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我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫性實(shí)證分析
內容摘要：近年來(lái)，盡管?chē)鴥群暧^(guān)調控政策接連出臺，內地房地產(chǎn)價(jià)格卻依然逆勢上漲。本文選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重、房?jì)r(jià)增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率之比、房?jì)r(jià)收入比和房地產(chǎn)租售價(jià)格指數等指標，利用實(shí)證分析揭示了全國和部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的“泡沫”。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) “泡沫”
近些年，中國房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了前所未有的膨脹。2004年全國商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(cháng)15%，2005年增長(cháng)12.2%。最新公布的統計數據顯示：2006年新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較高的城市分別是：秦皇島11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、廈門(mén)9.1%、成都8.5%和廣州8.3%。那么，國內房地產(chǎn)行業(yè)究竟是否存在“泡沫”？
房地產(chǎn)泡沫指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場(chǎng)基礎條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續上揚所形成的經(jīng)濟狀態(tài)，即房地產(chǎn)價(jià)格嚴重背離價(jià)值的經(jīng)濟狀態(tài)。房地產(chǎn)可能出現的泡沫類(lèi)型主要有：土地價(jià)格虛漲的泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快的泡沫和房?jì)r(jià)虛漲泡沫。根據上述泡沫類(lèi)型，我們推薦使用以下指標衡量：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重、房?jì)r(jià)增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率之比、房?jì)r(jià)收入比和房地產(chǎn)租售價(jià)格指數。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重
該指標用于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在由于對未來(lái)房?jì)r(jià)預期過(guò)高而出現的投資過(guò)熱現象，繼而引發(fā)未來(lái)的價(jià)格飛漲和大量空置。根據典型國家的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗，一般指標值在10%以?xún)葘儆诤侠矸秶?0%-15%泡沫預警；15%以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫顯現。
從歷年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的份額來(lái)看（見(jiàn)表1）,2000年以來(lái)一路上升，2004年達到頂峰9.64%，接近泡沫預警線(xiàn)。但之后逐漸下降，2006年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重為5.69%，基本回到2000年的水平。
五大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占GDP的比重，北京、上海和重慶比重最高。尤其是北京，2000年以來(lái)一直徘徊在20%-30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回落。重慶房地產(chǎn)投資占GDP的比重和上海不相上下，出現開(kāi)發(fā)投資泡沫的征兆。廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現穩步減緩的趨勢。筆者認為北京、上海、重慶已出現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫或過(guò)熱現象，需引起警惕。
房?jì)r(jià)增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率之比
房?jì)r(jià)增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率之比，主要用來(lái)測量房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟的擴張速度。一般指標值在1以?xún)葘儆诤侠矸秶?-2泡沫預警；2以上房?jì)r(jià)虛漲泡沫顯現。
從表2中可以看出，2003年以前全國房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度遠小于國民經(jīng)濟增長(cháng)速度，2003年底房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始一路攀升，2004年商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅與經(jīng)濟增長(cháng)率之比達到0.92，接近1，但2005年又回到合理范圍。
比較五大城市房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率比值可以看出，北京的此項指標大于2，開(kāi)始顯現房?jì)r(jià)虛漲泡沫；重慶大于1，出現泡沫預警信號，值得引起重視。上海的房?jì)r(jià)增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率比值在2003年曾突破2，但經(jīng)過(guò)第一輪的宏觀(guān)調控之后，該指標已降為0.74。由此可見(jiàn),廣州、深圳房?jì)r(jià)處于合理范圍；北京、重慶的房?jì)r(jià)增長(cháng)速度超過(guò)GDP的增長(cháng)速度，需引起警惕。
房?jì)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，該指標用于判斷居民住房消費需求的可持續性。國際上通常認為的合理范圍是3-6，考慮到數據統計口徑的不同，我們更關(guān)注的是房?jì)r(jià)比的發(fā)展趨勢。
全國房?jì)r(jià)收入比在2005年上升到10.30，超過(guò)了10倍，主要原因是當年居民人均可支配收入發(fā)生大幅下降。根據表3可以認為北京、上海、深圳房?jì)r(jià)收入比較高，居民支付能力跟不上高企的房?jì)r(jià)，一部分剛性需求者由于購買(mǎi)力下降而不能轉化為真實(shí)需求者，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是嚴峻的考驗。
房地產(chǎn)租售價(jià)格指數
銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的雙向指標，我們用租售價(jià)格指數趨勢的比較來(lái)觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的發(fā)展趨勢。銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格嚴重偏離說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，兩者同步發(fā)展說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)運行健康。
全國房地產(chǎn)市場(chǎng)從2004年起，其銷(xiāo)售價(jià)格指數快速增長(cháng)，2004年第三季度到2005年第二季度，平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(cháng)了9.5%，但從2005年第三季度開(kāi)始，平均增長(cháng)率降為6%。而租賃價(jià)格指數一直保持平穩的發(fā)展趨勢，2004年第三季度至今平均增長(cháng)1.73%，明顯低于全國房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格增長(cháng)�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格已遠遠高于租賃價(jià)格水平，2005年第三季度后略有緩解。
五大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)：2005年第三季度以前，上海的房屋銷(xiāo)售價(jià)格增長(cháng)率遙遙領(lǐng)先，平均增長(cháng)率達15.6%，重慶其次。廣州銷(xiāo)售價(jià)格增長(cháng)率最低僅為4.6%�？梢�(jiàn)上海房屋租賃價(jià)格增長(cháng)率亦保持領(lǐng)先地位，但與房屋銷(xiāo)售價(jià)格增幅相比遠遠落后。但從2005年三季度開(kāi)始，隨著(zhù)上海的房?jì)r(jià)回落（2006年一季度甚至為負增長(cháng)），北京、深圳的房?jì)r(jià)一路快速攀升，深圳更是達到了10.2%的增速。租賃價(jià)格上，上海仍然維持在較高水平，深圳偏低。
由此可見(jiàn)，上海在經(jīng)歷宏觀(guān)調控之后，房?jì)r(jià)的非理性增長(cháng)得到一定程度的抑制；然而深圳、北京的房屋銷(xiāo)售價(jià)格增長(cháng)率和租賃價(jià)格增長(cháng)率從2005年下半年起發(fā)生嚴重背離，房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，值得警惕。
結論
全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分特征指標沒(méi)有顯現出房地產(chǎn)泡沫的特征，表明目前全國性的房地產(chǎn)泡沫還未出現，但房?jì)r(jià)收入比2005年增長(cháng)了10倍，主要原因是人均可支配收入發(fā)生大幅下降。
北京、上海已呈現出明顯的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫，重慶開(kāi)發(fā)出現過(guò)熱，廣州、深圳房地產(chǎn)投資比較平穩，暫未出現開(kāi)發(fā)過(guò)熱現象。北京已經(jīng)表現出房?jì)r(jià)虛漲泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)擴張速度超過(guò)了地區經(jīng)濟的發(fā)展水平。另外，北京、上海、深圳的房?jì)r(jià)水平虛高，已經(jīng)超過(guò)普通居民的支付能力；但有跡象表明上海的房地產(chǎn)行業(yè)在近些年的宏觀(guān)調控中逐步回歸到穩健的軌道，而北京、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行正浮現泡沫的跡象，需引起各界關(guān)注。
參考文獻：
1.杜宇.為何大部分城市房?jì)r(jià)持續上漲?.市場(chǎng)報，2006（8）
2.調控之后，房?jì)r(jià)持續堅挺的六大原因.中國經(jīng)濟時(shí)報，2006（8）
畢業(yè)論文搜集整理：
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