對住宅性能的認定方法進(jìn)行探討

　　 【摘要】住宅性能認定是中國的住宅產(chǎn)業(yè)現代化系統工程的重要組成部分。在技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系和性能認定體系中，性能認定體系是整個(gè)大系統的核心。在新的《住宅性能評定技術(shù)標準》尚未頒布之前，有必要對住宅性能的認定方法進(jìn)行探討。
　　【關(guān)鍵詞】住宅性能　認定制度　價(jià)值工程　思路
　　
　　一、住宅性能認定的概念
　　
　　商品住宅性能認定是指按照國家發(fā)布的商品住宅性能評定方法和統一的認定程序，經(jīng)過(guò)評審委員會(huì )對商品住宅的綜合質(zhì)量進(jìn)行評審和認定委員會(huì )的確定，授予相應級別證書(shū)和認定標志。性能認定將住宅的綜合質(zhì)量即工程質(zhì)量、功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等諸多因素歸納為五個(gè)方面來(lái)評審：適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性和經(jīng)濟性，其中又細分了多項指標，能夠對住宅做一個(gè)較為科學(xué)的、完整全面的同時(shí)又是公正的評價(jià)。A級住宅應符合節約能源、資源，保護環(huán)境的可持續發(fā)展原則。一旦得到性能認定標志的住宅就說(shuō)明這個(gè)項目是在這一檔次中性能品質(zhì)優(yōu)良的住宅。
　　
　　國務(wù)院辦公廳“關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化，提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)”的發(fā)布標志著(zhù)我國住宅性能認定制度的確立。文件明確指出要“重視住宅性能評定工作，通過(guò)定性和定量相結合的方法，制定住宅性能評定標準和認定辦法，逐步建立科學(xué)、公正、公平的住宅性能評價(jià)體系”。建設部“關(guān)于印發(fā)《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）的通知”，進(jìn)一步確定了住宅性能認定制度的宗旨、組織機構、工作程序等運作機制。在建設部發(fā)布的“建設事業(yè)‘十五’計劃綱要”中，也把住宅性能認定作為住宅產(chǎn)業(yè)需要繼續建設的五大體系之一。住宅性能認定制度的根本任務(wù)是提高住宅的品質(zhì)和質(zhì)量，以促進(jìn)住房消費，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。
　　
　　二、住宅性能認定制度
　　
　　由于住宅性能認定在我國是一項開(kāi)創(chuàng )性的工作，作為制訂標準的過(guò)渡措施，1999年下半年，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室編制了《商品住宅性能評定方法和指標體系》供試行時(shí)采用。截至目前，全國各地已有182個(gè)小區通過(guò)了住宅性能預審，其中44個(gè)小區通過(guò)終審并由建設部向全國公告。在總結《商品住宅性能評定方法和指標體系》試行經(jīng)驗的基礎上，從2002年開(kāi)始，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心和中國建筑科學(xué)研究院等單位正式開(kāi)始了標準的起草工作。2003年8月12日頒布的國發(fā)[2003]18號文件《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》要求：“完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度�！�2004年12月13日至14日，建設部在北京召開(kāi)了《住宅性能評定技術(shù)標準》審查會(huì )。根據審查意見(jiàn)，2005年1月形成了報批稿，準備與新編《住宅建筑規范》同時(shí)頒布執行。
　　
　　三、價(jià)值工程在住宅性能認定中的應用
　　
　　中國建筑學(xué)會(huì )理事長(cháng)、建設部原副部長(cháng)宋春華先生曾撰文指出，推進(jìn)中國的住宅產(chǎn)業(yè)現代化是一項系統工程，包括5個(gè)子系統，即技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系和性能認定體系，其中性能認定體系是整個(gè)大系統的核心。建設部有關(guān)領(lǐng)導多次指出，目前社會(huì )上出現的綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅等概念，都是強調住宅性能的某些方面，建設部不提倡炒作各式各樣的新概念，而要把其中合乎科學(xué)的內容納入性能認定指標體系中來(lái)。采用什么方法對住宅性能進(jìn)行認定是一個(gè)重要的問(wèn)題。
　　1、價(jià)值工程的定義。價(jià)值工程又名價(jià)值分析，是二戰以后發(fā)展起來(lái)的一種技術(shù)經(jīng)濟分析技術(shù)。它是節約能源，降低產(chǎn)品成本的有效方法，并以它實(shí)用、靈活和行之有效等特點(diǎn)引起了世界各國的重視。價(jià)值工程從它一誕生，就為企業(yè)、社會(huì )帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟效益。目前價(jià)值工程已廣泛應用于產(chǎn)品設計、生產(chǎn)和使用、作業(yè)程序、工作方法和管理規程的改進(jìn)等方面，帶來(lái)的效益也難以用簡(jiǎn)單的數字來(lái)衡量。我國1978年正式引入，經(jīng)過(guò)不懈努力，價(jià)值工程在我國迅速展開(kāi)，從制造業(yè)到社會(huì )生產(chǎn)和管理的許多方面，都取得了很大的進(jìn)步。但在與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)中運用并不十分廣泛。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升，商品房?jì)r(jià)格居高不下，消費者苦不堪言。尤其是房地產(chǎn)新政實(shí)施以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨風(fēng)險增大、經(jīng)濟效益下滑的窘境。因此，有必要應用價(jià)值工程的研究成果，對住宅性能進(jìn)行科學(xué)分析，以降低最終的商品房成本，給消費者提供物美價(jià)廉的產(chǎn)品，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
　　2、價(jià)值工程的中心思想。價(jià)值是評價(jià)事物(產(chǎn)品)有益程度的尺度，或產(chǎn)品的一定功能（或效用）與獲得這種功能所支出的費用（即成本）之比。對于用戶(hù)（購房者）而言：價(jià)值V1=功能/費用（價(jià)格）；對于企業(yè)(房地產(chǎn)公司)而言：價(jià)值V2=收入/成本。因用戶(hù)費用與生產(chǎn)者收入相等，上述兩個(gè)等式可合并為：V2=（功能/成本）（1/V1）。從上式可以看出V1、V2成反比關(guān)系，有一定矛盾。企業(yè)如何提高產(chǎn)品的價(jià)值是價(jià)值工程所要研究的重要內容。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，開(kāi)發(fā)商采取提高價(jià)格(商品房?jì)r(jià)格)降低V1的辦法來(lái)提高V2顯然是行不通的。因為那要冒失掉市場(chǎng)的風(fēng)險。比較穩妥的是從功能/成本這兩個(gè)因素中去找出路。從上述分析可以得出如下公式：價(jià)值=功能/成本或V=F/C 功能是指價(jià)值工程研究對象所具有的能夠滿(mǎn)足某種需求的一種屬性，亦即某種特定效能、功用或效用。就住宅而言，功能即為住宅產(chǎn)品所表達出來(lái)的適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟性等。成本是指壽命周期成本，即產(chǎn)品在壽命周期內所花費的全部費用，包括產(chǎn)品生產(chǎn)成本的使用費用。對住宅而言，成本可以用建安成本來(lái)表達。對住宅進(jìn)行價(jià)值分析，即確定住宅所實(shí)現的性能成本之比，它的大小可以反映住宅性能實(shí)現的經(jīng)濟性，我們可以利用這項指標來(lái)控制住宅建設成本，提高住宅設計質(zhì)量，指導住宅價(jià)格等。價(jià)值工程的中心思想就是要求產(chǎn)品設計時(shí)在保證產(chǎn)品整體功能的前提下，盡量消除某些零部件的多余功能，以達到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（價(jià)值大）。
　　3、提高產(chǎn)品價(jià)值的具體方式與思路。首先，進(jìn)行功能分類(lèi)，把它分解為一級功能、二級功能、三級功能。對功能重要程度進(jìn)行整理分析、比較評價(jià)，把重點(diǎn)放在功能與成本的對比上。一般來(lái)講，住宅最基本的功能是起居功能，即給人以安身之處。其后是享受功能，即給人以安全、舒適、美觀(guān)、娛樂(lè )等精神和物質(zhì)上的享受。圍繞住宅的上述功能，在應用價(jià)值工程進(jìn)行功能分析時(shí)，就要弄清用戶(hù)所要求的功能的側重點(diǎn)，尋找實(shí)現功能的最低費用。在分析中應該多問(wèn)幾個(gè)為什么，比如：“這是干什么用的?”、“它的成本是多少?”、“它為什么需要，是否可以取消?”等等。以住戶(hù)的要求和減少成本為準則，區分必要功能和不必要功能，而不是由設計和建設單位主觀(guān)決定。找出多余功能或過(guò)剩功能后就應予以消除，只有這樣才能使住戶(hù)避免支付不必要的費用。近幾年，在提高住宅的使用功能，合理分配功能空間方面有了很大改進(jìn)，但當人們發(fā)現大居室有多余功能應進(jìn)行消除后又轉向了給客廳、衛生間、廚房增添過(guò)剩功能，有的客廳面積大到可以開(kāi)舞廳和臺球室，造成許多功能的不必要浪費。其次，在住宅本身的一級功能和二、三級功能中進(jìn)行合理分配，計算合理比重，進(jìn)一步分清功能主次。對于面向普通大眾的住宅應從美觀(guān)功能向實(shí)用功能轉移，從次要功能向主要功能轉移，以此體現以人為本、以人為核心的思想。再次，為了相對準確地計量和表 達出住宅的性能，我們可以用量化的指標來(lái)表示。第一步，確定住宅的適用性、安全性、耐久性和環(huán)境性的評價(jià)得分，用DI表示；第二步，求出住宅的成本指數C,第三步，確定住宅的性能成本比指數FI=EI/C。最后，我們還可以結合住宅性能認定加強相關(guān)科研工作，總結出住宅達到各項性能指標所需的技術(shù)措施和標準構造作法。如屋面和墻體保溫、隔熱作法，樓板隔聲作法，南方地區外墻防滲漏作法等等，為住宅良好性能的實(shí)現和認定工作提供技術(shù)支持和可靠保證。
　　總之，價(jià)值工程是一個(gè)系統工程，它的廣泛應用不僅可以改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社
　　會(huì )效益，更重要的是加強人們提高品質(zhì)、節約資源的意識，使我國的經(jīng)濟更加高效的運行。

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