān)的意味�！　≡诘谝环N性質(zhì)的拍賣(mài)，即基于自愿原則的拍賣(mài)情形下，拍賣(mài)委托人是拍賣(mài)標的的所有人，有權自行確定拍賣(mài)標的的底價(jià)或最低商業(yè)價(jià)值，自行確定拍賣(mài)保留價(jià)。通俗地說(shuō)就是：我就打算按這個(gè)價(jià)錢(qián)賣(mài)，低于這個(gè)價(jià)錢(qián)我就不賣(mài)了。此時(shí)，底價(jià)即保留價(jià)。在拍賣(mài)未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(jià)（保留價(jià)），因為最低商業(yè)價(jià)值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣(mài)，即強制拍賣(mài)的情形下，作為最低商業(yè)價(jià)值的底價(jià)就不能與保留價(jià)等同了。這是因為：第一，這兩個(gè)價(jià)格是由不同的主體確定的，底價(jià)是由法定的評估機構依法確定的；保留價(jià)則是由拍賣(mài)委托人，即司法機關(guān)或清算組、債權人委員會(huì )在委托拍賣(mài)合同中確定的。第二，底價(jià)在評估報告有效期內，如無(wú)特殊情況一般不能更改；保留價(jià)則可以在多次拍賣(mài)中向下調整，以期能夠成交，但不能低于底價(jià)。第三，底價(jià)的更改必須由法定的評估機構依據變化了的條件做出新的評估；保留價(jià)則可以在底價(jià)之上，根據市場(chǎng)和拍賣(mài)的具體情況靈活確定�！　】傊�，由房地產(chǎn)評估機構依法確定的拍賣(mài)底價(jià)是拍賣(mài)的最終保留價(jià)，是不可突破的價(jià)格底線(xiàn)�！�　三、拍賣(mài)底價(jià)的法律地位　　以拍賣(mài)為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報告（其中最重要的部分是確定拍賣(mài)底價(jià)）作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫鑒定、筆跡鑒定這一類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)鑒定，具有專(zhuān)業(yè)性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒(méi)有相反的證據的情況下，法院可以據此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣(mài)底價(jià)的法律地位還表現在以下幾點(diǎn)：1、拍賣(mài)底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據；2、拍賣(mài)底價(jià)不可隨意更改；3、在拍賣(mài)不成交的情況下，以物抵債是法院執行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣(mài)底價(jià)就是抵債價(jià)；4、拍賣(mài)底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機構按照法定程序完成�！　�5、房地產(chǎn)估價(jià)機構確定拍賣(mài)房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔責任�！�　四、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)確定中的幾個(gè)　　1、拍賣(mài)底價(jià)的法律地位對房地產(chǎn)估價(jià)機構及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀(guān)、準確地評估房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)�！　�2、不能簡(jiǎn)單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規范要求，準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現等因素對其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的。從拍賣(mài)底價(jià)標的物在拍賣(mài)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣(mài)無(wú)法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評估機構未能準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現等因素對其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響有關(guān)�！　�3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)行情，仔細拍賣(mài)成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、拍賣(mài)底價(jià)之間的關(guān)系。以深圳房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)為例，一般來(lái)說(shuō)，住宅成交價(jià)總能高于拍賣(mài)底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)，辦公樓卻常常無(wú)人競拍。多套住宅整體拍賣(mài)無(wú)人問(wèn)津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說(shuō)明：一種可能是機構尚未重視拍賣(mài)市場(chǎng)，另一種可能是整體拍賣(mài)，機構買(mǎi)下后再拆零來(lái)賣(mài)，中間有約10%的稅費，其他風(fēng)險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距應有不同；整體拍賣(mài)與拆零拍賣(mài)，拍賣(mài)底價(jià)也應有不同這樣兩個(gè)結論�！　�4、評估報告一定要披露被拍賣(mài)財產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣(mài)底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過(guò)一個(gè)查封和訴訟的過(guò)程，有的甚至長(cháng)達數年；有的欠交水電費、物業(yè)管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價(jià)，這些情況都使被拍賣(mài)財產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評估報告一定要將被拍賣(mài)財產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據影響大小對被拍賣(mài)財產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值特別是拍賣(mài)底價(jià)做向下修正，以保護競拍人的利益�！　�5、要注意保護被拍賣(mài)財產(chǎn)所有人的利益。被拍賣(mài)財產(chǎn)的受償人（一般是抵押權人）總是希望拍賣(mài)底價(jià)低一些，以便盡快變現，收回現款；司法機關(guān)出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣(mài)底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣(mài)底價(jià)，就是對被拍賣(mài)財產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權益的保護，特別是當被拍賣(mài)財產(chǎn)所有人還有其他財產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯�！　�五、實(shí)踐中的拍賣(mài)底價(jià)與拍賣(mài)保留價(jià)　　1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評估機構確定為定點(diǎn)評估機構，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì )抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣(mài)行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評估機構能夠獨立、客觀(guān)地出具評估報告。在確定拍賣(mài)底價(jià)和拍賣(mài)保留價(jià)的問(wèn)題上，雖然廣東省高級人民法院曾經(jīng)有過(guò)通知，要求各級法院執行部門(mén)可以在評估市場(chǎng)價(jià)的基礎上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣(mài)的保留價(jià)；如果拍賣(mài)不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣(mài)的保留價(jià)；如果拍賣(mài)仍不成交，則以第二次拍賣(mài)的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)給勝訴方（債權人）。但實(shí)際上，在大多數情況下，各級法院仍以房地產(chǎn)評估機構評估的拍賣(mài)底價(jià)作為拍賣(mài)保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣(mài)仍不成交的，即以拍賣(mài)底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)給勝訴方（債權人）。房地產(chǎn)評估機構出具的評估報告只確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和拍賣(mài)底價(jià)，并不確定拍賣(mài)保留價(jià)（部分評估報告中提到的“拍賣(mài)保留價(jià)”實(shí)際應當是拍賣(mài)底價(jià)）。拍賣(mài)保留價(jià)由法院在委托拍賣(mài)時(shí)確定�！　�2、在當前深圳房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)上，商鋪的拍賣(mài)底價(jià)一般應當在市場(chǎng)價(jià)的6-8成之間；住宅的拍賣(mài)底價(jià)一般應當在市場(chǎng)價(jià)的7-8成之間；寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房的拍賣(mài)底價(jià)一般應當在市場(chǎng)價(jià)的6-7成之間。具體要由評估機構根據實(shí)際情況確定�！　【C上所述，我們應當正確認識房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)的準確含義，將它與拍賣(mài)保留價(jià)區分開(kāi)來(lái)，堅持它的權威性和應有的法律地位，同時(shí)在相關(guān)法規和規范中加以確認，逐步使各方面對房地產(chǎn)估價(jià)機構的權威性和法律地位有比較深刻的認識。當然，這也離不開(kāi)我們所有房地產(chǎn)估價(jià)機構和全體房地產(chǎn)估價(jià)師的共同努力。

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