本錢(qián)法估價(jià)的熟悉與思考

在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，本錢(qián)法估價(jià)的結果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價(jià)師們可能也會(huì )因此而懷疑本錢(qián)法是不是一種有效的房地產(chǎn)估價(jià)。但是，我們有時(shí)又不得不采用本錢(qián)法來(lái)對缺乏市場(chǎng)依據的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在某些情況下本錢(qián)法還可能成為估價(jià)所能采用的唯一方法。帶著(zhù)這些，筆者對本錢(qián)法估價(jià)進(jìn)行了一些思考�！　�一、本錢(qián)法估價(jià)的基礎　　從價(jià)值的來(lái)看，學(xué)家是通過(guò)產(chǎn)品的生產(chǎn)本錢(qián)對其價(jià)值貢獻的作用進(jìn)手來(lái)探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)用度價(jià)值論以為，商品的價(jià)格依據其生產(chǎn)所花費的必要用度而決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是與其開(kāi)發(fā)建設所花費的必要用度相聯(lián)系的，在估價(jià)中，我們可以通過(guò)和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或本錢(qián)來(lái)判定房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)用度價(jià)值論為本錢(qián)法提供了理論基礎�！　≡谌狈κ袌�(chǎng)交易時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者是通過(guò)房地產(chǎn)的本錢(qián)來(lái)熟悉和理解其價(jià)值的，賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費的代價(jià)，買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格不能高于其所預計的重新建造該房地產(chǎn)所需花費的代價(jià)。市場(chǎng)的參與者通過(guò)本錢(qián)來(lái)認知房地產(chǎn)的價(jià)值，提供了本錢(qián)法能夠被認同的基礎�！　》康禺a(chǎn)估價(jià)的教科書(shū)里一般對以為本錢(qián)法適用于新近開(kāi)發(fā)的、可以假設重新開(kāi)發(fā)建設的或者計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)的估價(jià)�？梢�(jiàn)本錢(qián)法在理論上對于一切房地產(chǎn)估價(jià)都是可用的方法。本錢(qián)法既適用于房地合一的估價(jià)，也適合單獨建筑物或建筑物局部的估價(jià)，有時(shí)本錢(qián)法還可用來(lái)得出市場(chǎng)比較法和收益法估價(jià)中所需要的一些比較修正基礎，例如，市場(chǎng)比較法中，估價(jià)對象與實(shí)例相比缺少某項設備（如電梯）估價(jià)師要對此作出修正，那么增加該設備所需的本錢(qián)就可作為修正基礎。由此可見(jiàn)本錢(qián)法運用范圍是相當廣泛的，這是本錢(qián)法適用的基礎�！　」倘槐惧X(qián)法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價(jià)，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這個(gè)事實(shí)，而濫用本錢(qián)法�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規范》）第5.1.7條指出：“在無(wú)市場(chǎng)依據不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用本錢(qián)法為主要的估價(jià)方法�！边@就告訴我們，對于那些有著(zhù)大量市場(chǎng)交易案例、有收益資料的房地產(chǎn)估價(jià)應采用比較法或收益法作為估價(jià)的首選方法，而不能將本錢(qián)法作為其主要的估價(jià)方法，本錢(qián)法在這種情形下，一般只能是估價(jià)的一種次選方法。在估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)師應努力尋找公道使用本錢(qián)法的實(shí)據，即找到使本錢(qián)法估價(jià)結果能正確反映市場(chǎng)價(jià)格的數據，而不是為使用本錢(qián)法而盲目的放棄其他方法的使用�！　�二、本錢(qián)法中本錢(qián)的構成　　本錢(qián)法一般定義為：求取估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)公道價(jià)格或價(jià)值的方法。通常意義上的本錢(qián)是指生產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中所花費的代價(jià)，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價(jià)（利息）。而估價(jià)中所稱(chēng)的本錢(qián)除了包括通常意義上本錢(qián)外，還包括為此所付出的代價(jià)應獲取的報酬即利潤。因此本錢(qián)法估價(jià)不是求取估價(jià)對象的本錢(qián)，而是通過(guò)對其價(jià)格形成過(guò)程中各種花費（本錢(qián)）和利潤的分析測算來(lái)求取估價(jià)對象的價(jià)格，或者說(shuō)本錢(qián)法是通過(guò)模擬估價(jià)對象的生產(chǎn)過(guò)程求取其價(jià)格或價(jià)值的方法�！　∈褂帽惧X(qián)法進(jìn)行估價(jià)，有必要搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構成內容和其內涵實(shí)質(zhì)�！兑幏丁返�5.4.2條指出了房地產(chǎn)價(jià)格的一般構成內容：“重置價(jià)格或重建價(jià)格應是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新的估價(jià)對象所需的各項必要本錢(qián)用度和應納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤之和，其構成包括下列內容：1、土地取得用度；2、開(kāi)發(fā)本錢(qián)；3、治理用度；4、投資利息；5、銷(xiāo)售稅費；6、開(kāi)發(fā)利潤�！狈康禺a(chǎn)的價(jià)格從開(kāi)發(fā)建設的角度來(lái)看是由本錢(qián)和利潤構成的，但從估價(jià)的角度來(lái)看，建造房地產(chǎn)的個(gè)別本錢(qián)和利潤并不一定決定其價(jià)格或價(jià)值。這是由于：1、房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值是由其效用所決定的，建造房地產(chǎn)的花費只有產(chǎn)生被市場(chǎng)認可的效用時(shí)，這種花費才會(huì )對價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻，才會(huì )增加價(jià)格或價(jià)值。否則，花費再多也有可能不增加價(jià)格或價(jià)值，甚至減少價(jià)格或價(jià)值；2、當花費和其產(chǎn)生的效用不匹配時(shí)，花費也不會(huì )和價(jià)格或價(jià)值呈等量增減；3、效用所需花費的代價(jià)，不是由個(gè)別生產(chǎn)花費所決定的，而是由的一般均勻花費所決定的，也即是說(shuō)并不是能產(chǎn)生效用的個(gè)別花費越多或越少，相應的價(jià)格或價(jià)值就越多或越少。因此，本錢(qián)法求取的房地產(chǎn)價(jià)格構成內容應該是客觀(guān)公道的。對此《規范》第5.4.3條中作了如此說(shuō)明：“估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格的構成內容，應根據估價(jià)對象的實(shí)際情況，在第5.4.2條列舉的價(jià)格構成內容的基礎上酌予增減，并在估價(jià)報告中予以說(shuō)明�！薄　�三、本錢(qián)法估價(jià)如何遵循估價(jià)原則　　要使本錢(qián)法估價(jià)結果客觀(guān)公道，應在房地產(chǎn)一般價(jià)格構成內容的基礎上，針對不同的估價(jià)對象公道取舍和增減，并有充分客觀(guān)公道的理由。為此，我們有必要來(lái)思考本錢(qián)估價(jià)時(shí)，如何遵循估價(jià)原則�！　�1、替換原則。替換原則是本錢(qián)法估價(jià)的基礎，遵循替換原則要求與類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較確定估價(jià)對象各本錢(qián)的取舍或增減，不以估價(jià)對象個(gè)別本錢(qián)實(shí)際構成內容作為估價(jià)本錢(qián)構成內容（如超正常施工工期而產(chǎn)生的利息就不能作為估價(jià)本錢(qián)的構成內容）。各本錢(qián)內容的取值也要與建造類(lèi)似房地產(chǎn)的一般正�；ㄙM比較確定，不以估價(jià)對象的個(gè)別花費為取值標準（如政策所減免的稅費就不能在從估價(jià)時(shí)從本錢(qián)中扣除）。謹慎的購買(mǎi)者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì )超過(guò)具有相同效用的類(lèi)似房地產(chǎn)的取得本錢(qián)，聰明的建造者（賣(mài)者）也不會(huì )花費高于類(lèi)似房地產(chǎn)的建造用度來(lái)建造其房地產(chǎn)，這就使人們在熟悉房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要進(jìn)行比較。通過(guò)比較類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格和本錢(qián)，才能判定所支付的價(jià)格或花費的本錢(qián)是否客觀(guān)公道。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是通過(guò)與其類(lèi)似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來(lái)衡量的。類(lèi)似房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)被建造所花費的必要本錢(qián)，提供了待估房地產(chǎn)價(jià)格判定的一種衡量標準。因此替換原則指示我們，在運用本錢(qián)法估價(jià)時(shí)，對估價(jià)對象的本錢(qián)構成內容和相關(guān)數據應通過(guò)市場(chǎng)比較來(lái)確定�！　�2、最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本，房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價(jià)格或價(jià)值，但是現實(shí)中房地產(chǎn)并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價(jià)時(shí)必須分析的。最高最佳使用體現在：估價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)假設其為空地并能開(kāi)發(fā)至最高最佳使用狀態(tài)；估價(jià)建筑的價(jià)格或價(jià)值時(shí)假設其經(jīng)過(guò)改造能達到最高最佳使用狀態(tài)。假設為空地時(shí)土地可能有一最高最佳使用用途，當有建筑物時(shí)房地合一可能有另外一種最高最佳使用用途，因此，在用本錢(qián)法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應特別留意這樣的兩種可能，從正當性、技術(shù)可能性、可行性和產(chǎn)出最大化進(jìn)手結合估價(jià)目的來(lái)分析判定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。在進(jìn)行最高最佳使用分析時(shí)，還應留意建筑物是否與土地處于均衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于均衡狀態(tài)。當建筑物的存在不能使土地達到其最高最佳使用狀態(tài)、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物發(fā)揮其最大效用、或者建筑物各組成部分的不匹配，都有可能造成房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來(lái)進(jìn)行分析和測算。人們購買(mǎi)房地產(chǎn)的期看是獲得價(jià)值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地產(chǎn)預期所能達到的可能的最高收益和可能產(chǎn)生的最大效用。因此在本錢(qián)法估價(jià)中，估價(jià)對象假如為空地應以其最高最佳使用用途進(jìn)行分析估價(jià)，當房地合一時(shí)，要分析假設所占用的土地為空地時(shí)的最高最佳使用和房地合一時(shí)最高最佳使用是否一致，從而分析建筑物的存在對房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的是增值還是減值�！　�3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì )隨著(zhù)供給和需求的變動(dòng)而變動(dòng)，在用本錢(qián)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。假如本錢(qián)與價(jià)格不成比例的變動(dòng)，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其等量減少或增加。從另一角度來(lái)看，本錢(qián)的投進(jìn)只有當其會(huì )增加房地產(chǎn)的效用時(shí)，才可能形成房地產(chǎn)的價(jià)值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場(chǎng)認可，其形成的價(jià)值才會(huì )得到實(shí)現。而效用的市場(chǎng)認可是通過(guò)市場(chǎng)供求決定的，當求大于供時(shí)，效用的認可度就會(huì )進(jìn)步從而增加房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，當供大于求時(shí)，效用的認可度就會(huì )減低從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。本錢(qián)法估價(jià)考慮折舊時(shí)對經(jīng)濟折舊的分析正是基于供求對效用的認可度來(lái)分析的。因此供求原則要求本錢(qián)法中在運用時(shí)，應通過(guò)市場(chǎng)供求狀況來(lái)分析本錢(qián)對房地產(chǎn)效用的貢獻及實(shí)現程度，以確定本錢(qián)投進(jìn)所產(chǎn)生利潤大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊的大小，從而調增或調減本錢(qián)法估價(jià)的結果�！　�4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當然在運用以上原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，我們還應遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)師應根據估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)數據、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法規對稅和費的規定、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水同等來(lái)確定各本錢(qián)內容及其取值�！　�四、結束語(yǔ)　　以上筆者對本錢(qián)法估價(jià)從上進(jìn)行了一般性回顧性的熟悉與思考，對采用本錢(qián)法估價(jià)如何遵循和運用估價(jià)原則提供了一些思路。但房地產(chǎn)估價(jià)中，要使運用本錢(qián)法的估價(jià)結果公道和正確，還有侍于估價(jià)師們在實(shí)踐中對估價(jià)理論、估價(jià)原則的進(jìn)一步的理解和對房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷探索�！　�資料：　　1、柴強主編《房地產(chǎn)估價(jià)理論與》2004年4月初版；　　2、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》GB/T-50291—1999；　　3、“ Appraisal of Real Estate”11th Edition中文簡(jiǎn)體版，地質(zhì)出版社，2001.11.

【本錢(qián)法估價(jià)的熟悉與思考】相關(guān)文章：

定額法與標準本錢(qián)法之比較02-27

作業(yè)本錢(qián)法下本錢(qián)模塊改進(jìn)的研究03-29

作業(yè)本錢(qián)法下本錢(qián)模塊改進(jìn)的探析02-28

基于作業(yè)本錢(qián)法的施工項目本錢(qián)核算探析03-29

德國彈性邊際本錢(qián)法及鑒戒02-26

對現代企業(yè)本錢(qián)治理的幾點(diǎn)熟悉11-14

對本錢(qián)法轉換為權益法核算中的質(zhì)疑11-17

長(cháng)期股權投資本錢(qián)法與權益法轉換淺析02-26

論作業(yè)本錢(qián)法與企業(yè)治理03-22