土地增值稅的基礎知識

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉讓所獲得的土地增值額征收的一種稅�！　�1987年以來(lái)，隨著(zhù)土地使用制度的改革和土地市場(chǎng)的放開(kāi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時(shí)也帶來(lái)了一些新。利用稅收杠桿這個(gè)手段，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調節和規范非常必要。首先，開(kāi)征土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開(kāi)征土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權益的需要；再次，開(kāi)征土地增值稅，是國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控的需要；最后，開(kāi)征土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度的需要�！　≡O置土地增值稅的一個(gè)重要原則，就是要對轉讓房地產(chǎn)的過(guò)高收益進(jìn)行調節，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)者的合理權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康順利發(fā)展�！　�一、納稅義務(wù)人　　根據《土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，這里所說(shuō)的單位，具體來(lái)說(shuō)，是指各類(lèi)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和團體及其他組織；這里所說(shuō)的個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者�！　�二、征稅范圍　　所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀(guān)對像的具體�！　⊥恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶�是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：　�。ㄒ唬┩恋卦鲋刀愔粚�轉讓國有土地使用權征稅。根據《憲法》和《土地管理法》的規定，城市的土地屬于國家所有。和城市市郊的土地除規定屬?lài)�家所有的以外，屬于集體所有。農村集體所有的土地，不得自行轉讓?zhuān)�必需先由國家征用后才能轉讓�！　。ǘ�）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著(zhù)物的轉讓行為征稅。這里，土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物的產(chǎn)權是否發(fā)生轉移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二�！　。ㄈ�）土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，即對有償轉讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權屬雖然發(fā)生轉移，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權屬雖然發(fā)生了變更，但權屬人并沒(méi)有取得收入，因此也不征收土地增值稅�！�　三、計稅依據　　土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實(shí)際上，由于房隨地走，土地使用權和房屋產(chǎn)權不可截然分開(kāi)，因此，土地增值稅根據房地產(chǎn)增值額，把房產(chǎn)增值額也納了進(jìn)來(lái)�！　》康禺a(chǎn)增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)收減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額�！　。ㄒ唬┺D讓房地產(chǎn)收入納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入�！　。ǘ�）法定扣除項目　　1.取得土地使用權所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定繳納的有關(guān)費用�！　�2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用�！　�3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用�！　�4.舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價(jià)格。它是根據舊房及建筑物的重置成本價(jià)乘以新舊度折扣率后的價(jià)格，即按計征土地增值稅時(shí)建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素�！　�5.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉讓房地產(chǎn)所繳納的費附加，也可以視同稅金予以扣除�！　�6.財政部規定的其他扣除項目�！　�四、稅率　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；　　增值額超過(guò)扣除項目金額50％、未超過(guò)扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；　　增值額超過(guò)扣除項目金額100％，未超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為50％�！　≡鲋殿~超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為60％�！　�五、納稅辦法　　土地增值稅的納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內繳納土地增值稅。這里所說(shuō)的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

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