重視交易案例的選擇和修正進(jìn)步市場(chǎng)比較法評估精度

一、引言　　市場(chǎng)比較法是國際上通用的。經(jīng)典估價(jià)，也是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見(jiàn)，最重要，最多的方法之一。過(guò)往，我們采用市場(chǎng)比較法在進(jìn)行市場(chǎng)轉讓。抵押拍賣(mài)。中外合資交易中，得到了市場(chǎng)的接受，獲得了很好的效果。但是今天面對以?xún)A向補償為條件的拆遷評估，由于其技術(shù)要求高，案例選擇困難，政策性強，責任重，所以如何進(jìn)一步應用好市場(chǎng)比較法，如何收集有可比性的交易案例，如何選擇典型案例，如何在拆遷評估標準規定的要求下，正確確定評估參數，并進(jìn)行公道修正，也顯得非常重要�！　∠旅�，筆者就市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應用，以及案例的選擇和修正中出現的進(jìn)行，并就如何采取措施進(jìn)步市場(chǎng)比較法評估精度談?wù)勛约旱目捶�，�？磸V大估價(jià)師共同探討，發(fā)表真知灼見(jiàn)，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的作用，共同進(jìn)步房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的水平�！　�二、當前市場(chǎng)比較法應用的現狀和存在的題目　　，采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，和實(shí)踐是脫節的。由于市場(chǎng)比較法適用的條件是市場(chǎng)交易頻繁，但客觀(guān)上估價(jià)師搜集案例困難；市場(chǎng)比較法另一個(gè)適應條件是市場(chǎng)充分發(fā)達，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是快速的市場(chǎng)，但又是一個(gè)有待規范的市場(chǎng)�！　‘斍�，在估價(jià)機構中，一般估價(jià)師都能熟練應用市場(chǎng)比較法，對市場(chǎng)比較法的原理也有一定的理解和熟悉�！　〉珡脑u估結果的正確程度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法的應用還存在著(zhù)主觀(guān)和客觀(guān)方面的一些題目：　　1.信息不對稱(chēng)，導致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得。這是廣大估價(jià)師普遍感到比較棘手的題目，也是制約市場(chǎng)比較法評估精度的主要因素�！　∮捎诠纼r(jià)師獲取案例的機會(huì )較少，信息不對稱(chēng)，客觀(guān)上給估價(jià)師搜集案例來(lái)難度。上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )組織開(kāi)通的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，確實(shí)對提供成交案例帶來(lái)了很大的幫助，但是，由于單項信息本錢(qián)較高，信息搜索也必須支付一定本錢(qián)，信息需及時(shí)更新，有些在市場(chǎng)上有的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，在網(wǎng)上未能及時(shí)反映，尤其是不可售公房的交易案例未列進(jìn)網(wǎng)�！　�2.具有一定從業(yè)經(jīng)驗的估價(jià)師都明白，另一個(gè)制約評估精度的重要因素，是信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項幾乎無(wú)法修正�！　�3.主觀(guān)上，估價(jià)師搜集案例的方法單一，不主動(dòng)出擊�！　∮械墓纼r(jià)師只閉門(mén)造車(chē)，單憑從報上剪下來(lái)的一些房地產(chǎn)售樓信息和送上門(mén)的樓書(shū)，進(jìn)行評估，缺乏市場(chǎng)調查的主動(dòng)性�！　�4.不按技術(shù)規范操縱�！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w評估技術(shù)規范（試行）》規定，拆遷評估一定要用成交案例，而有的估價(jià)師，沒(méi)有全部采用成交案例實(shí)施評估�！　�5.對非拆遷評估，一般情況下，可能采用報價(jià)、掛牌價(jià)進(jìn)行評估，但方法簡(jiǎn)單、粗糙，不加以調整分析修正，剔除不可比的因素，就直接應用到評估中�！　�6.估價(jià)經(jīng)驗不足，所選擇的案例沒(méi)有考慮非市場(chǎng)行為對價(jià)格產(chǎn)生的影響�！　�7.地評估物業(yè)所在地區房地產(chǎn)走勢把握不準�！　�8.對房地產(chǎn)中各類(lèi)不同物業(yè)的特征，缺乏了解，沒(méi)有捉住評估對象類(lèi)似物業(yè)的主要特征，對影響評估物價(jià)值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分�！　�9.應該留意估價(jià)師選擇案例往往帶有傾向性，在估價(jià)過(guò)程中，有相當一部分的估價(jià)師是帶著(zhù)結果往選擇案例，整個(gè)估價(jià)過(guò)程受結果支配，嚴重的會(huì )產(chǎn)生重大的價(jià)格偏差�！　�10.同時(shí)也應當留意估價(jià)師在實(shí)際操縱中，對大部分案例，由于主觀(guān)原因和時(shí)間的限制，不一定往現場(chǎng)勘察，沒(méi)有親臨現場(chǎng)踏勘，就很難正確找出案例與評估物的差異性，就會(huì )給量化帶來(lái)困難，終極影響評估結果�！　�11.在估價(jià)中“重效益、輕聲譽(yù)”，迎合委托方�！　�12.對估價(jià)結果的風(fēng)險和由此引起的社會(huì )責任重視不足�！　∪绮患皶r(shí)同一熟悉，給予必要的重視，將會(huì )給目前正在實(shí)施的房地產(chǎn)拆遷評估留下隱患，帶來(lái)負面影響，將不利于社會(huì )的穩定和舊區改造的全面推進(jìn)，將不利于上海房地產(chǎn)估價(jià)整體水平的進(jìn)一步進(jìn)步，將會(huì )制約上海房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展�！　�三、面對題目，如何采取針對性的措施　　筆者以為，主觀(guān)上應從估價(jià)師的執業(yè)態(tài)度和對市場(chǎng)法的熟悉。以及案例的選擇和案例的修正三個(gè)方面，采取措施，進(jìn)步市場(chǎng)比較法的精度。把握信息的政府主管部分，應進(jìn)一步敞開(kāi)渠道，實(shí)行信息共享�！　∥覀円詾�，市場(chǎng)比較法的精華：就是選擇的案例要具有可比性，系數修正要具備正確性，評估中善于捉住不同物業(yè)的主要特征和重要因素，這是決定評估結果的價(jià)格基礎�！　。ㄒ唬┕纼r(jià)師的態(tài)度和熟悉　　1.要求估價(jià)師要有極強的敬業(yè)精神，對所從事的每個(gè)項目都要認真負責�！　�2.從事房地產(chǎn)估價(jià)尤其是從事拆遷評估，要有高度的責任心和社會(huì )責任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽(yù)感，要以***同道“三個(gè)代表”理論為指導，心里裝著(zhù)老百姓，要有較強的專(zhuān)業(yè)知識和水準，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的行為準則和指導思想�！　�3.認真執行國家規定的房地產(chǎn)估價(jià)標準和規范以及當地的有關(guān)規定，尤其是拆遷評估，應嚴格按照技術(shù)參數和量化標準，認真實(shí)施必要的流程和步驟�！　�4.對于每個(gè)項目，估價(jià)師都要親臨實(shí)例現場(chǎng)進(jìn)行現場(chǎng)勘察，有條件的應該到交易案例的現場(chǎng)進(jìn)行勘察，實(shí)地了解情況�！　。ǘ�）案例的選擇　　由于案例選擇會(huì )直接影響估價(jià)結果，因此，正確選擇案例是市場(chǎng)比較法評估的基礎�！　�1.選擇案例要正確　　我們以為：選用市場(chǎng)比較法，首先就是要選擇好恰當的、合適的、具有可比性的交易案例。在選擇中，要重點(diǎn)留意幾種不可比的情況；　　。不同級別（地域）的物業(yè)，沒(méi)有可比性；　　。成交價(jià)格調整幅度超過(guò)了30%，沒(méi)有可比性。拆遷評估規定單項因素不超過(guò)調整幅度的10%，綜合因素不超過(guò)調整幅度的15%；　　。用途不同，不具備可比性；　　。交易時(shí)間超過(guò)半年，房地產(chǎn)指數波動(dòng)幅度超過(guò)15%，不具備可比性�！　⊥ㄟ^(guò)不同的信息資料。不同的調查渠道，篩選出具有可比性的參照物，通過(guò)現場(chǎng)勘察。市場(chǎng)調查，再對參照物進(jìn)行篩選�！　≡诓倏v中盡可能多搜集交易案例，對搜集到的案例，選擇要慎重，嚴格實(shí)施必要的選擇程序。尤其是拆遷評估，我們規定，要對所有的案例經(jīng)過(guò)篩選－調查－了解－專(zhuān)家評審四階段，終極選擇出具有可比性的案例�！　‘斶x擇到案例以后，要多方了解案例的真實(shí)性，通過(guò)中介公司了解和驗證。例如，上海市中心某區有一套新式里弄，在2001年6月份掛牌時(shí)，每平方米6000多元，由于7月份，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內外銷(xiāo)并軌，政府出臺了一系列積極政策，這套房產(chǎn)在10月份，實(shí)際成交價(jià)為每平方米10000元，而房屋中介公司掛牌的價(jià)格一直未更改過(guò)，如不了解實(shí)際情況，未經(jīng)修正，直接用掛牌價(jià)往評估，所導致的評估結果必然失實(shí)�！　�2.案例的搜集渠道要通暢　　客觀(guān)上，大量的信息在行業(yè)內部也很難共享。目前固然上海市房地局做了大量的組織。協(xié)調工作，上海房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站，提供了不少信息，但相對于日益繁榮，交易頻繁的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其包含的信息量較小，政府。房地產(chǎn)主管部分如能盡快打破屏障，敞開(kāi)渠道，盡可能多的提供不可售公房（尤其是門(mén)面房）。私房租賃信息，盡快更新、增加新的交易案例，將會(huì )給案例的搜集工作，帶來(lái)突破性的進(jìn)展。這將會(huì )進(jìn)步房地產(chǎn)估價(jià)結果的正確性，促進(jìn)房地產(chǎn)交易，帶動(dòng)所在區域乃至全上海房地產(chǎn)交易量的上升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。我們期待著(zhù)這一天�！　�3.多樣　　。搜集案例要采用多種方法；　　。公司日常資料積累；　　。上網(wǎng)查詢(xún)上海房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站成交案例；　　。征得各區土地。房產(chǎn)治理部分配合，上門(mén)采集資料；　　。取得物業(yè)治理部分配合，核實(shí)不可售公房等交易底稿；　　。走訪(fǎng)工商行政主管部分，查閱非居住用房的正當性；　　。通過(guò)房屋中介機構獲得掛牌、交易價(jià)格；　　。通過(guò)深進(jìn)現場(chǎng)，直接調查交易雙方；　　。市場(chǎng)調查，到房產(chǎn)公司、售樓處、房展會(huì )了解情況�！　�4.善于各種渠道　　信息搜集善于應用各種渠道；　　。通過(guò)政府，公然采集信息；　　。通過(guò)溝通和交往　　a.向占有資料的市。區房地產(chǎn)交易中心了解；　　b.通過(guò)與物業(yè)治理部分交往，搜集二手房、不可售公房的交易資料；　　c.通過(guò)合作，與中介公司簽訂協(xié)議，批量提供交易信息�！　�。通過(guò)內部積累，培養專(zhuān)職的信息員，通過(guò)專(zhuān)業(yè)性報刊，按照物業(yè)類(lèi)型定期采集；　　。信息共享，在同一個(gè)機構中，對每位房地產(chǎn)估價(jià)師下載的案例，定期匯總，有效再利用；　　。挑選一批資深的估價(jià)師，針對各安閑不同的區域，所做的評估案例，以及把握的資料和積累的經(jīng)驗，定期對每個(gè)區的動(dòng)態(tài)價(jià)位，進(jìn)行匯總，形成成果，以利�！　。ㄈ�）案例的修正　　近年來(lái)，在房地產(chǎn)估價(jià)中，在幾類(lèi)評估物，如土地、商展、花園洋房，由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景。政策因素的，以及評估的自身的特殊性，在評估中，參數確定、案例修正困難，有必要同一估價(jià)師的觀(guān)點(diǎn)�！　�1.土地評估 要著(zhù)重對不同地塊的環(huán)境、政策、背景的比較分析，因此，要求估價(jià)師了解國家和本地區土地市場(chǎng)的背景、政策背景。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全的市場(chǎng)，土地在招商、引資過(guò)程中，政府為了吸引投資，往往給予很多優(yōu)惠政策，有的評估物和比較案例，獲得土地時(shí)的歷史背景。政策背景不一樣，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由土地無(wú)償劃撥轉為有償出讓?zhuān)�集體土地征用為國有土地以及內、外銷(xiāo)土地并軌的發(fā)展過(guò)程�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規范》要求評估的是市場(chǎng)價(jià)格和重置價(jià)格，因此，在估價(jià)中，要留意招商引資等政府指導性的優(yōu)惠政策并加以區分，剔除和剝離政策因素、非市場(chǎng)的因素，還原其市場(chǎng)價(jià)格，把評估物與案例放到一個(gè)公允的市場(chǎng)中往，才具有可比性，才能修正正確�！　�2.貿易用途的評估 要了解貿易性物業(yè)的繁華程度、人流量、臨街狀況及提供物業(yè)服務(wù)的內涵�！　±�如：同樣是黃浦區的兩個(gè)商展，廣西北路是一級地段，龍門(mén)路西面是二級地段，但是通過(guò)勘察，龍門(mén)路是傳統的貿易網(wǎng)點(diǎn)，人流量相對集中，而廣西北路是小馬路，人流量相對較少，評估時(shí)要充分考慮修正。當然，作為商展，地段也是主要因素，但不是最重要因素，假如顛倒主次，評估結果難以被市場(chǎng)接受�！　�3.獨立的花園洋房（別墅）評估 重點(diǎn)比較花園面積的大小，所處的地段。當然，物業(yè)標準和物業(yè)治理對物業(yè)的價(jià)值也有一定的提升。假如花園面積太小，盡管結構、房型、綠化條件都很好，物業(yè)的價(jià)值也不可能很高。尤其是市中心的老別墅，由于土地的稀缺性。規劃的限制，擁有一幢花園洋房，其價(jià)值相當可觀(guān)，特別是一些花園面積較大，有一定標志性的建筑，其價(jià)值更是不菲。大量的評估實(shí)踐告訴我們，老式別墅，大多是解放前建造的，建筑物的價(jià)值只占整個(gè)花園洋房的1/10，有的還不到1/10.一般市中心花園面積在1畝以上的老別墅，價(jià)值可達上千萬(wàn)元，而花園面積較小的別墅，最小的只有2百萬(wàn)元左右，價(jià)格相差之大，土地起了關(guān)鍵作用。在估價(jià)中假如忽略了土地的決定因素，而片面考慮建筑物的價(jià)值，那就適得其反，所評估的價(jià)值一定脫離市場(chǎng)價(jià)格�！　∫虼�，估價(jià)師要善于捉住能反映估價(jià)物特點(diǎn)的主要特征和影響其價(jià)值的重要因素，將所評物業(yè)特征充分挖掘，將有代表性，對物業(yè)價(jià)值影響較大的因素重點(diǎn)比較�！　∵@就要求估價(jià)師具備多方面的知識和豐富的經(jīng)驗，否則難以得到客觀(guān)正確的結果�！　∩虾８簧陣�有資產(chǎn)評估公司在應用市場(chǎng)比較法進(jìn)行案例修正時(shí)的體會(huì )是：　　1.嚴格按照估價(jià)規范標準，公道量化，確定參數，尤其是拆遷評估，標準和參數要求更高，因此，要求修正的正確度更高�！　�2.對案例要調查取證、了解背景差異，找出價(jià)格差異；　　3.估價(jià)師對交易條件、交易背景資料要充分了解，對評估案例涉及的某一個(gè)區域的整體情況要有概況性的了解；　　4.了解交易內涵，把握交易案例中的各種因素；　　5.即使是網(wǎng)上獲得成交案例，也要經(jīng)過(guò)以下程序：確定可比性－當地市場(chǎng)中介公司驗證－現場(chǎng)察勘－再修正；　　6.案例分析要透徹，便于量化；　　7.要留意區分和修正名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。標價(jià)和成交價(jià)；　　8.個(gè)別因素要根據待估物業(yè)的現狀、修正情況不一樣，不能千篇一律；　　9.定性、定量相結合，修正中使用的因素條件說(shuō)明表、比較因素條件指數表要匹配和對應，量化的分值要公道；　　10.要留意評估物與案例的因素區別和等級，不能有意識地修正幅度過(guò)大或過(guò)小，力求修正正確；　　11.對影響評估重要因素修正。系數修正要到位；　　12.對拆遷評估，使用權和產(chǎn)權要進(jìn)行修正；　　13.嚴格按照產(chǎn)權的法定用途修正，例如，對某區沿街的住宅評估，法定用途沒(méi)有批準為非居住，與同類(lèi)非臨街的居住物，在比較時(shí)，不但沒(méi)有上風(fēng)，系數還要向下修正；　　14.對整幢、獨用的房屋，在適用性、市場(chǎng)接受度上要進(jìn)行修正，由于二手房的市場(chǎng)供求關(guān)系，可能會(huì )造成面積越小，單價(jià)越高；　　15.新里、舊里在設施、結構、用途、環(huán)境上要進(jìn)行修正；　　16.估價(jià)師充分運用經(jīng)驗和積累�！　【C上所述，正確選擇比較案例和公道修正交易價(jià)格是保證評估結果正確性的關(guān)鍵。因此要求評估職員要全面正確地調查市場(chǎng)資料，公道選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進(jìn)行全面。細致的比較，確定適當的修正系數，以保證評估結果的正確性�！　�四、結論　　我們相信通過(guò)估價(jià)師深進(jìn)細致的工作，一定會(huì )為房地產(chǎn)估價(jià)方法的進(jìn)一步深化和完善，為市場(chǎng)比較法結果更貼近市場(chǎng)，為進(jìn)步市場(chǎng)比較法評估精度，為真實(shí)反映客觀(guān)、公道、公平的市場(chǎng)價(jià)值起到積極的作用。

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